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賃貸管理のサービス内容とは?不動産管理を任せるメリットやデメリット・管理形態についても解説!

この記事の監修者

檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 管理業務には「建物管理」と「入居者対応」がある

  • 管理の形態には、「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3種類がある

  • よい管理会社を選ぶためには、集客力や管理体制、口コミなどを確認する

相続などで物件を引き継いで、賃貸物件の管理を始める不動産オーナーも多いでしょう。
しかし賃貸物件の管理といっても具体的にはどのような業務があって、どこに委託をすればよいかわからない方も多いです。

賃貸管理の業務は幅広く、自分で行う場合もあれば、管理会社に委託する場合もあります。
今回の記事では賃貸管理のサービス内容や、管理の形態ごとのメリット・デメリットについて詳しく紹介します。

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目次

賃貸管理とは?

不動産の賃貸管理とは、賃貸物件を運営するうえで必要になる入居者や建物の管理にかかわる業務のことをいいます。賃貸アパートやマンションの賃貸経営をしていくうえで、賃貸管理業務は欠かせません。

賃貸管理はオーナー自らが行う場合もあれば、管理会社に委託する場合もあります。管理業務の内容はさまざまですが、大きく「建物管理」と「入居者対応」にわかれます。それぞれの業務の内容について、見ていきましょう。

賃貸管理の主な業務【建物管理】

建物管理は、名前の通り建物全体を管理する業務のことです。賃貸物件を長く安定的に運営するためには、建物の適切な管理は欠かせません。とくに築年数が古くなると老朽化する箇所が増えてくるため、適切な修繕を行わなければ入居者の満足度が低下してしまうでしょう。

また廊下やエントランスなどの共用部分が汚れていたり、ごみ捨て場が散乱していたりすると、建物全体のイメージが悪くなり入居者希望者も増えません。建物管理を定期に行うことで、建物の価値を維持して収益を安定させられます。

建物全体の管理

具体的な建物管理における業務には、次のようなものがあります。

・共用部分の定期清掃やごみの管理
・設備や建物の点検・修繕
・長期修繕工事の実施

廊下やエントランスなどの共用部分は常に清潔に保つ必要があります。ごみ捨て場が荒れないように、ごみ捨てルールを決めて周知することも必要です。自転車置き場や草木の手入れなども、定期清掃には欠かせません。
建物を綺麗にしておくことで、入居者の満足度低下を防ぐだけでなく、新規の入居希望者も集まりやすくなるでしょう。

また、消防設備やエレベーターなどの点検・修繕も重要です。
とくに消防設備など法律で義務付けられている点検は必ず行い、結果にもとづいた修繕を実施しなければいけません。

定期的な修繕に加えて、10~30年という長期的なスパンでの修繕計画も行っていく必要があります。
外壁塗装や屋上防水など大規模な修繕は費用もかかるため、定期的に資金を積み立てていく必要があるでしょう。

賃貸管理の主な業務【入居者対応】

入居者対応は建物管理と違い、入居者に対する管理業務のことをいいます。賃貸運営では入居者が入らなければ、収益は生まれません。そのため入居者管理は収益に直結する、重要な業務といえるでしょう。

入居者対応における具体的な業務には、次のようなものがあります。

・入居者の募集
・入居審査
・契約手続き
・入居中のトラブル・クレーム対応
・退去立ち会い
・クリーニング費用の清算

それぞれの業務の内容を見ていきましょう。

入居者の募集

入居者対応の中でも重要な業務の1つが、入居者の募集です。賃貸不動産で収益を生むためには、入居者を見つけて借りてもらう必要があります。そのため早く入居者の募集を行って、空室を埋めていくことが重要です。

不動産オーナーが自分で入居者を集めることは、簡単ではありません。
そのため賃貸仲介を行っている業者に依頼して、入居者を募集することが一般的です。

依頼された不動産会社はインターネットや広告・SNSなどをつかって入居希望者やテナントを集め、物件の間取りなどの詳細を伝えて提案を行います。

入居審査

安定した収益を確保するためには、入居審査が欠かせません。
いくら入居者を見つけても、家賃の支払い能力のない人であれば収益も安定しないでしょう。
そこで行われる業務が、「安定して貸せる人かどうか」を見極める、入居審査です。

