賃貸経営をするなら知っておきたい管理委託とは？管理委託費の相場やメリットとは？

賃貸経営を成功させるためには、物件の適切な管理が欠かせません。
しかし、多くのオーナー(大家さん)にとって、日々の管理業務は時間と労力を要する大きな負担となっています。
そこで注目されているのが「管理委託」です。

本記事では、管理委託の仕組みや特徴、そのメリット・デメリットについて詳しく解説します。
さらに、管理委託費の相場情報もお伝えし、賃貸経営の効率化に役立つ知識をご紹介します。

また、多くの管理会社では管理委託費が必要となりますが、恵比寿不動産では特別に管理委託費を無料としています。
この独自のサービスについても触れながら、賃貸経営者の皆様にとって最適な選択肢を考えるヒントを提供いたします。

管理委託を活用することで、賃貸経営の負担を軽減しつつ、プロの知識とノウハウを活かした効率的な運営が可能になります。
ぜひ、本記事を通じて管理委託についての理解を深め、ご自身の賃貸経営に活かしてください。

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管理委託・管理委託契約とは？

管理委託とは、賃貸物件のオーナーが不動産管理会社と契約を結び、物件の管理業務を任せる方法です。
（委託管理や業務委託とも呼ばれます。）
そして、この契約を「管理委託契約」と呼びます。

管理委託契約によってオーナーが委託できる主な業務は以下の通りで、
これら業務の内容は管理委託契約書にも記載されます。

管理委託契約を結ぶことで、オーナーは煩雑な管理業務から解放され、時間と労力を節約できます。
また、専門知識を持つプロが管理することで、物件の価値維持や収益性の向上も期待できます。

契約期間や委託内容（全部委託・一部委託）、管理手数料などの条件は管理会社によって異なりますので、複数の会社を比較検討することをおすすめします。
特に、恵比寿不動産のように管理委託費が無料のサービスもありますので、自身の物件規模や経営方針に合った最適な管理会社を選ぶことが重要です。

自主管理

管理委託とは反対に、賃貸物件をオーナー自身で全て管理する方法を「自主管理」と呼びます。
自主管理には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

●メリット

●デメリット

自主管理は、物件規模が小さく、時間に余裕があるオーナーや、不動産管理に関する十分な知識と経験を持つオーナーに適しています。
しかし、物件数が多い場合や本業がある場合は、管理委託を検討することで、より効率的な賃貸経営が可能になる場合があります。
自身の状況や目標に合わせて、最適な管理方法を選択することが重要です。

管理委託

一方の管理委託には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

●メリット

●デメリット

管理委託は、多忙なオーナーや複数の物件を所有するオーナー、また不動産管理の経験が少ないオーナーにとって特に有効な選択肢です。

ただし、管理会社の選定には慎重を期し、自身の経営方針や物件の特性に合った会社を選ぶことが重要です。
また、定期的に管理状況を確認し、必要に応じて管理会社と協議しながら運営方針を調整していくことで、効率的かつ効果的な賃貸経営が可能になります。

サブリース

サブリースとは、オーナーが不動産会社に物件を一括して貸し出し（不動産会社が一括借り上げを行い）、その不動産会社が入居者に転貸する方式です。
この方法には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

●メリット

●デメリット

サブリースは、安定した収入を求めるオーナーや、管理の手間を完全に省きたいオーナーに適しています。
特に、不動産投資の経験が浅い方や、遠隔地に物件を所有する方にとっては魅力的な選択肢となり得ます。

ただし、長期的な収益性や物件の価値維持の観点からは慎重な検討が必要です。
サブリース会社の選定や契約内容の確認を慎重に行い、自身の投資方針や将来的な展望に合致しているかを十分に吟味することが重要です。
また、定期的に物件の状況や市場動向を確認し、必要に応じて契約内容の見直しや管理方法の変更を検討することをおすすめします。

