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マンションを賃貸に出す方法とは?募集時の注意点とかかる費用をわかりやすく解説!

この記事の監修者

檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 賃貸経営のメリット・デメリットを理解することが重要。

  • 入居者募集から管理までの一連の流れを押さえよう。

  • 適切な収支計画と経費の見積りが不可欠である。

昨今、マンションを賃貸に出したいと思い、検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、具体的な手順や注意点、かかる費用など、分からないことも多いはずです。

そんな疑問を解決するため、この記事では賃貸経営のメリット・デメリットから、
具体的な手順、管理会社との契約、必要な手続き、経費の内訳まで詳しく解説していきます。

この記事を読めば、賃貸マンション経営における全体像と注意点が理解でき、安定した経営が可能となることでしょう。

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目次

分譲マンションを賃貸に出すメリットとでデメリット

はじめに、分譲マンションを賃貸に出すメリットとデメリットを確認していきましょう。

メリット

まずは、メリットをいくつかご紹介していきます。

家賃収入が得られる

マンションを賃貸に出すことで、毎月安定した家賃収入を得ることができ、
特に都市部や人気エリアの物件では高い家賃設定が可能で、他の投資手段と比べても高いリターンが期待できます。

家賃収入は住宅ローンの返済や固定資産税の支払い、管理費や修繕費といったランニングコストをカバーし、健全な賃貸経営を維持するのに役立ちます。
また、家賃収入により資産のキャッシュフローが改善し、新たな不動産の購入やリフォーム、株式投資などへの再投資が可能になります。

さらに、家賃は物価上昇に伴って上昇する傾向があるため、インフレ対策としても有効であり、実質的な資産価値を維持または向上させる可能性もあります。

家賃収入はローン返済や運営コストをカバーし、長期的な資産運用の安定性を高めるため、多くの不動産オーナーにとって魅力的な存在となっています。

マンション経営でかかる費用を経費計上できる

マンション経営において発生する様々なコストは経費として計上でき、課税対象となる所得を減少させることが可能です。
例えば、以下の費用が経費計上の対象です。

修繕費
エアコンや給湯器の修理、壁紙の張替えなどの費用。

管理費
不動産管理会社への手数料や入居者対応、家賃集金、トラブル処理などの費用。

広告費
入居者募集のための広告掲載料や不動産情報サイトへの掲載料。

仲介手数料
物件成約時に不動産仲介会社に支払う手数料。

減価償却費
建物や設備の価値減少分を経費として計上する費用。
その他の諸経費:水道光熱費、清掃費、火災保険料、税理士への顧問料など。

これらの経費を適切に計上することで納める税金を減らすことができ、何もしないよりも手残りを多く残すことができます。
経費計上による節税効果は大きいため、正確な経費管理が重要ですが、税務処理には細かなルールがあるため、専門の税理士に相談することをおすすめします。
税理士は最新の税法に基づいたアドバイスを提供し、適切な申告をサポートしてくれるでしょう。

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資産を残すことができる

マンションの所有には将来的な資産保有のメリットが数多く存在します。

まず、不動産は長期的な価値の維持が期待されます。
都市部や人気のある地域では特に需要が高く、不動産の価値が上昇する傾向があります。
このため、所有するマンションは将来的に資産価値が増加する可能性があります。

また、所有するマンションは相続財産としての価値も高く、次世代に財産を残す手段として重要です。
不動産は具体的で分かりやすい資産であり、相続税の負担を軽減するための有効な手段ともなり得ます。

さらに、不動産投資は資産ポートフォリオの多様化にも役立ちます。
株式市場や債券市場の変動に対するヘッジとして、不動産を所有することでリスクを分散することが可能です。

以上のように、マンションを所有し続けることは将来的に資産を残せる点で非常に有益であり、経済的な安定と成長をもたらす重要な手段となります。

将来また住むことができる

マンションを賃貸に出しても、将来自分や家族が再びそのマンションに住むことができる柔軟性は、生活の変化に対応する上で非常に重要です。

例えば、転勤や海外赴任で一時的に別の場所に住む必要がある場合でも、賃貸契約が終了すれば、再度そのマンションに戻ることができます。
このようなメリットは、将来の生活計画において大きな安心感を提供します。