入居審査は保証会社が行う場合と、オーナーと管理会社が行う場合があります。保証会社を付けておけば保証会社が審査を行い、延滞が発生した場合は保証会社が立て替えてくれます。オーナーにとっては保証が付く安心感があるため、保証会社を採用するケースが多いでしょう。

保証会社を利用しない場合は、管理会社とオーナーが相談して審査を行います。勤務先や収入、属性面などを見て、賃料の支払いに問題のない人物かどうかを見極めます。また管理会社によっては連帯保証人に直接連絡して、保証意思を確認するケースもあるでしょう。

契約手続き

入居者の審査が無事に終了したら、契約手続きを行います。
契約書を作成して、重要事項説明を実施、鍵の受け渡しを行います。

また新規の契約手続きだけでなく、更新手続きも管業務の1つです。
一般的に契約期間は2年で締結される場合が多く、期間満了ごとに更新手続きを行わなければなりません。
更新の際には賃料の交渉を求められるケースも多く、オーナーや管理会社が代行して賃料交渉を行うことになります。

入居中のトラブル・クレーム対応

入居者同士のトラブルや、クレーム対応は賃貸管理における重要な業務です。
騒音問題やごみ捨てルール、水漏れのような設備不良など、賃貸物件ではさまざまなトラブルが発生します。
トラブルが発生した際には、一つひとつ丁寧に対応しておかないと、入居者の不満がつのり退去の要因にもなりかねません。

トラブルやクレームへの対応は初動が重要なため、24時間対応する必要があります。
オーナー自身が対応するか、管理会社に依頼することになりますが、管理会社によってはクレームなどへの対応が悪い場合もあります。

管理会社に委託する場合は普段からよくコミュニケーションをとって、トラブル対応への徹底などを打ち合わせしておくようにしましょう。

退去立ち会い

入居者の退去が決まったら、最終的に立ち会いを行います。引っ越しが終わりすべて荷物を運び出した状態で、入居者と一緒に室内の立ち会いを行い、鍵を返してもらう、という流れです。

退去の立ち会いでは部屋の破損・汚れなどを一緒にチェックして、借主の負担での原状回復が必要かどうかを確認します。たとえば喫煙による壁紙の変色であれば、借主に費用負担を請求できる場合もあります。後々のトラブルを防ぐためにも、立ち会いで責任を明確にすることは重要です。

立ち会い時に確認する主な項目には、次のような内容があります。

・喫煙による汚れや臭いの付着
・壁紙や床の汚れや破損
・水回りの汚れ(水垢など)
・網戸やサッシの破損や汚れ
・備え付けエアコンや温水洗浄便座の故障
・照明器具や換気扇の作動状況
・畳の破損、汚れ

クリーニング費用の精算

入居者が退去した後は、クリーニングや原状回復工事を行います。各業者へ工事やクリーニングの依頼を出し、費用の清算までを行います。費用の清算では借主が負担する場合もあれば、オーナーが負担する場合もあるでしょう。

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賃貸管理の形態は3種類

賃貸の管理形態には、次の3つがあります。
・自主管理
・管理委託
・サブリース

それぞれの管理形態の特徴や、メリット・デメリットを見ていきましょう。

自主管理

自主管理とは、管理会社などに委託しないでオーナー自らが管理業務を行うことをいいます。
「建物管理」と「入居者対応」すべてをオーナー自身が行うため、管理戸数が多いと対応しきれない場合もあるでしょう。
そのため一般的には、管理戸数があまり多くない場合や、遠方の物件がない場合に選ばれることが多い手法です。

自主管理を行うためには、多くの時間を賃貸管理業務に割く必要があるため、不動産賃貸専業オーナーが向いています。自分で管理することで入居者とのやり取りが発生するため、コミュニケーションを楽しみたい方も自主管理はおすすめです。イベントを開催するなど、地域コミュニティを醸成する場所として賃貸物件を活用し、楽しみながらコミュニケーションを構築することも可能です。

自主管理のメリット

自主管理のメリットには、次のようなものがあります。
・管理手数料を節約でき、収益性が高まる
・入居者との信頼関係が構築できる
・住民トラブルや入居者の不満・悩みに気づきやすくなる
・不動産管理に必要な知識を習得できる