マンション経営・アパート経営に必要な管理業務とは？

ところで、マンション経営・アパート経営に必要な管理業務にはどのようなものがあるのでしょうか。
主な業務をご紹介します。

建物や共有設備の管理

建物や共有設備の適切な管理は、賃貸物件の価値を維持し、入居者の満足度を高める上で非常に重要です。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.定期点検
・建物の構造、外壁、屋根などの点検
・電気設備、給排水設備、エレベーターなどの機械設備の点検
・消防設備や防犯システムの点検
・法律で定められた点検（法定点検）
これらの定期点検により、潜在的な問題を早期に発見し、大きなトラブルを未然に防ぐことができます。

2.日常的なメンテナンス
・共用部分の清掃（エントランス、廊下、階段、駐車場など）
・植栽の手入れや外構の管理
・簡単な修繕や調整（ドアの軋みの解消、蛍光灯の交換など）
日々のメンテナンスによって、物件の美観を保ち、快適な住環境を維持します。

3.計画的な修繕
・外壁の塗装や防水工事
・給排水管の更新
・共用部分の設備更新（エレベーター、オートロックシステムなど）
計画的に修繕を行うことで、物件の経年劣化を防ぎ、長期的な価値の維持・向上を図ります。

4.緊急時の対応
・水漏れや電気トラブルなどの緊急事態への迅速な対応
・自然災害発生時の安全確認と必要な措置
24時間体制で緊急時に備えることで、入居者の安全と安心を確保します。

5.大規模修繕の計画立案
・建物の経年状況を考慮した長期修繕計画の策定
・修繕積立金の設定と管理
・大規模修繕工事の実施時期や内容の検討
将来的な大規模修繕を見据えた計画を立てることで、計画的な資金準備と効果的な修繕が可能になります。

これらの管理業務は、物件の価値維持、入居者満足度の向上、長期的な収益性の確保が可能となりますが、適切に行うためには専門的な知識と経験が必要だといえるでしょう。

募集業務

入居者募集は賃貸経営・マンションを貸す場合において非常に重要なプロセスです。
空室期間を最小限に抑え、適切な入居者を見つけることが安定した収益につながります。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.市場分析と賃料設定
・周辺相場の調査
・物件の特徴や設備を考慮した適正賃料の設定
・季節変動を考慮した柔軟な価格戦略の立案

2.物件情報の作成と掲載
・魅力的な物件紹介文の作成
・プロによる高品質な写真撮影
・間取り図や設備リストの作成
・不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載
・SNSなどを活用した情報発信

3.内見対応
・問い合わせへの迅速な対応
・内見日程の調整
・物件案内と説明（特徴、周辺環境、契約条件など）
・清掃や小規模修繕による物件の印象向上

4.反響分析と改善
・問い合わせや内見件数の分析
・成約に至らなかった理由の把握
・分析結果に基づく募集戦略の見直し

5.入居審査
・入居希望者の身元確認
・収入証明書などの必要書類の収集と確認
・保証会社の審査手続き（必要な場合）

効果的な募集活動を行うことで、空室期間の短縮、質の高い入居者の確保、適正な賃料での成約が可能となります。
これらの業務は専門的な知識とノウハウが必要となるため、多くの場合、不動産管理会社や仲介会社に委託することで、より効率的かつ効果的な募集活動が実現できます。
また、オーナー自身も物件の特徴や地域の特性を理解し、管理会社と協力して戦略を立てることが重要です。

契約業務

契約業務は賃貸経営において非常に重要で、法的責任を伴う部分です。
適切な契約管理は、トラブル防止と安定した賃貸経営の基盤となります。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.新規契約の締結
・重要事項説明書の作成と説明
・賃貸借契約書の作成
・契約条項の詳細説明（賃料、敷金、礼金、契約期間など）
・連帯保証人や保証会社に関する手続き
・契約書への署名・捺印と契約書の交付

2.更新手続き
・更新時期の管理と入居者への通知
・更新料の有無や金額の確認
・賃料改定の検討と交渉（必要な場合）
・更新契約書の作成と取り交わし
・更新料の受領（該当する場合）

3.解約手続き
・解約申し入れの受付と確認
・解約条件の説明（解約予告期間、原状回復義務など）
・退去日の調整
・敷金精算の準備（原状回復費用の見積もりなど）
・解約合意書の作成と取り交わし

