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大家さん必見!失敗しない管理会社の選び方とは?不動産投資を成功させるためのポイントも解説!

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檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 管理会社の業務内容は、入居者に対する対応と建物の維持修繕に関する対応がある

  • 管理会社選びで失敗しないためには、一括サイトなどで複数の会社を比べることが重要

  • 不動産投資を成功させるためには管理会社に任せるのがおすすめ

不動産経営を行うにあたり、管理会社選びに頭を悩ませているオーナーも多いのではないでしょうか。不動産投資において管理会社の果たす役割は非常に大きく、管理会社選びが成否を分けるといっても過言ではありません。

よい管理会社を選ぶためには、必ず複数の管理会社を比較することが重要です。今回の記事ではよい管理会社の選び方や、不動産投資を成功させるポイントについて詳しく紹介していきます。

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目次

管理会社の役割は大きく分けて2つある

不動産投資において管理会社が果たす役割は非常に多く、不動産投資を成功させるためには管理会社選びが重要です。賃貸アパートや賃貸マンションを管理する管理会社の業務には、「建物管理対応」と「賃貸管理対応」の2つがあります。それぞれの具体的な内容を見ていきましょう。

建物管理対応

建物管理対応には、下記のような業務があります。

  • 共用部分などの定期清掃
  • 建物の維持管理
  • 設備の修繕や点検
  • 長期修繕計画の策定

建物管理対応とは、建物の劣化を防ぎ必要に応じて修繕や原状回復を行うことをいいます。共用部分の定期清掃や、退去時の原状回復などは建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するためには重要です。共用部分はエントランスや廊下だけでなく、ゴミ捨て場や駐輪場、庭の草木なども丁寧に管理しなければなりません。また建物だけでなく、設備の維持管理も重要な業務です。定期的に点検を行って、必要に応じて修繕することで入居者の快適な暮らしが実現できます。

また消防設備やエレベーターなどは定期的に点検しておくことで、入居者の安全を確保して不慮の事故を防げます。このような日常的な維持管理に加えて、長期的な修繕計画の策定も欠かせません。日常のメンテナンスだけではどうしても建物は劣化してしまうため、外壁の塗装や屋上防水など大規模な修繕を計画的に行う必要があります。定期的に適切な修繕を行うことで、建物の資産価値を維持して賃料の低下などを防げるでしょう。

賃貸管理対応

賃貸管理対応には、次のような業務があります。

  • 入居者の募集、契約手続き
  • 既存入居者の更新対応
  • 賃料集金や延滞時の対応
  • クレームやトラブルへの対応
  • 退去の立ち会いや清算

賃貸管理対応は、おもに入居者に関する業務です。不動産投資は入居者からの賃料で成り立っているため、入居者への対応をいかにスムーズに行うかは重要です。とくに入居者の募集は重要で、管理会社の客付け力の強さがそのまま不動産投資の利回りに直結します。入居者の募集に加え、延滞発生時の回収や既存入居者へのケアも賃貸管理では欠かせません。クレームやトラブルへの対応を誤ってしまうと入居者の不満が高まり、空室が増えてしまう可能性があります。

管理会社は入居者と直接対応する役割を担うため、管理会社の対応によって入居者の満足度が大きく変わります。空室を発生させないで安定的に賃料を得られるかどうかは、管理会社の力量が重要といえるでしょう。また入退去と同じく重要な業務が、既存入居者の更新です。更新は賃料を見直す絶好のタイミングなため、昨今のような賃料上昇局面での更新交渉は収益に大きな影響があるでしょう。建物管理対応が資産価値の維持や上昇に影響するのに対し、賃貸管理対応は利回りに影響があるといえます。

