マンションを貸す方法まとめ！マンションを貸して成功・失敗した体験談もご紹介

マンションを所有している方にとって、自分で住むだけでなく賃貸経営として運用することは、重要な選択肢のひとつとなります。

マンション経営には様々なメリットがあり、上手く行けば安定した副収入源ともなり得ます。
しかし一方では、デメリットやリスクも存在するため、安易な選択は避け、慎重に検討する必要があります。

今回はこれから分譲マンションを貸したい方にもわかりやすく、分譲マンションを貸す際の具体的な手順や注意点、賃貸経営にかかる費用や節税方法などについて詳しく解説していきます。

分譲マンションを貸す選択肢はアリなの？

分譲マンションを貸し出すかどうかは個人の事情によって異なりますが、いくつかのメリット・デメリットがあります。
つまり、貸すメリットが自分の状況に合致し、デメリットをうまく回避できそうであれば、「分譲マンションを貸す」は十分アリな選択肢だと言えます。

次の項目では実際にマンションを貸している大家さんが貸してどうだったのか？
体験談をご紹介いたします。

マンションを貸している大家さんの成功・失敗体験談をご紹介

マンションを貸して良かった体験談

村松様 20代 男性/会社員 （東京都渋谷区に分譲マンションを所有）
定期的な家賃収入がある点が非常に大きいです。修繕やトラブル等がなければ、基本的に寝ていてもお金が毎月入ってくるような格好になるので、まさに不労所得といった感じになります。もちろん、忘れた頃に借主とのトラブルが発生するから辛いのですが、そこを差し引いても、やはり継続的に収入を得られる見込みがあることは、生活をしていく上でこの上なく安心感が増しますし、大家業を通して不動産についての理解を実地で学んでいくことができる点も魅力です。

佐藤様 40代 男性/会社員 （東京都渋谷区に分譲マンションを所有）
東京都というだけあり、それに渋谷区なので、とにかく立地の評価やイメージが良い。退去してもすぐに入居者様が入ってくるので、その点に関してはあきなく次々と契約が成立する。なので持っているだけの建物だと需要がないが、こうして賃貸に出すと、収入にもなるのでマンションを賃貸に出して本当に良かったと思います。東京都というだけあり、人気で人が多いので田舎になると考えてしまうが、都会はマンションを買って住んでるので良かったと思います。

関根様 40代 女性/専業主婦 （埼玉県さいたま市北区に分譲マンションを所有）
相続した家が空き家になっていたので、かなり勿体ないと思っていて、気になって夜も眠れなくなっていた。当初は自分で、借主を探していたが、契約がまとまらず、かなり負担でした。結局、自分の時間が取れないこともあり、自主管理ではなく、サブリース方式で貸借を募集したところ、すぐに業者が見つかり、家賃保証をつけることができました。以降は安心して過ごせて、精神衛生上も良いと思っています。物件自体の借主も見つかったようなので一安心しているところです。

森本様 50代 女性/専業主婦 （千葉県千葉市美浜区に分譲マンションを所有）
やはりこれから年金生活になるわけですから生活の為に少しでも必要と思い分譲マンションを貸し、大家業をスタートしました。老後に住みやすく、ゆっくり生活出来るところに引っ越しました。所有している分譲マンションも古く、老朽化をしているのでいつまで住めるかわかりません。とても古いのでリファームしたく思っておりましたが、高額のリファーム代金を払う事も厳しいのでいっそのことそのまま募集しましたが、無事決まりとても嬉しかったです。

井上様 30代 女性/会社経営 （神奈川県横浜市に分譲マンションを所有）
元々自分が住んでいた部屋なのでお隣さんたちとも付き合いがあるのですが、今の入居者さんは挨拶も丁寧だし良い人だと聞いてすごくうれしかったです。自分は貸しているだけですが、なんだか誇らしい気持ちになりました。思い出のある部屋なので、良い人が暮らしてくれているというだけで、気持ちが安らぎます。もちろん家賃収入が入ってきますので、いろいろ出ていくお金を計算しても今のところは結構なプラスになりました。管理も不動産会社がやってくれているので、遠方に住んでいますが行ったりする必要もありません。

