瑕疵担保責任とは、売買された不動産などに隠れた欠陥があった場合に売主が買主に対して負う責任を定めた、民法改正前の用語です。
この責任は、2020年4月1日の民法改正により「契約不適合責任」という考え方に大きく変わりました。
意味や定義が変更され、瑕疵担保責任という用語は法律上廃止されました。
本記事では、瑕疵担保責任と契約不適合責任の具体的な違いをわかりやすく解説し、不動産売買における注意点を売主・買主それぞれの視点から説明します。
瑕疵担保責任とは売主が負うべき欠陥への保証責任のこと
瑕疵担保責任とは、2020年の民法改正前に存在した法律上の制度で、売買の対象物に通常の注意では発見できない欠陥があった場合に、売主が買主に対して負う保証責任を意味します。
この「瑕疵」という言葉の読み方は特殊ですが、法律用語としては欠陥や傷を指します。
買主は、この隠れた瑕疵の存在を知らずに購入したことで損害を被るため、その救済を目的としていました。
瑕疵担保責任の履行として、買主は売主に対し、契約の解除や損害賠償の請求をすることが法律で認められていました。
【2020年民法改正】瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へ変わりました
2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の瑕疵担保責任という概念は「契約不適合責任」へと大きく変更されました。
この法改正は、単なる名称の変更にとどまらず、責任の考え方そのものを根本から見直すものです。
改正前の瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」という特定の欠陥を対象としていたのに対し、契約不適合責任では「契約の内容に適合しないこと」全般が対象となり、買主の権利がより手厚く保護されるようになりました。
この変更は、社会経済の変化や取引の多様化に対応し、より公平な契約関係を築くことを目的としています。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の5つの主な相違点
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更は、単なる文言の修正ではなく、契約における売主の責任内容を大きく変えるものです。
具体的には、買主が請求できる権利の種類、損害賠償請求の要件、契約解除の条件、権利を主張できる期間、そして責任の対象となる範囲という5つの点で重要な相違点が存在します。
これらの違いを理解することは、不動産取引におけるリスクを把握し、適切な対応をとるうえで不可欠です。
相違点①：買主が請求できる権利が4つに拡充された
契約不適合責任では、買主が売主に対して請求できる権利が拡充されました。
具体的には「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約の解除」の4つです。
中心となるのは追完請求で、買主は目的物の補修や代替物の引き渡しを求めることができます。
売主がこの追完に応じない場合、買主は代金の減額を請求できます。
また、損害賠償請求では、契約が完全に履行されていれば得られたはずの利益（履行利益）まで追及できるようになりました。
契約の解除（返品）も、追完の催告をしても履行されない場合などに可能となり、買主が状況に応じて適切な権利を追及しやすくなっています。
相違点②：損害賠償を請求するには売主の過失が必要になった
瑕疵担保責任における損害賠償は、売主の過失を問わない無過失責任であり、その範囲は契約が有効であると信じたことによる損害（信頼利益）に限られていました。
一方、契約不適合責任では、損害賠償を請求するための要件として、売主に帰責事由（過失など）が必要となりました。
これは一見すると買主にとって不利な変更に見えますが、その代わりとして、賠償される損害の範囲が、契約通りに履行されていれば得られたはずの利益（履行利益）にまで拡大されています。
つまり、売主に過失がある場合には、より手厚い賠償を受けられる可能性があるのです。
相違点③：契約解除できる条件が緩和された
改正前の瑕疵担保責任では、買主が契約を解除できるのは、瑕疵によって「契約をした目的を達することができないとき」に限定されており、非常に厳しい要件でした。
しかし、契約不適合責任ではこの条件が緩和されています。
まず買主は売主に対して不適合の是正（追完）を催告し、売主がその催告に応じない場合に、契約を解除することが可能となりました。
ただし、不適合の程度が契約や取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除までは認められません。
