売れない土地・いらない土地を手放したいときの具体的な対処方法とは？

相続などで引き継いだ使わない土地を売りたくても、中々売却できず困っている方も多いでしょう。しかし土地をそのまま放置してしまうと、固定資産税などのコストがかかります。

売れない土地を処分するためには、寄付や土地国家帰属制度を利用するとよいでしょう。今回の記事では土地が売れない原因や、対処方法について詳しく紹介します。

土地を手放したいのに売れない理由

相続などで引き継いだいらない土地を売却したくても、中々売れないこともあるでしょう。土地が売れない場合の要因には、次のようなケースが考えられます。

・価格が相場よりも高い
・エリアの需要がない
・立地や周辺環境が悪い
・災害時のリスクが悪い
・不動産会社の宣伝が弱い
・境界があいまいで確定していない
・土壌汚染や地中埋設物などの問題がある

それぞれの理由について見ていきましょう。

価格が相場よりも高い

土地が売れない場合、周辺相場に比べて土地が高いことが要因かもしれません。不動産の売却では価格交渉が入ることがほとんどですが、あまりに当初の売り出し価格が高すぎると、買主の候補から外されてしまう可能性があります。不動産の売り情報はインターネットで探す買主も多く、その際には1,000万円～1,500万円というように条件を絞って検索します。

そのため周辺相場とかけ離れた価格にしていると、検索対象から外れてしまうかもしれません。土地に限らず不動産を売却する際には、必ず事前に周辺の相場を調べておくようにしましょう。売却相場を知っておくことで適切な価格設定ができますし、買主との価格交渉に失敗しません。

エリアの需要がない

価格設定が高すぎるわけではないのに中々売れないのであれば、そもそも需要がないのかもしれません。都市部や駅近く、閑静な住宅街などは土地の需要も高いため、価格設定が間違っていなければ比較的売りやすいでしょう。

しかし地方部の土地などは需要が低く、売却しにくい場合もあるでしょう。もしあまり需要のないエリアの土地であれば、価格を下げるなどの検討が必要です。また近隣に不動産会社や買取業者があるのであれば、買い取ってもらうよう交渉してみるのもよいでしょう。買取は多少売却価格が下がってしまいますが、すぐに資金化できます。需要が少なく仲介で売りにくいような土地であれば、価格にこだわるよりも売却することを優先したほうがよいでしょう。

立地や周辺環境が悪い

エリアとして需要はあるものの、立地や周辺環境が悪いと売れない場合があります。一口に土地といっても使い方はさまざまですが、たとえば自宅用地として土地を探している買主にとっては、近隣に墓地などがある土地は避けたいでしょう。

また駅から離れていたり、日当たりがよくなかったりする土地も避けられてしまう可能性があります。ほかにも旗竿地や不整形地のように土地の形状が悪かったり、高低差があったりすると建物は建てにくくなるため、価格は下がってしまいます。

周辺にゴミの焼却施設や工場などの嫌悪施設がある場合も売りにくいでしょう。しかし嫌悪施設があることを隠して売却すると、後々トラブルになるためしっかりと説明して売却するようにしましょう。

災害時のリスクが高い

災害時のリスクが高い土地も、売れにくいでしょう。土地の購入を検討する前に、地質調査やボーリングなどを行うことはありますが、地盤が弱いと相場よりも安くなってしまいます。また最近では台風などによる水災も増えているため、川に近い土地などは候補から外す買主も多いでしょう。

買主によっては、購入する前にハザードマップをチェックしています。ハザードマップとは、被災が想定される区域や避難場所・避難経路など、防災関連の施設を示した地図のことで、市区町村ごとに作成されています。洪水や土砂災害などの被害にあうと想定される区域が、ひと目でわかるように色づけされているため、災害のリスクが高いエリアかどうかの確認が可能です。

ただしハザードマップに該当するからといって、まったく売れないわけではありません。ハザードマップの土地の評価には影響しないですし、そもそも災害にあわない土地はありません。しかし買主によっては、ハザードマップを価格交渉の材料として使ってくるケースがあるでしょう。

不動産会社の宣伝が弱い

土地の売却を依頼している不動産会社の営業が弱いと、中々売却できない場合があります。土地に限らずマンションなどの不動産を売る場合、不動産会社の営業力はとても重要です。買主を探してきて、価格交渉するのは不動産会社の役目なため、希望通りの価格で売れるかどうかは不動産会社次第です。