マンションを貸して後悔した体験談

佐々木様 20代 女性/ 専業主婦 （東京都神楽坂に分譲マンションを所有）
固定資産税がやっかいだと思いました。自分が住んでいないのに、払う制度が意味がわからないなとも思います。海外で持っているマンションには特に税金がかからないので、日本の賃貸は大変だと思います。人が長く住んでくれたらいいですが、出入りが激しいと修繕費用がかさむので、リスキーな部分があるなと思います。

高橋様 30代 男性/ 会社員 （埼玉県さいたま市大宮区に分譲マンションを所有）
空室の時に仲介業者は必ずしも積極的に行動してくれる訳ではありません。空室のリスクに関して甘く考えていました。「空室になっても仲介業者がすぐに何とかしてくれる」と思っていましたが、こちらが仲介業者に要望を出してもレスポンスが遅いですし、最終的に家賃を下げる方向に持って行きたがるので不満です。仲介業者選びはSNSやネットで口コミを収集して、もっと慎重に行うべきだったと後悔してます。

鈴木様 40代 男性/ 会社員 （東京都小平市に一棟マンションを所有）
税金面です。土地は義父母、建物は私の所有になっているので経費の計上、税務申告について知っていれば良かったと思います。経費として計上出来る項目を増やし、不動産所得を安く見積もれば税金も多少安く出来ます。初回は税理士さんにお願いしましたが、その後の申告は自分でするようにしています。（会社で財務部在籍したことも有るので、多少の知識は有ります。）満室になっても経費で計上できる科目については税務署に申告して居ますが、毎回税務署とのやり取りが有り、時間を取られます。また修繕（簡単な水漏れ等）にかかった費用は全て領収書を整理しておくことも必要です。管理は義父母がして居ますが、これも経費として計上出来ないか、毎年税務署との話に時間を取られます。税理士に依頼するよりも多くの費用を経費として計上出来ますが、手間がかかることに多少の後悔が有ります。

マンションを貸す前に知っておきたかったこと

・固定資産税の支払いや、管理組合の制度について 物価の沸騰でメリット、デメリットは知っておきたかった。
・家賃保証や正当事由などサブリース契約の注意点について まとまった現金が必要だということです。
・固定資産税のこと、周辺地域の区画整理のことなど少し勉強しても良かったのかなと思いました。
・賃貸契約が終わった後、借主から部屋の清掃代や修繕費などどれくらいまで請求できるのか知っておきたかったです。
・税金面です。土地は義父母、建物は私の所有になっているので経費計上、税務申告について勉強すれば良かったです。
・もう少し室内のキズだったり汚れだったりのチェックは自分でもやっておけばよかったと思います。

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マンションを貸すメリット

マンションを貸すことは、収入増加によるキャッシュフローの改善から、資産価値の上昇、将来の住宅確保に至るまで様々なメリットがあります。

まずは、それぞれのメリットについて詳しく確認していきましょう。

マンションを貸すと家賃収入が得られる

マンションを貸す最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られる点にあります。
この家賃収入こそが、オーナーにとって将来の選択肢を格段に広げてくれる重要な資金源となります。

賃貸需要が旺盛な地域であれば、家賃収入は長期にわたり安定的に確保できます。
資金に余裕ができれば、ローンの返済を早めたり、他の投資に回したりと様々な選択が可能になります。

特に都心の人気エリアでは、賃料相場が非常に高水準にあるため、高額の家賃収入を期待できます。
物件の立地次第で、家賃収入から大きな利益を得られる可能性があるのです。

マンションを貸した収入でローン返済ができる

住宅ローンを利用してマンションを購入された方にとって、月々のローン返済は大きな負担になっていることでしょう。

しかし、賃貸経営によって得られる家賃収入を月々のローンの返済に充てることで、その負担を軽減することができます。
また、うまく賃料設定ができれば、月々のローン返済額を上回る家賃収入が得られる場合もあり、
ローンの返済を先に進める（繰り上げ返済する）ことも可能になります。

