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「不動産管理会社」と「賃貸仲介会社」の違いは?それぞれの特徴と役割について徹底解説!

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監修者:河田憲二( 株式会社AlbaLink 代表取締役)

この記事のポイント

  • 不動産管理会社と賃貸仲介会社の違いがわかる

  • 自主管理と不動産管理会社どちらに管理を任せればいいのかがわかる

  • 優良な不動産管理会社の見つけ方がわかる

「不動産管理会社」と「賃貸仲介会社」
名前が似ているので、なんだか区別がつかない方も多いのでは?

賃貸経営を行ううえでは両者の違いを知らないと、知識不足から損失が発生するリスクがあります。
この記事では、不動産屋が初心者の方にでも理解しやすいよう、それぞれの特徴と役割を丁寧に解説していきます。

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目次

賃貸管理会社ってどんな会社?大家さんとの関係は?

賃貸管理会社は、所有者である大家さん(オーナー)の代わりに、
アパートやマンションなどの物件の管理や運営を行う会社です。

通常、賃貸経営に関して素人である個人大家さんが、自身で物件の管理運営を行うことは難しいため、
その道のプロフェッショナルである不動産会社に業務をお願いします。

大家さんと管理会社との関係は契約関係に基づき、提供するサービスの内容や費用、権限、責任などが記載された管理委託契約が結ばれます。

賃貸仲介会社と何が違うのか?

賃貸仲介会社は「入居者の募集から契約締結まで」が主な仕事内容となります。

大家さんが新たに入居者を探す場合、仲介会社を通じて行われることが一般的で、仲介会社は市場調査やインターネットなどの広告宣伝を通じて入居者を募集します。
入居者の募集から契約締結まで、大家さんと入居者との間に立って取引を仲介する、両社の仲人(なこうど)的な役割です。

賃貸管理会社の主な業務内容

賃貸管理会社の業務は多岐にわたりますが、主な業務内容をご紹介します。

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①入居者の募集活動(家賃などの条件を決める)

入居者の募集活動は、賃貸管理会社が主体となって行いますが、実務上は賃貸仲介会社に一部業務を再委託することが多いです。

再委託先の仲介会社は、地元に根ざした中小企業から、全国展開する大手企業まで様々です。
地域密着型の仲介会社は地元の実情に詳しく、大手は東京、大阪、名古屋、福岡、京都といった大都市を含めた全国規模のネットワークを持つなど、それぞれの長所があります。

家賃の設定は、大家さんの意向を踏まえつつ、周辺の類似物件と比較検討し、立地、築年数、設備水準など、物件の特性を総合的に勘案して行います。

設定された募集条件に基づき、管理会社は自社の広告媒体のみならず、不動産ポータルサイト(suumoなど)を活用し、効果的に募集活動を実施します。

②入居時、契約更新時の契約書作成・契約手続き

入居者が決定すると、契約書の作成や契約手続きを行います。
手続きには、入居者との家賃や敷金などの金銭的なやり取りや、各種規則、注意事項の説明、事務作業などが含まれます。

説明のなかでも重要事項説明書とは、宅地建物取引業法で賃貸借契約書を締結する前に、
宅地建物取引士(宅建士)という資格を持った専門家によって説明することが、制度上義務付けされている書面のことです。

契約は自動更新で設定されること多いですが、近年では期間の定めがある契約(定期借家契約)も増えてきており、
その場合は都度(2年毎などに)新たに違う契約を結びなおします。

③お部屋の管理(故障時の修繕手続きおよび対応)

賃貸管理会社は、物件の定期的な点検やメンテナンス、リフォームなどお部屋の管理も行います。

入居者から故障報告や修繕依頼があった際には速やかな対応が必要であり、
水漏れなど特に緊急性を要する場合に備えて、年末年始を含む24時間連絡が取れる体制を整えています。

故障した箇所によっては大家さん、または入居者のどちらが費用を負担するか異なる場合があるため、費用の区分けはあらかじめ契約書に記載しておきます。

④クレームに対応する(入居者同士のトラブル)

物件においてクレームや入居者同士のトラブルが発生した場合、賃貸管理会社が窓口となり、円滑な解決に向けた対応を実施します。

クレームやトラブルの内容は、騒音や臭い、駐車場問題など多岐にわたりますが、
放置すれば物件の資産価値や賃料収入が下がる危険なリスクがあるため、早期の解決が重要となります。

