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一戸建て・一軒家を貸したい方必見!賃貸に出すための準備と手順とは?家賃収入を安定させるなら【恵比寿不動産】

この記事の監修者

檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 一戸建て賃貸は、ファミリー層などに高い需要がある

  • 賃貸は所有権という資産を保持しながら、安定的な収益が確保できる

  • 賃貸に出す際は、信頼できる不動産会社と連携して行うべきである

一戸建て・一軒家を貸したいけど、何からはじめたらいいかわからない、そんな方に必見。
不動産管理の専門家である恵比寿不動産が、賃貸をはじめる準備方法や手順を詳しく解説します。

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目次

一軒家の賃貸って実際はどうなの?需要は?

一戸建て賃貸物件は、アパートやマンションに比べて供給量が少ないのが実情です。

しかしながら、そうした供給量の少なさに反して、
実は以下のような理由から、一戸建て賃貸への需要は根強く存在しています。

ファミリー層に人気

一戸建て・一軒家の賃貸は、特にファミリー層から高い人気があります。
主な理由としては、広い間取りで子供の遊び場が確保できるとともに、周辺は住宅街が多く、閑静な環境で子育てがしやすいためです。

また、プライバシーが守られているため、夜間の子供の声などで近隣トラブルに巻き込まれるリスクも低くなります。
さらに、多くの物件に駐車場が付いているので、子供の送り迎えなどに利便性が高いのも魅力的です。
アパートやマンションよりも、一戸建ての方が子供の成長環境に適していると考えているファミリー層も多いのです。

ペットが飼いやすい。

一戸建てはペットを飼う上で最適な環境が整っています。

まず、一戸建ては防音性が高いため、ペットの鳴き声が周りに迷惑をかけづらいというメリットがあります。
集合住宅だと、隣家への騒音で苦情が来るリスクがありますが、一戸建てならその心配も少ないでしょう。

また、集合住宅の場合は建物の管理規約でペットの飼育が制限されていることがありますが、
一戸建てならその制限もありません。

庭があれば犬や猫の散歩が手軽にでき、ストレス解消にもなります。
庭で運動させることで、室内での落ち着きのない行動も防げるかもしれません。

このように一戸建ては、ペットを飼育しやすい環境が整っているのが特徴です。
ペットも家族も充実した生活を送ることができる点が、大きなメリットと言えるでしょう。

騒音などの近隣トラブルがおこりにくい

一戸建てはアパートやマンションに比べ、構造上の防音性が高いというメリットがあります。

隣家との間に一定の距離があり、遮音性の高い壁で仕切られているため、日常生活から発生する音が外に漏れにくくなっています。
そのため、子供の遊び声や笑い声が周りに気になることがありません。
また、テレビやオーディオの音量を特に気にする必要もなく、DIY作業の音が周りに影響する可能性も少ないでしょう。
さらに、家族の会話が隣家に聞こえにくいため、プライバシーが守られる点も大きな利点です。

このようにアパートやマンションとは異なり、日常生活の音が外に漏れにくいことから、
近隣とのトラブルリスクが低くなるため、オーナー・入居者双方にとって安心できる住環境が整っています。

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一軒家を貸すメリットとは?

以上のような理由から人気のある一戸建てですが、ここからは一戸建てを賃貸に出すメリットについて確認していきましょう。

家賃収入が得られる(ローン返済に充てれる)

一戸建てを賃貸に出すと、安定した家賃収入を毎月得ることができます。
この家賃収入をうまく活用することができれば、大きなメリットとなります。

例えば、住宅ローンの返済に充てることで、自己資金の負担を大幅に軽減できます。
毎月の返済額から賃貸収入を差し引けば、実質的な返済負担額が圧縮されます。
ローン返済期間が長期に渡る場合、これは大きな助けになります。

また、家賃収入の活用法を事前に計画しておくことで、効率的な資金運用が可能になります。
住宅ローンを完済した後も賃貸を続け、その収益を投資に回すなど、
長期的な視点で資金計画を立てられるのが、賃貸経営の大きなメリットです。