このように、原則として解除のハードルは下がりつつも、軽微な不適合による安易な解除は排除される仕組みになっています。
相違点④：買主が権利を主張できる期間が変更された
買主が権利を主張できる期間にも変更がありました。
瑕疵担保責任の期間は、買主が瑕疵の存在を知ってから1年以内に損害賠償請求などの権利を行使する必要がありました。
これに対し、契約不適合責任では、買主は不適合を知った時から1年以内に、売主に対してその旨を通知すればよいとされています。
通知さえ期間内に行えば、権利行使自体はその後でも可能です。
ただし、権利行使には別途消滅時効（不適合を知った時から5年、または引き渡しから10年）が適用されるため注意が必要です。
この変更により、買主は権利を保全するための時間的猶予を得やすくなりました。
相違点⑤：責任の対象が「隠れた瑕疵」から「契約内容との不適合」へ拡大した
最も大きな変更点は、責任の対象となる範囲の拡大です。
瑕疵担保責任の対象は、買主が通常の注意を払っても発見できなかった「隠れた瑕疵」に限定されていました。
しかし契約不適合責任では、その適用範囲が「種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない」あらゆるケースへと拡大しました。
これにより、契約書や事前の説明と異なる点があれば、それが隠れたものでなくても責任の対象となります。
この変更は、不動産のような特定物だけでなく、不特定物の売買にも適用される一般的なルールであり、契約内容の重要性が一層高まったことを意味します。
契約不適合責任の対象となる4種類の瑕疵
契約不適合責任において問題となる「契約内容との不適合」は、具体的にどのような欠陥を指すのでしょうか。
不動産取引においては、伝統的に「瑕疵」という言葉が用いられ、それは大きく4つの種類に分類されます。
建物という物そのものの欠陥だけでなく、それに付随する設備や法律上の問題、さらには心理的・環境的な要因も含まれます。
ここでは、それぞれの瑕疵の具体例を挙げて解説します。
建物の雨漏りやシロアリ被害などの「物理的瑕疵」
物理的瑕疵とは、建物そのものや土地に物理的に存在する欠陥や不具合のことです。
最も代表的な例が雨漏りで、屋根や外壁、窓まわりなど「雨水の浸入を防止する部分」からの雨水の侵入が挙げられます。
その他にも、建物の構造耐力に関わる基礎や柱のひび割れ、床の傾き、シロアリによる腐食、給排水管の詰まりや水漏れといった設備不良も含まれます。
これらの瑕疵は、建物の安全性や快適な利用を直接的に損なうため、契約不適合責任が問われる典型的なケースです。
建築基準法違反などの「法律的瑕疵」
法律的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法、消防法といった各種法令の規制に違反している状態を指します。
例えば、定められた建ぺい率や容積率を超過して建築されている、建築確認の許可なく増改築が行われている、接道義務を満たしておらず再建築ができない、といったケースが該当します。
これらの瑕疵は、物件を自由に利用したり、将来的に売却したりする際に大きな制約となる可能性があります。
見た目では判断できないため、購入前の調査が特に重要になります。
過去の事件・事故に起因する「心理的瑕疵」
心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な問題はないものの、過去にその場所で発生した事件や事故によって、買主が住み心地の良さを欠くと感じるような事由を指します。
具体的には、過去に建物内で自殺、殺人、あるいは火災による死亡事故があった場合などが典型例です。
また、近隣に反社会的勢力の事務所や嫌悪施設が存在することも含まれます。
何が心理的瑕疵にあたるかは主観的な側面も大きいですが、売主にはこれらの事実を買主に告知する義務があります。
近隣の騒音や悪臭などの「環境的瑕疵」
環境的瑕疵とは、物件自体に問題はなくとも、その周辺環境に起因する問題で、快適な生活が阻害される状態を指します。
例えば、近隣にある工場や幹線道路からの騒音・振動、飲食店や下水処理施設などから発生する悪臭、近隣のゴミ屋敷、日照や眺望を妨げる建築物の存在などが挙げられます。
これらの瑕疵は、時間帯や曜日によって状況が異なることも多く、買主自身が契約前に現地を訪れ、周辺環境を十分に確認することがトラブル防止のために重要です。
【物件別】契約不適合責任の期間と注意点
契約不適合責任を負う期間は、売買される不動産の種類や売主の属性によって大きく異なります。
特に、新築住宅と中古住宅では適用される法律や慣習が違い、注意が必要です。