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管理会社を探す前に知っておきたい不動産会社の種類

一口に管理会社といっても、不動産会社には次のようにさまざまな種類があります。管理会社を探す際には、それぞれの特徴を理解したうえで、比較検討する必要があります。

  • 管理業務専門の管理会社
  • 仲介業務専門の仲介会社
  • 仲介も管理も行う管理会社

それぞれの特徴を見ていきましょう。

管理業務専門の管理会社

管理業務専門の管理会社とは、建物管理対応と賃貸管理対応の管理業務のみを行う会社です。後述する仲介業務を行わないため、管理業務に精通している点が特徴です。賃貸管理対応と建物管理対応に特化しており、管理に関するノウハウを豊富に持っています。たとえば清掃なら適切な頻度や方法で行ってくれるため、常に清潔な状態を保ってくれるでしょう。管理業務専門の管理会社は収益源が管理業務のみになるため、入居者への対応も丁寧に行ってくれます。

仲介業務専門の仲介会社

仲介業務専門の会社とは、入居者の募集と契約までの仲介業務のみを行う会社です。入居希望者を募集し、希望の部屋を探して現地の案内を行います。入居が決まったら賃貸借契約の締結までを行い、その後の管理は管理会社に引き継ぎます。仲介業務専門の会社は仲介を成約させなければ収益が発生しないため、多くの物件情報があり成約率が高いです。オーナーからしても客付け力が高いため、仲介業務専門の会社に依頼することで稼働率のアップが期待できます。また地方や特定のエリアで高いシェアを持っている仲介会社も少なくありません。そのため仲介業務専門の仲介会社は、地方に物件を持っているオーナーにもおすすめです。

仲介も管理も行う管理会社

仲介も管理も両方行う会社も多く、一般的には管理会社と言えば両方行う場合が多いでしょう。入居者の募集からその後の管理までワンストップで対応してくれるため、オーナーからすると一括でおまかせできる安心感があります。管理も行っていることから物件の詳しい情報を把握しており、入居希望者への案内もスムーズな点が特徴です。仲介専門の会社に比べると成約率に不安を感じるかもしれませんが、両方行う会社だからといって客付け力には大きな差はありません。

おすすめは「仲介も管理も行う管理会社」

管理会社を選ぶ際のおすすめは、「仲介も管理も行う会社」です。それぞれ専門の会社に比べると対応力が劣ると思われるかもしれませんが、問題ありません。むしろ仲介も管理も行っている会社のほうが物件のことを熟知しており、管理のコツもわかるため入居者への案内も丁寧に行えるでしょう。また物件を長く管理していれば修繕の箇所や点検履歴も熟知しているため、建物の資産価値が下がることも防げます。

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失敗しない管理会社の選び方

選ぶ管理会社によって、不動産投資の成否が決まるといっても過言ではありません。ここでは失敗しない管理会社の選び方を紹介します。具体的には、次のような点に注意するとよいでしょう。

  • 管理手数料が高すぎない
  • レスポンスが早くて丁寧
  • 管理実績があり、入居率が95%を超えている
  • トラブル発生時にすぐに対応してくれる
  • Google口コミの評価が高い(星4以上)
  • 客付け力が強い

それぞれのポイントについて、見ていきましょう。

管理手数料が高すぎない

管理会社を選ぶ際には、管理手数料が高すぎないかを比較検討しましょう。
通常管理手数料は賃料の〇%と決められている場合が多く、数%程度の差しかありません。しかし物件の規模が大きくなるほど賃料は高く、また管理会社とは長い付き合いなため、たった1%違うだけでも収益に大きく影響します。とくに大手管理会社は管理料が高い傾向にあるため、よく確認するようにしましょう。

管理手数料は、ただ安ければよいわけではありません。管理費を確認する際には、「管理手数料に見合った管理内容か」を見るようにしましょう。いくら管理手数料が安くても管理が行き届いておらず、空室が増えて賃料が減ってしまっては意味がありません。適切な管理手数料で適切に管理を行ってくれるかをよく検討しましょう。