さらに、家族構成の変化やリタイア後の生活設計においても、賃貸マンションを再利用することが可能です。
家族の人数が増減する場合や、退職後に地方に移住する計画を立てている場合など、賃貸契約の終了後に再び自分のマンションに戻ることで、生活スタイルの変化に柔軟に対応できます。

賃貸マンションを再利用する柔軟性は、将来のライフプランにおいて重要な要素です。
賃貸収入を得つつ、必要に応じて自分の住まいとして再利用できるため、資産の有効活用にもつながります。

デメリット

次に、分譲マンションを賃貸に出すデメリットについて確認していきましょう。

空室のリスク

マンションを賃貸に出すときには、入居者が見つからない空室期間が発生するリスクがあります。

空室期間中は家賃収入を得られないだけでなく、経常的な費用が発生し続けるため、収益が悪化する可能性があります。
特に賃貸需要が低い地域や繁忙期を過ぎた時期、近隣に新しい物件が多く供給されるタイミングでは、空室リスクが高まります。

このリスクを軽減するためには、市場相場に合わせた適切な賃料設定や効果的な広告戦略が必要です。
さらに、物件の魅力を向上させるために、設備や内装を常に良好な状態に保つことも重要です。

適切な管理と戦略により、空室のリスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営を実現することができます。

マンション経営のコストがかかる

マンション経営にはさまざまなコストが伴い、これらの費用は賃貸収入から差し引かれるため、実質的な利益を減少させる要因となります。

費用の例として、不動産会社へ支払う管理費、入居者の入れ替わりや定期的なメンテナンスに伴う修繕費、新しい入居者を募集するための広告費、物件が成約した際の仲介手数料、火災保険や地震保険といった保険料、などが挙げられます。

これらの費用を適切に管理するために、事前に収支シミュレーションを行い、年間の収益と支出を把握することが重要です。
さらに、緊急予備費を設定しておくことや、信頼できる不動産会社を選んで定期的なメンテナンスを行うことで、大規模な修繕を未然に防ぐことができます。

また、適切な保険に加入することで予期せぬトラブルに対する経済的リスクを軽減できます。
賃貸経営を成功させるためには、これらのコストを把握し、収支のバランスを常に確認することが不可欠です。

住宅ローン控除の対象外になる

マンションを賃貸に出すことで、住宅ローン控除が適用されなくなります。

住宅ローン控除は、自己居住用の住宅を購入した場合に適用される税制優遇措置で、一定額の所得税や住民税が減額される制度です。
賃貸に出すと自己居住用ではなくなるため、この控除が受けられなくなります。

その結果、税負担が増加し、所得税や住民税の支払いが増えることになります。
年間の控除額が数十万円になることもあり、その分の負担が直接的に増加、
これにより、月々のキャッシュフローが悪化し、実質的な手取り収入が減少します。
税負担を軽減するためには、賃貸収入を正確に見積もり、収支バランスを管理することが重要です。

また、賃貸収入を申告し、必要経費を計上するなどの税務対応が必要です。
確定申告の際には、専門家と相談し、最適な税務対策を講じることが重要です。
再び自己居住用として使用する場合、住宅ローン控除を再適用できるかどうかも確認が必要です。

このように、賃貸に出す前に住宅ローン控除が受けられなくなる影響を十分に考慮し、賃貸経営の収支シミュレーションを行うことが不可欠です。
税務の専門家と相談し、税負担の増加を最小限に抑える対策を講じることが大切です。

入居者とトラブルになる可能性がある

賃貸経営では、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。
家賃の滞納や物件の損傷、騒音問題などが代表的なトラブルの例です。

家賃の滞納に関しては、滞納期間や金額に応じて、通知や支払い催告、最終的には明渡し請求などの法的手続きが必要です。
入居者との交渉を経ても解決しない場合、裁判所を介さざるを得ない状況も発生します。

