マンション経営・アパート経営に掛かる費用とは？賃貸経営で計上できる経費と節税のポイントを紹介！

マンション・アパート経営において、経費の適切な計上は成功の鍵となります。しかし、全ての支出が経費として認められるわけではありません。一部の費用は経費として計上できないこともあるため、正確な知識が必要です。

この記事では、マンションやアパート経営における経費計上の基準や具体的な費用項目について詳しく解説します。さらに、節税のためのポイントもご紹介します。賢い経費計上と節税対策で、賃貸経営をより効果的に行いましょう。

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マンション経営・アパート経営で経費計上できる判断基準は？

アパート経営・マンションを賃貸に出す場合において、経費の適切な計上は税務上の重要なポイントです。経費として認められない支出を計上してしまうと、後の修正申告が必要となり、場合によってはペナルティが課されることもあります。これからアパート経営を始める方は、経費に関する正しい知識を身につけることが不可欠です。

多くの方が、「これは経費になるのだろうか？」と疑問を持ちながら帳簿をつけています。ここでは、アパート経営における経費の判断基準について解説します。これを理解することで、正確な経費計上が可能となり、確定申告もスムーズに進めることができます。

まずは、経費として認められる費用と認められない費用の基準を把握しましょう。

マンション経営・アパート経営に直接関係する費用か

アパート経営において経費として計上できるのは、「アパート経営に直接関連する費用」です。アパートを運営する中で様々な支出が発生しますが、その全てが経費として認められるわけではありません。

経費として認められるためには、その支出がアパート経営に直接関係していることが重要です。例えば、共用部の修繕費や入居者募集のための広告宣伝費は、明確にアパート経営に必要な費用ですので、経費として計上することができます。

一方、事業に無関係な支出は経費として認められません。例えば、個人的な食事や自宅の家具購入費などは、アパート経営とは関係がないため、経費として計上することはできません。経費として計上できるかどうか判断に迷った場合は、「その費用がアパート経営に直接関係しているか」を基準に考えましょう。

アパート経営に関連していると思われる支出でも、会計上で必要な費用と見なされない場合は、経費として認められない可能性が高いです。このため、経費計上には慎重な判断が求められます。

マンション経営・アパート経営で経費計上できるもの

経費を正確に計上することは、節税対策に直結します。税金は、家賃収入から経費を差し引いた所得に税率をかけて計算されるため、経費を多く計上するほど税金を抑えることができます。具体的には、「（家賃収入－経費）×税率」という計算式になります。

したがって、経費として認められる費用を漏れなく計上することが重要です。もし経費にできる支出を見逃してしまうと、その分だけ節税の機会を失うことになります。アパート経営において、どの費用が経費として認められるかをしっかり把握し、適切に計上することが求められます。

ここでは、アパート経営において経費計上できる具体的な項目を紹介します。これらを参考にして、経費計上の際に迷わないようにしましょう。

仲介手数料

アパート経営やマンションを貸す際、不動産会社に物件の購入を仲介してもらうことがあります。その際に支払う仲介手数料は、経費として計上することができます。初年度には、これらの仲介手数料を忘れずに経費として計上しましょう。

また、賃貸契約に際して不動産管理会社に支払う仲介手数料も経費に含まれます。これらの手数料はアパート経営に直接関係する費用ですので、適切に経費計上して節税対策を行いましょう。

広告宣伝費

アパートに入居者を募るためにかかる広告費用や宣伝費用は、経費として計上することが可能です。不動産会社に依頼して入居者を集客する際にかかる費用や、自分で集客するために作成したパンフレットやチラシの費用が該当します。

これらの広告宣伝費は、賃貸経営に直接関連するため、適切に経費として計上することができます。目安としては、家賃の1～2ヶ月分程度の費用が一般的です。

管理手数料

アパート経営において、不動産管理手数料は重要な経費として計上することができます。アパートは適切な管理が必要なため、エレベーターや共用部の設備点検、保守管理費用、清掃費用などが発生します。