自主管理の一番のメリットは、収益性が高まることでしょう。
管理会社に管理を委託した場合、賃料収入の3~5%の管理手数料が必要になりますが、自主管理であれば無料です。
管理手数料は毎月発生するため、オーナーからはコストとして認識されやすく削減したいと考える方は少なくありません。
利益を追求するのであれば、自主管理を行うのもよいでしょう。

自主管理ではオーナー自ら入居者交渉も行うため、信頼関係が構築しやすい点も魅力です。
入居者からすればオーナーの顔が見えていれば何かあったときにすぐ相談できるため、安心感もあるでしょう。
入居者との信頼関係が構築できれば、入居者が抱えている不満や、トラブルにも早い段階で気が付けます。
不満やトラブルを未然に防げれば、入居者の退去を防ぐことにもつながります。

自主管理を行うことで、オーナー自身が不動産管理業務に精通できることもメリットです。
不動産賃貸業として拡大していくのであれば、管理業務における知識の習得は欠かせません。
自主管理には宅建士などの資格が必要なわけではないため、不動産オーナーとして経験を積みたい方にも向いているでしょう。

自主管理のデメリット

自主管理のデメリットには、次のようなものがあります。
・煩雑な管理業務をすべて行う必要がある
・夜間や休日のトラブルにも対応しなければならない
・管理が行き届かなくなり、資産価値が低下してしまう
・入居者に気をつかう必要がある
・不動産市況や賃料相場などを勉強する必要がある

自主管理では、入居者との契約手続きや賃料入金の管理、共用部分の清掃やトラブル対応など、煩雑な管理業務をすべてオーナー自身が行わなければいけません。
とくに入居者トラブルや設備の故障などは、休日・夜中でも発生する可能性があります。
そのため本業との兼ね合いは難しく、専業大家でなければ自主管理は難しいでしょう。

また、管理が不慣れで建物のメンテナンスが行き届かなければ、建物の資産価値を下げてしまいます。
共用部分の定期的な清掃はもちろん、各種の点検や修繕・長期的な修繕計画などを行わなければ、建物は劣化してしまうでしょう。

自主管理では入居者の顔が見えている点がメリットではあるものの、一方で入居者に対して気をつかう場面もあるでしょう。とくにオーナー自らが賃貸物件に居住していると、常に入居者と1つ屋根の下にいることになります。
オーナーにとっては入居者と一定の距離を保ちたいという方もいるため、自主管理が向かない場合もあるでしょう。

賃貸物件を自主管理することは、賃貸事業の経営を行うことです。そのため不動産市況や経済動向などの知識が必要になりますし、周辺の賃料相場や競合物件の稼働状況などのマーケティングも必要になるでしょう。保険などの周辺知識も必要ですし、最近ではSNSやアプリを使用したサービスも増えています。賃貸事業に関するあらゆる知識を習得する努力が必要なことも、デメリットといえるでしょう。

管理委託

管理委託とは、オーナーが管理会社に委託して管理業務を行ってもらう手法です。
管理委託には、管理業務のすべてを委託する「全部管理委託」と、一部の作業のみを委託する「一部管理委託」があります。一部管理委託では清掃業務のみを外部の業者に依頼したり、またはオーナー自身が行ったりするケースがあります。

管理委託では管理会社にすべてを任せるため、オーナーの手間はかかりません。
そのため不動産賃貸業のほかに、本業のある兼業オーナーには向いているでしょう。

また、遠方に物件を持っている場合も、自主管理は難しく管理委託を採用することが多いでしょう。
地元の企業に依頼することで、地域特性を生かした運営を行ってくれます。

管理委託のメリット

管理委託のメリットには、次のようなものがあります。
・管理業務の手間がかからない
・入居者へのトータルサポートができる
・家賃保証や滞納保証を付けられる

管理委託の一番のメリットは、管理業務の手間がかからないことです。
自主管理と違って煩雑な管理業務はすべて管理会社が行ってくれるため、オーナーとしてはおまかせできます。
ほかに本業がある場合や、遠隔地の物件であれば管理委託を利用しなければ賃貸経営は成立しないでしょう。