物件の損傷に関しては、入居者に対して修繕費用の請求や原状回復を求める必要があります。
また、著しい損傷の場合は、契約解除や損害賠償請求に発展することもあります。

騒音問題では、入居者に対する注意喚起や指導が必要ですが、改善されない場合は管理組合や行政など外部機関の関与が不可欠になります。
近隣トラブルに発展すると、複雑な調停が求められる可能性もあります。

このように、トラブルへの対応には法的知識と適切なコミュニケーション能力が欠かせません。
そして、解決のプロセスでは、入居者との長期的な交渉や、裁判など時間と手間がかかる手続きが伴うことがあります。
精神的・肉体的なストレスが高まり、業務負荷が大きくなるリスクがあるため、十分な準備と心構えが必要不可欠です。

専門家の助言を求めることも重要で、トラブル発生時には素早く弁護士や専門の不動産会社などに相談し、
適切な対応を取ることで、トラブルの早期解決とリスク回避につながります。

入居者とのトラブルは、賃貸経営において避けて通れない課題です。
事前の準備と対策を怠らず、トラブル発生時には迅速かつ適切に対処することが求められます。

分譲マンションを賃貸に出す方法

ここからは、分譲マンションを賃貸に出す方法について順番に解説していきます。

①不動産管理会社を探す

不動産管理会社の選定は、賃貸経営の成功を左右する非常に重要なステップです。

まずは、実績と信頼性を確認することが重要です。
管理実績の年数や取り扱い物件数、口コミ評価などをチェックし、実績のある管理会社を選びましょう。

次に、提供しているサービス内容を確認します。
入居者募集や契約手続き、家賃徴収、設備の保守点検、トラブル対応など、
管理会社がどの範囲までカバーしているかを把握し、サービス内容が充実している会社を選びます。

また、物件が立地する地域の特性を熟知している管理会社を選ぶことも重要です。
地域の賃貸需要や相場家賃、入居者ニーズに精通している会社は、適切な対応が期待できます。

報酬体系も忘れずに確認しましょう。
手数料や報酬が家賃収入の3~5%程度の相場に収まっているかを確認します。

最後に対応体制について確認し、トラブル発生時に迅速かつ適切な対応が期待できる体制であるかをチェックします。

これらのポイントを総合的に検討し、複数の管理会社を比較することで、最適な会社を選定することが賢明です。
適切な管理会社の選定は、空室リスクの低減やトラブル対応の円滑化につながり、賃貸経営の成功に大きな影響を与えます。

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②賃貸の契約方法を決める

賃貸契約にはいくつかの種類があり、それぞれの特徴を理解することが必要です。

普通賃貸借

普通賃貸借契約は、最も一般的な賃貸契約の形態で、契約期間が通常2年間に設定されています。

この契約形態の大きな特徴は、契約期間満了後も、賃貸人と借主の双方が契約を更新しない意思表示をしない限り、自動的に契約が更新されることにあります。
一定期間ごとに自動更新されるため、長期にわたる安定した家賃収入を見込むことができます。

普通賃貸借契約は、入居者側にとっても利点があります。
比較的長期の契約期間が設定されているため、転居の必要が生じにくく、住環境の継続性が保たれます。
また、自動更新によって契約が長期化するため、入居者は安心して生活を送ることができます。
このような安心感から、入居者の定着率が高まり、長期入居につながる効果があります。

一方で、普通賃貸借契約には、オーナー側にとってのデメリットもあります。
入居者による重大な契約違反があった場合でも、期間中は容易に契約を解除できません。
裁判を経る必要があるなど、手続きが複雑になる可能性さえあります。

また、契約更新時に家賃の値上げを行う場合は、入居者の合意が必要となるなど、一定の制約があります。

このように、普通賃貸借契約は長期的な安定収入と入居者の定着が期待できる反面、オーナーの権利が一部制限される側面もあります。

定期借家契約

定期借家契約は、契約期間をあらかじめ明確に定め、その期間が満了すると自動的に契約が終了する賃貸借契約の形式です。
この契約形態は、短期的な賃貸経営や将来的に自分で住む予定がある場合に適しています。

