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サブリースとは?メリットやデメリットをわかりやすく解説!

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檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • サブリースは空室リスクを回避し安定収入を保証

  • 不動産会社に管理を任せることでオーナーの負担軽減

  • 家賃保証の見直しや手数料に注意が必要

不動産の管理業務に不安を感じている物件オーナーも多いことでしょう。そんな時に便利なのがサブリース契約です。サブリース契約をうまく活用することで、不動産経営を効率的に行うことが可能になります。

サブリースとは、物件オーナーが所有する不動産をサブリース会社が一括して借り受け、その後、入居者に転貸するという賃貸経営の一形態です。サブリース契約の主な特徴は、家賃保証や滞納保証が付いていることです。これにより、物件オーナーは賃貸経営に伴う煩雑な業務から解放され、安定した収入を得ることができます。

サブリース契約を利用することで、物件オーナーは建物の管理や運営を不動産会社に任せることができ、自分自身での対応が減るため、負担が軽減されます。

しかし、サブリースにはメリットだけでなく、デメリットやトラブルも存在します。契約内容やリスクを正しく理解した上で、慎重に検討することが重要です。この記事では、サブリース契約の基本的な内容や、そのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

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目次

サブリースとは?一括借り上げ(マスターリース)との違いは?

不動産物件の管理方法にはさまざまな形態がありますが、中でもサブリース契約は物件オーナーにとって多くのメリットがあり、最近特に注目されています。これから不動産経営を始めようとしているオーナーの方々は、サブリース契約に関する基本的な知識を持っておくことが重要です。

この記事では、一括借り上げ(マスターリース)とサブリースの違いについて詳しく説明し、サブリース契約の具体的な内容や特徴を解説します。

一括借り上げ(マスターリース)

「マスターリース」とは、オーナーとサブリース会社の間で結ばれる一括借り上げ契約を指します。この契約により、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者に再度貸し出す形態を取ります。

一方、「サブリース」は転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約です。サブリースは転貸という意味を持つため、一括借り上げによって転貸する管理方式がサブリース方式と呼ばれます。この方式では、「家賃保証」や「空室保証」といった形での管理が行われます。

実務上、マスターリース契約とサブリース契約は厳密に使い分けられているわけではなく、オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約も一般的に「サブリース契約」と呼ばれることが多いです。しかし、日本語では厳密に言えば、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約は「原賃貸借契約」、サブリース会社と入居者との賃貸借契約は「転貸借契約」となります。

つまり、原賃貸借契約はマスターリース契約を意味し、転貸借契約はサブリース契約を指します。一般的にマスターリース契約もサブリース契約と呼ばれることが多いですが、正確にはオーナーとサブリース会社との間の契約を「マスターリース契約」と呼ぶのが適切です。

このように、用語の使い分けは混乱を招きやすいですが、マスターリースとサブリースの違いを理解することが重要です。これにより、不動産経営においてより適切な契約を選ぶことができるでしょう。

サブリース

前述の通り、「サブリース」とは転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約のことです。

しかし、「サブリース」という言葉は、賃貸住宅の管理委託形態を指す場合がほとんどです。簡単に言うと、不動産オーナーが賃貸管理会社に所有する物件を貸し出し、管理会社から家賃(サブリース料)を受け取る管理委託契約です。

他の管理委託契約の形態としては、「集金代行契約」があります。これは、賃貸管理会社に手数料を支払い、家賃の集金を代行してもらう契約です。サブリースより手数料は低額ですが、空室が発生した場合には家賃収入が得られません。

賃貸管理会社に依頼せず、オーナー自身で全ての管理を行うことも可能で、これを「自主管理」といいます。自主管理では、設備の修理や更新、家賃の集金、入居者間のトラブル対応など、全ての業務をオーナーが行う必要があるため、負担は大きくなりますが、管理委託料がかからないというメリットがあります。

サブリースの仕組みについてもう少し詳しく見てみましょう。

サブリース契約では、オーナーと賃貸管理会社(サブリース会社)が賃貸契約を結び、オーナーが物件を貸し出します。サブリース会社はその物件を第三者に貸し出し、得られた家賃から手数料を差し引いた額をオーナーに支払います。この手数料が管理会社の収益となります。

