【恵比寿不動産は賃貸管理手数料無料】相場は3〜5%で、管理会社によって違う理由とは？

賃貸住宅のオーナー（大家さん）が不動産管理会社に物件の管理を委託する場合、毎月一定額の「賃貸管理手数料」を支払う必要があります。この賃貸管理手数料の相場は一般的に家賃の3〜5%程度と言われていますが、不動産会社によっては異なり、なかには3%を切る会社もあれば5%を超える会社も存在します。

今回は、不動産会社によって賃貸管理手数料が異なる理由や、単に手数料の安さだけでは判断してはいけない理由などについて、詳しく解説していきます。

不動産会社に支払う賃貸管理手数料とは？

賃貸管理手数料とは、賃貸住宅の大家さんが不動産管理会社に、以下のような賃貸経営に関する業務を委託する際に支払われる費用のことを指します。

・新規入居者の募集や内見対応
・入居時の重要事項説明、契約書作成
・入居者対応やお部屋の管理
・入居者の退去時の立会い、原状回復のための修繕手配

つまり、大家さん自身で入居者対応や契約管理、トラブル対応などを一手に引き受けるのが難しい場合、
専門の不動産会社にこれらの業務を包括的に委託し、その対価として賃貸管理手数料を支払うということになります。

不動産会社に管理を委託すれば、大家さん自身の手間を大幅に省くことができる半面、毎月の賃貸管理手数料がコストとしてかかるというメリットとデメリットがありますが、
恵比寿不動産ならこの賃貸管理手数料が無料のため、賃貸経営において利益の最大化ができます。
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賃貸管理手数料の相場は？

賃貸管理手数料の計算方法は、ほとんどの不動産会社が家賃の一定割合で設定しており、一般的には以下のような相場があります。

一般的な相場は『家賃の3〜5％』

賃貸住宅の入居者募集から契約管理、入退去時の対応までの基本的な賃貸管理業務を不動産会社に包括的に委託する場合、賃貸管理手数料の相場は家賃の3〜5%程度が一般的です。

例えば、家賃が20万円の物件であれば、一般的な3〜5%の手数料率であれば、毎月6,000円から10,000円程度の賃貸管理手数料の支払いが必要になるということです。

この家賃の3〜5%という相場の水準は、首都圏の東京や横浜、名古屋、大阪などの主要都市部でも概ね変わりません。

しかし一方では、3%を下回る設定や5％を超える不動産会社も存在します。
3～5％はあくまでも目安の範囲であり、不動産会社や物件の状況によってはこの範囲外となる場合もあることに留意が必要です。

	管理会社の管理委託手数料	家賃が20万円の場合（年間の手数料）
A社	家賃の5%の手数料	12万円　(20万円×5%×12ヶ月)
B社	家賃の3%の手数料	7.2万円　(20万円×3%×12ヶ月)

集金代行のみの賃貸管理手数料の相場は「家賃の3％」

大家さんが入居者の募集から契約更新などの業務を自身で行い、不動産会社に頼むのは家賃の集金と滞納対応のみの場合、賃貸管理手数料は家賃の3%程度が相場となります。

この場合、不動産会社は以下の業務を行います。

・毎月の家賃・共益費の集金代行
・滞納者への督促および滞納対応
・大家さんへの賃料入金の報告

コストを最小限に抑えたい場合は、集金代行のみの依頼も選択肢の一つですが、
それ以外の多岐にわたる業務は大家さん自身で行う必要があるため、特別な事情がない限りは集金代行のみの依頼はおすすめしません。

また、集金代行のみの場合でも、不動産会社によっては事務手数料などの名目で費用が発生する場合もありますので、
依頼する業務内容と料金体系をよく確認する必要があります。

サブリースの賃貸管理手数料は「家賃の10％～20％」

サブリース方式とは、大家さんと不動産管理会社が賃貸借契約を結び、そのうえで不動産会社が入居者に対して転貸する形態のことです。つまり、不動産管理会社が借主であり、かつ入居者への転貸人の立場となります。

このサブリース方式における賃貸管理手数料は、一般的な賃貸管理の場合より高額で、家賃の10%〜20%が相場とされています。
その理由は、不動産会社が借主となることで、入居者の債務不履行などのリスクを負うためです。

サブリース方式のメリットは、大家さんが入居者と直接対応する必要がなく、トラブルリスクが最小限に抑えられる点にあります。
不動産会社を仲介に入れることで、大家さんは手間も軽減できます。