ちなみに、契約期間終了後に継続して賃貸を行う場合は、オーナーと入居者の双方が合意して新たな契約を結ぶ必要があります。

定期借家契約の大きなメリットは、オーナーが物件の将来の活用方針を柔軟に決められる点にあります。
契約期間満了時に物件を自己使用に転用したり、別の用途で活用したりすることができます。

また、借主側にも一定の予見可能性があり、契約終了後の引っ越し準備ができるため、メリットがあります。

一方で、定期借家契約には自動更新がない点が普通賃貸借契約との大きな違いです。
契約期間満了後に借主が退去しない場合でも、法的な強制力を持って明渡しを求めることができます。
つまり、契約終了が明確であるため、計画的な物件運営が可能になります。

しかし、これらの理由から借主にとってデメリットに感じられることが多く、定期借家契約は普通借家契約に比べて家賃が低めになりがちです。
借主にとっては、契約期間満了後に引っ越しをしなければならないリスクがあるため、家賃に対する期待値が低くなる傾向があります。

このように、定期借家契約は将来の活用方針の自由度が高い反面、収益面では不利になることがあります。
短期的な賃貸経営や自己利用への転用を視野に入れている場合に適した契約形態です。

サブリース

サブリース契約とは、オーナーが不動産管理会社に物件を一括で賃貸し、その管理会社が入居者募集や物件管理を行う賃貸形態です。

オーナーは管理会社とマスターリース契約を結び、管理会社は入居者とサブリース契約という別の賃貸借契約を結びます。
よって、オーナーは管理会社から一定の家賃を受け取ることになります。

サブリースのメリットは、オーナーにとって空室リスクが軽減されることです。
管理会社が一括で物件を借り上げるため、オーナーは空室期間中の家賃ロスを心配する必要がありません。
また、入居者募集から管理までを専門の管理会社に任せられるため、オーナー自身の手間が大幅に軽減されます。

一方で、サブリースには収益面でのデメリットもあります。
管理会社がオーナーに支払う家賃は、入居者から受け取った家賃から、自身の管理手数料や運営コストを差し引いた残りを支払うため、オーナーが得られる家賃収入は直接賃貸に出した場合よりも低くなる傾向があります。

また、サブリースの契約期間は管理会社との契約によって決まります。
通常は長期の契約期間が設定されますが、契約終了後はオーナーと管理会社の合意が必要になります。
将来的に物件の活用方針を変更したい場合は、柔軟性に欠ける可能性があります。

サブリースの適切な運用のためには、手数料や賃料設定などの条件を複数の管理会社と比較検討する必要があります。
収益性と利便性のバランスを考慮して、自身の賃貸経営方針に合った管理会社を選ぶことが重要です。

このように、サブリースは一定の収益減はあるものの、面倒な業務をアウトソースでき、安定的な家賃収入を得られるメリットがあります。

③不動産管理会社と媒介契約を結ぶ

不動産管理会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴を理解し、適切な契約を選ぶことが重要です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に物件の募集を依頼できる媒介契約の形式です。

この契約形態のメリットは、広範囲に物件情報を露出できる点にあります。
複数の不動産会社が営業活動を行うため、潜在的な入居者に対してアプローチする機会が増え、入居者を見つけやすくなります。

特に、地域に根ざした中小の不動産会社と、大手の会社を組み合わせることで、様々な層の入居者にリーチできます。
地元に密着した中小会社は、地域の需要を的確に捉えた営業が期待できますし、大手会社は広範な情報網と豊富な広告手段を持っているため、広く情報を発信することが可能なのです。
こうした複数社の長所を生かすことで、空室期間の短縮につながります。

また、不動産会社に対する競争原理が働くことも一般媒介契約のメリットです。
同じ物件に対して複数社が営業活動を行うため、早期の成約を目指す動機付けが働きます。

一方で、一般媒介契約には、各社の営業活動が分散してしまうデメリットもあります。
全ての不動産会社が同じように積極的な営業を行うとは限らず、結果として入居者募集の促進に差が出る可能性があります。

