マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して税金が課されます。
マンション売却にかかる税金がいくらになるかは、所有期間や利用できる控除によって大きく変わります。
この記事では、税金の計算方法を3つのステップで分かりやすく解説し、具体的なシミュレーションを通じて納税額の目安を提示します。
さらに、税負担を軽減するための特例や控除、確定申告の流れについても詳しく説明し、売却に関する税金の不安を解消します。
マンション売却で発生する税金の種類を解説
マンション売却時には、いくつかの税金が発生します。
まず、売買契約の際には印紙税が、ローンが残っている場合は抵当権を抹消するための登録免許税が必要です。
そして、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
利益が出なければ所得税・住民税はかかりませんが、印紙税などは発生するため、どのような税金がいつ必要になるのか事前に把握しておくことが大切です。
売却時に必ず課税される印紙税と登録免許税
マンション売却では、利益の有無にかかわらず発生する税金があります。
その代表が印紙税と登録免許税です。
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙のことで、契約金額に応じて税額が決まります。
例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、本則税額は2万円ですが、軽減措置により1万円となります。
また、住宅ローンを利用していて抵当権が設定されている場合、売却時にそれを抹消するための登録免許税（不動産1個につき1,000円）が必要です。
これらの税金は、仲介手数料などと合わせて売却時の諸費用として計上します。
売却で利益（譲渡所得）が出た時にかかる税金
マンションの売却によって得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、この所得に対して所得税と住民税が課されます。
譲渡所得は、単に売却価格から購入価格を差し引いた金額ではありません。
売却価格という収入から、マンションの購入代金や購入時にかかった諸費用を合計した「取得費」と、売却時にかかった仲介手数料などの「譲渡費用」を差し引いて計算します。
したがって、売却益が出なかった場合、つまり譲渡所得がマイナスかゼロであれば、所得税や住民税は課税されません。
税金はあくまで得られた利益に対して発生するものと理解しておきましょう。
【3ステップ】マンション売却の税金（譲渡所得税）の計算方法
マンション売却にかかる税金の計算は、一見複雑に思えるかもしれません。
しかし、手順を追って進めれば自分で大まかな税額を把握できます。
計算は大きく分けて「①譲渡所得の算出」「②適用税率の確認」「③納税額の計算」という3つのステップで構成されます。
この計算式と流れを理解することで、売却によってどれくらいの税金が発生するのか、また、どの特例を使えば効果的に節税できるのかを検討する際の基礎知識となります。
ステップ1：譲渡所得を算出する
最初のステップは、課税対象となる譲渡所得を算出することです。
譲渡所得は「譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)」という計算式で求められます。
取得費とは、マンションの購入代金や建築費、購入時に支払った仲介手数料や税金などの合計額です。
建物の取得費からは、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。
また、リフォーム費用も一定の条件を満たせば取得費に含められます。
譲渡費用は、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などの経費です。
購入時の売買契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。
ステップ2：所有期間を確認して適用税率を判断する
譲渡所得が算出できたら、次に適用される税率を確認します。
税率は、売却したマンションの所有期間によって大きく異なります。
この所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断され、5年を境に区分されます。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり高い税率が適用され、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として低い税率が適用されます。
購入日から売却日までの期間が単純に5年を超えていても、売却した年の1月1日時点で5年以内であれば短期譲渡所得に分類されるため注意が必要です。
さらに所有期間が10年を超えると、特定の条件下でさらなる軽減税率の特例が受けられる場合があります。
ステップ3：譲渡所得に税率を掛けて納税額を求める
最後に、ステップ1で算出した譲渡所得に、ステップ2で確認した税率を掛けて納税額を求めます。
個人の場合、適用される税率は所有期間によって異なり、短期譲渡所得の場合は所得税30.63%と住民税9%を合わせた39.63%です。
一方、長期譲渡所得の場合は所得税15.315%と住民税5%を合わせた20.315%となります。
例えば、長期譲渡所得で譲渡所得が1,000万円の場合、納税額は203万1,500円と計算されます。
