認知症の親の不動産売買はどうする？成年後見人の選び方や注意点を解説

認知症の親が所有する不動産について「認知症でも売却は可能？」「重度の場合は売れないって本当？」といった疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

結論として、認知症により判断能力がない場合、たとえ家族であってもそのまま不動産を代理で売却することはできません。ただし、成年後見制度を利用すれば、売却できる可能性があります。

本記事では、認知症の親の不動産売却と成年後見制度の活用について解説していますので、ぜひ参考にしてください。

認知症になると通常不動産売買は不可能

認知症になると、通常は不動産の売買ができなくなります。

なぜなら、認知症の方は意思能力が不十分だと判断されるためです。

民法でも「意思能力がない状態で行われた法律行為は無効」と定められており、認知症の方が行った不動産売買も無効になる可能性があります。

仮に意思能力のない方が自由に不動産を売買できてしまうと「知らないうちに不動産が売られていた」「気づいたら名義が他人に変わっていた」といったトラブルが発生しかねません。

本人に意思能力がない場合、「きっと売却したいと思っているはず」と家族が本人の意思を推測して代理で手続きすることも基本的に認められていません。

認知症の程度によって可能な場合がある

一口に認知症といっても、その進行度によって症状は異なります。軽度であれば、不動産の売買が可能なケースもあります。

例えば、認知症の前兆（軽度認知障害）では、物忘れなどの症状が見られるものの、日常生活に大きな支障はありません。しかし一方で、中度から重度になると、記憶障害が深刻化し、歩行や運動にも障害が現れることがあります。また、人とのコミュニケーションが困難になり、日常生活には周囲の手助けが不可欠となることもあります。

不動産の売買に必要な意思能力があるかどうかは、司法書士や不動産会社が確認することが一般的です。主治医意見書などを参考に判断されます。認知症は人によって症状の現れ方や進行具合が異なり、同じ人でも日によって状態が変わることもあるため、慎重な確認が必要です。

認知症の親の代理で不動産売却することはできる？

たとえ家族であっても、認知症の親が所有する不動産を代理で売却することは難しいです。

認知症が進行している場合は「売却するかどうか」「家族に委任するかどうか」といった判断自体が難しいとみなされるためです。

一般的な怪我や病気であれば、家族が代理人となって不動産を売買することも可能ですが、これは本人に意思能力があることが前提です。

一方、認知症が進んで意思能力がないと判断される場合は、家族であっても代理での売却は認められません。

認知症の親の不動産の売却には成年後見制度を利用する

親が重度の認知症であっても、成年後見制度を利用することで不動産の売却が可能になります。

成年後見制度は、判断能力が不十分な方の財産を守るために設けられたもので、親族や専門家が後見人として選ばれ、認知症の本人をサポートします。

認知症の進行により親本人や家族が代理で不動産を処分できない場合でも、成年後見制度を利用することで、適切な手続きを経て売却が可能です。

以下では、成年後見制度の基本的な仕組みや、利用する際のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

成年後見制度の仕組み

成年後見制度とは、認知症・精神障害・知的障害などにより判断能力が十分でない方の財産や権利を、法的に選ばれた後見人が保護・支援する制度です。

この制度により、判断能力が不十分な方を悪質商法などの不当な契約から守ることができます。

成年後見制度は「法定後見制度」と「任意後見制度」の大きく2つに分けられます。

●法定後見制度
法定後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて以下3つの類型に分かれています。

種類	本人の状態	支援する人	特徴
後見	判断能力がまったくない	後見人	財産管理や契約などを全般的に代理
保佐	判断能力が著しく不十分	保佐人	重要な契約などに同意が必要
補助	判断能力が不十分	補助人	契約内容に応じて一部の行為をサポート

法定後見制度とは、本人の判断能力が不十分な場合に、家庭裁判所が選んだ支援者が本人をサポートする仕組みです。

後見人には報告義務があり、家庭裁判所が本人をサポートする内容をチェック・監督します。

●任意後見制度
本人の判断能力がしっかりしているうちに、将来に備えて任意後見人をあらかじめ決めておくのが任意後見制度です。本人の判断能力が低下した際には、判断能力が低下した際には、任意後見人が事前の契約にもとづいて本人をサポートします。

この制度では、まず本人と任意後見人との間で任意後見契約を結び、本人の判断能力が不十分になった場合に家庭裁判所に申立てを行います。契約は公正証書で作成が必要です。

本人の判断能力が不十分になり、家庭裁判所に申立てを行い、後見監督人が選任されることで任意後見が開始されます。

任意後見人は契約内容にもとづいて代理として行動できますが、本人が過去に結んだ契約を取り消す権限はありません。

厚生労働省によると、成年後見制度の利用者のうち、法定後見制度の利用が約98.9%を占めています（内訳：成年後見が約71.7%、保佐が約20.9%、補助が約6.4%）。一方、任意後見制度の利用はわずか約1.1%にとどまっています。※令和5年12月末時点