このように、一般媒介契約は広範囲な営業が期待できる反面、各社の営業活動の質にバラつきが出るリスクもあります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一社の不動産会社のみと媒介契約を結ぶ形式です。
この契約形態の大きな特徴は、専任の不動産会社が物件の入居者募集を行う一方で、オーナー自身も入居者を探すことができることです。

そして、専任媒介契約のメリットは、不動産会社が専任の物件に対して、より積極的で効率的な営業活動を行うことが期待できる点です。
専任契約物件は会社にとって重要な案件となるため、他社との競合がない分、全力を尽くして入居者募集に当たります。
広告宣伝力の集中や、広範なルートでの募集など、会社の総力を結集した取り組みが可能となります。

また、オーナー自身も入居者募集に加わることができるため、会社との相乗効果が期待できます。
自分のネットワークやSNSなどを活用して情報を発信し、会社の取り組みを補完することが可能です。

一方、専任媒介契約には、一社に依存するリスクもあります。
その不動産会社の営業力や情報量に左右されるため、会社選びを誤ると思わしくない結果になる可能性があります。

このように専任媒介契約は、不動産会社との緊密な連携と効率的な営業活動が期待できる反面、会社選びと手数料負担が課題となります。
オーナー自身の入居者募集への積極的な関与や、不動産会社の実績と信頼性の見極めが重要になります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、一社の不動産会社とのみ専属的な媒介契約を結び、その不動産会社以外では入居者募集ができない契約形態です。
専任媒介契約と違い、オーナー自身で入居者を探すこともできません。
この契約は、オーナーが物件の入居者募集を完全に不動産会社に委ねる代わりに、最も手厚い営業活動とサポートが期待できる契約なのです。

専属専任媒介契約のメリットは、対象不動産会社が自社の専属物件として最大限の注力を行うことにあります。
専任媒介契約よりもさらに、広告宣伝力の総動員、社内の幅広い情報ネットワークの活用、アプローチの集中など、会社の総力を結集した入居者募集が行われます。
空室期間の短縮が最優先事項として扱われるため、早期の成約が期待できます。

また、入居者募集に加え、契約手続きや入居後の管理業務など、総合的なサポートが受けられます。
トラブル発生時の対応なども専任会社が手厚くフォローしてくれるため、オーナーの手間が最小限に抑えられます。

一方で、専属専任媒介契約には大きなデメリットもあります。
それは専任媒介契約と同様、一社のみに全て委ねる形となるため、対象不動産会社の営業力や能力に全てがかかってくる点です。
会社選びを誤ると、思うような成果が得られない可能性があります。

このように専属専任媒介契約は、最大限の営業力とサポートが期待できる反面、不動産会社選びが課題となります。
オーナーとしては、事前に複数の不動産会社の実績やサービス内容を精査し、自身の経営方針に最も合致する会社を選定する必要があります。

④入居者を募集する

入居者募集は賃貸経営において最も重要な課題の一つです。
オーナーと不動産管理会社が緊密に連携し、効果的な募集活動を行うことが求められます。

まず、効果的な広告戦略を構築することが重要です。
インターネット広告やSNSの活用、地域の広告媒体への掲載など、多角的なアプローチで物件の魅力を最大限にアピールします。
家族や友人の口コミなども活用し、広範囲に情報を発信しましょう。

入居者募集においては、適切な賃料設定も大切です。
事前の市場調査を行い、立地や物件の状態、付帯設備などを考慮した賃料を設定します。

併せて、募集条件の設定も欠かせません。
単身者向けか家族向けか、ペット可か不可かなど、入居者の条件を明確に設定することで、条件に合わない応募者を適切にふるいにかけ、トラブルリスクを低減できます。

このように、賃貸経営の成功は入居者確保にかかっており、オーナーと管理会社が一丸となって効果的な募集活動を展開することが不可欠です。
物件の価値を最大限アピールし、早期の良質な入居者確保を目指しましょう。

⑤保証会社とオーナー審査を行う

入居者の選定は、トラブル防止の観点から非常に重要なプロセスです。
オーナー自身による入居審査と、第三者である保証会社の審査を並行して行うことが賢明です。

【保証会社の審査】
保証会社は、入居者の収入や雇用状況、債務状況などの信用情報を精査し、家賃滞納リスクを審査します。
入居者に家賃滞納のリスクがある場合、保証会社が一定の保証金を徴収し、滞納が発生した際に保証を行います。
保証会社を利用することで、オーナーは家賃滞納リスクを回避でき、安心して賃貸経営を行えます。