家賃収入は将来の生活設計にも役立ち、子供の教育資金、老後の蓄えなど、目的に応じて賃貸収益を有効活用できます。
賃貸経営が軌道に乗れば、将来的にはさらに複数の物件を購入し、不動産収入で生活できるようになるかもしれません。

将来的にまた住むことができる

一戸建てを賃貸に出しても所有権は維持できるため、将来的に再び住むことができるというメリットもあります。具体的には、以下のようなケースで自分や家族の居住用に活用できます。

・一時的な転勤後に、再び自分で住む
・子供が結婚して家族を持った際、子供に住ませる
・介護が必要になった両親と同居する

賃貸に出している間は家賃収入が得られ、必要になれば自身や家族で住めるので、一石二鳥の活用法です。
老後の住まいの確保や、子供の独立を支援する策にもなります。

このように将来の生活設計に合わせて、賃貸または自身居住を、柔軟に選択できるのが大きな利点です。
所有物件の賃貸は、中長期的な視点で検討するのがおすすめです。

家の老朽化をおさえることができる

一戸建てが空き家のままとなると、人の手が届きにくくなり、小さな損傷や不具合が放置されます。
そこから大きな修繕が必要になる恐れがあり、結果として建物の老朽化が早く進行してしまいます。

一方、賃貸に出せば借主による最低限の管理が期待できます。
借主は賃貸契約に基づき、住居の維持管理義務を負っています。
つまり、壁や設備の軽微な破損には対応し、大きな損傷を引き起こさないよう気を付けてくれます。

実際、借主は自分が快適に住めるよう、最低限の手入れをするはずです。
室内の清掃、設備の点検、庭の手入れなどが日常的に行われることで、建物全体の劣化が遅れます。

また、空き家の場合、浸水被害や虫害、小動物の侵入などのリスクがありますが、賃貸であればそうした心配も少なくなります。
借主が日常的に住んでいるため、異常に早期に気づき、適切に対処できるためです。

このように、賃貸に出すことで借主による最低限の管理が期待でき、空き家に比べて建物の劣化が遅れます。
長期的に見れば、建物の資産価値の維持につながるメリットがあるのです。

一軒家を貸すデメリットとは?

では同様に、一軒家を貸すデメリットについても確認していきましょう。

空室のリスクがある

一戸建て賃貸には、入居者が見つからず空室になるリスクがあります。
空室期間が長ければ長いほど、大きな機会損失が生じてしまいます。

物件の立地条件や家賃設定によっては、入居希望者がなかなか現れないケースがあります。
人口減少地域や交通の便が悪い場所、家賃が近隣相場と比べて高すぎる場合などは、需要が低くなりがちです。
また、間取りや設備が古く、現代のニーズに合わない物件も人気が出ません。

そうした理由で長期空室が続くと、計画していた家賃収入が得られなくなります。
賃貸経営では入居者の有無が収支を直接的に左右するため、収支計画が崩れ、資金繰りに支障をきたす恐れがあります。

空室リスクに備えるには、物件の立地環境や設備状況、需要動向を的確に分析し、適正な家賃設定を行う必要があります。
また、入居者募集の方法や時期を工夫したり、広告や設備などに費用を投資する対策も求められます。

管理コストが掛かってしまう

賃貸経営において修繕費用の発生は避けられません。

特に築年数の経った物件では、屋根や外壁の補修、設備の入れ替え、内装のリフォームなど、大規模な工事が必要になるケースも少なくありません。
老朽化が進めば進むほど、コストが高くなるのが一般的です。

高額な修繕費が発生すれば、一時的に出費がかさみ、資金繰りを圧迫する可能性があります。
賃貸経営では、そうした修繕費の支出計画を事前に立てておく必要があります。

管理コストを最小限に抑えるには、自分で建物の状態を定期的に確認し、小さな損傷には早期に手を打つことが重要です。
小さな損傷でも放置してしまうと、将来的により高額な修繕が必要になってしまいます。

一方、管理の手間を省くため、不動産管理会社に一括して委託することも可能です。
ただし、月々の管理手数料が新たに発生するため、その分を家賃収入から差し引かなければなりません。
管理会社の手数料体系を確認し、費用対効果を検討する必要があります。

