「転勤が決まったけれど、今住んでいるマンションをどうすべきか分からない…。」
そんな悩みを抱える方は少なくありません。
焦って売却して損をしたり、空き家のまま放置して出費がかさんだり。
実は間違った判断が家計に大きな影響を与えることも。
でもご安心ください。
売却・賃貸・空き家のどれを選ぶにしても、正しい知識と判断基準を持っていれば、転勤はむしろ資産を活かすチャンスになります。
今回は、不動産のプロが「転勤時のマンション処理で失敗しないためのポイント」と「売却成功のコツ」をわかりやすく解説。
あなたの状況に最適な選択肢がきっと見つかります。
転勤で引っ越す時、住んでいるマンションはどうしたらいい？
転勤による引っ越しが決まったとき、現在住んでいるマンションの処理方法として主に3つの選択肢があります。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に最も適した方法を選択することが大切です。
転勤期間の長さ、家族構成、経済状況、将来の住居計画などを総合的に考慮して判断しましょう。
①売却する
マンションを売却することで、一つの不動産から完全に解放された状態で、新生活がスタートできます。
転勤先で新たな住まいを購入する予定がある場合や、長期間の転勤が予想される場合に適した選択肢です。
マンション売却のメリット
マンションを売却する最大のメリットは、まとまった現金を手にできることです。
この売却資金を活用すれば、住宅ローンの残債を完済できる可能性もありますし、転勤先での住まい探しや新生活の準備にも役立てられます。
また、売却後は固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費が不要になるため、将来的な支出を大きく抑えることができます。
さらに、空き家管理や老朽化による修繕リスクといった煩わしさからも解放され、精神的な負担の軽減にもつながります。
マンション売却のデメリット
一度売却してしまうと、将来同じ物件に戻ることは事実上不可能です。
転勤期間が短期間で戻る予定がある場合、新たに住宅を探す必要が生じます。
また、売却時期によっては希望価格で売れない場合があり、損失を被る可能性もあります。
売却手続きには時間がかかるため、転勤までの期間が短い場合は対応が困難になることもあります。
さらに、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸費用が発生します。
②賃貸に出す
マンションを他の人に貸し出すことで、家賃収入を得ながら物件を保有し続ける方法です。
将来的に戻る予定がある場合や、投資としての活用を考えている場合に適した選択肢です。
マンションを賃貸に出すメリット
毎月の家賃収入を得ることができ、住宅ローンの返済や維持費の一部を賄うことが可能です。
物件を手放すことなく保有し続けられるため、将来的に戻って住むことや、資産価値の上昇を期待することもできます。
賃貸需要が高いエリアであれば、安定した収入源として機能します。
また、住宅ローン控除の適用条件を満たせば、税制上のメリットも享受できる場合があります。
マンションを賃貸に出すデメリット
入居者が見つからない場合、家賃収入がないにも関わらず住宅ローンや維持費の支払いが続きます。
賃貸管理には手間がかかり、入居者トラブルや設備の故障などへの対応が必要です。
また、賃貸収入には所得税がかかるため、確定申告が必要になります。
物件の老朽化や市場価値の下落リスクもあり、思うような家賃設定ができない場合もあります。
さらに、住宅ローンを投資用ローンに変更する必要がある場合、金利が上昇する可能性があります。
③空き家にする
マンションを誰も住まない状態で維持することです。
短期間の転勤で確実に戻る予定がある場合や、売却・賃貸の準備期間として一時的に選択される場合があります。
マンションを空き家にするメリット
いつでも戻って住むことができる安心感があります。
賃貸に出した場合の入居者トラブルや管理の手間を避けることができ、物件の状態を維持しやすくなります。
売却や賃貸の準備を慎重に進めることができ、急いで決断する必要がありません。
また、家具や荷物をそのまま置いておくことができるため、転勤先での生活準備が楽になります。
マンションを空き家にするデメリット
住宅ローンや管理費、固定資産税などの維持費用がそのまま継続し、家賃収入もないため経済的負担が重くなります。
人が住まない物件は劣化が進みやすく、換気不足によるカビの発生や水回りの不具合が生じる可能性があります。
防犯面でも心配があり、定期的な見回りや管理が必要です。
長期間空き家にした場合、いざ売却や賃貸に出そうとしても、物件の状態悪化により価値が下がってしまう恐れがあります。
マンション売却の流れ
マンション売却は複数のステップを経て進められる複雑なプロセスですが、各段階での適切な対応と準備が、スムーズで満足のいく売却を実現する鍵となります。