【オーナー自身の審査】
一方で、オーナー自身も入居者の人となり等を確認する必要があります。
基本的には勤務状況や収入面をもとに審査を行いますが、場合によっては面接を行い生活態度や人柄を判断します。
その際、入居者の年収水準や同居人の有無、ペットの有無なども確認しましょう。

保証会社の審査と合わせて、オーナー自身の審査で入居者を多角的に見極めることが大切です。
人となりが悪く常識を欠いている入居者を見逃すと、後に様々なトラブルに発展する可能性があるためです。

さらに、審査を通過した入居者に対しても、契約時に重要事項を文書で示し、理解を求めることが賢明です。
例えば、家賃の支払時期、騒音防止、共有部分の維持管理ルールなどを明確に説明し、同意を得ておく必要があります。

このように、保証会社と自らの入念な審査を行うことで、信頼できる入居者を選定し、トラブル発生のリスクを最小限に抑えることができます。
入居者審査は手間がかかりますが、安心して賃貸経営を継続するためには欠かせない重要なプロセスです。

⑥賃貸借契約の手続きを行う

入居者が決まったら、正式な賃貸借契約の手続きを進めます。
この手続きは法的な拘束力があるため、不動産管理会社や専門家と連携しながら進めることが大切です。

まず、賃貸借契約書を作成します。
契約書には、賃貸人(オーナー)と賃借人(入居者)の情報、物件の基本条件、原状回復や契約解除の条件などを詳細に記載します。
契約書の内容と併せて、事前に重要事項説明を行いましょう。
マンション管理組合の規約も含めて丁寧に説明し、入居者に理解してもらいます。

契約時には、家賃の一部と敷金を入居者から預かります。
また、鍵の授受や各種申請・届出も行います。
入居者に必要な手続きを説明し、スムーズな入居をサポートします。

契約手続きでは、入居者とのコミュニケーションが重要です。
疑問や懸念を確認し、双方で認識を一致させることがトラブルを防ぐために必須です。
不動産管理会社のサポートを受けながら、契約内容を入居者にしっかり理解してもらい、手続きを適切に進めることで、賃貸経営を円滑に行うことができます。

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分譲マンションを賃貸に出す時の注意点

ところで、分譲マンションを賃貸に出す際には、以下のような点に留意する必要があります。

住宅ローンから投資ローンへの借り換えが必要

分譲マンションを賃貸に出す場合、現在の住宅ローンを投資用ローンに切り替える必要があります。

住宅ローンに金利優遇や税制上の特典があるのは、借り手が自ら居住することを前提とした融資だからです。
そのため、賃貸経営の目的で物件を活用する場合、これらの優遇措置は適用されなくなり、賃貸用途に合わせて、投資用ローンへの借り換えが必要となります。
投資用ローンは、賃貸経営から得られる収益を返済原資とした融資で、金利水準が住宅ローンより若干高めに設定されていることが一般的です。

借り換え時には、金融機関から改めて収入状況や資産状況、将来の収支計画などを確認され、審査が行われます。
賃貸収入から安定したキャッシュフローが見込めることが、投資用ローンの審査要件となります。

借り換え手続き自体に多くの労力を要するわけではありませんが、重要な点が2つあります。

1つ目は、借り換え後の金利負担が高くなることです。
投資用ローンは住宅ローンより金利水準が高いため、長期的には返済総額が増えます。
収支シミュレーションで十分な検討が必要です。

2つ目は、一旦完済した上で新規で投資用ローンを組む場合、新たな審査が入ります。
そのため、借り換えよりも条件が厳しくなる可能性があることです。

このように、住宅ローンから投資用ローンへの借り換えは、賃貸経営を行う上での必須の手続きとなります。
借り換え後の金利負担や審査の観点から、事前の十分な検討と準備が重要です。