例えば、月々のローン返済額が8万円だったとします。
一方で月々の家賃収入が10万円であれば、月に2万円の利益となりローン返済の負担が実質的になくなります。

ローンの返済額と家賃収入のバランスは極めて重要で、極端にいえば収入超過でマンションが貸せる場合、
「敢えてローン金額を増やしてマンションに投資する」という手段さえも考えられます。

マンション価値が上がる可能性がある

マンションを長期で賃貸に出し続けている間に、立地の人気が高まれば、それに伴ってマンション自体の資産価値が上昇する可能性があります。

特に都市部の人気エリアでは常に根強い賃貸需要があり、それが地価の上昇を促します。
そして地価が上がれば、マンション自体の価格も上がっていく傾向にあるのです。

具体的には、オリンピックや大規模開発などの影響により、新たな人気スポットが生まれると、その周辺のマンション価格が徐々に上昇していきます。
あるいは景気の回復や雇用環境の改善により、都心への人口流入が増え、都市部への需要が高まれば、それに応じて地価・住宅価格は上がっていくでしょう。

立地の状況次第では10年、20年先を見据えた場合に、買取時の数倍の高値で売却できるチャンスが訪れる可能性もあります。優良な立地であれば、資産価値の上昇余地は大きくなるのです。

つまり、立地が良く将来性がある物件であれば、家賃収入という「インカムゲイン」に加え、マンション価値の上昇分の「キャピタルゲイン」も期待できます。
一旦取得した資産を長期保有することで、二重の資産形成が可能になるわけです。

また住むことができる

マンションの賃貸は、数年から10年程度の一定期間を設けて行うのが一般的です。
この期間が終了すれば、オーナーは自身でまた住むことも可能になります。

例えば、転勤が決まったタイミングで一時的にマンションを貸し出し、転勤が終わった際に再び自宅として使うといった利用法が考えられます。
また、子供が生まれて手狭になったためマンションを貸して一戸建てに引っ越し、子供が独立したら戻るという選択もあります。

このようにライフスタイルの変化に合わせて、「マンション経営」と「自身の住まい」を、柔軟に使い分けられるのは大きなメリットといえます。

マンションを貸すことで節税ができる

マンション経営に係る費用を、経費や減価償却費として計上することで、所得に対する税金を軽減できるというメリットがあります。

節税ができる点は賃貸経営にとって大きなメリットで、税金を節約できれば、その分だけキャッシュフローが改善されます。

収支状況によっては、税金対策だけで数十万円単位の節税が可能な場合もあります。
この節税メリットを考えるだけでも、マンション経営に踏み出す価値は十分にあると言えるでしょう。

では、ここからは「節税のコツ」を具体的に紹介していきます。

節税のコツ①費用を経費計上する

費用として経費計上できるものは積極的にしていきましょう。
以下の項目などが、マンション経営に係る費用として経費計上できます。

• 管理費・修繕費
  マンション管理組合への管理費、部屋の修繕費用など、維持管理に関わる費用全般が経費計上の対象となります。
  修繕費の範囲は広く、建物の部分だけでなく、設備の修理費用なども含まれます。
• 公租公課(固定資産税など)
  固定資産税をはじめ、不動産に課される税金は経費として計上が可能です。
  特に固定資産税は毎年の支払いが必要なため、確実に計上を続ければ大きな節税効果が見込めます。
• 管理会社への支払手数料
  管理業務を不動産管理会社に委託する場合、入居者募集から契約・入退去手続き、トラブル対応など全ての手数料が経費の対象になります。
• ローン支払利息
  マンション取得資金のローンについて、支払う利息部分は経費計上が認められています。
• 広告宣伝費
  入居者募集のためのチラシ作成費、web広告費、媒体への掲載料など、様々な宣伝費用が経費対象となります。
• その他諸経費
  マンション経営に直接関係する費用であれば、経費計上することができます。
  経費をしっかり計上すれば、その分だけ課税対象の所得から控除されるため、納める税金を大幅に減らせます。

