購入から5年以内のマンションを売却することになったけど、税金が高くなるのではないかとお考えかもしれません。マンションを売却すると、譲渡所得に対して税金がかかります。
5年以内の売却であれば短期譲渡所得になるため、高い税率が適用されます。そのため5年を超えて売却する場合に比べると税金はどうしても高くなりますが、税金の特例を活用すれば税額を抑えることも可能です。今回の記事ではマンション売却時の税率や使用できる特例、売却時のコツについて詳しく紹介します。
購入から5年以内にマンション売却をすると税金が高くなる理由
マンションに限らず、購入した不動産を5年以内に売却すると税金が高くなってしまいます。たかが税金、と思われるかもしれませんが不動産の売却において税金は無視できません。いくら高く中古マンションなどを売却したとしても、税金次第では思っていたような手残りは残せないでしょう。購入から5年以内に売却すると、なぜ税金が高くなるかを見ていきましょう。
譲渡所得税の違い
購入から5年以内に売却すると税金が高くなるのは、譲渡所得税が要因です。譲渡所得税とは名前の通り不動産を譲渡（=売却）した際に発生する利益（=所得）にかかる税金です。譲渡所得は不動産を購入した価格よりも高く売った際にかかる税金で、購入価格よりも安く売却した場合にはかかりません。
譲渡所得は、下記の計算式で計算します。
【譲渡所得】
不動産の売却価格-（不動産の購入価格+不動産の売却にかかった諸費用）×税率
上記のように不動産の売却によって得た利益に、税率をかけて計算します。この際に使用する税率は、不動産を所有している期間によって違います。不動産を購入して5年以内に売却した場合は短期譲渡所得の税率が適用され、5年を超える場合に適用される税率が長期譲渡所得です。
長期譲渡所得に比べると、短期譲渡所得は約2倍税率が高いです。不動産を購入してから5年以内に売却すると、5年を超えて売却した場合に比べると約2倍の税金がかかることになります。新築マンションなどを購入して、築5年以内に売却すると税金が高くなるといわれるのは、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いが要因です。
長期譲渡所得の概要
5年を超えて保有した場合は、長期譲渡所得に該当します。長期譲渡所得の税率は、下記の通りです。
所得税：15%
住民税：5%
復興特別所得税：所得税額の2.1%
次に紹介する短期譲渡所得に比べると、長期譲渡所得の税率は低く設定されています。そのため不動産売却の売却税金を抑えるためには5年を超えて売却する必要がありますが、ここで注意したいのが所有期間の判定のタイミングです。5年を超えるかどうかは単純に購入してからの保有期間が5年を超えるかではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定されます。
具体例で見ていきましょう。
事例①のケースでは購入した年（2021年）の1月1日時点で保有期間が5年を超えており、長期譲渡所得に該当します。一方で事例②の場合は売却した年（2021年）の1月1日時点では、5年を超えていません。そのため、事例②のケースでは短期譲渡所得が適用されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率に大きな差があります。売却に関する税金で損をしないためには、短期と長期の判定のタイミングをしっかりと理解しておくことが重要です。
短期譲渡所得の概要
5年を超えないでマンションなど不動産を売却した場合、短期譲渡所得が適用されます。短期譲渡所得の税率は、下記の通りです。
所得税：30%
住民税：9%
復興特別所得税：所得税額の2.1%
合計での税率は約40％と、長期譲渡所得の2倍であることがわかります。マンションを購入して3年以内などの短期で売却すると、税率が高くなってしまいます。長期譲渡所得に比べると短期譲渡所得が高いのは、短期転売による不動産価格の上昇を防ぐことが目的です。
バブル期のような不動産価格の上昇局面では、不動産を購入して短期で転売することで利益が得られました。しかし多くの方が短期転売目的で不動産を購入することで、不動産価格が不当に値上がりしてしまいました。不動産価格は国民の住環境に直結するため、短期転売による値上がりを防ぐことを目的として短期譲渡所得の税率は高く設定されています。
譲渡所得税の計算方法
改めて譲渡所得税の計算方法を、確認しましょう。
【譲渡所得】
不動産の売却価格-（不動産の取得費+譲渡費用）×税率
譲渡所得税は、不動産を売却した価格から取得費を差し引き、さらに売却にかかった譲渡費用を引いて、残った所得に税率を乗じて算出します。計算式だけ見れば簡単ではありますが、実際に計算するとそう簡単ではないことがわかるでしょう。なぜ譲渡所得が簡単に計算できないかというと、取得費と譲渡費用がわかりにくいためです。