資産価値が下がる可能性がある

賃貸用の一戸建て住宅は、借主の入れ替わりに伴う室内の傷みや汚れなどから、中古住宅としての資産価値が下がる可能性があります。

借主が長期間住み込むと、壁や床、建具などに必ず傷や汚れがついてしまいます。
また、設備の老朽化や気になる臭いなどの問題も発生しがちです。
このような状態は、次の入居者には不評を買いがちです。

さらに、借主によっては大規模な内装の張り替えや設備の入替が必要になる場合もあります。
例えば大型犬を飼育していた場合、床やクロス、建具に深い傷がついていることもあります。

こうした室内の劣化が進めば、物件の資産価値は下がってしまい、
将来的に売却する際には、想定よりも低い査定額にとどまる恐れがあります。

賃貸に出す場合、入居期間が長ければ長いほど資産価値が下がるリスクが高まり、
10年以上の長期の賃貸契約では、内装の入替費用が高額になるケースも少なくありません。

物件の状態を定期的に確認し、必要に応じて都度修繕を行うことが重要です。

確定申告の手間がかかる

一戸建て賃貸から得た家賃収入は、不動産所得として確定申告の義務が課せられます。
この手続きには、経費の計算から申告書の作成まで、様々な手間がかかります。

まず、家賃収入から控除できる経費(修繕費、管理費、減価償却費など)を正確に算出する必要があります。
そして、収支内訳と経費の根拠を忘れずに整理し、収支計算と申告書を作成します。
賃貸用住宅に係る経費の特例や住宅ローン控除などの適用に注意を払わなければなりません。

さらに、納税額の計算、申告書への記入、税務署への申告の手続きなど、作業は多岐にわたります。
期限までに全てを済ませる必要があり、これら書類の作成は時間もかかります。

このように、確定申告は自力で行うと大変な手間がかかります。
間違いのないように気をつけなければならず、精神的にも負担になりますので、税理士などの専門家に依頼するのが一般的です。
ただし、専門家に支払う料金が新たな経費となることには留意が必要です。

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一軒家を貸すのと売却どっちがいいのか?

一戸建てを賃貸に出すか売却するかには、それぞれメリット・デメリットがあり、個人の状況に応じて判断する必要があります。

賃貸に出した方がいい人

具体的には、以下のような方は賃貸に出した方がいいでしょう。

将来住む予定がある人

将来的に自分や家族が住む予定がある場合は、一戸建てを賃貸に出しておくのは賢明な選択肢になります。
賃貸にすることで以下のようなメリットが得られます。

・所有権を維持できるので、再び自分で住むことが可能
・賃貸期間中は家賃収入を得られる
・空き家のままにしておくよりも、手入れがされるため老朽化が防げる
・必要になれば子供や両親の住まいとして使える

例えば、転勤で一時的に居住できない場合や、将来は実家に戻る予定がある場合などに活用できます。
所有物件を賃貸に出すことで、リスクを抑えながら資産の有効活用が図れます。

ただし、将来の居住計画をしっかり立てる必要があります。
賃貸期間が長期に渡ると、退去時に大規模なリフォームが必要になる可能性もあるでしょう。
中長期の視点で、自身のライフプランと照らし合わせることが重要です。

資金にある程度余裕のある人

賃貸経営には想定外の空室リスクや、突発的な建物の修繕など、意図せず様々な出費が発生するリスクがあります。
資金にある程度の余裕があれば、そうしたリスクを抑えられる可能性が高くなります。

空室リスクに対しては、資金に余裕を持つことで、一時的な家賃収入の欠損に備えられます。
空室期間が長引いても、一定期間は運営を続けられるためです。

また、建物の修繕や設備の入れ替えなどの維持費用についても、資金に余裕があれば、計画的な対応が可能になります。
老朽化に伴う費用の発生は避けられませんが、状況に合わせて費用を分散して支払うこともできます。