節税のコツ②減価償却費を計上する

減価償却費とは、建物価格を一定の期間で費用として割り引いていく会計上の手続きです。

マンションなどの建物は、経年により価値が下がっていくものとみなされています。
そこで建物価格を、その耐用年数に応じて一定の割合で費用計上していくことで、それに見合った金額を損金(必要経費)に算入できるのです。

具体的には取得価額に一定の償却率を乗じた金額が、その年の減価償却費となります。
例えば取得価額が1,000万円で、耐用年数が47年の建物の場合、償却率は2.18%となり毎年約22万円を47年間に渡って損金に算入することが可能です。

長期にわたり減価償却費を計上できるため、税金が継続的に軽減されるメリットがあります。
賃貸経営をしている以上、確実に減価償却費を計上すべきでしょう。

節税のコツ③青色申告を行う

所得税の確定申告では、白色申告と青色申告のいずれかを選択できます。
青色申告を選択すると、以下のような大きなメリットがあります。

• 青色申告特別控除の適用
  青色申告を行うと、所得金額から最大65万円を控除できる「青色申告特別控除」の適用を受けられます。
• 少額減価償却資産の特例
  一定の少額減価償却資産については、その年の経費へ全額計上でき、大きな節税効果が得られます。
• 青色事業専従者給与の支払い
  要件を満たせば、家族に支払った給与を経費計上できます。
  
  青色申告には複式簿記による記帳などといった手間はありますが、手間とメリットを比較した場合、メリットが圧倒的に上回るでしょう。
  大幅な節税につながるため、マンション経営では青色申告を選択することが賢明です。

節税時の注意点

節税は合法的な範囲内で行う必要があり、経費の水増しなどの不正は絶対にあってはなりません。
不正経理による過剰な経費計上や、実際には発生していない経費の計上は重大な違法行為となり、以下のような厳しい罰則を受ける可能性があります。

• 架空の請求書を作成し、経費を計上した場合
  →文書偽造罪に問われる可能性
• 経費を過剰に計上した場合
  →重加算税(最大50%)が課される可能性
  
  不正経理が発覚すれば、計上した全ての経費が否認される上、重加算税などの重い罰則を受けかねません。
  わずかな過剰計上でも同様のリスクがあります。

適正な経費計上のためには、以下の点に十分注意する必要があります。

・経費の発生に合理的な理由があること
・経費の内容を証拠書類(領収書・請求書等)で裏付けられること
・過剰でない適正な金額であること

経理処理や確定申告は、ルールを誤ると大きな被害に繋がる重要な作業です。
自身で行うのは難しいため、税理士などの専門家へ相談、依頼することが賢明でしょう。
伝手がない場合は不動産管理会社に相談し、税理士の紹介を求めるのも一つの方法です。

マンション経営で節税するためには、合法的な範囲での対応が欠かせません。
節税と不正経理の線引きには細心の注意を払う必要があります。

マンションを貸すデメリット

これまではマンションや自宅を賃貸に出すメリットについて解説してきましたが、ここからはデメリットについて解説していきます。
マンションを貸す際には、デメリットとなる以下のリスクをよく理解した上で行いましょう。

空室リスクがある。

空室リスクは常に付きまとうリスクであり、経営を圧迫する可能性があります。

空室期間中は、単に家賃収入がなくなるだけでなく、管理費や修繕費などの経常的な支出も発生し続けることから、空室期間が長引くほど損失が拡大していきます。

例えば、月々の経費が5万円かかるマンションで空室が1年間続いた場合、60万円の損失が出てしまいます。

このように、空室リスクは賃貸経営の成否を大きく左右する極めて重要な要素です。
長期間の空室を回避するためには、適切な賃料設定や、魅力的な物件の供給、また集客に強い不動産管理会社を選ぶなどの対策が必要です。