そのため、管理会社には豊富な経験とノウハウを活かした、状況に応じた対処が求められます。

また、近年は日本人のみならず、外国人入居者が増加傾向にあるため、
一部の管理会社では外国語対応スタッフを配置するなど、きめ細かい対応体制を整えている会社もあります。

⑤退去の立ち会い、クリーニングの手配

入居者が退去する際には、賃貸管理会社が立ち会い、物件の状態を確認します。

お部屋の中で破損が著しい箇所など、状況によっては入居者の負担で修繕を行います。
修繕作業が完了した最後にはハウスクリーニングなどの清掃作業を行い、次の入居者へ引き渡し可能な状態にします。

これら一連の作業を原状回復工事といいますが、原状回復工事を専門で行っている業者もあり、管理会社から専門業者に作業を依頼することも多いです。

⑥敷金の精算

入居者が退去する際、賃貸管理会社が国土交通省が定める
「原状回復のガイドライン」をもとにの敷金の精算を行います。(敷金は家賃の1~2ヶ月分が目安です。)

物件の状態に応じて敷金を精算しますが、預け入れされた敷金よりも入居者負担の修繕費用が低い場合は、相殺した金額を入居者へ返金します。
また反対に、修繕費用が高く、敷金では相殺しきれない場合は、入居者へ別途請求を行います。

お部屋の状態をしっかりと確認したうえで、大家さんと入居者の双方が納得のいく金額の算出し、敷金の精算を行います。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは?」

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

引用元:国土交通省

賃貸管理会社に依頼するメリットとデメリットは?

以上のように、賃貸管理会社の業務内容は多岐に渡りますが、依頼するうえでメリットとデメリットを確認しておきましょう。

メリット

  • 大家さんの手間が大幅に軽減される
    これまで説明してきたように、賃貸経営には、入居者募集から契約手続き、入退去時の対応、設備の維持管理など多岐にわたる業務が発生します。
    経験と知識がなければ適切に対応することは容易ではありません。
    賃貸管理会社に業務を委託することで、大家さん自身の手間が格段に軽くなり、仕事や私生活に専念できるメリットがあります。
  • 経験豊富な管理会社なら、適切な対応が期待できる
    管理会社は、多数の物件を管理する過程で、さまざまな事例を経験しています。
    入居者トラブルへの対処法や、法的な手続きなどのノウハウが蓄積されているので、より適切な対応が期待できます。
  • 法的なトラブルのリスクが低い
    未経験者が賃貸経営を行うと、知識不足から法的なトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
    入居者との契約書の作成を誤ると、将来的な損害賠償請求に発展する恐れもありますが、専門の管理会社に委託することで、こうした法的リスクを回避できます。
  • 良質な入居者を見つけやすい
    地域に精通した営業力と、多数の入居者の需要を抱えていることで、良質な入居者を確保できる可能性が高くなります。すなわち空室期間が短縮され、賃料収入の安定につながります。

デメリット

  • 管理費用(手数料)がかかる
    賃貸管理会社に業務を委託する以上、手数料や管理費用が必要になります。
    家賃収入から一定割合を差し引かれるため、大家さんの実収入は減少します。
    手数料率によっては収支面で大きな影響があり、収益性を計算する際の重要なファクターとなります。
  • 賃貸管理会社次第では、不手際や非効率が生じる可能性がある
    管理会社のサービス内容やスキルには、実際のところバラツキがあります。
    充実した人員体制と経験を持つ会社であれば適切な対応が見込めますが、
    手薄な体制や未熟な管理会社の場合は、不手際や非効率な対応に見舞われるリスクがあります。
  • 大家さんとの意思疎通に齟齬が起きる可能性
    物件の実質的な所有者は大家さんですが、賃貸管理会社に一任してしまうと、大家さんの意向が反映されにくくなるおそれがあります。
    大家さんの意思と実際の運営方針に齟齬が生じれば、トラブルの原因となる可能性があります。

以上のように、管理会社へ依頼するメリットとデメリットをしっかりと理解しておきましょう。

不動産管理会社の選び方と探し方は?