一方で資金が十分でない場合は、予期せぬ出費によって突如資金繰りが厳しくなり、賃貸経営そのものが立ち行かなくなる場合もあります。

このように資金に余裕のある人の方が、リスク対策が十分にでき、安定した運営が可能になると考えられます。
資金力は賃貸経営の大きな武器となるでしょう。

資産として不動産を保有したい人

不動産は有力な長期投資対象とされています。

一戸建てを賃貸に出せば、家賃収入を長期にわたって得ることができ、蓄積されていけば着実に資産を構築できます。
この賃貸収入を毎月の支出に充てるだけでなく、新たな投資に回すこともできるでしょう。

また、担保として不動産を活用できるメリットもあります。
住宅ローンの借入れや事業資金の調達の際に、有利な条件で融資を受けられるかもしれません。

さらに、不動産は値上がり益が見込める資産です。
立地条件や周辺環境の変化によっては将来的に高値で売却できる可能性もあり、その際は含み益を現金化できます。

このように、資産として不動産を保有し続けたい人にとって、一戸建てを賃貸に出すのは良い選択肢となります。

売却をした方がいい人

一方で、以下にあてはまる方は売却を検討してもよいでしょう。

将来住む予定のない人

将来、自分や家族が一戸建てに住む予定が一切ないのであれば、
その物件の所有権を保持し続ける必然性はなく、売却を検討してもよいでしょう。

一戸建てを売却することによって現金化できるメリットは大きく、特に不動産は一般に高額な資産なので、売却資金は潤沢に確保できます。
この資金を他の投資に回すなど、機動的に運用することができれば、賃貸経営同様のリターンも期待できます。

また、事業資金の確保や借入れの返済などに売却資金を当てることもできます。
不動産は優良な担保になりますが、現金化してしまえばさらに有利な条件で資金調達ができるかもしれません。

ただし、立地条件や間取り、築年数によっては、売却する際の査定が期待を下回るリスクもあるため注意が必要です。
適正な時期と売却価格を見極める必要があります。

資金にあまり余裕がない人

賃貸運営には、常に費用が発生します。
毎月の経常的な費用のほか、長期的には大規模修繕などの高額な費用も見込む必要があります。
さらに思わぬ空室が続けば、資金繰りが厳しくなる恐れがあります。

偶発的な費用も発生する可能性がある賃貸経営では、資金にあまり余裕がないと大きなリスクを抱えることになります。
予期せぬ出費が重なった場合、資金的な回復が困難になる可能性があり、場合によっては借金を抱えかねません。

そのため、資金面に余裕がない場合は一戸建てを売却するのも一案です。
売却すれば様々なリスクから解放され、さらには一時金を手にすることができます。

以上のように、賃貸または売却の選択は、個々の状況に応じたうえで慎重に検討する必要があります。

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貸し出す前に確認しておくこと

一戸建てを賃貸に出す前には、様々な事柄につき確認しておく必要があります。
長期的な賃貸経営を成功させるために、特に以下の項目については事前に確認しておきましょう。

収支シミュレーションを行う

賃貸経営を始める前に、収支シミュレーションを行うことは必須です。
家賃収入から様々な経費を差し引いた純利益が、どの程度見込めるかを事前に確認することで的確な判断が可能になります。

収支シミュレーションでは、以下の項目を入念に検討する必要があります。

【収入】

・家賃収入(地域相場から適正家賃を設定)
・共益費収入
・駐車場収入 等

【経費】

管理手数料(自主管理か管理会社委託かで異なる)
・修繕費(大規模修繕を含む)
・減価償却費
・租税公課(固定資産税、都市計画税など)
・保険料
・借入金の返済(ローン残債があれば) 等

これらの収支項目を全て洗い出し計算することで、本当の純利益が明らかになります。
時の経過とともに金額は変動しますから、10年を超える長期的な視点でシミュレーションをすることが重要です。

収支が赤字になる場合は、家賃の見直しや経費削減を検討する必要があります。
一方、黒字が見込めるなら、その金額をベースに投資判断ができます。

また、実際の経営に入ってからも収支の推移を常に注視し、シミュレーションの見直しを行います。
想定外の空室やトラブルが発生した場合など、すぐに修正を加えることが大切です。