サブリースはさらに、「家賃保証型」「パススルー型」の2種類に分けられます。

家賃保証型入居者の有無に関わらず一定のサブリース料をオーナーに支払う方式。
一般的なサブリース契約で用いられます。
パススルー型入居状況に応じてオーナーが受け取るサブリース料が変動する方式。

これらの形態を理解し、オーナーにとって最適な管理方法を選ぶことが重要です。

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サブリースのメリットとデメリット

サブリース(一括借り上げ)は、物件オーナーにとって多くのメリットを提供します。最大のメリットは、サブリース会社が物件を一括して借り上げ、長期間にわたり安定した家賃収入を保証することです。これにより、空室や滞納による収入の不安が解消されます。また、賃貸経営の実務をプロに任せることができるため、オーナー自身の負担が軽減され、入居者との直接のトラブルを避けることができます。

しかし、サブリース契約にはデメリットも存在します。まず、サブリース契約は賃貸借契約であり、保証契約ではないため、契約期間中に家賃の見直しや減額が行われる可能性があります。さらに、中途解約のリスクもあります。

最悪のケースとして、サブリース会社が経営破たんする可能性も考慮する必要があります。加えて、一般的な管理契約に比べて家賃収入の水準が低くなる傾向があり、礼金や更新料などの一時金が受け取れない点もデメリットと言えます。

サブリース契約のメリットとデメリットを詳細に比較検討し、自分の賃貸経営に適したシステムかどうかを見極めることが重要です。

以下に、サブリースのメリットとデメリットを詳しく説明します。

サブリースのメリット

サブリース契約を結ぶことで、管理業務や入居者募集の負担が軽減されるなど、以下のような主なメリットがあります。

空室・滞納関係なく安定した家賃収入が入る

サブリース契約には家賃保証があり、毎月の家賃が不動産会社によって保証されます。これは、仮に入居者が見つからず空室が多い場合や、入居者が家賃を支払わない、または遅延している場合でも、不動産会社がオーナーに賃料を支払うことを保証するものです。

このため、不動産経営に不慣れなオーナーでも安定した収入を得られるのが大きなメリットです。ただし、契約内容により空室時の保証範囲が異なるため、契約前に必ず確認しておくことが重要です。

管理の手間がかからない

サブリース契約を結ぶことで、不動産物件の管理や運営をすべて不動産会社に任せることができます。清掃や保守点検、入居者対応など、通常はオーナーが行う業務を不動産会社が代行するため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。

特にサラリーマンが副業として行う不動産投資では、オーナー自身が管理業務を行うのは難しいことが多いため、サブリース契約は有効です。この方式では、物件オーナーは入居者との直接的な関わりを持たず、管理業務から解放されます。

相続税対策になる

サブリース契約では、物件が常にサブリース会社に貸し出されている状態と見なされるため、実際の空室に関わらず常に満室とみなされます。

賃貸物件の相続税評価は「貸家建付地」として土地の評価額が減額されます。これは、「他人に部屋を貸している」ことで資産価値が低下すると評価されるためです。

相続税は相続開始時点での貸出割合に影響されますが、サブリース契約では賃貸割合が常に100%と見なされるため、相続税を抑える効果があります。

確定申告の手間が軽減する

サブリース契約を結ぶことで、税務計算が簡略化されるというメリットもあります。通常の賃貸契約では、各入居者ごとに税務計算を行い、入居や退去のたびに税務処理が必要です。そのため、書類の作成や計算に手間や時間がかかります。

しかし、サブリース契約では不動産会社との契約分のみ税務処理を行えばよいため、税務計算にかかる時間を大幅に短縮できます。その結果、確定申告の手間を大幅に省くことができるのです。

サブリース契約のメリットを最大限に活用し、効率的な不動産経営を実現しましょう。

サブリースのデメリット

ここまではサブリース契約のメリットを紹介しましたが、デメリットも存在します。安易にサブリース契約を行うと、思わぬ不利益が生じる可能性があるため、注意が必要です。ここでは、サブリース契約の代表的なデメリットを4つ紹介します。

手数料が高いため家賃収入の利益率が低い

サブリース契約では、賃借人と直接契約するのではなく、不動産会社を介して家賃を受け取ります。そのため、相場の家賃よりも10~20%低い金額の家賃を受け取ることになります。不動産会社に支払う手数料が高いため、家賃収入の利益率が低くなる点がデメリットです。