転勤が決まったら迷わずできるだけ早めに売却活動を開始することが重要で、特に転勤日が決まっている場合は逆算したスケジュール管理が成功を左右します。
一般的にマンション売却には3～6か月程度の期間を要するため、転勤の3か月前には最低でも査定を開始し、できれば半年前から準備に取りかかることをオススメします。
事前準備
売却を成功させるためには、まず必要書類の収集と物件情報の整理が欠かせません。
法務局で取得する登記簿謄本は物件の正確な情報を確認するために必須で、固定資産税納税通知書は税金関連の情報として買主に提示する重要な資料となります。
マンションの場合は管理規約や重要事項に関する調書、長期修繕計画書なども準備が必要で、これらはマンションの管理状況を示す重要な判断材料として買主が重視する書類です。
住宅ローンの残高証明書は金融機関から取得し、現在の借入残高を正確に把握しておきましょう。
また、購入時の契約書類や重要事項説明書、設備の保証書、過去の修繕履歴なども揃えておくことで、買主に対して物件の詳細な情報を提供でき、信頼感の向上につながります。
特に設備の交換時期や修繕の実施状況は、買主の購入判断に大きく影響するため、記録が残っているものはすべて準備しておくことが大切です。
住宅ローンが残っている場合は、売却の意向を金融機関に早めに伝え、売却時の手続きや必要書類について詳しく確認しておきましょう。
抵当権抹消の手続きには時間がかかる場合があるため、事前に準備を進めることでスムーズな取引が可能になります。
不動産会社に査定してもらう
複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正な市場価格を把握し、最適な売却戦略を立てることができます。
査定方法には机上査定と訪問査定があり、机上査定は物件の基本情報と周辺の取引事例をもとに概算価格を算出する方法で、短時間で結果を得られるメリットがあります。
一方、訪問査定は担当者が実際に物件を見て詳細に調査するため、より正確で実情に即した査定価格を知ることができます。
査定を依頼する際は、価格だけでなく各社の売却戦略や過去の実績、担当者の専門知識や対応の質なども総合的に比較検討することが大切です。
同じマンションや近隣エリアでの売却実績が豊富な会社は、地域の特性や買主のニーズを深く理解しており、効果的な販売活動を期待できます。
転勤時期が決まっている場合は、査定時にそのスケジュールを必ず伝え、限られた期間内での売却を実現するための具体的な計画を提案してもらいましょう。
査定結果に大きな差がある場合は、その理由を詳しく聞いて納得できる説明を求めることも大事です。
極端に高い査定価格を提示する会社の中には、契約を取るために実現困難な価格を提示するケースもあるため、市場動向と照らし合わせて現実的な価格かどうかを慎重に判断する必要があります。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果と各社の提案内容を総合的に比較検討し、最も信頼できて実績のある不動産会社を選んで媒介契約を締結します。
媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があり、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。
専属専任媒介は1社のみと契約を結び、売主が自分で買主を見つけることも禁止される最も制限の厳しい契約ですが、不動産会社は積極的な販売活動を行う義務があり、1週間に1回以上の活動報告が求められます。
専任媒介も1社のみとの契約ですが、売主が自分で買主を見つけることは可能で、2週間に1回以上の活動報告があります。
一般媒介は複数の会社と同時に契約できる自由度の高い契約ですが、各社の販売意欲が分散される可能性があります。
転勤による早期売却が必要な場合は、集中的で積極的な販売活動が期待できる専属専任媒介や専任媒介を選ぶのが一般的です。
契約期間は最長3か月で、更新も可能ですが、転勤スケジュールを考慮して適切な期間を設定しましょう。
仲介手数料の料率や支払い時期、具体的な販売活動の内容や頻度、広告費の負担についても契約前に詳しく確認し、書面で明確にしておくことが重要です。
売却活動
媒介契約を締結すると、不動産会社が中心となって本格的な販売活動を開始します。
現在の主流はインターネット広告で、SUUMO、HOME’S、at homeなどの大手不動産ポータルサイトへの掲載により、多くの潜在的な買主にリーチできます。
写真撮影は物件の第一印象を決める重要な要素のため、プロのカメラマンによる撮影や、明るく魅力的に見える時間帯での撮影を依頼しましょう。
従来の新聞折込チラシや住宅情報誌への掲載も、特定の年齢層やエリアの住民に効果的にアプローチできる方法として継続して活用されています。