マンションを貸すには費用が掛かる

マンション賃貸経営には以下のような費用が発生します。
費用面をしっかり見積もらないと、思わぬ出費が発生し収支が赤字に転落する可能性があります。

• 管理会社への手数料
  管理会社への手数料は、募集から契約、入退去の手続き、家賃料回収業務など一連の業務に対する対価です。
  物件の広さや立地によって異なりますが、通常は月額家賃の3～5%程度が目安です。
• 修繕費
  修繕費は、定期的な内外装の補修や、設備の修理費用などが含まれます。
  マンションの築年数が経つほど大規模修繕の必要性が高まるため、ある程度の修繕費の発生は避けられません。
  修繕積立金を活用するケースが一般的ではありますが、不足分においては自己資金で賄う必要があります。
• 火災保険料
  火災保険は、火災だけでなく水漏れや盗難なども補償の対象となるため、マンション経営においては必須と言えます。
  一般的に建物の価格により保険料率も変動しますが、最低でも年間数万円の保険料が掛かることを見込んでおきましょう。
• 広告宣伝費
  広告宣伝費は、入居者募集のためのウェブ広告や印刷物の作成費用です。
  空室期間を最小限に抑えるため、効果的な広告手段が重要になってきます。
  管理会社によっては、月々の管理手数料に広告宣伝費が含まれている場合もあります。
• 退去時
  入居者の退去時にはオーナー負担の原状回復費用が発生する可能性があります。
  余計な費用負担を避けるためには、事前に室内の状況写真を撮影するなどの対策が必要不可欠です。
  
  このように、マンションを貸すには様々な費用が発生します。
  入居者の有無に関わらず、経常的に発生する経費も存在するため、しっかりと収支予測を立てておく必要があります。
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マンションを貸す際の契約内容によっては途中解約ができない

賃貸借契約は、借地借家法による入居者保護の観点から、様々な規定が設けられています。

オーナー側が一方的に契約期間の途中で解約を申し出ることは、原則として認められません。
正当な理由がない限り、契約期間中の解約は「違法」となります。

例えば、定期借家契約で契約期間を2年間と定めている場合、その2年を待たずに途中解約はできません。
また普通借家契約の場合は、入居者から退去の申し出がない限り、賃貸借は半永久的に継続します。

一方で、入居者が期間途中で解約を申し出る場合は、契約に基づき違約金の支払い等が発生する可能性があります。
オーナー側が有利な条件(高い違約金設定等)を契約に盛り込むことは可能ですが、その分入居者の確保が難しくなるデメリットもありますので、
バランスの取れた適正な条件設定が重要です。

このように、賃貸借契約は入居者保護の精神から制定された借地借家法に基づいているため、オーナー側にとって不利な面もあります。
契約内容については十分に理解した上で、専門家に確認を求めることが賢明です。

マンションを貸すと入居者トラブルのリスクがある

マンション経営においては、入居者のトラブルにも十分注意を払わねばなりません。
入居者による部屋の汚損や設備の破損、近隣とのトラブルなどが発生した場合、オーナー側が最終的に責任を問われるリスクがあります。

具体的なリスクとしては、以下のようなケースが考えられます。

・入居者による室内の過度な汚損や器物破損があり、修繕費用の請求を受ける
・入居者の夜間の騒音やマナー違反で、近隣住民から苦情や損害賠償を請求される
・入居者同士の喧嘩などでトラブルになり、あっせん役として関与を求められる
・長期不在や家財の放置などで周辺環境が悪化し、マンション管理組合から是正を求められる

このようなトラブルが発生した場合、当事者間での示談が成立しないと、最終的には訴訟に発展するリスクもあります。
万が一裁判で敗訴した場合、多額の損害賠償請求を受ける可能性があります。

このようなリスクを回避・最小化するには、以下の対策が重要になります。

• 入居審査を厳格に行い、トラブル発生のリスクの高い人物を除外する
• 入居時に保証金や敷金の徴収を行い、トラブル時の修繕費用などに備える
• 定期的な部屋の巡回で状況を確認し、早期に問題を発見する
• 火災保険などに加入し、万が一の事故への備えを怠らない

マンション経営では、いかに入居者トラブルのリスクを最小化するかが大きな課題となります。
予めリスクを想定し、対策を講じておくことが賢明です。
トラブル対策が不十分であれば、大きな損害を被るリスクがあることを認識しておきましょう。