家賃保証が見直しされる可能性がある

サブリース契約には家賃保証が付いていることが一般的ですが、この保証される賃料は契約期間中に見直される可能性があります。初めに契約した金額がずっと保証されるとは限らず、賃料が減額されることもあります。また、契約には免責期間が設けられていることが多く、修繕費用はオーナーの負担となる点にも注意が必要です。

入居者の選定ができない

サブリース契約では、オーナーが入居者を選ぶことができません。通常の賃貸経営では、不動産会社が入居希望者の審査を行い、オーナーの意向を反映することができますが、サブリース契約ではサブリース会社が入居者を選定します。

そのため、オーナーの意向が反映されにくくなることがあります。サブリース契約を解除してオーナーが自主管理に戻した場合、既存の入居者との関係を引き継ぐ必要があります。

サブリース契約の解除が難しい

サブリース契約は一度締結すると、原則として解約が難しいです。賃貸管理会社も一般の借主と同じく「借地借家法」によって保護されており、貸主側からの契約解除は基本的にできません。

貸主からの解約には「正当事由」が必要ですが、「期待した収益が出ない」や「損失が発生した」といった理由は正当事由として認められない場合がほとんどです。契約を解除したい場合には違約金を支払う必要があり、解約のハードルが高いのが実情です。

サブリース契約を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、自分の賃貸経営に適しているかどうかを慎重に判断することが重要です。

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サブリース契約がおすすめの人

サブリース契約は、貸主の負担を軽減し、安定した経営をサポートする仕組みです。以下のような人々に特に向いていると言えます。

賃貸経営の経験がない人

賃貸経営は単に物件を貸し出すだけでは終わりません。空室対策や修繕計画、退去時の対応など、所有者が行うべき業務は多岐にわたります。サブリース契約では、サブリース業者が募集から入居中、退去時までの対応をすべて行ってくれるため、初めて賃貸経営をする方に適しています。

賃貸経営に手間をかけたくない方

既に賃貸経営を行っていて、その業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている方にもサブリースはおすすめです。サブリースを利用することで、物件管理の手間が大幅に軽減され、投資物件の増加やリスク分散が容易になります。

高い手数料を払っても問題がない人

賃貸経営に自信がなく、高い手数料を払ってでも安定した収入を得たいと考えている方にも向いています。例えば、海外に住んでいるために国内の物件でトラブルが発生しても迅速に対応できないという方には、サブリース契約が特に有効です。不動産会社が現地で迅速に対応してくれるため、貸主と借主の双方にとって安心です。

さらに、海外在住の貸主の物件を法人が借りる場合、借主法人は「源泉所得税」を納付する必要があります。このため、海外居住の貸主は借主を見つけにくいリスクがありますが、サブリース契約をしていれば、不動産会社が借主となり、源泉所得税の対応も行うため、入居者募集の機会損失を防ぐことができます。

サブリース契約は、これらの条件に当てはまる人々にとって非常に有効な選択肢となります。

サブリース契約をする際の注意点

サブリース契約にはメリットも多い一方で、デメリットや注意点もあります。慎重に契約内容を確認し、納得の上で契約を交わすことが重要です。不動産オーナーがサブリース契約を行う際に気をつけるべきポイントを解説します。

家賃保証の割合

まずチェックすべきは、家賃保証の割合です。サブリース契約では、家賃収入に対して通常80~90%の家賃保証率が設定されます。この割合は、不動産管理会社や物件の条件によって異なります。

周辺の賃料相場や入居率、不動産管理会社の実績を確認し、提示された家賃保証率が適切かどうかを判断する必要があります。また、家賃保証率がどのように設定されているのか、その根拠をしっかり確認しましょう。

将来的に家賃保証額が下落する可能性も考慮し、長期的に黒字経営が可能かどうかを見極めることが重要です。

免責期間の有無

サブリース契約には「家賃保証」が含まれていますが、免責期間が設定されている場合があります。免責期間とは、入居者が退去した後の一定期間、不動産会社がオーナーに賃料を支払わない期間のことです。

この期間中はオーナーの収入が途絶えるため、契約書をよく確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。