条件も悪くなく価格も相場通りなのにいつまでたっても売れない場合は、不動産会社を変えてみるのもよいでしょう。不動産会社にも得手不得手があり、もしかしたら依頼をしている土地のエリアにあまり詳しくないかもしれません。また営業方法が古く、SNSなどを活用していない場合もあるでしょう。複数の不動産会社を比較して、信頼できる会社を見つけることが土地売却成功のポイントです。

境界があいまいで確定していない

隣地との境界があいまいで、確定していない土地は売りにくいでしょう。隣地との境界があいまいということは、どこまでが自分の土地かわからない状態です。建物を建てるにも自分の土地がわからなければ建築もできず、隣地の所有者とトラブルになってしまうかもしれません。

このような土地を買いたい買主はおらず、一般的には売買の際には境界を確定させます。区画整理されている分譲地であれば境界は確定していますが、相続などで引き継いだ古い土地の場合は境界が確定していない場合があります。境界未確定の土地を売却する際には、まずは隣地所有者との間で確定させましょう。

土壌汚染や地中埋設物などの問題がある

土壌汚染や地中埋設物などがある土地も、売れにくいでしょう。家を建てた土地に土壌汚染があると、将来健康に被害がでてしまう可能性があります。また地中埋設物があると、買主は建物を建てられず損害賠償されるかもしれません。

このように土壌汚染などが疑われる土地を積極的に買う買主は少ないでしょう。ただし土壌汚染があるからといって、まったく売れないわけではありません。まずは土壌汚染調査をしてリスクを明確にして、汚染除去費用分を値引きするなどの方法があります。また買取業者や土壌汚染がある状態でも活用できる買主を探す方法もあります。

売れない土地を放置するリスク

中々売れない土地は、そのまま放置してしまう方も珍しくありません。しかし売れない土地を放置してしまうと、次のようなリスクがあります。

・固定資産税がかかり続ける
・土地を管理する手間がかかる
・問題があった際に損害賠償が発生する可能性がある

それぞれのリスクについて、見ていきましょう。

固定資産税がかかり続ける

売れない土地を放置すると、その間固定資産税を払い続けなければなりません。固定資産税は土地の利用の有無にかかわらず、所有者しているだけで課税されます。さらに建物が建っていない更地の土地は、建物付きの土地に比べると固定資産税が高いです。

固定資産税は土地の固定資産税評価額に税率をかけて算出されていますが、200㎡までの住宅用地の場合は固定資産税評価額が1/6になる軽減税率が適用されています。つまり建物付の土地を保有していて、建物を解体してしまうと固定資産税が6倍になってしまう可能性があります。

さらに固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、不動産価格が上昇している局面では税額が上がってしまう可能性もあるでしょう。建物の評価額は減価償却されるため年々下がりますが、土地の場合は減価償却がありません。土地を放置し続けると、高い固定資産税を払い続けることになります。

土地を管理する手間がかかる

土地を放置していると、利用していなくても管理する手間がかかります。放置したままだと草木が伸び放題になったり、誰かにゴミなどを不法投棄されてしまうかもしれません。荒れた土地や不法投棄された土地は、ますます売りにくくなるでしょう。そのため定期的に草刈りをするなどの手間がかかり、遠方であるほど負担は大きくなってしまいます。

また空き家が建っている場合は、放置すると固定資産税がかかってしまう場合があります。前述のように住宅用地は固定資産税評価額は1/6で計算されますが、特定空き家に指定されると軽減税率が適用できません。

特定空き家とは平成27年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」で定められた空き家のことです。全国的に空き家が増えることによって生活環境が悪化するだけでなく、家屋の崩壊や火災などのリスクが高まっています。そこで空き家を減らすために制定された制度で、具体的には次のような空き家をいいます。

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に該当しないようにするためには、定期的なメンテナンスが必要です。このように利用していなくても、土地は管理する手間がかかります。

問題があった際に損害賠償が発生する可能性がある

土地を放置していると、問題が発生した際には所有者が責任を取らなければなりません。たとえば土地を放置していて崖が崩れて隣地に損害を与えてしまった場合には、損害賠償責任を負う可能性があります。