取得費は売却した不動産を購入した価格、譲渡費用は売却にかかった手数料などをいいます。簡単なようで、取得費と譲渡費用はわかりにくいです。ここではそれぞれの費用の詳細を、見ていきましょう。
取得費
取得費は売却したマンションを購入した代金だけでなく、下記のような費用も含まれます。
・マンションを購入（贈与や相続による取得の場合も含む）したときの登録免許税・不動産取得税・印紙税
・土地の埋め立てなどの造成を行った場合の費用
・土地を取得した場合に、支払った測量費
・土地などを自分の所有とするために、かかった祖諸費用（遺産分割にかかった訴訟費用は含まない）
・建物付きの土地を購入して、1年以内に建物を取り壊した場合の解体費用
・不動産を購入するために借入した利子のうち、その不動産を使用開始するまでの期間に対応する利子
上記のように不動産の取得費には購入代金以外だけでなく、不動産を購入して使用するために支払ったさまざまな費用を含められます。これらの費用を含めるためには領収書などの書面が必要になるため、購入時の各種書面はしっかりと保管しておくようにしましょう。また相続で不動産を引き継いだ場合は、被相続人（亡くなった人）の取得費を引き継ぎます。
古くから一族で保有している土地のように、取得費が不明な場合もあるでしょう。取得費が不明な場合は概算取得費（売却金額の5％）を使って、譲渡所得税を計算しなければなりません。概算取得費はかなり低い設定であるため、税額が高くなってしまいます。概算取得費を使わなくてもよいようにするためにも、売買契約書などはしっかりと保管しておきましょう。
相続で取得した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。これは相続で取得した不動産を、相続税の申告期限から3年以内に売却した際に適用できる特例です。適用するためには細かい要件がありますが、支払った全体の相続税のうち、売却した不動産に応答する部分の金額を取得費として加算が可能です。
譲渡費用
主な譲渡費用には、次のようなものがあります。
・マンションなどを売却する際に支払った仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・貸家を売却する際、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料。
・土地を更地で売るために、建物を取り壊した費用
・一度契約した売買契約を、さらに有利な条件で売りために解除した際の違約金
・借地権を売却する際の名義書替料
譲渡費用と聞くと仲介手数料などが一般的にはイメージしやすいですが、ほかにもさまざまな費用を含められます。アパートなど賃貸物件を売却する際、入居者を立ち退きさせて売る場合もあります。買主が取り壊しを前提としてる場合など、空室にしておいたほうが売却しやすいためです。
入居者に立ち退きを求める際には、立退料を求められることがあります。この際に支払った立退料も、譲渡費用に含めて問題ありません。ほかにも、一度売却先が決まり売買契約を締結したにもかかわらず、さらによい条件の買主が出てきた場合、売買契約を解除するケースもあります。このようなケースで契約を解除するために支払った違約金も、譲渡費用に含められます。
購入から5年以内にマンション売却で利用できる特例
購入から5年以内にマンションを売却すると税金が高くなってしまいますが、税金の特例を利用することで税額を抑えることも可能です。購入から5年以内にマンションを売却した際に使える、税金の特例を紹介します。
居住用財産の3,000万円特別控除
購入から5年以内にマンションを売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できます。この特例はマイホームを売却した際の譲渡所得から、最高で3,000万円を控除できる特例です。売却時の所得から3,000万円を控除できるため、3,000万円以上の売却による利益が出ないと税金がかからないことになる、非常に効果の大きい特例です。
この特例を適用するためには、下記の要件を満たす必要があります。
・居住していたマイホームの売却であること
・マイホームに住まなくなってから。3年を経過する年の12月31日までの売却であること（建物を取り壊した敷地も適用可能）
・売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
・売却したマイホームについて、収用の特別控除などの特例を受けていないこと
・売却先が親子や夫婦など、「特別の関係のある人」への売却でないこと
この特例を適用できるのは、マイホームだけです。別荘のように趣味や娯楽、保養のための物件は適用できません。またこの特例を受けるためだけに購入した物件も、適用できないので注意しましょう。
5年以内の中古マンションを売却を成功させるコツ
5年以内にマンションを売却した場合、税金が高くなるため注意が必要です。ここからは5年以内のマンション売却を成功させるためのコツを、紹介していきます。