サブリース契約解除の条件

サブリース契約の中には、契約解除の条件が不動産会社側に有利な場合があります。たとえば、家賃や契約内容の見直しで条件が折り合わない場合、不動産会社が一方的に契約を解約できるケースや、高額な違約金が発生する場合があります。

契約解除の条件や違約金の額については、契約書を細かく確認し、不動産会社の担当者にも確認しておきましょう。

家賃保証の見直しがどれくらいで行われるか

サブリース契約の期間が長期にわたる場合でも、家賃が一度も見直されないことはほとんどありません。一般的には契約内容に家賃見直しの項目が含まれており、一定期間ごとに家賃が見直されます。契約見直しの時期が何年ごとに行われるのかを確認し、突然の家賃減少に備えておくことが重要です。

サブリース契約を検討する際には、これらの注意点をしっかり確認し、自分に合った契約内容を選ぶようにしましょう。

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よくある質問

サブリースに関するよくある質問をまとめてみました。

サブリースの契約解除が認められる正当事由とは?

サブリースに限らず、賃貸借契約は原則として貸主の都合で簡単に解約することはできません。しかし、一定の条件を満たすことで解約が可能となる場合があります。

借地借家法では、建物賃貸借契約の更新や解約について以下のように定められています。

第26条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

第28条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

これらの条文から、貸主都合によるサブリース契約の解除には「正当事由」が必要であることがわかります。以下に、サブリース契約解除が認められる具体的な正当事由を紹介します。

賃借人(サブリース業者)に非がある場合

賃借人が契約違反をしている場合、正当事由として解約が認められる可能性があります。以下に、賃借人の契約違反の例を挙げます。

・契約時の説明が虚偽だった
・賃料や共益費の不払いが続いている
・借主やその役員が反社会勢力に該当する

ただし、正当事由と認められるには、以下のような証拠が必要です。

・「説明が虚偽である証拠」
・「賃料の不払いが継続的である証拠」
・契約書や契約時に提示された資料を確認し、必要な証拠を揃えましょう。

また、2020年12月15日以降に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、通称「サブリース新法」が適用されます。この法律は、「誇大広告」や「不当勧誘」を禁止し、重要事項説明の実施を義務付けています。これにより、サブリースのトラブルを防ぐことが目的とされています。

サブリース新法施行後に契約した場合の注意点

・重要事項説明を受けていない
・契約書や重要事項説明書に家賃減額などのリスクの記載がない

これらのケースは、サブリース会社の法律違反となる可能性があり、契約解除が認められる場合があります。

参考:サブリース事業適正化ガイドラインの策定|国土交通省

このような点に注意し、サブリース契約を適切に管理しましょう。

立ち退き料を払う場合

サブリース契約は借地借家法によって借主の権利が守られているため、オーナー側からの解約は簡単ではありません。正当な理由がなければ、オーナーは借主であるサブリース会社に対して解約を申し入れることができません。例えば、契約期間満了に伴い更新せず契約を終了したいというケースでは、過去の判例から正当事由として認められないことが多いです。

立ち退き料とは、貸主の正当事由を強化するために借主に対して支払う補償金の一つです。サブリース会社に立ち退き料を支払うことで解約が認められる場合があります。

サブリース会社にとって、収入が見込める物件のサブリース契約を解除されることは、管理してきた物件からの収益を手放すことを意味します。そのため、サブリース会社にとっての利益がなければ解約請求を受け入れることは難しいです。このため、解約を進めるためには立ち退き料の支払いが必要となることが多いです。

オーナー側の都合による解約の場合、サブリース会社が合意しない場合は、立ち退き料をさらに上乗せして支払うことも考えられます。立ち退き料の金額は状況によって異なりますが、家賃収入の6カ月分程度が必要なことがあるため注意が必要です。

また、多くのサブリース会社は、解約条項に違約金を設けています。したがって、サブリース会社が解約に同意したとしても、違約金の支払いが必要になる場合がほとんどです。

サブリース契約の解約を検討する際には、違約金の請求に対しても対応できるように準備しておくことが重要です。

やむを得ない事情があり売却をする場合

サブリース物件の建築費などでオーナーがローンを組んでいる場合、毎月の返済が必要です。当初はサブリース物件からの家賃収入でローンの支払いを計画しているかもしれませんが、設備の維持費用や建物の修繕費用などのランニングコストがかかり、想定外の出費で利益が圧迫されることがあります。