古い空き家が建っていて、倒壊によって他人に怪我をさせてしまう可能性もあります。他人に怪我をさせてしまった場合では、損害額は非常に大きくなる可能性もあるでしょう。このように土地を保有しているだけで、不要なトラブルに巻き込まれてしまうリスクがあります。

また不要な土地を持ち続けているということは、子供たち次世代へとその土地を引き継ぐことになります。売却もできず保有するだけでリスクがあり、コストもかかる土地を子供たちに押し付けてしまうことになるでしょう。売りにくい土地は時間がたてばたつほど売りにくくなるため、次世代のことを考えて早めに処分するようにしましょう。

売れない土地を手放す方法

売れない土地を手放す方法には、次の5つがあります。

・土地を自治体に寄付をする
・土地を個人・法人に譲渡する
・買取業者に土地を買い取ってもらう
・土地の相続放棄をする
・相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き渡す

それぞれの方法を見ていきましょう。

土地を自治体に寄付をする

売れない土地を手放すための有力な方法の1つが、無償で提供する寄付です。寄付する先の有力候補となるのが、土地が所属している自治体です。「無償で土地を提供する」というと断る理由はないように感じるかもしれませんが、そうではありません。自治体の貴重な税収の1つが、固定資産税です。土地の寄付を受け入れるということは、その土地の固定資産税がなくなることを意味します。

そのため自治体もよっぽど利用価値のある土地でなければ、寄付を受け入れてくれないでしょう。自治体としても利用しない土地を引き取ってしまうと、管理する手間がかかります。貴重な税収が減るばかりか余計なコストまでかかるため、いらない土地を自治体に寄付できる可能性は低いといえるでしょう。

とはいえ不要な土地を寄付する先として、自治体が有力な候補であることは間違いありません。寄付を考えるのであれば、まずは自治体に相談してみましょう。自治体に寄付する際には、次のような流れになります。

1.担当窓口に相談
2.自治体による土地や空き家の調査
3.受け入れ可能なら必要書類の提出

自治体に提出する資料は、次のようなものがあります。

・寄付申出書(自治体ごとに違う)
・公図、登記簿謄本
・所有権移転登記承諾書(兼登記原因証明情報、自治体ごとに違う)
・現況写真
・所有権以外の権利設定があれば権利者の承諾書など

土地を個人・法人に譲渡する

自治体に寄付ができない場合、知人の個人や法人に譲渡する方法もあります。個人に譲渡する際に、一番有力な候補先が隣地の所有者です。隣地の所有者としては隣の土地を手に入れられるため、土地の活用方法の幅が広がります。自治体などが受け入れてくれない土地であっても、隣地の所有者であれば引き受けてくれるかもしれません。

法人へ譲渡する場合は、事業法人よりも公益法人がおすすめです。事業法人は営利法人とも呼ばれ、株主のために利益を上げることがもとめられます。一方で公益法人は非営利・公共性の高い団体のため、不要な土地でも受け入れてくれる可能性があります。

個人や法人に土地を引き渡す場合、無償で寄付する場合もあれば対価を受け取って譲渡する場合もあるでしょう。法人に寄付や安い価格で譲渡する場合は、贈与税の対象となってしまう可能性があります。土地を譲渡する場合には、贈与税も気にするようにしましょう。

買取業者に土地を買い取ってもらう

仲介で売れない土地は、買取業者に買い取ってもうら方法もあります。買取業者は相場よりも安くなってしまう可能性がありますが、次のようなメリットもあります。

・素早く売却できる
・仲介手数料が不要
・契約不適合責任を負わなくてよい

仲介で市場で売却する方法に比べると、買取は買主が資金力のある不動産会社です。そのため買うと決めれば決済までのスピードも早く、素早く資金化ができます。また仲介会社が存在しないため、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料は物件価格の3.3%がかかるため、安くはありません。仲介手数料がかからないことで、売却益をしっかりと確保できるでしょう。さらに買取業者に売却すると、契約不適合責任を負う必要がありません。

契約不適合責任とは不動産を売却した際に、品質不良などの不備があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。不動産を売却する際に売主は基本的に契約不適合責任を負いますが、相手が不動産会社の場合は契約不適合責任は免責されます。このように買取業者に買い取ってもらうメリットは、少なくありません。

土地の相続放棄をする

売れにくいとわかっている土地であれば、相続放棄を検討するのもよいでしょう。相続放棄とは名前の通り、すべての相続権を放棄することで財産を相続することができません。一般的には+の財産よりも、借金などの－の財産が多い場合に選択することが多いでしょう。