4.契約書類の管理
・契約関連書類の適切な保管
・個人情報の厳重管理
・契約履歴のデータベース化

5.契約終了後の手続き
・鍵の返却確認
・退去立ち会いと室内の確認
・敷金の精算と返還

これらの契約業務を適切に行うことで、入居者との良好な関係を維持しつつ、オーナーの権利を守り、安定した賃貸経営を実現することができます。
ただし、契約に関する業務は法的知識が必要であり、細心の注意を払う必要があります。

入居中のトラブル対応

入居中のトラブル対応は、入居者の満足度維持と物件の安全性確保のために非常に重要です。
迅速かつ適切な対応が求められ、以下のような業務が含まれます。

1.24時間対応体制の構築
・緊急連絡先の設置と入居者への周知
・夜間・休日の対応手順の確立

2.騒音問題への対応
・苦情内容の詳細な聴取と記録
・騒音源の特定と当事者への注意喚起
・必要に応じた防音対策の提案（防音マットの提供など）
・重大な場合の警察との連携

3.設備トラブルへの対応
・水漏れ、電気系統、給湯器などの不具合の迅速な修理手配
・専門業者との連携と修理スケジュールの調整
・入居者への状況説明と対応予定の連絡

4.入居者間のトラブル調整
・中立的立場での状況把握と調停
・必要に応じた入居者間の話し合いの場の設定
・深刻な場合の法的アドバイスの提供

5.緊急災害時の対応
・地震、台風などの災害時の安全確認
・被害状況の迅速な把握と必要な修繕の手配
・入居者への情報提供と避難指示（必要な場合）

これらのトラブル対応を適切に行うことで、入居者の安全と快適性を確保し、長期的な入居を促進することができます。
また、トラブルの早期発見と解決は、物件の価値維持にも繋がります。

トラブル対応は高度な判断力とコミュニケーション能力が必要となりますので、物件の特性や入居者の傾向を理解し、管理会社と密に連携することが重要です。
また、トラブルの傾向を分析し予防策を講じることで、長期的にトラブルを減少させることができます。

退去立ち会い

退去立ち会いは、入居者との契約終了時に行われる重要な手続きです。
この過程は、物件の状態確認、原状回復の範囲決定、そして次の入居者を迎える準備の始まりとなります。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.退去日程の調整
・入居者との退去日時の確認と調整
・立ち会い担当者の手配

2.室内全体の確認
・壁、床、天井の状態チェック（キズ、汚れなど）
・ドア、窓、網戸の動作確認
・設備（エアコン、給湯器、換気扇など）の動作確認
・備え付け家具の確認
・残置物の確認

3.鍵の返却確認
・全ての鍵の回収と確認
・複製鍵の有無の確認

4.原状回復範囲の確定
・通常損耗と故意・過失による損耗の区別
・修繕が必要な箇所の特定と記録
・入居者との合意形成（必要に応じて）

5.敷金精算の準備
・原状回復費用の算出
・敷金返還額の計算
・精算書類の作成

退去立ち会いを適切に行うことで、入居者との無用なトラブルを防ぎ、次の入居者を迎える準備を円滑に進めることができます。
また、物件の状態を正確に把握することで、適切な修繕計画を立てることができ、物件の価値維持にも繋がります。

不動産管理会社に委託する場合でも、オーナーも可能な限り立ち会いに同席し、物件の状態を直接確認することが望ましいでしょう。これにより、物件の経年変化や必要な投資について、より深い理解を得ることができます。

クリーニング・修繕費用の精算

退去後のクリーニング・修繕費用の精算は、賃貸借契約の終了段階における重要なプロセスです。
適切な精算は、入居者との信頼関係維持と次の入居者を迎える準備に不可欠です。
具体的には以下のような業務が含まれます。