マンションや戸建てといった住宅だけでなく、土地や工場などの事業用不動産の取引においても、契約不適合責任は重要な問題となります。
ここでは、新築マンションや注文住宅、中古の家など、物件の種別ごとに契約不適合責任の期間と注意点を解説します。
新築住宅は引き渡しから10年間の保証が法律で義務付けられている
新築住宅の売買においては、民法の契約不適合責任とは別に、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」という特別な法律が適用されます。
この法律により、売主は住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に関して、引き渡しから最低10年間、保証する義務を負います。
この10年間の保証は法律上の義務であるため、契約書でこれより短い期間を定めることはできません。
また、当事者の合意があれば、特約によってこの保証期間を最長20年まで延長することも可能です。
中古住宅は売主によって保証期間が異なる
中古住宅の売買契約における契約不適合責任の期間は、法律で一律に定められているわけではなく、売主が誰であるかによって大きく異なります。
売主が宅地建物取引業者であるか、あるいは一般の個人であるかによって、適用されるルールや契約内容が大きく変わるため、注意が必要です。
引き渡し後に不適合が見つかった場合に、どのような責任をどのくらいの期間追及できるのかは、契約書の内容を十分に確認しなければなりません。
売主が不動産会社の場合：引き渡しから2年以上の保証
売主が宅地建物取引業者である中古住宅の売買では、宅地建物取引業法が適用されます。
この法律では、買主を保護するため、民法の規定よりも買主に不利となる特約を設けることを禁止しています。
そのため、契約不適合責任を負う期間について、物件の引き渡し日から2年以上とする特約を設けなければならないと定められています。
もし、契約書でこれより短い期間を定めてもその特約は無効となり、原則通り民法の規定が適用されます。
売主が個人の場合：特約で免責も可能
売主が個人である不動産売買では、契約不適合責任に関する民法の規定は任意規定とされています。
そのため、当事者間の合意（特約）によって、売主の責任を一部免除したり、期間を短縮したり、あるいは完全に免責とすることも可能です。
実務上は、引き渡し後3ヶ月程度の短い期間に限定する特約や、一切の責任を負わないとする免責条項が設けられることが一般的です。
ただし、売主が不適合の事実を知りながら買主に告げなかった場合には、この免責特約は有効とならず、責任を免れることはできません。
土地の売買契約にも契約不適合責任は適用される
契約不適合責任は、建物だけでなく土地の売買にも適用されます。
土地における契約不適合の代表例としては、地中に過去の建物の基礎やコンクリートガラ、産業廃棄物といった地中埋設物が存在していたケースが挙げられます。
また、土壌汚染対策法で定められた基準を超える有害物質が検出された土壌汚染も、契約不適合と判断される可能性があります。
これらの埋設物や汚染は、建物の建築や土地の利用に際して撤去費用などの追加負担を発生させるため、発見された場合には売主が責任を問われることになります。
不動産売買で後悔しないための対策【売主・買主別】
契約不適合責任に関する問題は、不動産売買における最も大きなトラブルの一つです。
このリスクを回避し、円滑な取引を実現するためには、売主と買主がそれぞれの立場で適切な対策を講じる必要があります。
契約内容の不備や認識のズレが後々の紛争につながるため、事前の準備と確認が極めて重要です。
ここでは、不動産売買で後悔しないために、それぞれの立場から取るべき具体的な対策を解説します。
問題が発生した場合は、速やかに不動産会社や弁護士などの専門家に相談することが大切です。
売主がトラブルを未然に防ぐための3つのポイント
売主にとって、引き渡し後に契約不適合責任を追及されることは大きな経済的・精神的負担となります。
こうしたトラブルを未然に防ぐためには、事前の準備が重要です。
具体的には、物件の状況を正確に伝えること、契約内容を明確にすること、そして万が一に備えることの3点がポイントとなります。
これらの対策を講じることで、買主との信頼関係を築き、安心して取引を進めることができます。
物件の状況を告知書で正確に伝える
売主が取るべき最も重要な対策は、自身が把握している物件の長所だけでなく、欠点や不具合についても、正直かつ正確に買主へ伝えることです。
「物件状況報告書（告知書）」や「付帯設備表」といった書面を用いて、雨漏りの履歴、シロアリ被害の有無、給排水設備の故障、過去の修繕歴などを具体的に記載します。