これらの費用は、アパート経営を円滑に進めるために欠かせないものですので、経費として処理することが可能です。管理を自分で行う場合も、管理会社に委託する場合も、その手数料は経費として認められます。

建物に対しての損害保険料

アパート経営において加入する保険の保険料は、経費として計上することができます。火災保険や地震保険、施設賠償保険などの保険は、アパート経営に必要不可欠なものです。その保険料は経費に含まれます。

ただし、数年分の保険料を一度に支払った場合は注意が必要です。支払い自体は一度ですが、保険の有効期間が数年にわたる場合、経費として計上できるのはその年に対応する部分のみです。例えば、3年分の保険料を一度に支払った場合、その年には1年分の保険料だけを経費として計上し、残りの2年分は翌年以降に分けて計上します。

このように、適切な会計処理を行うことで、正確な経費計上が可能となります。

ローン返済の利息

アパートの取得のために借り入れた資金の「返済利息部分」も、経費として計上することができます。アパート購入には多額の費用がかかるため、金融機関からの借り入れを利用することが一般的です。

借り入れた資金は、元金と利息を含めて返済することになりますが、このうち利息部分のみが経費として認められます。一方で、元金部分は経費として計上できません。

また、借入時に発生するローンの「保証料」も経費として計上することが可能です。これにより、適切な経費計上を行い、節税効果を高めることができます。

建物や設備に掛かる減価償却費

購入したアパートの「減価償却費」は、アパート経営における経費の中でも特に大きな金額を占めます。減価償却とは、時間の経過や使用に伴い価値が減少する固定資産に対して行う会計処理です。アパートの取得額を法定耐用年数に基づいて分割し、毎年少しずつ費用として計上します。

以下に示すように、法定耐用年数はアパートの構造により異なります。

建物の種類 耐用年数
・軽量鉄骨造 19年
・木造 22年
・鉄骨造 30年

このように、アパートの種類に応じて適切に減価償却費を計上することで、経費を正確に反映させ、節税効果を高めることができます。

建物や設備の修繕費用

アパートの修繕にかかった「修繕費用」は、経費として計上することができます。アパートは経年劣化や住人の使用によって老朽化するため、不具合が見つかった際には修繕が必要です。また、住人が退去した際の原状回復にも費用がかかります。これらの費用はアパート経営の経費として認められます。ただし、一括で計上できる修繕費用は原則として20万円未満のものです。

修繕の内容によっては、「資本的支出」として扱われ、修繕費として計上できない場合もあります。資本的支出とは、アパートの建物本体や設備の使用可能期間を延長したり、価値を高めたりするための支出です。例えば、耐震補強や防水加工、屋根の張替えなどが該当します。これらの資本的支出は、修繕した設備や建物の耐用年数に応じて減価償却し、経費として計上することになります。

また、大規模修繕のための修繕積立金は、支払ったタイミングで経費として計上できないため注意が必要です。

租税公課

アパート経営に関連する税金のうち、不動産に関する税金は経費として計上することが可能です。例えば、アパートを所有する際に発生する印紙税、都市計画税、登録免許税、事業税などが該当します。また、不動産所得税や自動車税、固定資産税も、アパート経営に関するものは経費として計上できます。

これらの税金を経費として計上するためには、アパート経営に関連する費用とプライベートな費用を正確に区別し、証拠として記録を残しておくことが重要です。ただし、所得税や法人税は経費として計上できないので注意が必要です。

以下に、主な不動産関連税金の計算方法を示します：

• 固定資産税：固定資産評価額 × 1.4%
• 都市計画税：課税標準額 × 0.3%
• 不動産取得税：固定資産評価額 × 3%
• 登録免許税：課税標準額 × 0.4%
• 印紙税：契約金額によって異なる
• 事業税：（所得金額 – 事業主控除）× 5%