自主管理に比べると、入居者へ手厚いサポートができることも管理委託のメリットです。
大手の不動産管理会社であれば、コールセンターがあるなど入居者に対してトータルサポートを行ってくれます。
そのため、入居者の満足度も向上し、空室対策にもなるでしょう。
またオーナーとしてもプロの手法を学べるため、今後の賃貸経営に活かせるといったメリットもあります。

管理委託では家賃保証や、滞納保証を付けることも可能です。空室や賃料の滞納が発生した際に、保証会社などが立て替えてくれるため、オーナーにとってはリスクがありません。管理委託を利用することで、安定した賃貸経営を行えるでしょう。

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管理委託のデメリット

管理委託のデメリットには、次のようなものがあります。
・管理手数料のコストがかかる
・積極的に管理会社とコミュニケーションをとらないと、物件の状況がわかりにくい
・入居者とのコミュニケーションがとれない
・管理会社の質が低い場合がある

管理委託の一番のデメリットは、管理手数料がかかることです。
管理手数料は管理会社によっても違いますが、賃料の3~5%程度が一般的な相場でしょう。
自主管理であればかからないコストなため、収益性は悪くなってしまいます。

管理委託を利用すると、基本的にオーナーは管理業務を行いません。
管理会社におまかせになってしまうため、物件の利用状況がわかりにくい場合があります。
清掃はきちんと行われているか、トラブルを放置していないかなどをチェックするためには、積極的に管理会社とコミュニケーションをとるようにしましょう。

入居者とコミュニケーションをとる機会がないため、管理会社の質が低いとトラブルが発生してしまう可能性があります。
入居者のサポートや建物管理が行き届いておらず、入居者の不満が高まっていても気づけません。

委託する管理会社の質によって、賃貸経営が大きく左右されることもデメリットの1つです。

サブリース

サブリースは一括借り上げとも言われる手法で、不動産管理会社がオーナーから一括で物件を借り上げます。
各入居者と賃貸借契約を結ぶのではなく、オーナーと管理会社が賃貸借契約を結びます。

各入居者とは管理会社が契約を結ぶため、オーナーと入居者が契約を結ぶことはありません。オーナーからすると管理会社に一棟をまるごと貸すことになるため、空室による賃料に増減がありません。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは、次の通りです。
・安定した収入が得られる
・管理の手間がかからない

サブリースの一番のメリットは、安定した収入が得られることです。
サブリースは一棟まるごとを管理会社に貸すため、空室があっても収入が減りません。
空室の有無にかかわらず毎月した収入が入ることが、サブリースの一番の魅力といえるでしょう。

また、サブリースでは、管理委託以上に手間がかかりません。
賃貸管理に伴う手間や、賃料交渉などはすべて管理会社が行ってくれます。
管理委託の場合でも管理会社が行ってくれますが、入居者の審査や更新料、賃料の引き下げなどの判断などはオーナーがすることになります。

サブリースの場合は入居者との賃料交渉も管理会社の責任で行うため、オーナーの負担はほぼないといえるでしょう。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットは、次の通りです。
・手数料が高い
・家賃保証が下がる場合がある
・解約ができない場合がある

サブリースは安定した収入が得られる一方で、管理手数料や手数料が高いです。
管理会社からすれば空室が増えてもオーナーに対しては一定の賃料を払う必要があるため、リスクも高いです。
そのためサブリースの費用は高く、賃料の10%程度が相場といえるでしょう。
立地や条件のよい物件であれば入居者は入りやすいため、無理にサブリースを付ける必要はありません。

サブリースは安定収入が魅力ですが、必ずしも収入が保証されているわけではありません。
サブリースの契約によっては定期的に賃料が見直されたり、免責事項が設けられている場合もあります。

解約も簡単にはできない場合もあるなど、オーナーにとって不利な契約内容の場合も少なくありません。
サブリースを利用する際には、契約内容をよく確認するようにしましょう。

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よくある質問

賃貸管理に関するよくある質問を紹介します。

Q1.マンション管理との違いを教えてください。

今回紹介している賃貸管理とよく似た言葉にマンション管理がありますが、内容は同じではありません。
賃貸管理は賃貸物件の管理を行うことをいいますが、マンション管理は分譲マンションの共用部分の管理を行うことをいいます。

マンション管理と賃貸管理の一番の違いは、入居者対応の有無です。分譲マンションは各部屋の住民は物件を所有しているため、入居者の募集や退去手続きなどは発生しません。
賃貸管理と違って、建物部分の管理のみを行うことがマンション管理です。

Q2.賃貸管理に必要な資格はありますか?