マンションを貸す際の流れ

ここからはマンションを賃貸に出す流れについて解説していきます。

①契約の期間や管理方法を決める

マンションを貸す際の第一歩は、契約期間と管理方法を決めることです。
この2点は経営の方向性を大きく左右する要因で、将来的なライフプランやマンション活用の目的を踏まえて検討する必要があります。

契約期間
まずは、マンションをどの程度の期間にわたって賃貸するのかを見極める必要があります。
短期的に運用するのか、それとも長期にわたる賃貸経営を目指すのかです。例えば、短期であれば多少のリスクをとってでも収益の最大化にコミットするなどの戦略が考えられますし、
一方の長期であれば、管理コストやトラブルリスクにも注意しつつ、継続的で安定した家賃収入が目指すべきでしょう。

管理方法
次に管理方法ですが、オーナー自身で一手に管理するのか、それとも専門の不動産管理会社に委託するのかです。

自己管理のメリットは管理費用の削減ですが、日常的な対応業務が発生することが最大の欠点です。
逆に管理会社に委託すれば、手間は最小限で済みますが手数料が発生します。
一般的に長期の賃貸経営を見据える場合は、管理会社に委託するのが無難でしょう。
1、2年の短期であれば自己管理でも賄えるかもしれません。

このように、契約期間と管理方法を組み合わせることで、オーナー自身のライフスタイルやスキル、時間的余裕に合った最適な賃貸経営のスタイルを選ぶことができます。
自身に合ったベストな組み合わせを見つけることが重要になります。

②不動産管理会社を探す

賃貸管理を不動産管理会社に任せる場合は、複数社を比較検討した上で、最も信頼できる管理会社を選びます。

管理会社選びの際は、以下のようなポイントに注目しましょう。

・会社の規模や創業年数
・管理手数料の水準
・営業拠点の所在地(近隣がベスト)
・会社のサービスやサポート体制
・口コミ評判(インターネットで検索)

管理会社の営業マンに売り込まれるのではなく、自身で会社を選択することが重要です。
またブランド力のある大手よりも、地元の不動産会社の方が対応が手厚いといった可能性もあります。
その会社のサービスやサポート体制など、事前に確認する必要があります。

複数社の資料を集め、面談の上で総合的に判断して査定の依頼をするのがおすすめです。

③査定を行い家賃など条件を決める

次にマンションを貸すうえで重要な家賃査定です。
近隣の家賃相場を確認し、設備の状況などを勘案していくらで貸せるのか、適正な家賃を設定します。

最寄り駅からの距離や部屋の広さ、築年数などが賃料に大きく影響するため、立地の良し悪しを判断基準としましょう。
相場より高すぎる家賃では入居者が集まらず、低すぎても採算が合わなくなるので注意が必要です。

家賃以外にも、敷金や礼金、契約期間、更新条件、退去時の原状回復費用の負担割合なども決めておく必要があります。
敷金なし・礼金なしにすれば借り手を見つけやすくなりますが、夜逃げなどといったトラブルへのリスク回避が難しくなります。不動産管理会社とよく相談して条件を決めるのが賢明でしょう。

④入居者の募集・審査を行う

賃貸ポータルサイトや不動産管理会社に募集を依頼し、入居希望者を募ります。
申し込みのあった希望者については、支払い能力や生活習慣などの審査を行い、信頼できそうな人物を選定します。

審査を疎かにすると、トラブルのもとになる可能性が高くなります。
必要に応じて、収入(源泉徴収票や課税証明書で確認)や職業、同居人の状況、保証人の有無などを確認しましょう。

さらに、可能であれば面接を行い、人となりを見極めることも重要です。
面接時には喫煙習慣、ペット飼育、夜型生活などの生活パターンも質問事項に加えましょう。
入居後のマナートラブルを避けるためにも、入念な審査が必要不可欠です。