これらの税金を適切に計上し、経費処理を行うことで、アパート経営の節税に役立てましょう。

その他

説明した経費以外でアパート経営における経費として計上できるものをご紹介します。

接待交際費

アパート経営に関係する人物との交流に使う接待交際費は、経費として計上できます。ただし、個人的な飲食費は対象外です。例えば、管理会社や税理士など、賃貸経営に直接関与する人との飲食費や、お中元などは経費として認められますが、親戚への贈り物や夫婦間の会食費用は含まれません。

通信費

不動産会社や管理会社との連絡にかかる電話代や郵送代、さらにアパートの検索や各種手続きに使用するインターネット通信費は、経費として計上することができます。しかし、プライベートでの使用とアパート経営に関連する使用を明確に区別する必要があります。税務署に認められるためには、プライベート用とアパート経営用の通信費を分けて管理することが重要です。それぞれの使用分を正確に把握し、記録しておくことが大切です。

交通費

保有するアパートへ行く際の交通費や、管理会社や税理士などの関係者との打ち合わせにかかる交通費は、経費として計上できます。ただし、個人的な移動にかかる交通費は対象外です。賃貸経営に関連する移動費用を記録し、明確に分けておくことが重要です。

消耗品費

アパートの外観を撮影するためのカメラや、不動産管理に使用するパソコンを購入する際、その費用が10万円以下であれば、消耗品費として計上できます。しかし、10万円を超える場合は減価償却費として処理する必要があります。また、購入した消耗品をプライベートでも使用する場合、全額を経費にすることはできません。プライベート使用とアパート経営に使用した割合を区別し、それに応じて費用を按分する「家事按分」が必要です。

例えば、車を利用して物件の見学を行う際のガソリン代などは経費として計上できますが、その車をプライベートでも使用している場合、アパート経営に使用した割合のみを経費として申請できます。家事按分の割合を算出する方法には様々なものがありますが、税務署が合理的と判断する方法であれば問題ありません。

水道光熱費

アパートの共用部分で使用する水道光熱費は、経費として計上できます。これには、廊下やエントランスの照明、共用洗濯機の水道代などが含まれます。ただし、個人的に使用した分は対象外となりますので、経費として計上する際には共用部分にかかる費用のみを明確に区分することが重要です。

事務用品費

帳簿をつけるためのノートやペン、契約書にサインするためのボールペンなど、アパート経営に必要な事務用品の購入費用は経費として計上できます。これには、コピー用紙やファイル、インクカートリッジなどの消耗品も含まれます。ただし、個人的な使用分は経費として認められないため、アパート経営専用の事務用品費を正確に記録しておくことが重要です。

地代（借地料）

経営するアパートが借家の場合に支払う家賃や、アパートを建てた土地が借地の場合に支払う地代・借地料は、経費として計上できます。これらの費用は、アパート経営に直接関連するため、経費として認められます。ただし、個人的な目的で使用する場合は経費にできないため、正確に区分して記録することが重要です。

新聞書籍費

アパート経営に関連する情報を得るために新聞を購読したり、専門書を購入した場合、その費用は経費として計上することができます。これには、不動産市場の動向や賃貸経営のノウハウを学ぶための資料が含まれます。ただし、プライベートでの利用が含まれる場合は、その部分を除いて計上する必要があります。

従業員への給与

アパート経営において従業員に支払う「給料・賞与・退職金」は、事業者が青色申告をしている場合、特定の条件を満たすと経費として計上できます。

青色申告をしている事業者が、アパート経営を手伝う生計を共にする15歳以上の配偶者や親族に支払う給料を経費として計上するには、以下の条件があります。

専従者の条件
・生計を共にしている配偶者や親族であること
・申告する年に15歳以上であること
・他の仕事に従事しておらず、専従している期間が半年以上であること

従業員への給与を経費として計上するためには、「5棟10室以上」のアパートを所有している必要があります。この条件を満たさない場合、従業員に支払った給与は経費として計上できません。

立ち退き料

住人による長期的な家賃滞納や度重なるトラブルが原因で、退去をお願いするケースもあります。その際に発生する立ち退き料は、経費として計上が可能です。この費用は、賃貸経営における必要経費と認められるため、適切に申告することが重要です。