では、実際に賃貸管理会社へ依頼する前に、選び方と探し方のポイントをチェックしておきましょう。

地域に精通しているか

賃貸管理会社が対象地域の実情や、マーケット動向を把握しているかが重要です。
地域によって入居者のニーズや人口動態、賃料水準が大きく異なります。
地元に詳しい管理会社でないと、適切な募集条件の設定や、入居者ターゲットの特定が難しくなります。

例えば都心部と郊外部では、入居者の属性が全く異なります。
都心では単身者や駅近が重視される一方、郊外では子育て世代向けの広い間取りなどのニーズがあります。
地域密着型で豊富な実績と知見を持つ管理会社であれば、的確な運営方針を立案できます。

また、地元に根ざした管理会社は、その地域の人脈や口コミ情報にも精通しているため、
優良な入居者の確保や、スムーズな入居者募集にもつながります。

入居者を決める集客力があるか

入居者の募集を適切に行えるかどうかも大切なポイントです。

入居者募集力が低ければ長期的に空室が発生(入居率が低下)し、収益が着実に落ち込むため、
効果的な広告宣伝力や、ホームページの対応力などを確認する必要があります。

優良な管理会社は、自社の広告媒体だけでなく、信頼関係を有する仲介会社、不動産ポータルサイトやSNSなど、
幅広い媒体を活用した集客力を持っています。
単に情報を流すだけでなく、きめ細かいフォローアップができるかも重要なポイントで、
応募者への確実な対応や接客態度など、営業力の高さが必須条件となります。

さらには、ホームページの充実度も見逃せません。
スマートフォンへの対応力や、検索上位表示のための最適化、物件情報のわかりやすい表示など、
ユーザービリティの高さは集客に直結するからです。

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口コミや評判はいいか

また、口コミや評判を確認することも欠かせません。

最近では、SNSなどインターネット上で賃貸管理会社の口コミを収集しやすくなりました。
会社側からの一方的な宣伝だけでなく、入居者や大家さんなど、実際にサービスを受ける側からの評価も知ることができます。

注意点として、口コミや評価は一つの目安にすぎませんので、
できれば実際に店舗を訪問し、営業スタッフの対応を確かめることなどが重要でしょう。

経営状態が安定しているか

賃貸管理会社に物件をまかせる以上、その会社の経営基盤が安定していることは必須条件です。
倒産などのリスクがないよう、経営状態をしっかりと確認する必要があります。

経営の安定性を判断する材料として、法人設立からの年数、従業員数の規模、扱っている物件の数などが参考になります。
長年の実績があり、一定の社員規模と管理物件数を有する会社が望ましいでしょう。

賃貸管理会社に支払う費用と相場とは?

賃貸管理会社に支払う費用の内訳や相場を事前に把握しておき、無駄に高額な請求をされないように予防しましょう。

契約時の仲介手数料

仲介手数料は、物件に入居者が決まるたびに発生する、賃貸管理会社へ支払う費用の一つです。

家賃の1ヶ月分が目安で、家賃が10万円の物件であれば手数料は10万円、50万円の高額物件であれば手数料も50万円と高額になります。

なお、一部の管理会社では広告宣伝費などを別途請求する場合もあり、総額が高くなる可能性があります。
仲介手数料以外に追加費用が発生しないか、事前に確認しましょう。

月々支払う管理委託費用

月々発生する管理委託費用は、物件家賃の3~5%が相場です。
賃貸管理会社ごとに委託費用は異なり、管理の内容や手間、物件の立地などによって設定されます。

大家さんが儲かる仕組みは手数料が重要!?実際に比較してみた

大家さんが賃貸経営で儲かる仕組みは、適正な管理手数料の設定にポイントがあるのかもしれません。
実際にいくつかの賃貸管理会社の手数料を比較してみましょう。

管理会社の管理委託手数料例家賃が50万円の場合(年間の手数料)
A社家賃の5%の手数料30万円 (50万円×5%×12ヶ月)
B社家賃の3%の手数料 + 運営費10万円/年28万円 (50万円×3%×12ヶ月+10万円)
C社家賃の3%の手数料18万円 (50万円×3%×12ヶ月)

となり、同じ物件でも管理会社によっては年間12万円もの差額が生じています。

手数料が高額であれば大家さんの手残りが減り、賃貸経営が圧迫されてしまいます。
しかし一方で、手数料が低すぎると管理会社の物件に確保するコストが残らず、サービスの低下が危惧されます。

よく比較検討をして、バランスの取れた管理会社を選ぶことが賢明な判断となります。

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不動産管理会社と契約の種類

賃貸管理会社と大家さんが結ぶ契約の種類には、大きく分けて「全部委託契約」と「一部委託契約」の2つの種類があります。

・全部委託契約…管理業務の全てを任せる
・一部委託契約…一部の管理業務のみ任せる

よほど得意として大家さん自身でもできる業務がない限りは、全部委託契約で問題ないでしょう。
契約期間も複数年にわたる長期契約や、1年契約など様々ですので、必要に応じた契約内容を検討することが重要です。