⑤契約の手続き

入居者が決まれば賃貸借契約書の作成、金銭の授受、鍵の受け渡し、退去時の精算方法の確認などの契約手続きを行います。契約時には入居者への説明事項(騒音防止徹底や共有部分の注意点など)をしっかりと伝え、トラブル防止に努めましょう。
賃貸経営は入居者とのコミュニケーションが欠かせません。

マンションを貸す際の注意点

次にマンションを貸す場合の注意点を確認していきましょう。

ローン返済している場合は金融機関に連絡をする

マンションにローンが残っている場合は、必ず金融機関に賃貸を行う旨を連絡し承認を得ましょう。

「住宅ローン」から「アパートローン」への借り換えが必要になる場合もあります。
承認を得ずに勝手に賃貸に出してしまうと、金融機関からローンの一括返済請求を受ける可能性があり、
最悪の場合、担保権を設定された物件は差し押さえられるリスクもあるので注意が必要です。

連絡する際には、賃貸に出す理由(一時的な転勤や留学など)、想定賃料、管理会社選定の有無、
将来の売却予定などの詳細を伝えることで、金融機関の承認が得やすくなります。

収支のシミュレーションをする

賃貸経営に伴う収入と経費を詳細に見積もり、数値に基づいたシミュレーションを行います。
毎月の家賃収入から、管理費・修繕積立金・火災保険料・減価償却費・ローン返済額などを差し引いて、最終的な収支の見通しを立てましょう。

収支シミュレーションは、最低でも10年～15年分の中長期で作成します。
中長期で作成することによって、修繕費がかさむ時期など一時的に収支が赤字となるケースもしっかり想定しておくことができます。

また修繕費は、経費の中でも余裕を持った試算が賢明です。
大規模修繕が必要になった際の費用の捻出方法も、検討課題となります。
リフォームローンの利用や修繕積立金の活用など、複数の選択肢を想定しておきましょう。

そして、もしも収支の見通しが思わしくない場合は、条件の見直しや不動産売却も視野に入れるべきです。
収支が改善されない限りは、経営が破綻に直結するためです。適切なタイミングでマンションを売却し、リスクを最小限に抑えることも賢明な選択肢となり得ます。

禁止事項を定めておく

室内での喫煙やペットの飼育、内装の変更(壁紙の張り替えなど)など、入居者への禁止事項をキチンと定めておきましょう。

その他、深夜の騒音防止、共用部分の適正利用、ゴミ出しルールの厳守、締め出しの禁止、設備の適正使用など、マナーに関する項目も盛り込むと良いでしょう。禁止事項を明確に設けることで、トラブル発生時の対応が円滑になります。

設備や部屋の状態を確認しておく

入居者を募集する前に、部屋の設備や内装面の状態を入念にチェックし、その時点での状況を詳細に記録しておくことが重要です。

この入居前の記録があれば、入居期間中に新たに発生した損傷と、もともとの傷みや劣化部分とを区別することができます。
退去時の原状回復作業で必要な範囲を明確に示せるため、入居者とのトラブル防止につながりスムーズな退去手続きが可能になります。

具体的には、以下の項目について細かくチェックし、記録しておく必要があります。

・水まわり設備(風呂、洗面所、トイレ、キッチン)の老朽度や破損の有無
・照明器具や電気設備の作動状況
・エアコンなどの付帯設備の動作確認
・壁、天井、ドア、窓など建具の傷や劣化具合
・フローリングやクロスの汚れや剥がれ
・カビや結露などの発生状況
・防犯、防災設備の有無と正常動作の確認

入居前の部屋の状態を記録しておけば、入居者が退去する際に「この傷は入居時からあった」といったトラブルを防げます。
明確な証拠があれば、オーナー側にとって不利な立場に立たされることがなくなります。

事前の入念な状況確認と記録は、マンション経営において不可欠な作業です。
これを怠ると、後々大きなトラブルに発展する可能性がありますので、しっかりと対応しましょう。

室内の写真を撮っておく

設備の故障や損傷の確認だけでなく、入居時の室内全体の写真も詳細に撮影しておきましょう。
入居者が退去時に原状回復義務を怠った場合、写真を証拠として提示できれば立証が容易になります。