なお、所得税率には復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれています。
法人が所有するマンションを売却する場合は、これらの税率とは異なる計算方法になるため注意してください。
【具体例】マンション売却の税金をシミュレーション
ここでは、具体的な数字を用いてマンション売却の税金をシミュレーションします。
新築マンションを4,000万円で購入し、諸費用に150万円かかったと仮定します。
このマンションを5,000万円で売却し、仲介手数料などの譲渡費用が150万円かかった場合、譲渡所得は「5,000万円-(4,000万円+150万円+150万円)」で700万円です。
この700万円を基に、所有期間が5年以下と5年超のケースで税額がいくらになるかを見ていきましょう。
所有期間5年以下（短期譲渡所得）で売却した場合
前述の条件で、マンションの所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）の税額を計算します。
課税対象となる譲渡所得は700万円です。
短期譲渡所得の税率は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）であるため、納税額の計算式は「700万円×39.63%」となります。
これを計算すると、納税額は277万4,100円です。
売却時に住宅ローンの残債があったとしても、この税金の計算には直接影響しません。
ただし、売却代金からローン残債や諸費用、税金を支払った後に手元に残る金額を把握する上で、ローン残債の額は非常に重要です。
所有期間5年超（長期譲渡所得）で売却した場合
同じく譲渡所得が700万円のケースで、マンションの所有期間が5年を超えている場合（長期譲渡所得）の税額を計算します。
長期譲渡所得に適用される税率は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）です。
したがって、納税額の計算式は「700万円×20.315%」となります。
これを計算すると、納税額は142万2,050円です。
短期譲渡所得の場合の税額（277万4,100円）と比較すると、135万円以上も税負担が軽くなることが分かります。
このように、売却のタイミングが税額に大きな影響を与えることを理解しておく必要があります。
マンション売却の税金負担を軽くする4つの控除・特例
マンション売却で利益が出た場合でも、様々な控除や特例を活用することで税金の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
これらの制度は、売却するマンションがマイホームであるか、所有期間はどのくらいか、相続した物件かといった条件によって利用できるものが異なります。
代表的な節税制度として4つの特例があり、自分の状況に合ったものを適用することで、納税額を抑えることが可能です。
適用には確定申告が必要なため、事前に要件を確認することが重要です。
マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」が利用できる
自分が住んでいるマイホームを売却した場合、「3,000万円の特別控除」という特例が利用できます。
これは、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度で、所有期間の長短にかかわらず適用可能です。
例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、この特例を使えば課税対象となる所得が0円になり、結果として所得税・住民税はかかりません。
自宅として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却することなど、いくつかの適用要件を満たす必要がありますが、非常に節税効果の高い制度です。
この特例を利用するためには、必ず確定申告を行わなければなりません。
所有期間10年超なら「軽減税率の特例」で税率が下がる
売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えているマイホームを売却する場合、「軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。
この特例は、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、通常の長期譲渡所得の税率（20.315%）よりも低い14.21%（所得税10.21%、住民税4%）に軽減するものです。
先に紹介した「3,000万円の特別控除」と併用することが可能で、両方を適用すると、まず譲渡所得から3,000万円を控除し、残った金額に対して軽減税率が適用されます。
なお、この特例は居住用の財産が対象であり、賃貸マンションなどの投資用物件には使えません。
売却で損失が出た場合に使える「損益通算・繰越控除」
マンションを売却して利益が出るどころか、損失（譲渡損失）が出てしまった場合に利用できる特例もあります。
一定の要件を満たすマイホームの売却で生じた譲渡損失は、その年の給与所得や事業所得など他の黒字の所得と相殺（損益通算）することが可能です。
損益通算してもなお損失が残る場合は、翌年以降最大3年間にわたって損失を繰り越して控除（繰越控除）できます。
この特例は、売却後に新しい住宅を購入する場合としない場合で適用要件が異なります。
また、住宅ローン控除との併用ができないケースがあるため、どちらが有利か慎重に検討する必要があります。
相続したマンションなら「取得費加算の特例」も検討