レスポンスが早くて丁寧

管理会社はレスポンスの早さも重要です。
オーナーからの依頼事項や質問にスピーディーに答えることはもちろん、入居者からの依頼事項へは素早く対応する必要があります。とくにクレームに関する相談は、初動を誤ってしまうと二次クレームに発展しかねません。また水回りなどの設備トラブルへの対応も、素早く対応しなければ入居者の満足度が低下してしまいます。

このように管理会社のレスポンスが悪いことで、入居率が下がってしまうこともあるでしょう。また管理会社とは10年20年という長い付き合いになるため、スムーズにコミュニケーションがとれないと信頼関係も築けません。管理会社を選ぶ際は、対応が早くて丁寧な会社を選びましょう。

管理実績があり、入居率が95%を超えている

管理会社を選ぶ際には、管理実績も確認しましょう。
不動産投資ではいかに空室を埋めるかが収益に直結するため、管理会社の管理能力は重要です。管理を依頼する物件と同じような物件・エリアで管理実績があるか、入居率がどれくらいかを見れば管理会社の管理能力がわかります。管理実績が豊富にあり、管理している物件の入居率が95%を超えていれば管理能力に問題ないといえるでしょう。

トラブル発生時にすぐ対応してくれる

トラブル発生への対応の早さも、管理会社選びでは重要です。
入居者トラブルや賃料の延滞、自然災害など賃貸経営では多くのトラブルが発生します。トラブルを大きくしないためには、素早い対応が欠かせません。トラブルの都度オーナーが対応するのは現実的ではなく、管理会社の対応能力が問われます。

トラブルは夜間や休日に発生することも多いため、24時間対応のコールセンターの有無などサポート体制も重要です。大手管理会社では管理に従事する人数も多く、年中無休で対応してくれる会社も珍しくありません。担当者だけでなく、会社としてのトラブルへのサポート体制が充実しているかも確認しておきましょう。

Google口コミの評価が高い(星4以上)

管理会社を選ぶ際には、口コミ情報も参考にしましょう。口コミ情報はさまざまなサイトで参照できますが、信頼性が高いものがGoogle口コミです。Google口コミは悪い評価でもそのまま掲載されるため、ほかのサイトに比べると信頼性が高いといえるでしょう。また多くの人が利用するGoogleマップに記載されるため、飲食店だけでなく管理会社のような企業情報も多く記載されています。

とくに管理会社の場合はオーナー目線の口コミと、入居者目線の口コミが記載されている場合があります。入居者目線の口コミは、そのまま入居者からの管理会社の評価へとつながるため、管理能力を図るよい指標となるでしょう。Google口コミを参考にする場合、星4以上あれば安心して利用できるでしょう。

客付け力が強い

不動産投資を成功させるためには、管理会社の客付け能力は非常に重要です。
築年数が経過すればするほど、入居者の退去は避けられません。空室期間をできるだけ短くして、稼働率をあげることが賃貸不動産経営の成功につながります。物件の稼働率をあげられるかどうかは、管理会社の力量に左右されます。そのため管理会社を選ぶ際には、客付け力にも注目してみましょう。

管理会社の客付け力を見極めるポイントは、次の4点です。

  • 客付け専門の部署がある
  • 自社運営サイトから集客ができている
  • SNSでの集客ができている
  • SUUMOやポータルサイトでの掲載件数が多い

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

客付け専門の部署がある

客付け専門の部署がある管理会社は、客付け力が高いといえるでしょう。専門の部署があればそれだけ人員を客付けに割いており、会社としても客付け業務に力を入れているといえるでしょう。そのため管理と並行して客付けを行う会社と比べると、集客力に優れています。客付けだけで動いている人材がいるため、物件情報だけでなく不動産市況や人脈なども豊富であり、成約率も高いです。