その一方で、高額な賃貸管理手数料がデメリットで、通常の賃貸管理に比べ家賃収入からの負担が大きくなることは避けられません。

サブリースを選択する場合は、メリットと手数料の高さを天秤にかけ、判断する必要があるでしょう。

次に紹介する管理会社は、第10位の長谷工ライブネットです。長谷工グループにおいて賃貸管理業を中心に全国8拠点に営業所（東京・大阪・札幌・横浜・名古屋・仙台・広島・福岡）を展開しております。

長谷工ライブネットの賃貸管理は良質な都市型賃貸マンションに特化して事業展開しており、独自のネットワークを駆使した素早いリーシングと未収率が0.5%未満の低さで推移しており、リスクマネジメントの水準が非常に高いことが特徴です。
また、オーナーさまへの機会損失が起こらないように、マーケティングに基づいた適切な賃料設定と入居審査を徹底して行うことで、入居者の質が高いとオーナーさまから高い評価を受けています。

恵比寿不動産の賃貸管理が選ばれる理由
会社名	恵比寿不動産	地元の不動産管理会社	大手不動産管理会社
対応エリア	一都三県	商圏エリアのみ	全国
管理手数料	0円	賃料の3%	賃料の5%
管理実績	◎	◯	◎
客付力	専門の客付部署あり	専門の客付部署なし	専門の客付部署なし
物件掲載サイト	月間訪問者数20万人の自社HP 業者間サイト 各大手ポータルサイト	業者間サイト	自社HP・業者間サイト 各大手ポータルサイト
入居者の緊急対応	24時間対応可能	営業時間内	24時間対応可能

賃貸管理手数料以外に掛かる費用は？

賃貸経営・家を貸すときにおいて、賃貸管理手数料以外に大家さんが負担する主な費用は以下の通りです。

成約時の仲介手数料

新規に入居者が決まる都度、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。

一般的な仲介手数料は家賃の1ヶ月分が相場ですが、物件の立地や賃料水準によって多少の違いがあります。
不動産会社によっては広告宣伝費や業務委託費など、違った名目で請求する場合もあります。

また、募集が難航すると想定される物件（事故物件など）は、これらの費用は高くなることもあります。
一方で家賃の安い賃貸アパートなどでは、固定の手数料金額(例:30,000円など)が設定されている場合もあります。

このように仲介手数料は入居者募集の際には避けられないコストですが、物件の状況や不動産会社によって幅がありますので、事前に十分な確認が必要です。

退去時の原状回復・入居中の修繕費用

入居者の退去後、原状回復のための修繕費や、長期入居中の定期的な修繕費用が必要となります。

具体的にはクロス張替え、建具の修理、お部屋のクリーニングなどが主な修繕項目となり、
経年劣化が進んでいれば、キッチンやバスルーム等の水廻り設備の入替えが必要になる場合もあります。

大家さんとしては、修繕費用の概算を事前に把握し、家賃収入から随時積み立てておくことが重要です。

その他保険料や税金

賃貸経営・マンションを賃貸に出す際には、下記のような保険料や税金の支払いが必要となります。

保険料（火災保険、地震保険）

火災や地震などの災害で、建物が損害を受けた場合の修理費用がカバーされます。

施設賠償責任保険

建物が原因で他人に怪我をさせたり、モノを壊したりした時に備える保険です。
（火災保険に特約で付帯できる場合もあります。）

税金（固定資産税、都市計画税）

不動産を所有していることに対する税金です。

税金（所得税、住民税）

賃貸収入から経費を差し引いた不動産所得に対する税金です。

保険料や税金の金額は、賃貸物件の広さや立地、建物の構造など様々な条件によって変わってきます。
大規模な物件では高額になる可能性もあります。

不動産管理会社の業務内容とは？

ここからは、不動産管理会社が行う業務内容について確認していきましょう。

入居者の募集活動

新規入居者を確保するための募集活動は、不動産管理会社の重要な業務の一つで、主な内容は以下の通りです。

・自社ウェブサイトや不動産ポータルサイトへの物件掲載
・フリーペーパーやチラシなどによる広告宣伝
・賃貸募集看板の設置
・電話やメール、SNSでの問い合わせ対応
・内見希望者への対応と物件案内
・申し込み手続きのサポート