1.修繕箇所の見積もり取得
・専門業者への修繕依頼と見積もり取得
・複数の業者からの見積もり比較（必要に応じて）
・コスト削減可能な箇所の検討

2.クリーニング費用の算出
・専門清掃業者からの見積もり取得
・清掃範囲と内容の確認（特殊清掃の必要性など）

3.敷金精算書の作成
・原状回復費用の明細作成
・敷金からの控除額の計算
・返還金額の確定

4.入居者への説明
・精算内容の詳細な説明
・写真や見積書などの証拠資料の提示
・質問や異議への丁寧な対応

5.修繕・クリーニング作業の実施と確認
・業者との日程調整
・作業完了後の確認と検収
・修繕・クリーニング後の物件状態の最終確認

クリーニング・修繕費用の精算は、法的知識と公平な判断が求められる複雑なプロセスです。
適切な精算は、入居者との良好な関係を維持し、次の入居者への円滑な引き継ぎへとつながります。

不動産管理会社は、最新の法令や慣行に精通し、公平で透明性の高い精算を行うことができます。
ただし、オーナーも精算内容を理解し、必要に応じて判断に関与することも重要です。

定期的に精算プロセスを見直し、より効率的で公平な方法を模索することで、長期的には入居者満足度の向上とトラブルの減少につながります。

管理委託のメリットとは？

では、不動産管理会社に管理を委託することで、どのようなメリットが受けられるのでしょうか。

管理業務の手間が省ける

賃貸物件の管理をプロの管理会社に委託することで、オーナーは日々の煩雑な業務から解放され、時間と労力を大幅に節約できます。
これにより、本業や他の投資活動、あるいは私生活により多くの時間を割くことが可能になるでしょう。

管理会社は家賃の徴収や送金処理、入居者からの問い合わせ対応、定期的な建物点検などの日常業務を担当します。
また、法律や税務に関する最新情報の把握、適切な賃料設定、効果的な広告戦略の立案など、専門知識が必要な業務も代行します。

さらに、24時間365日の緊急連絡体制を整え、水漏れや設備故障などの突発的なトラブルにも迅速に対応します。
入退去に関する業務や修繕・リフォーム業務の効率化、各種書類の管理なども管理会社が行うため、オーナーの負担は大きく軽減されるのです。

これらのメリットにより、オーナーは賃貸経営に伴う日々の煩わしさから解放され、より戦略的な判断や新たな投資機会の検討に集中することができます。
また、プロの管理によって物件の価値が維持・向上することで、長期的には安定した収益確保にもつながるでしょう。

ただし、完全に管理を任せきりにするのではなく、定期的に報告を受け、重要な意思決定に関与することで、
オーナーとしての責任を果たしつつ、効率的な賃貸経営を実現することが重要です。

遠方の物件も所有できる

管理会社に物件管理を委託することで、オーナーが遠隔地に住んでいても、効率的かつ安心して賃貸物件を所有・運営することが可能になります。
これにより投資の地理的範囲が広がり、より多くの投資機会を活かすことができます。

管理会社は、日常的な管理業務や緊急時の対応、入退去業務の完全代行を行います。
地域特性に応じた運営や、地元の不動産市場に精通した適切な賃料設定も可能です。
さらに、定期的な物件訪問と状況報告、写真や動画を用いた詳細な現状報告により、オーナーは遠隔地からでも物件の状態を把握できます。

法的対応や税務処理の支援、物件の付加価値向上の提案なども管理会社が行うため、オーナーは物理的な距離に縛られることなく、より広範囲で多様な不動産投資が可能になります。
例えば、自身の居住地では高額すぎて手が出ない物件でも、地方都市なら購入可能かもしれません。

ただし、完全に管理を任せきりにするのではなく、定期的な現地訪問やオンラインでの密なコミュニケーションを通じて、
物件の状況や地域の変化を把握し、適切な判断を下すことが重要です。
また、信頼できる管理会社の選定が成功の鍵となるため、十分な調査と検討が必要です。

遠方物件の所有は、地理的な制約を超えた投資機会の拡大と、効率的な資産運用を可能にする有効な選択肢となります。

プロの管理ノウハウを学べる

管理会社に物件管理を委託することで、賃貸経営の専門家から多くの知識やノウハウを学ぶことができます。
これは単に管理を任せるだけでなく、オーナー自身の賃貸経営スキルを向上させる貴重な機会となります。