さらに、サブリース会社の保証家賃も年数が経過するにつれて見直されることがあります。契約後2年目で保証家賃を見直すなど、サブリース会社によってやり方は異なりますが、30年、50年と同じ金額が続くわけではありません。

家賃収入が減少しローンの支払いが困難になる場合や、オーナー自身の生活が維持できなくなる場合には、解約の正当事由として認められ、売却を検討することが必要になります。

また、区画の再開発や公共工事の一部となるなど、やむを得ず売却をしなければならない場合も正当事由として認められることがあります。行政による区画整理事業や道路の拡幅工事などが該当します。物件が老朽化しておらず、賃借人に落ち度がない状況でも、サブリース契約を解約し、物件の明け渡しを要求することができます。

ただし、特に区画整理事業が行われる場合には、オーナーが将来的に大きな利益を手にする可能性が高いです。このような場合では、明け渡しに対して高額な立ち退き料を支払わないと、サブリース契約を解約できないことがあります。

サブリース契約を解約しなければならない場合、立ち退き料や違約金の支払いが必要となることもあるため、契約内容を十分に確認し、適切な対応を準備しておくことが重要です。

建物の取り壊しを行う場合

建物の老朽化などにより取り壊す必要がある場合、正当事由として認められるケースがあります。しかし、「老朽化」という表現は抽象的なため、具体的な根拠を示す必要があります。

具体的な根拠としてよく用いられるのが耐震診断です。現在の建築基準法では地震に対して厳しい基準が設けられており、新築物件はこれらの基準をクリアしています。1981年6月に施行された新耐震基準により、それ以前の物件はこの基準を満たしていないことが多いです。

日本は地震が多発する国です。地震などの災害時に入居者の生命や健康に大きなリスクがあると判断されれば、サブリース契約解約の正当事由として認められる可能性が高いです。

所有者、所有者の親族が居住する場合

オーナー本人が自己使用のために物件を使用したい場合、正当事由として認められる可能性が高いです。例えば、オーナーが仕事の都合で海外に住んでおり、日本国内の不動産をサブリース契約していた場合、帰国後に日本での住居が必要となります。

このような場合、他に住む場所がないため物件を明け渡してもらい、自己の居住用として使用したいというのは自然な要求です。オーナーの経済状況や収入状況にもよりますが、正当事由として比較的認められやすい事情です。

一方、オーナーの息子家族が帰国する場合などは事情が異なります。オーナー本人の自己使用ではなく家族の使用となるため、必要性が低くなり正当事由として認められる可能性が下がります。この場合、サブリース会社と交渉して納得してもらう必要があります。

自己使用の場合でも家族の使用の場合でも、立ち退き料などの条件交渉は必要です。特に家族の使用の場合、正当事由としての強さが低いため、立ち退き料の金額が解約の可否に大きく影響することがあります。

サブリース契約の解約を検討する際は、契約内容を十分に確認し、適切な対応を取ることが重要です。

まとめ

サブリース契約は、不動産オーナーにとって多くのメリットを提供する魅力的な選択肢です。空室や滞納のリスクを回避し、安定した家賃収入を得ることができます。さらに、不動産会社が管理業務を代行するため、オーナーの手間が大幅に軽減される点も大きな魅力です。相続税対策や確定申告の手間軽減など、経済的なメリットも見逃せません。

しかし、サブリース契約にはデメリットも存在します。まず、家賃保証が契約期間中に見直される可能性があるため、将来的な家賃収入の減少リスクを考慮する必要があります。また、手数料が高いため、家賃収入の利益率が低くなることがあります。入居者の選定ができないため、オーナーの意向が反映されにくい点も注意が必要です。さらに、サブリース契約は一度締結すると解約が難しく、解約には正当事由や違約金の支払いが必要になる場合があります。

サブリース契約を検討する際には、契約内容を十分に確認し、メリットとデメリットを比較検討することが重要です。自分の賃貸経営のニーズに合った契約を選び、長期的に安定した不動産経営を実現するための慎重な判断が求められます。特に、家賃保証の割合や免責期間、契約解除の条件など、細部まで確認することで、後々のトラブルを避けることができます。サブリース契約を活用して、効率的で安定した不動産経営を目指しましょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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