事前に告知された事項は「契約の内容」となり、原則として契約不適合には該当しません。
契約書と一体となる重要な書類として、些細なことでも隠さずに告知する姿勢が、将来のトラブルを防ぐ鍵となります。
契約書に責任の範囲を明確に記載する
特に個人が売主となる売買契約では、契約不適合責任の範囲や期間を特約で具体的に定めることが一般的です。
例えば、「雨漏り」や「シロアリの害」「主要な構造部分の腐食」「給排水管の故障」といった特定の事象のみを責任の対象とし、それ以外は免責とする、といった定め方が考えられます。
また、責任を負う期間を「引き渡し完了日から3ヶ月間」のように限定することも重要です。
どのような場合に、いつまで責任を負うのかを契約書で明確に合意しておくことで、双方の認識のズレから生じる紛争を予防します。
既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討する
万が一の事態に備える方法として、既存住宅売買瑕疵保険（契約不適合責任保険）への加入があります。
これは、国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人が提供する保険で、売買された中古住宅に契約不適合が見つかった場合、その補修費用などが支払われます。
保険に加入するためには専門家による住宅検査が必要ですが、これにより売主自身も気づかなかった欠陥を発見できる可能性があります。
万が一、売主が倒産した場合でも買主は保険金を請求でき、瑕疵担保責任の履行の確保につながるため、買主の安心材料ともなります。
買主が欠陥のある物件を購入しないための3つのポイント
買主としては、購入後に物件の欠陥に気づき、売主とトラブルになる事態は避けたいものです。
後悔のない不動産購入を実現するためには、契約前の入念な確認と、万が一不適合を発見した際の迅速な対応が重要です。
ここでは、買主が欠陥のある物件を購入するリスクを減らし、自身の権利を守るための3つのポイントを解説します。
契約前に物件の状況を隅々まで確認する
まず基本となるのが、契約前の現地確認です。
売主から提示される物件状況報告書や付帯設備表の内容を鵜呑みにせず、自身の目で物件の隅々までチェックすることが重要です。
天候の良い日だけでなく雨の日に訪問して雨漏りの形跡がないか確認したり、平日と休日、昼と夜で周辺環境の騒音や雰囲気に変化がないかを確認したりすることも有効です。
気になる点があれば遠慮なく売主や仲介の不動産会社に質問し、回答を書面で残してもらうようにしましょう。
後で不適合を主張する際に、契約前の状況を立証する助けにもなります。
ホームインスペクション（住宅診断）を活用する
買主自身での確認には限界があるため、専門家の知見を活用することも有効な手段です。
ホームインスペクション（住宅診断）は、建築士などの専門家が第三者の立場で住宅の状態を診断するサービスです。
屋根裏や床下など、普段見ることのできない場所の状態や、構造上の安全性、雨漏りのリスクなどを客観的に評価した報告書を受け取れます。
一定の費用はかかりますが、高額な不動産購入におけるリスクを大幅に低減できるため、特に築年数の古い中古住宅を購入する際には、積極的に活用を検討すべきです。
契約不適合を発見したら速やかに売主へ通知する
万が一、物件の引き渡し後に契約内容に適合しない点を発見した場合は、速やかに売主へその旨を通知することが不可欠です。
民法では、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、追完請求などの権利を行使できなくなる可能性があると定められています。
この通知は、口頭ではなく、後から通知した事実と内容を証明できるよう、内容証明郵便などを利用して書面で行うのが確実です。
初期対応の迅速さが、その後の交渉を有利に進める上で重要なポイントとなります。
まとめ
瑕疵担保責任は民法改正により契約不適合責任へと変わり、買主の権利が強化される一方で、売主・買主双方にとって契約内容の重要性が増しました。
この責任は不動産売買だけでなく、リフォームなどの工事請負契約にも準用されます。
例えば、工務店に依頼した工事に不備があった場合、請負人は引き渡しから原則5年間（構造耐力に関わる部分は10年）責任を負います。
また、賃貸物件の設備不良は貸主の修繕義務として、相続した不動産を売却する際は被相続人が知り得た情報も告知義務の対象となるなど、関連する場面は多岐にわたります。
ハウスメーカーのアフターサービスも、この法律上の責任を補完する役割を担っています。
金額の大きな取引だからこそ、制度を正しく理解し、適切な対策を講じることが重要です。