※参照：成年後見制度の現状｜厚生労働省

成年後見人の選び方って？

成年後見人の選び方は、法定後見人と任意後見人で異なります。

法定後見制度では後見人を家庭裁判所が選任しますが、任意後見制度では本人が希望する相手と事前に契約を結んでおきます。

ただし、親族でも、未成年者や破産者、過去に成年後見人などを解任された人は、後見人にはなれません。

また、成年後見人を選ぶポイントは、以下のとおりです。

なお、最高裁判所のデータによると、申立人と本人との関係は、以下のとおりです（令和6年1月〜12月）。

・本人：23.5%
・親族：49.2%
・親族以外：27.3%

【詳細】

・本人：23.5%
・配偶者：4.0%
・親：5.0%
・子ども：19.3%
・兄弟姉妹：10.8%
・その他親族：10.1%
・法定後見人等：1.7%
・任意後見人等：1.7%
・市区町村長：23.9%

※参照：成年後見関係事件の概況（令和6年1月から12月まで）｜最高裁判所

法定後見制度の場合

法定後見制度における後見人は、家庭裁判所が選任する仕組みとなっています。

申立てを行えるのは、本人のほか配偶者や4親等以内の親族、市町村長などです。
後見人の候補者を提案することは可能ですが、最終決定は裁判所が行うため、必ずしも候補者が選ばれるとは限りません。

また、必要に応じて家庭裁判所が後見監督人などを別途選任することもあります。

任意後見制度の場合

任意後見制度では、本人があらかじめ任意後見人を選び、契約を結んでおく仕組みです。

申立てを行えるのは、本人のほか配偶者や4親等以内の親族、任意後見人となる予定の方です。
また、任意後見制度ではすべてのケースにおいて、家庭裁判所が後見監督人などを選任します。

法定後見制度のメリット

成年後見制度のメリットは、以下のとおりです。

●親が重度の認知症でも不動産売却が可能
親が重度の認知症になると、通常は本人の意思確認が困難なため、不動産を売却することはできません。しかし、成年後見制度を利用すれば、家庭裁判所の許可のもとで不動産の売却が可能になります。そのため、親名義の空き家を活用できずに困っている場合や、介護費用などでまとまった資金が必要なときに、制度を利用して売却を検討することができます。

●親が亡くなる前に不動産を売却できる
成年後見制度によって、認知症の親が亡くなる前に不動産を売却することができます。これにより、資金が必要なときや市場状況が良いタイミングを逃さずに売却できるのがメリットです。また、相続が発生した後の煩雑な手続きやトラブルを避けることにもつながります。

●本人の財産を悪質商法や詐欺から守ることができる
本人の判断力の低下につけ込んで、悪徳商法や詐欺などを仕掛けてくるケースもあるため注意が必要です。成年後見制度は、判断能力が低下した人の財産や権利を守るための仕組みであり、悪徳商法や詐欺の被害から本人をしっかりと守ることができます。

成年後見制度を活用することで、親が重度の認知症であっても不動産を売却できる上に、本人の財産や権利を不利益から守ることができます。

なお、最高裁判所のデータによると、成年後見制度の申立ての動機で最も多いのは「預貯金等の管理・解約」です。

【主な申立ての動機】
・預貯金等の管理・解約：92.7%
・身上保護：73.5%
・不動産の処分：36.0%
・相続手続：26.1%

※参照：成年後見関係事件の概況（令和6年1月から12月まで）｜最高裁判所

法定後見制度のデメリット

成年後見制度のデメリットは、以下のとおりです。

●家庭裁判所への申立てが必要
成年後見制度を利用するには、家庭裁判所に申し立てる必要があります。申立てなしでは制度を開始することはできません。また、申立ての準備から後見人の選任までには、3〜6ヶ月ほどの期間を要します。

●家庭裁判所が子どもが後見人になることを認めない場合がある
本人や家族が子どもを後見人に希望していても、最終的に家庭裁判所の判断によって決まるため、認められなければ後見人に選ばれることはありません。

●成年後見人への報酬を支払う必要がある
専門家（弁護士や司法書士など）が成年後見人に選ばれた場合、認知症の親が亡くなるまで継続的に報酬を支払う必要があります。報酬額は保有する財産の状況などにより異なりますが、相場は月額2万〜6万円程度です。専門家に依頼する場合は、その分の費用負担が発生することを事前に理解しておくことが大切です。

●家庭裁判所が不動産売却を認めないことがある
成年後見制度を利用して親名義の不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。しかし、必ずしも許可が下りるとは限らないため注意が必要です。成年後見制度は、本人の財産を維持・管理することを目的としているため、売却には正当な理由や必要性が求められます。そのため、不動産売却の理由によっては、家庭裁判所が許可せず、処分できない場合があります。