相続が発生した際には、財産目録を作成します。財産目録に基づいて相続人間で遺産分割協議を行いますが、そこでおおよその承継財産がわかるでしょう。もし売れないような土地を引き継ぐのであれば、思い切って相続放棄することも検討してみましょう。無理に引き継いで今後苦労することを考えれば、相続放棄のほうが正しい場合もあるでしょう。

相続放棄をするためには、相続発生から3カ月以内に家庭裁判所に書類を受理してもらう必要があります。相続が発生してからあまり時間がたいため、注意が必要です。

相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き渡す

相続土地国庫帰属制度とは、一言でいえば、いらない土地を国に「あげる」ことができる法律制度です。この制度をうまく利用すれば、売れない土地を手放すことができます。ただしどのような土地でも手放せるわけではなく、国が土地を所有・管理することにより将来の公共的な利活用に備えるという前提があります。

相続土地国庫帰属制度の申請できる要件は、次のとおりです。

・相続などで取得した土地であること
・共有者全員が同意していること
・一定の却下事由に該当する土地ではないこと

上記の「一定の却下事由に該当する土地ではないこと」は、次のとおりです。

・建物が建っている土地
・担保権などが設定されている土地
・通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
・土壌汚染されている土地
・境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地

上記に該当しなければ、相続土地国庫帰属制度が利用できる可能性があります。またこの制度では、条件を満たせば農地も対象です。一般的に農地は売却しにくく、手放す方法が限られています。宅地に転用するには、さまざまな条件を満たす必要があり、頭を抱えている方も多いでしょう。使わない農地を持っている方も、この制度を検討してみましょう。

土地を早く手放すコツ

土地を早く手放すコツには、次のような方法があります。

・利益を考えない
・買取依頼は複数社に依頼する

それぞれのコツを、詳しく解説していきます。

利益を考えない

土地を早く売る方法の1つが、利益を考えないことです。土地を売却するとなるとどうしても手元に残る資金を考え、価格にこだわってしまう場合が多いでしょう。立地や条件のよい需要の高い土地であればそれでも売却できますが、売れにくい土地で利益にこだわってしまうと中々売却できません。

前述のように土地を持っているだけで固定資産税や管理コストがかかるため、一時の利益にこだわって売却が遅れてしまうと、結果として損をしてしまうことにもなりかねません。また何かトラブルが発生して損害賠償などが発生してしまうと、大幅な損失になるでしょう。

さらに売れないまま保有してしまうと、処分できない土地を相続で次世代に引き継いでしまうことになります。残された方たちに迷惑をかけないためにも、利益は考えないで売却することを優先しましょう。

買取依頼は複数社に依頼する

買取業者を依頼する際には、必ず複数の業者を比較するようにしましょう。中々売れないような土地だと、すべての業者が対応してくれるわけではありません。しかし一つの業者が買い取ってくれなくても、ほかの業者では買い取ってくれるかもしれません。1社ずつ声をかけても見つかるかもしれませんが、時間がかかってしまいます。土地を早く手放すためには、同時に複数社に依頼するほうがよいでしょう。

また複数社に依頼することで、買取価格の比較が可能です。買取業者は土地を仕入れて有効活用したり、転売したりします。買取業者によって買取は仕入れのため、買取業者の事業計画によって価格が違います。買取はどうしても相場よりも安くなってしまいますが、複数社を比較することで少しでもよい価格で売れるかもしれません。

まとめ

相続などで引き継いだ土地を売りたくても、中々売却できない場合もあるでしょう。土地が売れない際には相場よりも高すぎたり、立地や条件が悪かったりするなど、さまざまな要因があります。しかし売れないからといって土地をそのまま放置してしまうと、固定資産税や管理コストがかかります。さらにがけ崩れや建物の倒壊などによって怪我をさせてしまうと、損害賠償請求されてしまうかもしれません。

次世代に売れない土地を引き継がないためにも、使わない土地はできるだけ早く処分しておくほうがよいでしょう。売れない土地を処分するためには、自治体に寄付をしたり、買取業者に買い取ってもらったりする方法があります。条件を満たせば土地国家帰属制度を利用する方法もあります。また早く処分するためには、利益を考えないことが重要です。土地の処分に困っている方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。