募集活動では、物件の魅力を適切にアピールし、ターゲットとなる入居者層を明確に意識する必要があります。
また、内見対応時には物件の状況を正確に説明し、トラブル防止に努めます。

入居時、契約更新時の契約書作成・契約手続き

不動産管理会社は入居時や契約更新時に必要な以下の業務を代行します。

賃貸借契約書の作成
入居条件や特約事項を適切に契約書に反映させます。
法的に遺漏のない内容となるよう留意します。

重要事項説明
賃貸借契約時に義務付けられている入居者向けの重要事項説明を、宅地建物取引士が行います。

連帯保証人の手配
必要に応じて連帯保証人の確保をサポートします。

賃貸保証会社の手続き
必要に応じて賃貸保証会社の利用手続きを代行します。

契約更新手続き
契約期間満了時の更新手続きと、新たな重要事項説明を行います。

賃貸借契約は専門的な知識が求められるため、管理会社による適切な対応が不可欠です。
説明漏れや手続きに不備があれば、トラブルに発展する可能性があります。

お部屋の管理（故障時の修繕手続きおよび対応）

不動産管理会社は物件の維持管理業務も担っています。
具体的には以下の業務を行います。

入居者からの苦情・トラブル受付対応
入居者から設備や近隣トラブルなどの連絡を受け付け、適切な初期対応を行います。

定期的な物件巡回点検
設備の老朽化や汚損状況などを確認し、修繕の必要性を判断します。

修繕業者への発注・工事監理
必要な修繕工事について、適切な業者を選定し発注します。
また、工事の施工状況の確認も行います。

入居者への対応と連絡調整
修繕工事の内容を入居者に説明し、日程調整などを行います。

緊急時の対応
水漏れやなどの緊急を要する案件には迅速に対応します。
夜間・休日の対応体制も整えています。

このように管理会社は入居者の要望を踏まえつつ、適切なタイミングで計画的な修繕を実施することで、物件の資産価値の維持向上に努めています。
大家さん自身で全てを行うのは手間がかかりますが、管理会社に一任すれば円滑な対応が可能になります。

退去の立ち会い、クリーニングの手配

入居者の退去時には、不動産管理会社が以下の業務を担当します。

退去立会い
入居者が退去する際は管理会社の社員が立ち会い、部屋の状態や備品の確認、鍵の回収などを行います。

原状回復状況の確認
畳の傷み、壁の傷、設備の破損などがないか、細かく確認します。
入居者の負担にて原状回復が必要な場合はその説明や指示を行います。

原状回復工事の発注
業者への原状回復工事の発注と工事監理を行います。

退去後の室内クリーニング
入居者の退去後、専門のクリーニング業者に室内の清掃を依頼します。
シミ抜き、ワックスがけ、換気など徹底した清掃を実施します。

退去時は、次の入居者を円滑に受け入れられる状態に部屋を回復する必要があります。
管理会社が専門的な知識と経験を生かし、手順を欠かすことなく確実な作業を行うことで、スムーズな入れ替えが可能になります。

不動産管理会社に管理を委託するメリット

不動産管理会社に賃貸物件の管理を委託することには、大家さんにとって以下のようなメリットがあります。

大家さんの手間が大幅に軽減される

これまで説明してきたように、賃貸経営には様々な業務が伴います。
これらの業務を大家さん一人でこなすとなると、膨大な手間と労力が必要になります。

一方で、不動産管理会社にこれらの業務を一括して委託することで、大家さんの負担を最小限に抑えることができます。
管理会社は豊富な知識とノウハウを持っており、大家さん自身で手掛けるよりもはるかに効率的に業務を遂行するでしょう。

特に、大家さんが単身赴任や海外在住で不在がちな場合には、管理会社に委託することで安心して賃貸経営を継続できます。
遠方に居ながらにして、適切な管理体制を築くことが可能になるのです。

このように、不動産管理会社に委託すれば、大家さん自身の手間を大幅に削減できるメリットがあります。

適切な対応が期待できる

不動産管理会社には、賃貸経営の専門家が所属しています。
彼らは以下のような専門的な知識・スキルを有しているため、大家さん一人で対応するよりも適切な対応が期待できます。

・賃貸借契約に関する法的知識
・トラブル発生時の対処法のノウハウ
・建物の維持管理に関する技術的知見
・優良な入居者を見極める審査力
・設備トラブルへの迅速な対応力