また、不動産会社のネットワークを通じた業者間での情報共有により、他社の顧客にも情報が届く仕組みがあります。
内覧は売却成功の最重要ポイントの一つで、内覧希望者には物件の魅力を最大限にアピールできるよう、事前の清掃や整理整頓を徹底的に行います。
照明をすべて点け、カーテンを開けて明るい空間を演出し、においの対策も大切です。
内覧当日は売主が立ち会うことも多く、物件の良さや周辺環境の魅力を自然に伝えることができます。
価格交渉は売却活動において避けて通れないプロセスで、買主から価格交渉の申し入れがあった場合は、不動産会社と相談しながら慎重に対応します。
転勤時期が迫っている場合は、多少の価格調整を受け入れてでも確実な成約を目指すという現実的な判断も必要になる場合があります。
売買契約を結ぶ
買主が決まり、価格や条件面での合意が得られたら、いよいよ売買契約の締結に進みます。
契約書の内容は複雑で専門的なため、契約条件の最終確認は不動産会社の担当者と一緒に慎重に行い、不明な点があれば必ず質問して理解を深めることが重要です。
手付金は一般的に売買代金の5～10%程度で、契約締結時に買主から受け取り、万が一買主が契約を解除する場合はこの手付金を放棄することになります。
引き渡し日の調整は転勤時期との兼ね合いで特に重要で、転勤日程に間に合うよう、引っ越しや各種手続きの時間も考慮して現実的なスケジュールを設定します。
住宅ローンの残債がある場合は、決済日に合わせて抵当権抹消の準備を金融機関と連携して進める必要があり、必要書類の準備や手続きの流れを事前に確認しておきましょう。
契約後から引き渡しまでの期間中は、物件の現状維持に努め、設備の故障などが発生した場合は速やかに買主と不動産会社に連絡することが契約上の義務となります。
決済・引き渡し
買契約で定められた決済日に、売買代金の決済と物件の引き渡しを同時に行います。
決済は通常、銀行などの金融機関で行われ、買主から売買代金の残金を受け取ると同時に、住宅ローンの残債がある場合はその場で完済手続きを行います。
抵当権抹消に必要な書類を司法書士に渡し、法務局での登記手続きを依頼します。
物件の引き渡しでは、鍵のすべて（玄関、各部屋、郵便受け、駐車場など）を買主に渡し、設備の取扱説明書や保証書、管理組合の書類なども併せて引き渡します。
設備の操作方法や注意点については、口頭での説明だけでなく、可能な限り文書でも残しておくと後々のトラブル防止に役立ちます。
売却代金から仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用を差し引いた金額が最終的な手取り額となり、これを転勤先での新居購入資金や新生活の準備資金として有効活用できます。
税務上の処理についても、売却益が生じた場合は確定申告が必要になる場合があるため、税理士などの専門家に相談することをオススメします。
転勤時にマンションを早く売却するためには？
一般的に、転勤が決まってから実際の転勤日までは限られた時間しかなく、通常のマンション売却と比べて大幅に短縮されたスケジュールで進める必要があります。
この短期間で満足のいく売却を実現するためには、急いで進めるだけでなく、戦略的で計画的なアプローチが不可欠です。
転勤による売却は時間的制約がある分、通常よりも慎重な準備と効率的な進行が求められ、以下のポイントを押さえることで限られた時間の中でも効果的な売却活動が可能になります。
早期売却を成功させるためには、売主自身も積極的に関与し、不動産会社と二人三脚で進めることが重要になってきます。
マンション売却に実績のある不動産会社を選ぶ
売却実績が豊富で、特にマンション売却に強い不動産会社を選ぶことが早期売却成功の最も重要な要素です。
単に規模の大きな会社を選ぶのではなく、地域の市場動向に精通し、同じエリアや類似物件での豊富な売却経験を持つ会社を見つけることが肝要です。
適切な価格設定と効果的な販売戦略を短期間で立案し、実行できる能力があるかどうかを見極める必要があります。
会社選びの際は、過去1年間の売却実績数や平均的な売却期間、特に急ぎの売却案件での成功事例などを具体的に確認しましょう。
担当者の経験と知識レベルも重要で、マンション市場の動向や価格推移について詳しく説明できる担当者であれば、適切なアドバイスを期待できます。
転勤という特殊な事情に対する理解があり、限られたスケジュールに対応できる柔軟な体制を持っているかどうかも重要な判断材料となります。
また、その会社の広告展開力や顧客ネットワークの充実度も確認が必要です。
多くの購入希望者にリーチできる広告媒体を活用し、自社の顧客データベースも豊富に持っている会社であれば、短期間でも多くの内覧希望者を集めることができます。
複数社に相談する際は、それぞれの提案内容を詳しく比較検討し、転勤日程に確実に間に合わせられる最も信頼できるパートナーを選択することが成功への第一歩となります。
余裕を持って早めに準備する