写真は各部屋の四隅から撮影するなどして、多角的に残すことが大切です。
家電製品の付属品や収納家具の中身、ドア周りの状況なども、できる限り撮影しておくと良いでしょう。
入居時点での室内の状態を詳細に記録することで、退去後のトラブル防止につながります。

デジタルカメラやスマートフォンのカメラで撮影した写真には、撮影日時が自動的に記録されるため、後から証拠として使いやすくなります。
必要に応じて紙の書面にも撮影年月日を記入しておくと、よりトラブルリスクを低減できます。

室内の汚損や破損状況がわかるように、濃淡のコントラストを工夫するなど、明瞭な写真を残すことをおすすめします。

写真とあわせて室内の広さや間取りの図面なども控えておくと、入居時の説明資料としても活用できるでしょう。

分譲マンションを貸して経営を成功させるためには？

では、マンション経営を成功させるための一番のコツをお伝えします。

信頼できる不動産会社を見つけよう

マンション経営を成功に導くには、管理を委託する不動産管理会社の選定が極めて重要な意味を持ちます。
優良な管理会社であれば、入居者の確保力が高く、物件の維持管理も適切に行われ、オーナーとの綿密な連携が期待できます。

具体的には、的確な賃料設定と優秀な営業力で希望の入居者を効率よく募集し、審査を厳格化することでトラブルリスクを低減できます。
また、建物や設備の老朽化状況を把握し、定期的な点検と予防保全を行うことで設備トラブルを防止し、改修工事のタイミングも的確に判断できるでしょう。
さらに、月次報告や定期面談を通じて経営状況を共有し、収支のシミュレーションや今後の対策を提案してくれます。
万が一のトラブル発生時でも、迅速な対応と解決支援が期待できます。

一方、実力不足の管理会社を選んでしまうと、長期の空室や低家賃、設備の不備によるトラブル、
報告の遅れなど、経営上の様々な問題に直面するリスクがあります。

優良な管理会社とは、上記のようなメリットを実現できる会社です。
経営全体に大きな影響を与えるだけに、十分な検討が必要不可欠なのです。

恵比寿不動産の賃貸管理が選ばれる理由
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よくある質問

最後に皆様からよくある質問に回答します。

不動産会社はどうやって探せばいいの？

不動産管理会社の探す方法々は色々ありますのでご紹介していきます。

まず手っ取り早い方法はインターネットの活用です。
「○○(物件所在地)　不動産管理会社」で検索し、どのうような管理会社が存在するのか、おおまかにピックアップします。
そしてピックアップできた会社名を一社ずつ検索し、口コミや評判などの具体的な情報を集めましょう。

賃貸経営に詳しい個人ブログやサイトも参考になります。

次に、物件最寄り駅周辺を実際に歩いて回り、目につく営業所を見学し資料を取り寄せるのも有効な手段です。
依頼すれば実際の現地対応なども確認できるかもしれません。

また、知人や同僚に紹介してもらうのも一案です。
身近な人の評判は、インターネット上の情報以上に信頼できる場合があります。

これらの方法で集まった複数の候補会社について、会社のサービスm、スタッフの対応力、実績、報告体制の透明性など、具体的な項目を比較検討します。
実際に担当者と面談を重ね、最終的に自身に最適な会社を選びましょう。

まとめ

今回はマンションを貸す方法について、メリット・デメリットを解説しながらご紹介してきました。

マンションの賃貸経営には、毎月の家賃収入による収入源の確保、長期保有による資産価値の上昇など、多くの魅力的な一面があります。
一方で、空室リスクや入居者トラブル、管理の手間といったデメリットも存在することがお分かりいただけたでしょう。

マンションの賃貸経営を成功に導くためには、事前の綿密な準備とリスク回避の姿勢が不可欠です。
そのためには、信頼できる専門の不動産管理会社と緊密に連携し、運営していくことが極めて重要だと言えます。これからマンションを貸したい方、現在賃貸経営をされている大家さんは是非ご参考ください。