例えば、入居者とのトラブルが発生した場合、管理会社なら冷静に法的根拠に基づいた対応が可能です。
一方、大家さん個人では感情的になりがちで、状況を適切に収拾できない恐れがあります。

また、建物の老朽化に伴う大規模修繕が必要になった際にも、管理会社には修繕計画の立案や工事発注のノウハウがあります。

このように様々なシーンで、専門家の介在が有効に機能します。
コストがかかる分、適切なサービスが受けられると期待できるのが、管理会社へする委託のメリットです。

トラブルのリスクが低い

前述のとおり、不動産管理会社には賃貸経営における様々な専門知識と対応ノウハウがあります。
そのため、管理会社に業務を委託することで、以下のようなトラブルリスクを低減できます。

契約書のミスによるトラブル回避
時に弁護士など専門家のリーガルチェックを交え、法的に問題のない適切な契約書を作成します。

重要事項説明の漏れ防止
入居時の重要事項説明を確実に行うことで、後からの勝手なクレームを未然に防げます。

法令遵守違反のリスク回避
賃貸経営に関わる様々な法令を理解した上で、適切な対応がなされます。

滞納トラブルの早期解決
滞納発生時の専門的な対応で、長期化を防ぎ早期解決を図れます。

設備トラブル対応の遅れ防止
24時間365日の体制で、設備トラブルに迅速に対応できます。

個人の大家さんでは見落としがちなこと、プロの管理会社に任せることで様々な観点からトラブルリスクを抑えられます。

良質な入居者を見つけやすい

不動産管理会社は常に新規入居者の募集活動を行っているため、以下のようなスキルやノウハウが蓄積されています。

広告宣伝力がある
専門の宣伝会社と提携しており、ウェブサイトや広告媒体を活用した効果的な募集が可能です。

審査体制が整っている
入居者の収入や勤務先、家族構成など、きめ細かい審査を行うことで、トラブルリスクの低い優良な入居者を選別することができます。

豊富な募集ノウハウ
長年の実績から、どのタイミングでどのような募集を行えば良質な入居者を見つけやすいかというノウハウを持っています。

このように管理会社ならではの専門性と体制が整っているため、大家さん自身で募集するよりも良質な入居者が見つけやすくなるメリットがあります。

不動産管理会社に管理を委託するデメリット

一方で、不動産管理会社に管理を委託するデメリットも存在します。

賃貸管理手数料が掛かる

不動産管理会社に委託する最大のデメリットは、月々の賃貸管理手数料がかかることです。
これまでみてきたとおり、家賃の3~5%程度の費用が経常的に発生します。

家賃が高額な物件ほど手数料の絶対額も高くなるため、長期に渡れば決して小さな出費とは言えなくなります。

ただし、賃貸経営における費用のなかで税金などは避けられない費用である一方、賃貸管理手数料は自身で物件の管理を行えば削減できる費用です。

つまり、大家さん自身が入居者対応や日常管理など全ての業務を請け負う覚悟があれば、賃貸管理手数料を削減することも可能ではあります。

会社選びを間違えると不手際が生じる

不動産管理会社には優良な企業と不適切な対応をする企業が混在しているのが実情で、
会社選びを間違うと以下のような不手際が生じる可能性があります。

・入居者募集の不手際(広告の出し方が適切でない、審査が手抜きなど)
・維持管理の怠慢(修繕への対応が遅い、定期的な点検が行われないなど)
・トラブル対応の不備(大家さんの意向を無視した対応、入居者との円滑なコミュニケーション不足など)
・報告・連絡の不足(入居状況や収支の正確な報告がない、重要事項の伝達モレなど)

このように適切な業務を行えない不動産管理会社を選んでしまうと、大家さん側に余計な手間や心労がかかることになり、自身で管理を行う以上の労力を強いられかねません。

こうしたリスクを回避するには、会社選びの際に十分な情報収集と慎重な検討を怠ってはいけません。
複数社を比較検討し、実績、対応力、信頼性などをきちんと見極める必要があります。

大家さんとの意思疎通に齟齬が起きる可能性

不動産管理会社を挟むことで、大家さんと入居者の意思疎通に齟齬が生じる恐れがあります。
そのため、大家さんの本来の意向が入居者へ正確に伝わらず、思わぬトラブルに発展するリスクがあります。