自社運営サイトから集客ができている

自社サイトを運営しており、サイトから集客ができている管理会社は客付け力があるといえるでしょう。
たとえば大手建築会社やハウスメーカー系の管理会社は、自社ブランドでサイトを運営している場合があります。ハウスメーカーの知名度だけでなく、賃貸サイト自体の知名度が確立しているため、ネット経由で多くの入居者を集客できます。管理会社の客付け力を確認する際には自社サイトの有無や、掲載物件の数なども確認するようにしましょう。

SNSでの集客ができている

自社サイトと同じぐらい有力な集客方法が、SNSです。
最近ではYouTubeなどのSNSで内覧動画を配信する管理会社も増えており、SNSは集客ツールに欠かせません。とくに単身者向けや学生向けの物件であれば、SNSの利用有無で成約率が大きく変わります。管理会社の客付け力を確認する際には、SNSを利用しているか、利用している場合は物件のターゲットに合わせた広告になっているかを確認しましょう。

SUUMOやポータルサイトでの物件掲載数が多い

SUUMOなど、大手ポータルサイトへの掲載数も客付け力に直結します。
入居者が部屋探しを行う際、まずはポータルサイトで探す方は非常に多いでしょう。住みたいエリアの駅前にある不動産会社にわざわざ聞きに行くという方は少なく、大手ポータルサイトで複数検索して申し込みするケースが多いです。そのため大手ポータルサイトへの掲載件数が多いほど、成約率は高まります。管理会社の客付け力を比較する際は、各サイトへの掲載物件数を確認しましょう。

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管理会社の探し方

不動産投資ではいかに信頼できる管理会社を見つけるかが重要です。そのため管理会社びは慎重に行う必要がありますが、管理会社はどのように探すのがよいでしょうか。とくに不動産投資を初めて間もないオーナーであれば、管理会社への人脈も多くないでしょう。ここではよい管理会社の探し方を紹介します。

一括査定サイトを利用する

管理会社を探す方法で便利なのが、一括査定サイトです。一括査定サイトを利用すれば一度依頼をするだけで、簡単に複数の管理会社が比較できます。一社一社訪問して、話を聞いて比較する手間が省略できるため、効率よく比較検討できます。またWeb上で検索できるため、不動産会社の営業トークに惑わされることなく冷静に比較できる点もメリットです。各管理会社の特徴や費用、対応可能な業務などをまとめてくれるため、比較もしやすいでしょう。

しかし一括査定を行うと、複数の業者から電話やメールでいっせいに営業連絡がきてしまうデメリットもあります。不動産会社の営業トークにそのまま押し切られ、契約してはいけません。一括査定で公開しないためにも、一括査定を利用する際は下記の点に注意しましょう。

  • 査定の前に管理会社への依頼事項や優先する事項を整理しておく
  • 査定結果が出てもすぐに契約しない
  • 慎重に判断する

管理会社といっても業務の内容は幅広く、管理会社によって対応できる業務も違います。管理業務全般を依頼するのか、清掃や集金業務を依頼するのか、どこまでの業務を依頼したいのかを事前によく整理しておきましょう。事前に依頼事項をまとめておけば、希望とは違う管理会社を検討対象から外せるため、無駄がありません。また管理会社を選ぶ際に、何を優先するかも合わせて整理しておきましょう。本業が忙しいため管理すべてを任せたいのか、とにかく管理コストを安くしたいのか、オーナーによって管理会社に期待する内容も違います。優先事項も整理しておくことで、自分に合った管理会社が見つけやすくなります。

自分の希望に沿った査定結果が出ても、すぐに契約してはいけません。一括査定をすると早い段階で希望にあった管理会社に出会うことはありますが、必ず複数社を比較しましょう。一社だけで決めてしまうと、ほかにもよい管理会社があることを見落としてしまう可能性があります。せっかく一括査定を利用するのであれば、しっかりと複数社を見比べたうえで慎重に判断しましょう。

物件名をGoogle検索した際に上位に表示される管理会社

管理会社を探す際には、物件名をGoogle検索してみるのもよい方法です。
検索上位に表示される管理会社はSEOに強く、ネットでの集客に優れています。そのため自社ホームページなどからの集客もできる、客付け力の高い管理会社といえるでしょう。管理会社の集客方法はさまざまですが、前述の通り近年ではSNSや検索サイトでの集客が増えています。とくに単身者向け物件の場合は、入居対象者が若いためSEOに強い管理会社がおすすめです

不動産投資を成功させるなら管理会社に任せるのがおすすめ!