媒介契約の種類

大家さんと賃貸管理会社(または賃貸仲介会社)で結ぶ媒介契約には、
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

一般媒介契約では、複数の会社に対して物件の媒介を依頼できます。
一方で専任媒介契約は、特定の会社に対してのみ物件の媒介を依頼する契約です。
そして専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに独占的で強固な条件依頼となっている契約です。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
依頼社数1社のみ1社のみ複数社可能
不動産流通サイトへの
情報登録義務
媒介契約締結後
5日以内
媒介契約締結後
7日以内
義務無し
活動状況報告1週間に1回以上文章
またはメールで報告
2週間に1回以上文章
またはメールで報告
義務無し
自己発見取引不動産会社が仲介に
入ります
契約可能契約可能
契約有効期間3ヶ月以内3ヶ月以内制限無し

どの契約がおすすめなのか?

賃貸管理会社との媒介契約は「専属専任媒介契約」がおすすめです。

管理会社を独占的に任命するため、大家さんの物件に対して最大限の営業努力を施してもらえるでしょう。
専念義務が不明確な他の媒介契約に比べ、手厚いサービスが期待できるのです。
(専属専任で契約したとしても、大家さんの都合で会社の変更は可能なのでご安心ください。)

よくあるご質問

最後に、賃貸経営に関するよくあるご質問に回答していきます。

質問①賃貸中に部屋内の設備が壊れたら弁償してもらえるの?

基本的に、入居者の責任ではない自然故障や経年劣化による設備の故障は、大家さんの負担で修理を行う必要があります。

具体的には、浴室やキッチンなどの水回り設備の故障、エアコンや照明器具などの電気設備の不具合、ドアや窓の開閉不良などが該当します。
これらは賃貸物件として備えるべき最低限の設備であり、入居者が正常に利用できる状態を維持することが大家さんの義務とされています。

一方で故意や過失による破損は、入居者が賠償責任を負う可能性があります。
例えば、入居者が室内のドアを蹴って破壊した場合などが該当します。
また、住民トラブルで器物を投げつけられるなどの外的要因による破損も、入居者側の責任が問われます。

修繕費用の負担については賃貸契約で細かく規定し、
大家さんと入居者の双方で適切に費用分担がなされるよう、賃貸管理会社が舵取りを行う必要があります。

質問②賃貸経営でおすすめの節税を教えてほしい

賃貸経営における節税対策は、確定申告時の所得から必要経費を控除することで実現できます。
主な節税ポイントは以下の通りです。

  • 修繕費の損金算入
    入居者の入れ替わり時や、設備の故障時の修繕費用も必要経費に計上できます。
    大規模な修繕費は「資本的支出」となり、一時の損金算入は認められませんが、年次に渡って「減価償却費」として、費用を割り振ることができます。
  • 少額減価償却資産の一括損金算入
    20万円未満の少額減価償却資産は、一括して当期の必要経費に計上できます。
    利益を多く出しそうなタイミングを見計らって購入し、経費計上することも一つのテクニックです。
  • 書籍代や飲食費の計上
    例えば、不動産関連の書籍の購入費用や、管理会社との打ち合わせに利用した食事代など、賃貸経営に付随する内容であれば経費に計上できる可能性があります。
    一つひとつは小さな金額だとしても、積み重なればバカにならない金額となるでしょう。

このように、賃貸経営では多くの必要経費を確定申告で計上でき、所得から控除できます。
ただし計上方法やタイミングなどのルールがありますので、詳細は税理士などの専門家に相談しながら、節税対策を講じましょう。

これらの費用を家賃収入から差し引いた残りが、実際のオーナー様の収入(手残り)となります。
運用期間が長期になればなるほど、これらの経費の総額は無視できない金額になってきます。
賃貸においては、こうした出費への備えが重要になります。

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まとめ

この記事では、大家さんと密接に関わりながら賃貸運営の幅広い業務を請け負う、不動産会社について解説しました。

大家さん自身が入念に比較検討を行い、中長期的に付き合える信頼できる会社を選ぶことで、賃貸経営による安定した収益が実現されることでしょう。

不安な点や分からないことがあれば、遠慮なく不動産のプロにご相談ください。
私たちは皆様の豊かなライフプランをサポートする、誠実なパートナーとなれることをお約束します。

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監修者:河田憲二( 株式会社AlbaLink 代表取締役)

河田憲二( 株式会社AlbaLink 代表取締役
大学在学中に創業したwebマーケティング事業を売却し、その資金で株式会社AlbaLinkを創業する。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営責任者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場に上場している(証券コード:5537

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