賃貸管理を行うにあたり、必要な資格はありません。
しかし管理戸数が200を超えると、国土交通省に賃貸住宅管理業として登録する必要があります。
さらに賃貸管理業者は、営業所ごとに「業務管理者」を配置しなければなりません。

「業務管理者」とは、下記の条件を満たすものをいいます。
・賃貸管理業の2年以上の経験があり、登録試験に合格した者
・賃貸管理業の2年以上の経験があり、指定講習を修了した宅建士の資格保有者

賃貸管理業者として事業を行うためには、一定数の資格者を確保する必要がありますが、オーナー自らが管理を行う場合は資格は不要です。
参考:国土交通省 「賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録申請について

賃貸管理はどんな不動産会社に任せればいいのか?

賃貸経営において、管理会社選びは非常に重要です。選ぶ管理会社によって賃貸経営の成否が決まると言っても過言ではありません。よい管理会社を選ぶ際の基準を見ていきましょう。

管理体制が整っているか?

管理会社として管理体制をきちんと構築できているかどうかは、重要なポイントです。
管理業務に携わる従業員の人数や、管理している物件の戸数などは確認しておくようにしましょう。

管理を委託する範囲が希望に合っているかも、大切な確認項目です。
管理会社によってカバーしている業務範囲は異なるため、仲介だけ依頼するのか、管理まですべて依頼するのか、などの業務範囲の確認は必要です。

また担当のコミュニケーション能力の高さの確認も、管理会社選びには欠かせません。管理会社の担当とは長く付き合うことになるため、報告・連絡・相談が密に行えるかどうかは大切です。

口コミや評判はいいか?

管理会社を選ぶ際には、口コミや評判も参考にしましょう。
実際の管理会社を利用しているユーザーからの評価は、大きな参考になります。
口コミや評判がすべてではありませんが、あまりにも悪い口コミが多い場合は注意する必要があります。

口コミや評判はネットやSNSで検索できるほか、ほかの不動産オーナーなどから聞くとよいでしょう。
また物件取得に融資を受けている場合は、金融機関で管理会社に関する情報を持っていることもあります。

集客力はあるか?

管理会社選びでは、集客力の高さも重要な比較項目です。
集客力が低ければ空室が増えてしまい、収益を下げてしまうことになります。
管理会社の集客力は不動産賃貸経営の利益に直結するため、必ず確認しておくようにしましょう。

集客力を確認するためには、管理会社が管理しているほかの物件の稼働状況をチェックするとよいでしょう。
管理している物件の稼働状況が95%を超えていれば、集客力には問題ないといえます。

またインターネットやSNSなど、集客方法が物件のターゲットや地域特性とマッチしているかも重要なポイントです。

対応は早いか?

トラブルやクレーム対応への早さも、管理会社には必要な能力です。
クレームやトラブルは初動が大切なため、対応が遅れてしまうと2次クレームなどに発展しかねません。
トラブルやクレームが多発してしまうと入居者の満足度が低下し、空室を増やしてしまう可能性もあります。

またトラブル対応の早さだけでなく、オーナーからの依頼や質問にもスピーディーに対応してくれるかも重要です。
ストレスなくコミュニケーションがとれるかどうかも、合わせて確認しておきましょう。

まとめ

賃貸管理業務は、賃貸経営において欠かすことのできない重要な業務です。
建物のメンテナンスや修繕など資産価値を保つだけでなく、入居者の管理や契約手続きなど、業務内容は多岐にわたります。

管理業務は自分で行う場合もありますが、サブリースや管理会社に委託するケースが多いでしょう。
サブリースは安定収入が入るメリットはありますが、契約内容には注意が必要です。

不動産賃貸経営を成功させるためには、管理会社選びが鍵を握るといっても過言ではありません。
管理業務を委託する際は、対応の早さや集客力の有無、管理体制などを複数の会社と比較・検討して、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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