収支シミュレーションをしておく

分譲マンションを賃貸経営する際、事前に確実な収支シミュレーションを行うことが非常に重要です。
シミュレーションでは以下の項目を詳細に見積もる必要があります。

【収入】
・家賃収入(立地や物件の状況を考慮した適正家賃の設定)

【支出】
・管理費(不動産管理会社への支払い)
・修繕費(定期的な内装・設備の補修費用)
・広告費
・仲介手数料
・火災保険料
・固定資産税 など

さらに、空室期間中の家賃ロス、大規模修繕の際の一時金の積み立てなど、予備費の計上も重要です。

収支の精緻なシミュレーションを行うことで、以下のようなメリットがあります。

  • 賃貸経営から得られる実質的な年間収益が事前に把握できる
  • 収支のバランスを検討し、家賃設定額の適正化ができる
  • 必要経費の事前確保が可能となり、手元資金の圧迫を防げる
  • 大規模修繕への備えや、長期的な資金計画が立てやすくなる

一方で、シミュレーションはあくまで予測に基づく計画であり、実際の収支とは乖離が生じる可能性があります。
これは、物件の状況変化や、賃料水準の変動、予期せぬ修繕費の発生などが原因です。

そのため、収支のシミュレーションは保守的な前提に基づいて行うと共に、一定の予備費を確保しておくことをお勧めします。
また、定期的に収支の実績を確認し、必要に応じてシミュレーションの見直しを行うことが重要です。

このように、分譲マンションの賃貸経営に先立ち、細かい項目にわたる収支シミュレーションを行うことは必須です。
適切なシミュレーションは経営の安定化と収益の確保に寄与します。

オーナー都合での途中解約は原則できない

分譲マンションの賃貸借契約期間中に、オーナーの一方的な都合で契約を解約することは、原則として認められていません。
この点は賃貸経営を行う上で重要な注意点となります。

賃貸借契約が有効な間は、入居者の居住権が法的に保護されています。
これは、入居者が安心して一定期間、居住の場を確保できることを目的としています。
オーナーが一方的に契約を解除すれば、入居者の居住権を侵害することになってしまいます。

したがって、オーナー都合で途中解約を行う場合、入居者の同意を事前に得ることが不可欠です。
しかし、入居者側に合理的な理由がない限り、同意を得ることは極めて難しいと考えられます。

そのため、やむを得ずオーナー都合で解約する必要がある場合は、契約時に特約条項を設けることがベストな対応策となります。
例えば、「特定の事由が発生した場合は、一定の期間経過後に解約可能」といった内容の特約を定めておくことで、将来的なリスク回避につながります。

もっとも、あくまでも入居者保護が最優先されるため、特約条項を設けられる事由にも一定の制限があります。
単なるオーナーの勝手な都合では認められません。
転勤や海外赴任など、合理的な事由が存在する場合に限られます。

このように、賃貸借契約期間中のオーナー都合での解約は、原則として困難です。
契約締結時の適切な特約設定が重要となりますが、いずれにしても入居者保護の観点から制約があることを認識する必要があります。

分譲マンションを賃貸に出す時にかかる費用

最後に、分譲マンションを賃貸に出す時にかかる費用について解説していきます。

管理手数料

管理手数料は、賃貸物件の管理を不動産管理会社に委託する際に支払う手数料です。

一般的には家賃の3%~5%程度が相場とされ、管理会社が提供するサービスに対する対価として支払われます。
主なサービス内容は入居者管理、家賃集金、トラブル対応、定期的な点検・メンテナンスなどで、
管理会社は専門知識を活かした効果的な物件管理を行います。

これにより、オーナーは物件管理の手間やストレスから解放されることとなります。

物件成約時の仲介手数料

仲介手数料は、物件が成約した際に不動産会社に支払う手数料です。

この手数料は、不動産会社が入居者を募集し、契約手続きを行う際にかかる費用であり、成功報酬型の費用です。
具体的には、入居者募集、内見の手配、入居者の審査、契約手続きなどの業務が含まれます。