・売却にかかる費用を事前に把握する
・売却価格で残債を完済できるかシミュレーションをする
・売却理由を明確に伝える
・売れやすい時期に販売活動を行う
それぞれのコツを、詳しく見ていきましょう。
売却にかかる費用を事前に把握する
5年以内のマンション売却を成功させるためのコツは、売却にかかる費用を事前に把握することです。マンションに限らず不動産を売却する際にかかる費用は、税金だけではありません。不動産を売却する際には、税金やほかに必要な費用な事前にできるだけ詳しく把握しておきましょう。必要な費用を事前にしっかりと把握しておくことで、売却時の手残りの金額がわかりやすいです。
売却にかかる費用には、次のようなものがあります。
・仲介手数料
・印紙代
・住宅ローン関連費用
・その他売却に関連した費用
不動産会社の仲介により不動産を売却するときは、売買契約の成立時に不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で売却価格の3%+6万円（税抜）と上限額が決まっており、通常は上限額の支払いを求められることが多いでしょう。また売買契約書を書面で作成した場合は、売却価格に応じた印紙税も必要になります。
参照：国道交通省「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
また売却するマンションに住宅ローンなどの借入が残っている場合は、残債や繰上返済手数料なども確認しておきましょう。ほかにも売却時にかかる費用には、室内のクリーニングや設備の修理代などもあります。戸建てであれば更地にするための取り壊し費用や、隣地との境界確定費用などが必要になることもあるでしょう。
売却価格で残債を完済できるかシミュレーションをする
住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、事前に売却価格で残債が確認できるかを必ず確認しておきましょう。借入が残っている不動産には金融機関の抵当権が設定されており、借入を完済しなければ抵当権を外してもらえません。抵当権が外れなければ所有権を移転できないので、物件を売却できません。
そのためマンションを売却する際には、完済に必要な金額を事前に確認しておきましょう。万が一売却価格で残債が返済できない場合は、自己資金を入れるなどの対策が必要です。マンションの購入時に頭金をあまり投入していなかったり、不動産の価格が下落している局面では売却価格で借入を完済できないケースも珍しくありません。
また金融機関によっては完済時の繰上返済手数料や、固定金利利用中の違約金などが発生することもあります。不動産売却で失敗しないためにも、事前の残債の確認は必ず行っておきましょう。
売却理由を明確に伝える
不動産の売却時には、買主や不動産会社へ売却する理由は正直に伝えておくようにしましょう。例えば売却理由が周辺の騒音や環境などの場合で、本当の売却理由を隠して売却してしまうと、後で買主とトラブルに発展してしまうかもしれません。周囲の騒音や環境などは、買主にとっては購入を左右する重要な情報であるためしっかりと事実を伝えなければなりません。
できるだけよい条件で売却するためには悪い情報を隠しておきたい気持ちはあるかもしれませんが、契約のキャンセルや最悪の場合は損害賠償などに発展してしまう可能性もあります。後々のトラブルを防ぐためにも、売却理由は正直に伝えるようにしましょう。
売れやすい時期に販売活動を行う
マンションなどの不動産をできるだけ高く売却するためには、売れやすい時期に販売活動を行うことも大切です。マンションなどが売れやすい時期には、入学や転勤などが集中しやすい3～4月ごろです。とくに3月は決算期を迎える不動産会社も多いため、3月には多くの不動産売買が行われます。
同じ物件を売却するのであれば3月の売りやすい時期のほうが買主も見つけやすいですし、仲介する不動産会社にも力が入るでしょう。3月に不動産を売却するためには、販売期間も考慮して早めに動き始める必要があります。一般的に不動産の売却には早くても3～6ヶ月かかるといわれているため、逆算して秋ごろから販売活動を始めるとよいでしょう。
まとめ
購入から5年以内にマンションを売却すると、短期譲渡所得が適用され税率が高くなってしまいます。マンションを売却した際の譲渡所得には短期譲渡と長期譲渡があり、短期譲渡の場合は長期譲渡に比べると税率は約2倍です。しかしマイホームの売却であれば3,000万円の特別控除の特例があり、特例をうまく活用すれば税金を抑えられます。
またマンションを売却する際の費用は、税金だけではありません。マンションを売却する際には、諸費用や借入などの残債も事前に確認しておくようにしましょう。マンション売却で失敗しないためには諸費用をしっかり確認しておくことに加え、不動産が売れやすい時期に合わせて販売活動を行うことが大切です。