このように、事前に綿密な収支シミュレーションを行うことで、リスクを最小限に抑えつつ合理的に賃貸経営を行うことができるのです。

住宅ローンの返済

一戸建てを賃貸経営する際、ローン残債があれば、その返済計画をしっかりと立てる必要があります。
返済額を十分に賄える家賃収入が見込めなければ、資金的にリスクが高まるためです。

まずは、ローン返済額とシミュレーション上の家賃収入を比較します。
返済額の方が収入を上回っていれば、資金を別の所から持ち出さなければなりません。

そうした場合は利益が無くなる可能性があり、立ち行かなくなるリスクが高まります。
よって一般的には、ローンの返済額を上回る家賃設定を行います。

また、借入先の金融機関によっては現在の住宅ローンから、
賃貸経営用のアパートローンへの借り換えが必要になる場合もあるので、あらかじめ相談しておきましょう。

管理方法を決めておく

管理方法によって賃貸経営は大きく左右されます。
それぞれの特徴を理解したうえで、自身にあった選択をしましょう。

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自主管理

一戸建ての賃貸経営で自主管理を選択する場合、管理に関する全ての作業を自分で行う必要があります。
手間とコストをかけずに済む半面、多大な負担が発生するというデメリットがあります。

自主管理の主な作業内容は、以下のようになります。

【定期的な作業】
・建物内外の点検(設備、漏水、損傷等の確認)
・業者への修繕依頼
・家賃の請求、入金確認
・入居者からのトラブル対応

【入退去に伴う作業】
・退去時の原状回復確認
・新規入居者の募集広告
・契約手続き

このように、日常的な設備管理から入退去に伴う諸手続きまで、すべてを自分で行わなければなりません。
特に、空室期間中の入居者募集活動には大きな労力を要します。

一方で、管理会社に支払う手数料がかからないため、コストを抑えられるメリットがあります。
コストを最小限に抑えたい場合は自主管理も一案ではありますが、あまり現実的ではないでしょう。

管理会社に委託する

一戸建て賃貸の管理業務を不動産管理会社に委託する選択肢もあります。
この場合、自分で管理する手間は最小限に抑えられるメリットがありますが、代わりに毎月の管理手数料が新たな経費となるデメリットもあります。

【メリット】
・日常の家財管理の手間が省ける
・入退去時の現状確認や原状回復工事を任せられる
・空室期間中の入居者募集から審査まで一任できる
・24時間体制の対応が期待できる
・専門的な知識とノウハウを活用できる

【デメリット】
・月々の管理手数料がかかる

管理会社による業務委託の範囲は広範囲に渡ります。
基本的な建物維持管理から、入居者対応、契約手続き、原状回復工事の発注まで含まれ、空室期間中の広告や内見案内なども行ってくれます。

管理手数料は通常、一定割合(家賃収入の3~5%が目安)で設定されていますが、
管理会社やサービス内容によって変動しますので、管理内容をしっかり確認する必要があります。

一方、軽微な修繕やメンテナンスなど、一部の作業は依頼しても料金が発生しないケースもあります。
こうした点も考慮して、自分のニーズと見合う委託内容を検討しましょう。

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サブリース

サブリースとは、まず不動産会社がオーナーから一戸建てを借り上げ、そのうえで個人に転貸する賃貸形態です。
オーナー側から見れば、不動産会社に管理を完全委託する形になります。

【メリット】
・オーナー自身が管理業務を行う必要がない
・空室リスクを不動産会社が負う
・入居者トラブルへの対応が不要

【デメリット】
・手数料が割高
・物件の状態把握がおろそかになりがち
・長期契約時の円滑な更新が難しい

サブリース方式のメリットは、オーナー自身が一切の管理業務から開放されることです。
入居者対応や現状確認、修繕発注などすべてを不動産会社が請け負う場合がほとんどです。

一方デメリットは、管理会社に支払う手数料が高額になることです。
一般的に家賃収入の15~20%程度が手数料として徴収されます。

また、管理会社と長期の借上契約を結ぶため、契約解除時や更新時にトラブルが発生するリスクもあります。

このように、サブリースでは完全な手離れができるメリットはありますが、収入が減少するデメリットもあります。
賃貸経営に対する余力がなく、完全な管理委託を希望する場合は、サブリースも一案となり得るでしょうが、収支面での検討は欠かせません。