効果的な物件管理手法、市場分析と賃料設定、効果的な入居者募集戦略、リスク管理と法令遵守など、幅広い分野のノウハウを習得できます。
また、収益性向上のテクニックの他に、相続や空き地対策など、税務や会計などの最適化方法も学べます。

これらの知識を活用することで、オーナーはより戦略的な投資判断が可能になり、トラブルの未然防止と迅速な解決能力が身につきます。
さらに、長期的な視点での資産価値向上が図れ、市場の変化に柔軟に対応できる経営力が養われます。

プロの管理ノウハウを学ぶ方法としては、管理会社からの報告書の分析の他、定期的なミーティングでの情報交換などがあります。
自らが管理会社に対して積極的に問い合わせることも重要です。

これらのノウハウを積極的に吸収し実践することで、オーナーは単なる物件所有者から、プロフェッショナルな不動産投資家へと成長することができます。
プロの管理ノウハウを学ぶことは、賃貸経営の質を高め、長期的な成功につながる重要な投資といえるでしょう。

管理委託のデメリットとは？

一方で、管理委託には下記のようなデメリットも存在します。

管理委託費（管理会社への手数料）がかかる

管理会社に物件管理を委託する際には、通常、そのサービスの対価として管理委託費（手数料）を支払う必要があります。
これは賃貸経営における主要な経費の一つです。

一般的な管理委託費は月額賃料の5%程度であり、家賃徴収と送金、入居者対応、建物の定期点検、入退去手続きの管理、修繕手配と工事管理などのサービスが含まれます。

管理委託費は毎月の収支に直接影響するため、収益性の計算に組み込む必要があり、
物件の規模や立地によっては、大きな経費負担となる可能性もあります。

管理委託費の妥当性を評価する際は、提供されるサービスの質と範囲を考慮し、自主管理した場合のコストと時間を比較検討することが重要です。
複数の管理会社の見積もりを比較することも有効でしょう。

一方、恵比寿不動産のような管理委託費無料のサービスは、オーナーの経費負担を大幅に軽減し、収益性の向上につながる可能性があります。
ただし、無料サービスを選択する際も、提供されるサービスの範囲と質を十分に確認し、物件の特性や自身の経営方針に合致しているかを検討することが重要です。

最終的には、管理委託費の有無だけでなく、総合的な観点から最適な管理会社を選択することが、成功する賃貸経営の鍵となります。

管理会社によって管理の質が異なる

管理会社の選択は賃貸経営・家を貸す場合の成否を左右する重要な決定です。
全ての管理会社が同じ水準のサービスを提供するわけではなく、その質や範囲に大きな差異が生じる可能性があります。

主な違いは、対応の迅速性、コミュニケーションの質、専門知識とノウハウ、テクノロジーの活用度、協力業者のネットワーク、
管理物件数と経験、地域への精通度、サービスの一貫性などに現れます。

例えば、24時間体制の会社もあれば営業時間内のみの対応の会社もあり、オーナーへの報告頻度や詳細さも異なります。
また、法律や税務、建物管理に関する専門知識の深さや、効果的な入居者募集のノウハウにも差があります。

このような違いにより、期待通りのサービスが受けられない場合があります。
対応が遅い、報告が不十分、専門知識が乏しいなどの問題が生じる可能性があります。

したがって、管理会社を選ぶ際は複数の会社の実績や評判を比較検討し、提供されるサービスの内容を詳細に確認することが重要です。
可能であれば、現在の管理物件のオーナーから評価を聞くことも有効です。

適切な管理会社を選ぶことで、賃貸経営の効率化と安定化を図ることができます。
一方で、不適切な選択は様々なトラブルや経営効率の低下につながる可能性があります。
慎重な選定プロセスを経て、自身の物件と経営方針に最適な管理会社を見つけることが、成功する賃貸経営の重要な鍵となります。

管理委託がおすすめの人の特徴

管理委託がおすすめな人としては、下記のような特徴があります。

本業がある

本業がある方にとって、賃貸経営の管理委託は多くのメリットをもたらします。

まず、日々の管理業務から解放されることで、本業により集中できる時間を確保できます。
不動産管理には専門的な知識やスキルが必要ですが、プロの管理会社のノウハウを活用することで、効率的かつ効果的な経営が可能になります。