具体的には、以下のようなケースが考えられます。

・大家さんは特定の条件での入居を希望していたが、管理会社側がそれを理解せずに違う条件で契約してしまう
・大家さんが修繕を依頼したにもかかわらず、管理会社側で対応が後手に回り、遅れが生じる
・入居者からのクレームに対し、大家さんの意向を無視した対応をしてしまう
・重要な情報が大家さんに伝わらず、適切な対処が遅れる

この問題を防ぐには、契約時に管理会社との綿密な打ち合わせと、大家さんの意向の明確な伝達が重要になります。
また運用段階でも、管理会社との密な情報共有と共通認識の確保に努める必要があります。

当てはまる人は不動産管理会社に委託しよう！

これまで不動産管理会社に委託するメリットとデメリットを確認してきました。
つまるところ、以下のケースに該当する方に委託をおすすめします。

副業で賃貸経営をしている方

本業があるなかで賃貸経営を行う場合、時間的な制約からも自身で物件管理を行うのは容易ではないため、専門の不動産管理会社に委託するメリットは大きいでしょう。
具体的には以下のような点で、管理会社への委託が合理的な選択肢となります。

• 本業に専念できる
  入居者対応や修繕対応などの煩雑な業務を任せられるため、本業に集中できます。
• 空室期間を最小限に抑えられる
  管理会社は優良な入居者を見つけるノウハウを持ち、効率的な募集活動ができます。
• トラブル対応の心理的負担が軽減
  入居者とのトラブルは、第三者機関を介することで冷静な対応が可能になります。
• 遠隔地の物件でも安心
  自身で足を運ぶ必要がなく、遠方の物件管理にも対応できます。

副業として賃貸経営を行う場合、時間やリソースに制約がかかるのは避けられません。
こうした制約下で自ら管理を行うと、様々な負担が発生する可能性がありますが、
専門の管理会社に任せることで、本業とのメリハリをつけた無理のない経営が可能になります。

コミュニケーションが苦手な方

入居者とのコミュニケーションが苦手な場合、トラブルや確執を生みやすくなります。
大家さん自身で入居者対応を行うと、以下のようなリスクが高まります。

・言葉遣いや態度に不快感を与えてしまう
・自身の意図が正しく伝わらず、誤解を生む
・感情的になり、穏やかな対応ができない
・クレームへの対処に窮する

このように、コミュニケーション能力に自信がない方は、プロの不動産管理会社に賃貸管理を任せた方が無理がありません。
第三者機関が入ることで、冷静な対応が可能になり、大家さんと入居者の感情的な対立を防げます。

また、大家さん自身のやりとりは管理会社の担当者のみに限定され、入居者や設備業者などと直接コミュニケーションを取る必要がなくるため、気兼ねなく賃貸経営に専念できるメリットがあります

コミュニケーションが苦手な大家さんにとって、管理会社への委託は現実的で賢明な選択肢と言えるでしょう。

トラブルを避けたい方

入居者とのトラブルは、大家さんご自身に精神的・時間的な大きな負担がかかります。
またトラブル発生時の対処には、高度な専門知識と経験が求められます。

このようなトラブルリスクを回避したい場合、専門の不動産管理会社に賃貸管理を委託するのが現実的な対策となります。
管理会社には以下のようなメリットがあります。

・賃貸経営のプロフェッショナルがトラブル対応にあたるため、確実性が高い
・民法や借地借家法など関連法律の知識と理解力が豊富
・様々なトラブル事例の対処経験があり、適切なアドバイスが可能
・大家さんや入居者双方の公平な立場から、中立的な判断ができる
・法的措置が必要な場合でも、専門家につなげる対応力がある

大家さん個人でトラブル対応に当たると、法的知識の習得が難しいうえ、冷静な判断が難しい場合があります。
一方で管理会社には、上記のようなトラブル対処能力とノウハウがあるため、確実な対応が見込めます。

賃貸経営を安定させたい方

不動産管理会社には、長年の豊富な実績と経験に裏打ちされたノウハウがあります。
そのため、管理会社のサービスを活用すれば、より安定的な賃貸経営を実現できる可能性が高まります。