不動産投資を行う場合、自主管理を行う方法もありますが管理会社の利用がおすすめです。管理会社を利用することで、次のようなメリットが生まれます。

・遠方の物件も所有できる
・管理ノウハウを学べる
・入居者対応を円滑に行うことで退去率が減る

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

遠方の物件も所有できる

管理会社を利用する1つ目のメリットが、遠方の物件が所有できる点です。物理的に距離のある遠方物件を、自主管理で運営することは簡単ではありません。定期的な清掃や点検や、設備の修繕の都度、遠方の現地まで行くのでは負担も相当です。物件近くの管理会社に依頼すれば、オーナーは遠方に居住していても安心して運営できるでしょう。実際に不動産オーナーの中には遠方物件を保有しているケースも多く、東京に住んでいるオーナーで札幌などの地方都市の物件を保有しているケースなども多くあります。

オーナーの中には土地間のない遠方に物件を持つことに抵抗を感じる方もいるかもしれませんが、遠方物件には次のようなメリットもあります。

・高い利回りが期待できる
・賃貸経営のリスクを分散できる
・物件の選択肢が増える

不動産を選ぶ際に将来の資産性に着目して、都市部の物件に集中する方も多いでしょう。しかし不動産価格は年々上昇しており、大都市の収益物件では利回りが低下しています。そのため銀行の融資が出にくいことも多く、購入するには多くの自己資金を投入しなければならないケースも多いです。一方地方都市など一部の地域では都市部ほど不動産価格が上昇しておらず、高い利回りが期待できます。

また保有している物件を分散させることで、自然災害や価格変動に対するリスク分散にもなるでしょう。保有物件が一箇所に集中していると、地震などによる大きな被害や不動産価格の下落リスクはどうしても高くなります。物件を分散させておけば1つの物件の価格が下がった場合でも、ほかでカバーできるでしょう。このように管理会社を利用することで、選べる物件の選択肢が大幅に増える点もメリットといえるでしょう。

管理ノウハウを学べる

管理会社を利用することで、管理ノウハウを学べるメリットもあります。不動産投資を始めるオーナーが自分で自主管理を行うことは、簡単ではありません。将来的に自主管理を目指しているオーナーであっても、最初は管理会社を利用するほうがよいでしょう。

管理業務は幅広く、入居者の満足度を高めることは簡単ではありません。管理会社は長年多くの物件を管理してきた実績があり、管理ノウハウを蓄積しています。入居者対応だけでなく修繕や共用部分の整備など、適切に行えます。また立地や物件ごとの特性を活かした入居者募集や、エリアの不動産市況をふまえた賃料設定などの知識も豊富です。管理会社を利用することで、物件ごとの特性をふまえた管理ノウハウを学べます。

入居者対応を円滑に行うことで退去率が減る

管理会社を利用するほうが、入居者対応を円滑に行えます。入居者への対応は、管理業務の中でも稼働率に影響する重要な業務です。入居希望者への物件案内から内覧対応、契約手続きだけでなく入居後のトラブルやクレームにも対応しなければなりません。入居者対応を適切に行っていなければ満足度が下がってしまい、退去が増えてしまいます。

入居者対応はいつ発生するかわからず、夜間や休日にクレームやトラブルが発生することも珍しくありません。もしオーナーが自主管理を行っていれば、急なトラブルなどに対応できない場合もあるでしょう。クレームやトラブルなどはすぐに対応しないと、二次クレームなどに発展してしまい入居者の満足度低下の原因になってしまいます。管理会社を利用することで、対応不足による入居者の満足度低下を防ぎ、退去率を減少させる効果があるでしょう。

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よくある質問

質問①戸建て賃貸も管理会社におまかせできますか?