このようなデメリットがあることも理解して、成年後見制度を利用する必要があります。

法定後見制度を利用して不動産売却をする流れ

法定後見制度を利用する不動産売却をする流れは、次のとおりです。

1.家庭裁判所へ申し立てをする
2.家庭裁判所に審理される
3.法定後見人が決定する
4.不動産会社の査定を受け、媒介契約を締結する
5.居住用不動産の場合は家庭裁判所に許可を貰う
6.買主と売買契約を締結する
7.決済・引き渡し

事前に流れを把握しておくことで、計画的に進めることができます。
それぞれの内容について見ていきましょう。

家庭裁判所へ申し立てをする

法定後見制度を利用するには、本人の住んでいる地域を管轄する家庭裁判所に申立てを行う必要があります。
申立てができるのは、本人のほか、配偶者や4親等以内の親族、市町村長、検察官などです。

申立てを行う際には、以下のような書類を準備する必要があります。

・収入印紙（申立手数料と登記用）
・郵便切手
・戸籍謄本（全部事項証明書）
・住民票又は戸籍附票
・後見・保佐・補助開始等申立書
・申立事情説明書
・親族関係図
・親族の意見書
・後見人等候補者事情説明書 など

※参照：成年後見等の申立てに必要な書類等について｜最高裁判所

家庭裁判所に審理される

申立て後、家庭裁判所によって後見人選任に向けた調査審理が行われます。

申立人・本人・後見人候補者への面談が実施され、申立ての理由や本人の生活・経済状況、候補者の経歴などについて確認されます。
また、必要に応じて親族への意向調査や医師による鑑定が行われることもあるため早めに確認しておきましょう。

法定後見人が決定する

家庭裁判所での調査と審理が完了すると、法定後見人が正式に選任されます。

場合によっては、申立てた候補者ではなく、第三者が後見人として選ばれたり、後見人の監督を行う「後見監督人」が選任されることもあるため注意が必要です。

選任結果は書面で通知されます。
審判が確定すると、家庭裁判所によって法定後見の内容が登記されます。

また、審判書の謄本が届いてから2週間以内であれば、不服申立て（即時抗告）を行うことも可能です。
ただし、この不服申立ては、後見制度の利用自体に対するものであり、選任された後見人個人に対するものではありません。

不動産会社の査定を受け、媒介契約を締結する

まずは、売却予定の不動産について不動産会社に査定を依頼します。

査定の基準や得意分野が不動産会社ごとに異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。
口コミや評判なども参考にしながら、条件が良く、信頼できる不動産会社を選びましょう。

売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約を結んだ後は、不動産情報が「レインズ」や不動産会社の公式サイト、不動産ポータルサイトなどに掲載され、本格的な売却活動がスタートします。

居住用不動産の場合は家庭裁判所に許可を貰う

認知症の方が現在住んでいる家や、かつて生活の拠点としていた居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。

家庭裁判所の許可を得ずに不動産を売却することはできません。
仮に、家庭裁判所の許可を得ずに売却した場合、その契約は無効となります。

※参照：民法 | e-Gov 法令検索

買主と売買契約を締結する

家庭裁判所の許可が下り、買主との条件交渉がまとまったら売買契約の締結です。

契約時には、宅地建物取引士による重要事項の説明が行われた後、売買契約書の内容を確認し、署名・捺印を行います。
また、買主からは手付金が支払われ、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。

売買契約の際に必要な主な書類は、以下のとおりです。

・本人確認書類
・収入印紙
・土地測量図や境界確認書
・設備表
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・建築確認通知書・検査済証

売買契約の場には、売主も同席するのが一般的です。
スムーズに手続きを進めるためにも、あらかじめ必要書類や仲介手数料の金額を確認しておきましょう。

仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円×消費税（※速算式）」と宅地建物取引業法で定められています。

※参照：宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索

決済・引き渡し

売買契約締結後、買主の住宅ローンの融資が実行されたら決済・引き渡しとなります。
決済と引き渡しは通常同じ日に実施され、所有権の移転登記も行われます。

また、引き渡しの際には、次の書類が必要です。

・所有権移転登記に関する書類
・抵当権抹消登記に関する書類
・登記費用
・住民票
・引継ぎ資料
・実印
・鍵

売主は不動産会社に対して仲介手数料の残金を支払います。

まとめ

認知症の方が所有する不動産を売却するには「成年後見制度」の活用が必要です。

成年後見制度は「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があり、後見人の選び方は異なります。

また、居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要となるため、手続きの流れや必要書類を事前に確認しておくことが大切です。

売却価格や期間は不動産会社によって異なるため、信頼できる会社を選ぶことも重要なポイントです。

認知症の方の不動産売却を検討している方は、早めに後見人の選任や売却に向けた準備を進めていきましょう。