具体的には、以下の点で管理会社の知識・ネットワークが活かせます。

入居者募集

・効果的な広告出稿や営業活動で優良な入居者を確保
・審査ノウハウで入居トラブルリスクを低減
・遠方地域の物件でも幅広い募集が可能

入居者管理

・スムーズな契約更新対応で長期入居を促進
・定期的な設備点検で計画的な修繕が可能
・豊富な対応事例から適切なクレーム対処

退去対応

・原状回復にかかる費用の適正算定
・差し入れ敷金からの費用徴収対応
・スムーズに次の入居者募集に移行

このように管理会社なら、物件の空室リスクを最小限に抑え、長期安定的な賃貸収入を見込めます。
また、適切な修繕計画に基づく建物管理で、資産価値の維持向上も期待できます。

賃貸経営にかかわる様々なリスクを低減し、安定収益を実現したい方にとって、
管理会社の知識・ネットワークを活用することは有力な選択肢と言えるでしょう。

失敗しない不動産管理会社の選び方

これまで説明してきたように、不動産管理業務は多岐にわたります。
これらの業務を、確実にこなせる不動産管理会社を選ぶためのポイントは、以下の通りです。

地域の情報に精通しているか？

不動産管理会社を選ぶ際には、物件が所在する地域の実情を熟知しているかどうかが重要なポイントになります。
地域に精通している会社は、以下のようなメリットがあります。

・賃貸物件の需要や相場などの地域の実情を把握している
・地元にネットワークを持ち、良質な入居者を効率的に募集できる
・入居者のニーズに合った物件を提案できる
・地域の慣習やルール、トラブルの実態を熟知している

一方、地域の実情を把握していない会社では、以下のようなデメリットが考えられます。

・物件の立地に合わない広告や募集活動をしてしまう
・賃料設定や募集条件が地域の相場と乖離してしまう
・トラブル発生時の対応が不適切になりかねない
・入居者のニーズにマッチしない物件を提案してしまう

特に地方の賃貸経営では、地域の事情を熟知していることが重要です。
地元に根付いた不動産管理会社を選ぶことで、円滑な物件管理と入居者対応が期待できます。
会社の地元密着度を確認し、地域の実情を把握している会社を選ぶことをおすすめします。

集客力はあるか？

不動産管理会社の業務の中でも、入居者募集は非常に重要な役割を占めており、
ウェブサイトやＳＮＳを活用した集客力が高い会社であれば、良質な入居者を見つけやすくなります。

集客力の高い会社を選ぶことで、以下のようなメリットが期待できます。

・空室期間が短くなり、賃料収入の損失を最小限に抑えられる
・多くの応募者から良質な入居者を選別できる
・希望の条件に合った入居者を効率的に見つけられる

一方、集客力が低い会社では次のようなデメリットが考えられます。
・空室が長期化し、賃料収入が減少する
・応募者が少なく、希望の条件に合わない入居者を受け入れざるを得ない
・競合他社に入居者を取られてしまう

集客力の高い不動産管理会社は、ホームページやSNSの充実度、チラシやDMの発行状況、広告の出稿状況などから判断できます。入居者募集は賃貸経営の要ですので、集客実績と手法を確認し、力のある会社を選ぶことが賢明です。

本当に集客力があるか調べる方法はある？

不動産管理会社に集客力があるか質問をしても、全社口を揃えて「当社は集客力があります！」と言い切ると思います。

そこで、集客力の高い不動産管理会社を見極める方法としては、SUUMOに掲載している物件掲載数を確認するのがおすすめです。確認方法としては、例えば当社恵比寿不動産（最寄駅：恵比寿駅）の場合は下記のように調べます。

「恵比寿　不動産会社」（不動産会社の最寄駅　不動産会社）でGoogle検索をするとSUUMOの「〇〇駅の不動産会社一覧」のページが出てきます。

そこをクリックすると、物件掲載数が多い不動産会社順に並んでいますので、調べたい管理会社を探して掲載数を確認すればOKです。

恵比寿不動産は1,318件と表示が出ますが、ここが200件未満の管理会社は集客力が無いと判断できると思います。

理由としては、掲載数200件未満の管理会社は自社の管理物件のみ掲載している可能性が高く、他社の管理物件は掲載していないからです。豊富な物件数を掲載していないと多くの問い合わせを獲得することができないので、集客力の低下に繋がり、オーナー様の物件への紹介も弱まってしまう傾向が強いです。集客力が高い管理会社は、他社管理物件問い合わせのお客様に対しても優先的に自社管理物件を紹介していくので、その分早期成約に繋がりやすくなります。

SNSのインスタグラムでの集客力があるかどうか調べる際はフォロワー数と投稿へのコメント数を見るのがいいでしょう。
フォロワー数は5,000フォロワー以上が集客できるかの目安になると思いますが、フォロワー数が多いのにコメント数が少ない場合はフォロワーを買っている可能性があるため注意が必要です。