管理会社にもよりますが、戸建て賃貸も基本的には対応してくれます。とくに戸建て賃貸の場合は、建築したハウスメーカー系の管理会社がおすすめです。自社グループで建築した物件のため建物の詳細を熟知していますし、ネットワークも全国にあります。自社顧客には戸建て向けのファミリー層なども多いため、客付け力にも優れているでしょう。

質問②管理会社ではアパートやマンションの値上げ交渉もしてくれますか?

管理会社は賃料の値上げ交渉も行ってくれます。入居者対応を行う賃貸管理の中には、既存入居者の更新業務も含まれます。更新の際には入居者と更新後の賃料について、交渉を行う場合も少なくありません。一般的には築年数が古くなるほど賃料は下がりますが、賃料相場が上昇している局面であれば値上げも可能でしょう。更新手続きにおける賃料交渉も、管理会社の腕のみせどころです。

Q1.地域密着型と大手どちらの管理会社がおすすめ?

管理会社には多くの企業がありますが、大手と地域密着の2種類があります。ハウスメーカーや大手建築会社の管理部門である大手管理会社と、地元情報に精通した地域密着の管理会社で悩むオーナーも多いでしょう。大手と地域密着の、それぞれの特徴は次の通りです。

【大手管理会社の特徴】
・集客力が安定している
・管理業務のノウハウが充実している
・管理手数料は高め
・イレギュラーな対応に時間がかかる

大手管理会社はブランド名が確立しているため、安定して集客できる点が強みです。また管理戸数も多いため、管理業務のノウハウが蓄積しており入居者の満足度は高いでしょう。一方で管理手数料は地域密着の管理会社に比べると、高い傾向にあります。管理手数料に見合った管理業務を行ってくれるかどうかが、重要なポイントです。また管理業務の多くがマニュアル化されており、イレギュラーな事項は本部の判断を仰がなければいけないため、対応に時間がかかる点はデメリットと言えます。

【地域密着の特徴】
・フットワークがよく融通がきく
・管理手数料が安い
・担当者次第でサービスの質が変わる
・客付けが弱い場合もある

地域密着型の管理会社は、フットワークがよくイレギュラーな事項に対しても融通が利く点がメリットです。また大手に比べると、管理手数料も安い傾向にあります。ただしサービスや対応面は現場の担当に委ねている場合も多いため、担当が変わってしまうとサービスの質が大きく変わってしまう可能性があります。また会社によっては大手に比べると、客付け力が弱い場合もあるでしょう。

A1.コスパで選ぶなら地域密着型の管理会社がおすすめ

大手と地域密着、どちらがよいかはオーナーが管理会社に何を求めるかで変わってきます。しかしコスパを重視するのであれば、地域密着がおすすめです。地域密着の管理会社は大手に比べると管理費が安く、柔軟に対応してもらえる傾向にあります。イレギュラーな事項があっても大手と違って現場で判断できるため、対応スピードも早いでしょう。また客付け力は大手のほうが勝っている場合もありますが、地元で長く営業している地域密着の管理会社は独自の営業ルートを持っている場合もあります。

まとめ

不動産投資において、管理会社の果たす役割は非常に多いです。入居者対応を行う賃貸管理対応のほか、修繕などを行う建物管理対応など、管理会社の仕事は多岐にわたります。

不動産投資を成功させるためには、管理会社選びが非常に重要です。管理の実績やレスポンスの早さ、管理手数料などを一括査定などで複数社を比較して、慎重に管理会社を選びましょう。また管理会社の種類はさまざまですが、コスパを重視するのであれば地域密着型の管理会社がおすすめです。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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