相続によって取得したマンションを売却する際には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」が利用できる場合があります。
この特例は、相続が開始された翌日から3年10ヶ月以内にそのマンションを売却した場合、相続時に支払った相続税の一部を、売却時の譲渡所得を計算する上での取得費に加算できるというものです。
取得費が増えることで課税対象となる譲渡所得が圧縮されるため、結果的に所得税や住民税の負担を軽減する効果があります。
この特例を適用するためにも、確定申告が必須です。
マンション売却で税金がかからない2つのケース
マンションを売却した場合でも、必ずしも税金が発生するわけではありません。
特に、譲渡所得にかかる所得税や住民税は、特定の条件下では非課税、つまり支払い義務が生じないことがあります。
多くの人が気になる「税金がかからない」状況は、主に2つの代表的なケースに分けられます。
自身の売却がこれらのケースに該当するかどうかを事前に確認することで、納税に関する不安を軽減できるでしょう。
売却価格が購入時よりも低い場合（譲渡損失）
マンション売却で税金がかからない最も一般的なケースは、売却による利益、すなわち譲渡所得が発生しない場合です。
具体的には、マンションの売却価格が、その物件の取得費（購入代金や購入時の諸費用など）と譲渡費用（仲介手数料など）の合計額を下回った場合、譲渡所得はマイナスとなり「譲渡損失」が生じます。
課税はあくまで利益に対して行われるため、譲渡損失が出た場合には所得税や住民税は課税されません。
住宅ローンの残高が多いか少ないかは、この税金の計算には直接関係なく、あくまで売却によって利益が出たかどうかで判断されます。
譲渡所得が3,000万円特別控除の範囲内の場合
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合でも、税金がかからなくなるケースがあります。
それは、マイホームの売却で利用できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用した結果、課税譲渡所得が0円以下になる場合です。
例えば、売却によって1,500万円の譲渡所得が出たとしても、この3000万円控除を適用すれば、課税対象となる所得は「1,500万円-3,000万円=-1,500万円」となり、税額は0円になります。
このように、譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例を使うことで税負担をなくすことが可能です。
ただし、この特例の適用を受けるためには、税金が0円になる場合でも必ず確定申告をしなければなりません。
マンション売却にかかる税金の納付時期と手続き
マンションを売却して利益が出た場合、税金を納めるための手続きが必要です。
税金は自動的に計算されて請求が来るわけではなく、自分で所得を申告し、納税額を計算して納付する流れとなります。
特に、所得税の納付は確定申告と同時に行い、住民税はその後で納付するのが一般的です。
また、税負担を軽減する特例を利用するためには、利益が出ていなくても確定申告が必須となるため、売却後の手続きを正しく理解しておくことが重要です。
所得税・住民税はいつまでに納めるのか
マンション売却で得た譲渡所得に対する税金の納付時期は、所得税と住民税で異なります。
所得税および復興特別所得税は、マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に行う確定申告の期間内に、原則として一括で納付します。
一方、住民税は確定申告の内容を基に市区町村が税額を計算し、翌年の5月から6月頃に納税通知書が送られてきます。
納付方法は、通知書に同封されている納付書を使って年4回に分けて支払う普通徴収か、一括での納付を選択するのが一般的です。
会社員の場合でも、譲渡所得に関する住民税は給与からの天引き（特別徴収）ではなく、普通徴収で納めることができます。
税金の特例利用には確定申告が必須
マンション売却に関する税金の特例、例えば「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などを利用するには、必ず確定申告が必要です。
たとえこれらの特例を適用した結果、納税額が0円になる場合でも、確定申告を行わなければ特例が適用されたことにはなりません。
申告を怠ると、税務署から本来納めるべき税額の納付を求められるだけでなく、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性もあります。
また、売却で損失が出て「損益通算」や「繰越控除」を利用する場合も同様に確定申告が必須です。
売却後は忘れずに手続きを行いましょう。
まとめ
マンションの売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して所得税と住民税が課されます。
税額は、譲渡所得を算出し、物件の所有期間に応じた税率を掛けることで計算できます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。
また、「3,000万円特別控除」をはじめとする様々な特例を活用すれば、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
マンションを売る際の税金計算や特例の適用要件は複雑なため、不明な点があれば税理士や不動産会社などの専門家への相談も検討するとよいでしょう。