下記は恵比寿不動産が運営しているインスタグラムのアカウントです。屋号の「恵比寿不動産」と会社名の「LIFE ADVANCE」の2アカウントを運営しており、月間300件以上のお問い合わせがあります。実際に管理物件を投稿してそのまま入居者が月間30名以上決まっています。

恵比寿不動産のインスタグラム　
LIFE ADVANCEのインスタグラム

管理会社の集客力を調べたい時には是非参考にしてみてください。

ネットの口コミや評判はいいか？

不動産管理会社を選ぶ際には公式サイトの情報だけでなく、ネット上の口コミや評判など第三者の客観的な評価も重要です。

ネットには様々な口コミサイトやSNSがあり、実際に不動産管理会社を利用した人々の生の声が数多く投稿されています。
これらの口コミを参考にすることで、以下のようなメリットがあります。

・サービスの実態を知ることができる
・担当者の対応の良し悪しが分かる
・トラブル対応力の有無を確認できる
・手数料や料金設定の適正さが分かる

一方で、口コミにも次のような留意点があります。
・投稿者の主観が強く反映されている
・良い評価と悪い評価が混在している
・事実関係が不明確な書き込みもある
・匿名の投稿なので信憑性に疑問が残る

このように口コミには一長一短がありますが、複数の口コミを参考にすることで、不動産管理会社の実態を把握しやすくなります。
会社の公式サイトだけでなく、ネット上の評判や口コミもチェックし、総合的に判断することが賢明でしょう。

会社設立が新しすぎないか？

不動産管理会社を選ぶ際、会社の設立年数や実績も大きな判断材料となります。

ある程度の期間を営業している管理会社なら、以下のようなメリットが期待できます。

・不動産管理業務の豊富な経験とノウハウを持つ
・さまざまなトラブルケースに対応できるスキルがある
・地域密着型の情報網やネットワークが構築されている
・安定的な経営基盤があり、継続して事業を行える

一方で、新しく設立された管理会社には次のようなデメリットが考えられます。
・不動産管理のノウハウが不足している可能性がある
・トラブル対応などの実務経験が乏しい
・地域に根付いた情報網やネットワークが不十分
・財務基盤が安定していないリスクがある

設立から日が浅い管理会社は、経験不足で不手際が生じるリスクがあります。
そのため、設立から5年以上が経過し、一定の営業実績を持つ管理会社を選ぶのが賢明です。

不動産管理会社を選ぶ時の注意点

不動産管理会社の選び方を確認してきましたが、加えて選ぶ際の注意点も確認しておきましょう。

賃貸管理手数料の安さだけで選んではいけない

不動産管理会社を選ぶ際の最大の注意点は、手数料の安さだけに惹かれて選んではいけないことです。
賃貸管理手数料が安ければ確かにコストを抑えられますが、提供されるサービスの質が低ければ、かえってデメリットが大きくなる可能性があります。

手数料が安すぎる管理会社には、次のようなリスクが考えられます。

・人件費を削減しすぎて、十分な対応ができない
・入居者募集の広告費などをケチっている
・トラブル対応や修繕対応が手薄になる
・経営体力が乏しく、倒産のリスクもある

一方で適正水準の手数料を設定している管理会社であれば、きめ細やかなサービスが期待できます。
・充実した広告宣伝を行い、良質な入居者を集められる
・十分な人員を配置し、スピーディーな対応が可能
・トラブル発生時の適切な対応と解決が見込める
・安定した経営体力があり、長期的に任せられる

賃貸管理手数料が高すぎるのも問題ですが、安すぎて質の低いサービスでは本末転倒です。
手数料だけでなく、会社の体制や実績、サービス内容を総合的に判断することが重要です。

最近は賃貸管理手数料が安い管理会社が増えてる？

コロナ禍以降は、賃貸管理手数料が安い管理会社が急速に増えています。理由としては、以下の内容を挙げられます。

・入居中の修繕の駆け付けを外部の内装業者に依頼しており、以前より手間がかからない
・大手法人契約以外は保証会社の利用を必須にしているので、滞納時の督促の手間がない
・電子契約などのDX化により、業務削減ができている。