契約内容を決める

管理方法が決きまったら、次は契約内容を決めましょう。

普通借家契約

普通借家契約は、一般的な賃貸借契約の方法です。
契約期間の定めはますが、借主から解約の申し出がなければ契約は自動更新され、半永久的に継続します。

【メリット】
・借主側から特に申し出がない限り、長期にわたり安定した家賃収入が見込める
・一般的な契約形態のため、入居者に理解されやすい
・更新や再契約といった手続きの手間が少ない

【デメリット】
・借主から突然の解約申し入れがあれば、収入が止まるリスクがある
・借主側の一方的な都合で、長期に渡って契約が継続してしまう可能性がある
・将来的な収支計画や物件の活用方針が立てづらい

普通借家契約は、契約期間の定めはあるものの、
借主からの申し出がない限り半永久的に賃貸借が継続してしまうのが特徴で、貸す側が不利とも言える契約です。
長期的な安定収入が見込めるメリットがある一方で、将来の不確実性が高いというデメリットがあります。

物件の活用目的に合わせて、契約形態を慎重に検討する必要があります。

定期借家契約

定期借家契約は、契約期間が満了になると再契約できない契約となります。
但し、双方の合意のもと再契約することも可能です。
定期借家契約のメリットとデメリットは以下の通りです。

【メリット】
・入居者の質を保つことができる
・契約期間満了時に退去してもらえる

【デメリット】
・契約期間終了の都度、再契約や募集の手間がかかる
・借主のニーズに合わせづらく、需要が低い可能性がある
・普通借家契約より相場が安い

定期借家契約のメリットは、
賃料の滞納や近隣トラブルがあった際には、契約期間満了時に確実に退去してもらえます。
決まった期間だけ賃貸に出したい方にとっては、定期借家契約がおすすめです。

デメリットとして、借主のニーズに合わせづらく需要が限定的になる、すなわち家賃が相場よりも低くなる可能性があります。
一般的には定期借家契約2年〜3年になると10%〜20%家賃相場が落ちる傾向にありますが、
4年以上になると普通借家契約と比べても家賃相場は殆ど変わらないです。

従って、もしすぐに出ていって欲しいという強い希望がなければ、
定期借家契約4年以上に設定するのがオススメです。

定期借家契約は、オーナー側にとって有利な分、借主ニーズへの対応が課題となります。
契約期間の設定や更新条件をどう定めるかが重要なポイントになるでしょう。
需要動向を踏まえた上で、適切な契約内容を検討する必要があります。

一軒家を貸すときの手順は?

ここからは一戸建てを貸し出す手順について確認していきます。

管理会社を探す(管理を管理会社へ委託する場合)

管理業務を不動産管理会社に委託する場合は、信頼できる適切な会社を選ぶことが何より重要です。
管理手数料や業務範囲、実績などを確認し、自分のニーズと合致する会社を見つける必要があります。

具体的には以下の点に留意しましょう。

  • 【管理手数料の水準】
    一般的な相場は家賃収入の3~5%程度です。
    相場と乖離している場合でも、管理内容に妥当性があり、納得できる場合は問題ないでしょう。
  • 【業務範囲の広さ】
    建物の維持管理はもちろん、入居者対応、原状回復工事の発注、契約手続き、入居者募集広告など、できるだけ幅広い業務範囲が望ましいでしょう。
  • 【実績と信頼性】
    近隣物件の管理実績や、オーナーの評判を確認しましょう。
    会社の設立が新しすぎる場合にも注意が必要です。
  • 【対応体制】
    24時間体制の緊急対応、定期的な現地訪問・報告など、手厚い対応体制が期待できるか確認が必要です。
  • 【近隔性】
    可能であれば、物件近隣に営業所を構える会社がベストです。
    遠方の会社は、迅速な対応が望めない可能性があります。