弁護士や税理士への報酬

アパート経営に関連する業務で税理士や弁護士に依頼した場合、その報酬は経費として計上することが可能です。例えば、税務処理を税理士に依頼したり、トラブル対応を弁護士に任せたりする場合が該当します。しかし、アパート経営とは無関係な個人的な問題でこれらの専門家に依頼する際の費用は、経費として計上できないので注意が必要です。

マンション経営・アパート経営で経費計上できないもの

アパート経営や家を貸す際に経費として認められない費用があります。これらの費用は、基本的に事業活動に直接関連しない支出です。以下に、経費計上できない主な費用の例を挙げます。

アパート経営とは関係のない経費

アパート経営において経費として認められない費用は、アパート経営に直接関連しない支出です。例えば、個人的な出費や、アパート経営とは無関係な活動にかかる費用は、経費として計上することができません。

ローン返済の元本

アパートローンの返済において、元本部分の支払いは経費として計上することができません。これは、元本返済は単に借りた資金を返済しているだけであり、実際の支出としては認められないためです。一方、利息部分の支払いは経費として認められます。したがって、ローン返済の際には、利息部分のみが経費として計上可能であることを理解しておく必要があります。

マンション経営・アパート経営に関係のない租税公課

マンションやアパート経営において、経費として計上できない租税公課があります。固定資産税や不動産取得税、印紙税などは経費として計上できると前述しましたが、所得税や法人税など、不動産に直接関係のない税金は経費として計上することはできません。

基本的に、税金の支払いは経費として認められません。しかし、固定資産税や不動産取得税のような「不動産に関する税金」だけが、例外として経費計上が認められていることを覚えておきましょう。

20万円以上の修繕費

修繕費が一件あたり20万円を超える場合、その費用は経費として扱われるのではなく、資本的支出となります。資本的支出とは、新しい資産を構築したと見なされる支出のことです。この支出は一旦資産として計上され、その後減価償却の対象となります。

例えば、「アパートにもう一部屋増築する」といった工事は、建物を新しく作ることと同等とみなされるため、資本的支出として扱われます。

資本的支出となったお金は、すぐに経費として認められないわけではなく、減価償却の対象となるため、工事の種類ごとに定められた耐用年数に基づいて少しずつ費用化することが可能です。

このように、20万円を超える修繕費用は長期的に見れば経費化できるため、資本的支出とすることのメリットも理解しておくと良いでしょう。

節税可能な税金とは？

アパート経営で利益が出たら、必ず「確定申告」を行いましょう。アパート経営から得られる利益は「不動産所得」として確定申告に分類されます。

確定申告をする際には、正確に経費を計上することが重要です。確定申告の目的は、「所得を明確にし、納税額を確定する」ことです。所得は「利益－経費」のシンプルな計算式で求められます。経費が多いほど所得が減少し、それに基づく納税額も少なくなります。

すべての経費を正確に計上することは、「適法な手段で節税する」ことになります。不正な手段であれば「脱税」となりますが、適切に経費を計上すれば法に抵触することはありません。漏れなくすべての経費を計上し、申告することで節税につなげましょう。ここでは、節税可能な税金をご紹介します。

所得税

所得税は、必要経費を増やすことで節税が可能になります。これは、不動産所得の金額が所得税の課税対象額となるためです。不動産所得の計算式は次の通りです。

総収入金額 – 必要経費 = 不動産所得の金額

そのため、必要経費が増えるほど、課税対象となる所得が減少し、納めるべき所得税も軽減されます。

さらに、小規模企業共済制度を活用することでも所得税の節税が可能です。「小規模企業共済制度」とは、個人事業主が積立金に応じた共済金を受け取ることができる退職金制度であり、この掛金の全額が所得控除の対象となります。

住民税

不動産投資における住民税の節税は、「損益通算」を利用することで実現可能です。損益通算とは、異なる種類の所得の利益と損失を合計し、その結果に対して課税が行われる制度です。