仲介手数料は物件が成約した場合に一括して支払われますが、
不動産会社が受け取れる手数料の上限は、オーナーと入居者から合わせて家賃の1ヶ月と決まっています。

オーナーは仲介手数料の支払いを考慮に入れながら、適切な不動産会社を選定し、賃貸契約を行うことが重要です。
入居者募集にかかる時間や労力を最小限に抑え、効率的な賃貸経営を目指しましょう。

クリーニング費用

クリーニング費用は、物件の清掃を行う際にかかる費用です。

一般的に、入居者が退去した後に行われますが、
ワンルームマンションでも数万円程度かかり、面積やグレードによっては10万円を超えることもあります。

クリーニングは、部屋全体の掃除からキッチンや浴室の水回り清掃、窓やベランダまで幅広い作業を含みます。
専門業者に依頼することで、効率的で高品質な清掃を行うことができます。

清潔な状態を保つことは、入居者の満足度向上や再貸出し価値の向上につながるため、
物件の入居率を高めるためにも、クリーニングは重要な役割を果たします。

設備や室内の修繕費用

設備や室内の修繕費用は、入居者の滞在中や退去時に、設備の故障や室内の状態が劣化した場合に必要となります。
例えば、エアコンや給湯器の修理や交換、壁紙の張り替え、床材の修繕、配管や配線の修理などが挙げられます。

これらの修繕作業は、物件の価値を維持し、入居者に快適な生活環境を提供するために不可欠です。
定期的な点検と修繕が重要で、早期に問題を発見して対処することで、大規模な修理やトラブルの発生を防ぐことができます。

入居者が居住する間にも定期的な点検を行い、設備や室内の状態を確認することが求められます。
また、退去時には物件を総点検し、次の入居者への満足度を高めるための修繕を行います。

これらの取り組みは、物件の状態を維持し、入居者の満足度を向上させることにつながります。
物件の価値を保ちながら、快適な居住環境を提供することが不動産管理の役目です。

税金関連

所得税や住民税といった税金についても、確認していきましょう。

所得税

所得税は、賃貸収入に対して課税される税金で、毎年の確定申告時に申告し納付します。

収入を最大化しつつ、経費を適切に計上して税負担を軽減することが重要で、
計上できる経費は管理手数料、修繕費用、広告費など様々あります。

ただし、経費の計上には税務上のルールや規制があるため、適切な経費計上や節税効果を得るためには、税務の専門家や税理士のアドバイスが不可欠です。
彼らの専門知識を活用することで、最適な節税戦略を立てることができます。

住民税

住民税も所得税と同様に、毎年の確定申告時に計算されます。

賃貸収入から経費を差し引いた課税所得に対して課税されるため、正確な計算が必要とされます。
まずは課税所得を算定し、次に地方自治体の住民税率を適用、最終的に算出された額を納付しましょう。

住民税の負担を正確に把握し、適切に納付することも、賃貸経営において非常に重要です。
所得税と住民税の両方を適切に管理することで、税務上のリスクを回避し、賃貸経営の効率化を図ることができます。

専門家の助言を活用し、賢明な経費管理と戦略的な税務対策を行いましょう。

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マンション経営を成功させるなら不動産会社選びが最も重要

賃貸経営には知識やノウハウが必要であり、手間もかかります。
これらの課題を解決するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことがマンション経営を成功させるための重要なポイントです。

信頼できる不動産会社のサポートにより、入居者募集、トラブル対応、物件管理をスムーズに行うことができます。
そのためには、評判や実績、サービス内容をしっかりと比較し、自分に合ったパートナーを見つけることが大切です。

長期的な信頼関係を築ける会社を選ぶことが、マンション経営の成功への鍵となります。

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まとめ

この記事では、分譲マンションを賃貸に出す際の一連の流れと注意点、かかる費用などについて詳しく解説しました。

賃貸経営には様々な手順と留意点がありますが、不動産会社と連携し、適切な準備と対策を講じることで、安定した運営が可能になります。
ある程度の手間と労力はかかりますが、長期的な視点に立って着実に取り組むことが何より大切です。

この記事を参考に、十分な知識を持ち、計画的に取り組めば、賃貸経営から安定した収益を上げられるでしょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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