管理会社の選定は、まずウェブや店舗での下調べから始めます。
候補が絞れたら、実際に複数社と面談し、サービス内容や料金体系を確認し、納得のいく会社を選ぶことが大切です。

一度選んだ会社でも、サービスに不満があれば乗り換えを検討する必要があります。
管理会社との信頼関係は、賃貸経営を成功に導く重要な鍵となります。

1.貸し出しの条件を決める

一戸建て賃貸の条件を決める際は、立地条件や近隣の賃貸相場、物件の状況など、様々な要素を総合的に勘案する必要があります。

主な検討項目は以下の通りです。

家賃水準の設定
立地や間取り、築年数、設備状況などから適正家賃を算出します。
周辺の類似物件の相場を参考にしつつ、需要を見極めながら決定します。

敷金・礼金・更新料の設定
家賃の何ヶ月分を敷金、礼金として求めるかを決めます。
地域によって慣習が異なります。更新料を求めるかどうかも重要なポイントです。

契約期間の設定
普通借家契約か定期借家契約かを選択します。
収入の安定性と借主ニーズのバランスを考慮する必要があります。

ペットの可否
ペットの飼育を許可するかどうかで、ターゲットとなる入居者層が変わってきます。
物件の状況に応じて検討します。
極力許可にした方がその分入居検討者が増えますので、家賃をより高く早期に成約できる可能性が高まります。

設備の解約・新設
エアコンやインターネット回線など、設備の解約や新設の要否を検討します。
需要動向を踏まえる必要があります。

原状回復の条件
入居時と退去時の原状回復の範囲をどこまで求めるかを決めます。
条件によっては修繕費が発生します。

このように様々な条件設定が必要です。
一つひとつの項目を細かく検討し、総合的に最適な条件を決める必要があります。
間違った設定では入居者が見つからず、収支が悪化する恐れがありますので、周到な準備が求められます。

2.貸し出しに必要な準備をする(クリーニング)

綺麗な状態で物件を引き渡せるよう、しっかりとした準備作業が必要不可欠です。

塗装の補修
壁や天井に傷みや剥がれた部分がある場合は、塗装の補修を行います。
大がかりな場合は業者に依頼する必要があります。ドアや建具の塗装補修も同様です。

設備の確認・清掃
エアコンや換気扇など、設備機器の作動確認と内部清掃を怠らずに行います。
故障している設備は修理か交換を検討します。

庭の手入れ
庭木や植栽の剪定、雑草の除去、散水、落ち葉の掃き掃除など、ガーデニングの手入れを行います。
必要に応じて植替えもします。

外壁・外構の補修
外壁のひび割れや剥がれ、外構(フェンスやアプローチ)の破損も目視で確認し、適切に補修を行います。
メンテナンス不足が目立つ場合は業者に依頼します。

室内の清掃
最後に室内の徹底清掃を行いましょう。
各部屋の掃除機がけ、窓拭き、ワックスがけなどを行います。
キッチンや浴室などの水回りは特に念入りに清掃しましょう。

このような作業を行うことで、良好な状態の物件を提供できます。
実施の有無は、その後の入居者募集に(家賃設定にも)大きな影響を与えますので、確実な実施が重要です。

3.入居者の募集・審査

適切な入居者を選ぶため、募集と入念な審査は欠かせない重要な工程です。
物件の条件に合う応募者を見つけ、様々な審査項目をクリアした人物に絞り込む必要があります。

入居者募集
インターネット広告、SNS、不動産仲介業者、チラシなど、さまざまな媒体を使って幅広く募集を行います。
物件の魅力を分かりやすく伝え、関心を持ってもらうことが肝心です。

審査
不動産会社は必要に応じて、以下のような項目で審査を実施します。

・家賃支払い能力(年収など)
・同居人数(過密にならないか)
・暴力団関係者ではないか
・現在の賃貸状況と引越し理由
・ペット飼育の有無
・入居者の年齢層
・職業(勤務形態から判断)