転勤の可能性が少しでもある場合や、転勤が多い職種に就いている場合は、事前に売却に向けた準備を進めておくことが非常に効果的です。
必要書類の収集は時間がかかる場合が多く、特に古い書類や紛失しているものがあると取得に数週間を要することもあります。
住宅ローンの残債確認や金融機関での手続きについても、事前に相談しておくことで実際の売却時にスムーズに進めることができます。
市場価格の把握も重要な準備の一つで、定期的にマンション相場をチェックし、自分の物件の概算価値を把握しておくことで、いざというときに適切な価格設定が可能になります。
また、物件の魅力を高めるための小規模なリフォームや修繕がある場合は、転勤が決まる前に実施しておくことで、売却時の印象を大きく改善できます。
転勤が正式に決まったら、まず最初に複数の不動産会社に連絡を取り、緊急性を伝えて優先的に対応してもらえるよう依頼します。
この段階で事前準備ができていれば、査定から販売活動開始まで大幅に時間を短縮でき、限られた期間を最大限に活用することができます。
早期の販売活動開始は、より多くの購入候補者との接点を作ることにつながり、結果として成約の可能性を高める効果があります。
自分でも情報を集める
不動産会社任せにするだけでなく、売主自身も積極的に市場情報を収集することで、より効果的な売却戦略を立てることができます。
同じマンション内での過去の売却事例は最も参考になる情報で、売却価格だけでなく売却期間や売却理由なども調べることで、自分の物件の位置づけを正確に把握できます。
近隣の類似物件の売り出し状況や成約事例も重要な情報源で、競合物件の価格設定や特徴を知ることで差別化のポイントを見つけることができます。
賃貸相場の調査も有効で、賃貸と売買の利回りを比較することで適正な売却価格の妥当性を検証できます。
地域の将来的な開発計画や交通アクセスの改善予定なども調べておくと、物件の将来性をアピールする材料として活用できます。
学校区の評判や周辺の商業施設、医療機関の充実度なども、ファミリー層の購入者には重要な判断材料となります。
インターネットの不動産情報サイトを活用して、買主の立場で自分の物件を客観的に評価することも大切です。
同価格帯の物件と比較して魅力や課題を把握し、内覧時の説明ポイントや価格交渉の際の根拠として活用します。
また、口コミサイトやSNSなどで地域の評判や住み心地についての生の声を収集することで、より説得力のある物件紹介が可能になります。
内覧時の対応を意識する
内覧は売却成功を左右する最も重要な局面で、第一印象が購入意欲に直結するため、徹底的な準備と戦略的な対応が必要です。
清掃と整理整頓は基本中の基本ですが、単に片付けるだけでなく、モデルルームのような魅力的な空間を演出することが重要です。
全ての照明を点灯し、カーテンやブラインドを開けて自然光を最大限に取り入れ、明るく開放的な印象を与えます。
においの対策も見落としがちですが重要で、ペットやタバコ、料理のにおいなどは事前に徹底的に除去し、必要に応じて消臭剤や芳香剤を使用します。
内覧者への対応では、物件の良さや周辺環境の魅力を自然に伝えることが大切で、押し付けがましくならないよう注意しながら、生活していた人ならではの情報を提供します。
近隣の便利な施設や交通の便、子育て環境の良さなど、実際に住んでいた経験に基づく具体的な情報は非常に説得力があります。
転勤による売却であることを正直に伝えることで、売り急いでいる印象を与えずに、やむを得ない事情であることを理解してもらい、価格交渉においても理解を得やすい環境を作ります。
内覧のスケジュール調整も戦略的に行い、可能な限り多くの内覧機会を設けることで、より多くの購入候補者に物件を見てもらいます。
土日だけでなく平日の夕方や祝日なども含めて柔軟に対応し、働いている人でも内覧しやすい環境を整えます。
複数の内覧希望者がいる場合は、競争心理を適度に刺激しつつ、それぞれに丁寧な対応をすることで、早期の決断を促すことができます。
内覧後のフォローアップも重要で、追加の質問に対する迅速な回答や、検討に必要な資料の提供などを通じて、購入への意欲を維持し高めることが早期売却につながります。
転勤時のマンション売却まとめ
今回は転勤時のマンション処理について詳しく解説してきました。
売却・賃貸・空き家の3つの選択肢にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあり、転勤期間の長さや家族構成、経済状況などを総合的に考慮して判断することが重要です。
特に、売却を選択する場合は、早めの準備と実績豊富な不動産会社選びが成功への鍵となります。
転勤という時間的制約がある中でも、適切な戦略により満足のいく結果を得ることは十分可能です。
まずは自分の状況を整理し、将来のライフプランも含めて慎重に検討しましょう。
転勤によるマンション売却でお悩みの方は、ぜひ恵比寿不動産へご相談ください。