また、入居者対応やトラブル処理などのストレス要因を軽減でき、本業のパフォーマンスへの悪影響を防ぐことができます。
法律や市場動向の変化に対しても、管理会社のサポートにより適切に対応できます。
特に、夜間や休日の緊急対応の心配から解放されることは、本業がある方にとって大きな利点です。

管理会社からの定期的な報告により、賃貸経営の全体像を把握しやすくなり、効率的な経営判断が可能になります。
さらに、適切な管理により物件の資産価値を維持・向上させることができ、長期的な資産運用の観点からも安心できることでしょう。

ただし、完全に任せきりにするのではなく、定期的に報告を受け、重要な意思決定に関与するなど、オーナーとしての役割を果たすことも重要です。
管理委託を活用しながら、本業と賃貸経営を両立させることで、より充実したキャリアと資産形成を実現できる可能性が高まります。

精神的負担を増やしたくない

賃貸経営や一軒家を貸し出す場合において、精神的負担の軽減は重要な考慮点です。
管理委託は、入居者対応やトラブル処理による精神的ストレスを軽減したい方に特に適しています。

管理会社が日常的な入居者対応や問い合わせを代行することで、オーナーは些細な苦情や要望に煩わされることなく、心の平穏を保てます。
また、騒音問題や入居者間のトラブルなど、デリケートな問題も専門家が冷静かつ公平に対処します。

夜間や休日の突発的な問題にも24時間体制で対応するため、「いつ何が起こるか」という不安から解放されます。
さらに、契約トラブルや明け渡し交渉など、法的知識が必要な場面でも適切に対応してくれるため、法的リスクによる精神的プレッシャーを軽減できます。

定期的な点検や修繕の手配も管理会社が行うため、物件の状態悪化への心配も軽減されます。
賃貸市場の変化や新たな法規制への対応も専門家が行うため、常に最新情報を追いかける必要がなく、精神的な余裕も生まるはずです。

このように、管理委託を活用することで多くの精神的負担を軽減できます。
ただし、完全に関与しないのではなく、定期的に状況を把握し、重要な決定に関わることで、
オーナーとしての責任を果たしつつも、精神的な負担のバランスを取ることが重要です。

よくある質問

最後に、よくある質問に回答していきます。

自主管理から途中で管理委託への変更は可能か？

「今まではなんとか自主管理でやってきたけど、もう限界です。
途中からでも管理委託へ変更することはできるのでしょうか？」

変更も可能

結論、自主管理から管理委託への切り替えは可能です。
多くの不動産オーナーが、経営の効率化や業務負担の軽減を目的に、途中から管理委託に移行しています。

この変更には、入居者への説明や理解を得ること、契約書の変更や覚書の作成、信頼できる管理会社の選定が必要になります。
また、自主管理時の資料を新しい管理会社に引き継ぐ作業や、家賃の振込先を変更する手続きが必要な場合もあります。

移行には一定の手続きと時間がかかりますが、長期的には経営の安定化につながる可能性が高いです。
ただし、管理委託費用が新たにかかることになるため、収支のバランスを慎重に検討することが大切です。
オーナーの状況や物件の特性に応じて、最適な管理方法を選択することが重要です。

まとめ

本記事では、賃貸経営・マンションを賃貸に出す際の管理委託の重要性、そのメリットとデメリット、さらに自主管理やサブリースとの比較について詳しく解説しました。

管理委託は賃貸経営の負担を大幅に軽減し、プロの知識やノウハウを活用できる有効な選択肢です。
特に本業がある方や、精神的負担を減らしたい方にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。
ただし、コストがかかることや管理会社の選定には慎重さが必要です。

恵比寿不動産では管理委託費が無料であり、オーナー様の収益性を高めつつ、効率的な賃貸経営をサポートしています。
賃貸経営の成功は、適切な管理方法の選択から始まります。

一都三県の賃貸管理なら恵比寿不動産にお任せください♪