当社恵比寿不動産も上記の理由により、賃貸管理手数料無料で不動産管理を行っているため、
賃貸管理に関してはお気軽にご相談いただければと思います。
質の高いサービスも兼ね揃えているため、沢山のオーナー様から高評価の口コミを頂戴しております。

担当者のレスポンスは遅くないか？

不動産管理会社を検討する際は、電話対応の良し悪しやメールレスポンスの速さなど、担当者の対応を確認しましょう。

担当者の対応力は見過ごせないポイントで、入居者のクレーム対応や緊急の修繕依頼など、
スピーディーな対応が求められる場面は多数あります。
そのような時に遅れが生じては、大家さんも入居者も不利益を被ることになります。

担当者のレスポンスの遅さは、次のような事態に繋がりかねません。

・クレームや緊急修繕の対応が後手に回る
・物件の空室期間が長期化してしまう
・重要な案件の見落としなどのミスが発生する
・入居者からの信頼を失い、次の更新を失する

一方で、レスポンスの良い担当者であれば、以下のようなメリットがあります。
・スピーディーな対応で、トラブルの解決が早い
・空室期間が短くなり、賃料ロスを最小限に抑えられる
・大家さんとのコミュニケーションがスムーズ
・信頼関係が構築でき、長期的な関係が期待できる

実際に管理会社を検討する際は、メールや電話での対応力をチェックすることをおすすめします。
対応が遅れがちな管理会社は避け、レスポンスの良い会社を選びましょう。

よくある質問

最後に、賃貸経営や自宅を賃貸に出す際によくある質問に回答していきます。

質問①海外転勤の時に納税はどうしたらいいのか？

賃貸経営をしながら海外転勤となった場合、納税に関する手続きが必要になります。

具体的には以下の対応が求められます。

・国内に納税管理人を定める
・国内から得た不動産所得について確定申告を行う
・申告書や収支内訳書などの必要書類を揃える

このように海外在住者でも、国内から得た不動産所得について納税義務があり、適切な申告と納税が必要となります。

不動産管理会社に依頼すれば、必要な書類の作成から確定申告の手続きといった、以下の業務をサポートしてくれます。

・収支データの集計と収支内訳書の作成
・申告書の作成と提出
・納税管理人業務の代行
・税務署などへの手続き対応

海外転勤中は納税手続きが面倒ですが、管理会社に一括依頼すれば負担は軽減され、海外でも安心して納税義務を果たせます。

質問②不動産管理会社に依頼する時の契約は必要なのか？

不動産管理会社に管理業務を依頼する際は、委託契約を締結する必要があり、双方の権利義務関係を明確にするための契約書作成は欠かせません。

契約内容には以下の項目が含まれます。

・管理を委託する物件の内容(名称、所在地、構造など)
・依頼する管理業務の範囲・内容
・賃貸管理手数料の金額と支払い方法
・契約期間と更新・解約ルール
・報告義務や費用負担に関する取り決め
・トラブル発生時の対応方針
・守秘義務や個人情報の取り扱いなど

このように、管理業務委託にあたっては多岐にわたる取り決めが必要になります。
口頭のみの約束ではトラブルリスクが高まるため、必ず契約書を作成し、内容を確認した上で署名捺印することが重要です。

質問③住宅ローンを組んだまま賃貸に出しても大丈夫か？

住宅ローンを組んだままでも賃貸経営を行うことは可能です。

しかし、借入先の金融機関によっては賃貸用途での利用と判断されると、ローン条件が変更される可能性があります。
具体的には、住宅ローンからアパートローンへの借り換えが求められ、金利が高くなり、また返済期間が短縮されるといったケースが想定されます。

金融機関によって取り扱いが様々なので、万が一条件が不利になる場合は他行への借り換えを検討するなど、適切な対応が必要になる可能性があります。

賃貸経営を開始する前に必ず金融機関に相談し、条件変更がないか確認することが重要です。

まとめ

今回は、不動産管理会社に支払う賃貸管理手数料の相場や、管理会社の業務内容などについて確認してきました。

管理会社に委託すれば、大家さん自身の手間が大幅に軽減され、トラブルリスクも低くなるメリットがありますが、手数料がかかるデメリットもあります。
一方で、自分で全ての管理を行えばコストは最小限ですが、手間と責任が重くのしかかります。

ついついコストカットに目を奪われがちですが、経費をかけるメリット・デメリットを冷静に見極め、費用対効果を考慮した上で賢明な判断をすることが重要でしょう。