人物重視か条件重視か、審査の方針はオーナー次第ですが、
将来のトラブル回避のためには、入居者選定は細心の注意を払う必要があります。

4.賃貸契約の手続き

入居者を決定した後は、正式な賃貸借契約を結ぶ手続きに入ります。
契約内容の確認から必要書類への署名・捺印、引越し日程の調整まで、しっかりと行う必要があります。

契約内容の確認
事前に合意した家賃、敷金、期間、規約、ペット可否など、契約条件を改めて確認します。
双方に齟齬がないことを確かめます。

重要事項説明
契約時に管理規約や修繕費分担などの重要事項を文書と口頭で説明し、入居者の理解を得ます。
トラブル防止のためにも丁寧な説明が必須です。

署名捺印
賃貸借契約書を始め、申込書、重要事項説明書、車庫証明書などすべての書類へ、署名・捺印を行います。

書類コピー・保管
締結した書類は、双方でコピーを取り、しっかりと保管しておく必要があります。

賃料・敷金の収受
賃料の前払いと共に敷金を現金または振込で収受します。
期日と金額を必ず確認します。

鍵の受け渡し
入居日に建物の鍵を入居者に渡します。

引越し日程調整
引越し予定日のすり合わせを行い、時間の調整をします。
立ち会いが必要であれば、同行する場合もあります。

このように賃貸契約には、内容確認から、書類手続き、金銭授受、立ち合いなど、多くの作業が発生します。
後々トラブルの原因となる可能性がありますので、一つひとつの作業を確実に行います。

よくあるご質問

一戸建て賃貸をはじめるうえで、よくあるご質問にお答えします。

質問①貸す時に家具を置いていっても大丈夫か?

基本的には家具を置いていかない方がオーナーにとってメリットがあります。
家具があると借主に意に沿わない可能性があり、結果的に入居の決定に遅れが生じるおそれがあるからです。

ただし、設備としてのエアコンは置いていった方がよいでしょう。
エアコンは標準的に置いてある物件が多いため、ほとんどの借主のニーズに合っています。

質問②ペット飼育は可能にした方がいいか?

現在ペットを飼っていない人の場合、ペットの飼育を不可にした方が無難です。
ペットの毛や匂いが付着し、退去時に壁や床の張り替え費用が、余分に発生する可能性があるためです。

一方でペット可にした場合のメリットとしては、相場よりも家賃を高く設定できたり、ペット必至である入居者の意思決定が早かったりすることなどが挙げられます。
入居者募集の裾野を広げたければ、ペット可にするのも賃貸経営として有効な選択肢です。

賃貸経営を成功させるためのポイント

最後に賃貸経営を成功させるための重要なポイントについて解説します。

信頼できる不動産管理会社に相談する

賃貸経営は自分一人で管理するのは大変な作業です。
できれば、信頼できる不動産管理会社に相談し、アドバイスを仰ぐことをおすすめします。
収支の見積もりから、入居者の募集・審査、契約手続きまで、プロのサービスを利用すれば、スムーズに賃貸経営ができるはずです。

専門の不動産管理会社には、以下のようなメリットがあります。

  • 収支計画の立案と的確な見積もり
  • 適正な家賃設定と効果的な募集方法のアドバイス
  • 入居希望者の審査とスクリーニング
  • 賃貸借契約書作成など、法的な手続き対応
  • 24時間体制の入居者対応とメンテナンス
  • 空室期間の短縮による損失の最小化

このように、プロの経験とノウハウを活用することで、効率的で無駄のない賃貸経営が可能になります。
初めての一戸建て賃貸は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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まとめ

これまで確認してきたとおり、一戸建て賃貸は一定の層から高い需要があります。

そのような一戸建ての賃貸経営を始める際は、メリット・デメリットを理解した上で検討する必要があります。
事前に収支シミュレーションを行い、十分な収益が見込めれば賃貸に出すのが良い選択肢となります。
一方、管理コストがかさむ場合は売却を検討するのが賢明でしょう。

いずれの場合も、信頼できる不動産会社に相談し、アドバイスを仰ぐことが重要です。
専門家のサポートを得ながら検討を重ね、賃貸経営をはじめることをおすすめします。

恵比寿不動産は皆様にとっての信頼できるパートナーとなることをお約束致します。

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檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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