具体的には、給与所得と不動産所得を損益通算することができるため、不動産所得が赤字の場合、そのマイナス分を給与所得から差し引くことができます。これにより、住民税の課税対象となる所得を減らすことができ、結果として住民税の節税につながります。

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられる地方税です。毎年1月1日時点で不動産を所有している場合に課税されます。都市計画税の課税標準額は基本的に「固定資産税評価額」と同じですが、特例措置などの軽減率が異なる場合があります。

税額は市区町村が評価方法に基づいて決定し、土地や建物の価値が高いほど、固定資産税や都市計画税の額も高くなります。しかし、「市街化調整区域」の場合、都市計画税は課税されません。

また、更地にアパートを建てると、「住宅用地の減免」という優遇制度により、都市計画税が安くなります。これは、課税標準が減額されるためです。

固定資産税

何もない土地を相続した場合、マンションなどの賃貸物件を建設すると、評価が低くなります。これは、更地やマイホーム建設の場合と比較して、土地だけでなく建物自体の評価も影響を受けるためです。賃貸物件の場合、自己所有の持ち家と比較して評価はおよそ7割に下がります。

このように賃貸物件を建てると、固定資産としての評価が大きく下がり、その結果、固定資産税も軽減されます。

節税のポイント

ここでは、節税対策に役立つコツを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

損益通算を利用する

アパート経営やマンション経営による不動産投資で所得が赤字となった場合、本業で給与所得がある方は、給与所得から源泉徴収されている所得税の還付を受けられる大きなメリットがあります。これは、不動産所得の損失を他の黒字所得と通算して課税所得を計算できるためです。これが損益通算です。

ただし、損益通算が可能な所得は限られており、不動産所得はその一つです。ただし、不動産所得の中でも、土地取得に係る借入金利子部分や、分離課税対象の譲渡所得（土地建物など）の計算上生じた損失は対象外となるので注意が必要です。

また、所得税が軽減されることで、軽減された所得税を基に計算される翌年の住民税も軽減されます。このような損益通算による節税効果は、確定申告によって得られます。したがって、個人事業主にとって確定申告は収支の鍵を握る重要なポイントとなります。

青色申告を利用する

5棟10室以上のアパートを保有している場合、アパート経営を始めてから2か月以内に青色申告申請書を提出することで、毎年の確定申告を青色申告で行うことができます。

青色申告を利用することで、以下のような多くのメリットを享受できます。

・所得から65万円の控除を受けられる
・専従従事者の給与を全額経費として計上できる
・最大3年間、損失を繰り越すことができる

青色申告を行うためには、複式簿記などの少し複雑な記帳方法が必要ですが、その分のリターンは大きいです。そのため、青色申告を勉強して実践することをおすすめします。

さらに、青色申告の特典を最大限に活用するためには、個人事業主として開業することが推奨されます。また、アパート経営の収入が増え、課税所得が900万円を超えた場合は法人化を検討することが有利です。

個人の場合、課税所得が900万円を超えると所得税率は33%ですが、法人の場合、最高税率は23.4%に留まります。加えて、赤字が発生した場合でも、法人では最大9年間繰り越すことが可能で、個人の3年に比べて大きな余裕を持ってアパート経営を続けることができます。

法人化には一定の手間と費用がかかりますが、それを差し引いても節税対策として十分なメリットがあると言えるでしょう。

まとめ

アパート経営やマンション経営においては、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、租税公課、借入金利息、管理費、交通費、通信費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費などが必要経費として認められます。これらの経費を適切に計上することで、かなりの節税効果が期待できます。

アパート経営は節税対策に最適な土地活用法の一つです。相続税対策としても有効であり、さらに経費計上をうまく行うことで所得税も節税できます。使っていない土地があるけれども手放したくない、何か活用するのは面倒だと感じている方は、一度土地活用としてアパート経営の相談をしてみることをおすすめします。

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