中古住宅の売却期間は？すぐ売るコツや売れる時期を解説

転勤やお子さまの入学などの事情で、家の売却を検討している方も多いでしょう。しかし家がどれくらいの期間で売却できるのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

中古住宅を売却する際の平均期間は、3～6ヶ月です。しかし物件ごとの条件によっても、売却の期間は大きく変わります。今回の記事では物件を早く売るためのコツなども含めて、詳しく解説していきます。

中古住宅の売却期間の目安は３〜６ヶ月

中古物件の売却期間は、平均で3～6ヶ月程度です。築年数が新しかったり、駅から近かったりなど需要の高い物件であれば3カ月程度ですぐ売れる場合もあるでしょう。一方、駅からの距離が遠いなど条件のよくない物件の場合は、1年以上かかっても売却できないケースもあります。

このように物件がどれくらいで売却できるかは、物件によってさまざまです。しかしどんなに人気のある物件であっても、最短でも3カ月はかかると考えておきましょう。物件を売却する流れはこの後詳しく紹介しますが、不動産会社を探したり、買主を探したりとどうしても時間がかかります。

また購入者が住宅ローンを利用するケースも多く、審査などのローン期間も必要です。そのため中古住宅を売る場合には、売却資金が手元に入るまでに早くても3カ月程度かかると考えておきましょう。

売り出してから引き渡しまでの流れ

物件を売り出してから、引き渡しまでの流れは次の通りです。

1.不動産会社を選ぶ
2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
3.売却活動
4.売買契約
5.引き渡しと決済

それぞれの流れを詳しく見ていきましょう。

不動産会社を選ぶ

中古住宅を売却する際、まず行うことが売却を依頼する不動産会社を決めることです。不動産の売却において、不動産会社の果たす役割はとても大きいです。買主を探す売却活動を行うだけでなく、物件のプレゼンや価格交渉なども不動産会社が行います。そのため家の売却を成功できるかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。

しかしひとくちに不動産会社といっても行う業務はさまざまで、それぞれの得意分野は違います。中古マンションの取り扱いに慣れている不動産会社もあれば、郊外の一戸建てや建売に強い不動産会社もあるでしょう。中古住宅を売るには、数ある不動産会社の中から信頼できる不動産会社を選ばなければいけません。

不動産会社を選ぶ際におすすめなのが、無料の一括査定です。一括査定を使えばネット経由で簡単に、複数の不動産会社に査定を依頼できます。複数の不動産会社の査定を聞く中で、対応が丁寧で信頼できる不動産会社も見つけやすくなるでしょう。また複数の不動産会社の査定をとれば、概ねの売却相場もつかめます。

不動産を売却する際には、おおよその相場を調べておくことが重要です。相場を知っておけば買主との価格交渉もしやすくなりますし、安く売ってしまうこともありません。一社だけでの査定では価格が正しいかどうかわかりませんが、複数の査定を確認しておけばおおよその相場を把握できるでしょう。

また家を売る際には、事前に必要書類が揃っているかどうかも確認しておきましょう。住宅の売却に必要な書類は、次の通りです。

・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・登記簿謄本または登記事項証明書
・権利証または識別情報通知
・（戸建ての場合）測量図・境界確定確認書
・固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明
・物件の図面、設備の仕様書
・建築確認済証および検査済証
・（マンションの場合）管理規約等

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産会社に正式に売却を依頼する契約で、売主と買主を媒介するための契約です。媒介契約には、次の3つがあります。

・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に依頼できる

・専任媒介
ほかの不動産会社とは媒介契約は結べない。自分で見つけた買主とは取引可能

・専属専任媒介
ほかの不動産会社とは媒介契約は結べない。自分で見つけた買主とも取引できない

不動産会社からすれば他社とは媒介契約ができない専任媒介のほうが、自社だけの物件であり競争がないため力を入れて売却活動を行うでしょう。そのため営業にも力を入れてくれることが期待できます。ただしいつまでたっても買主が見つからない場合は、一般媒介に切り替えるかほかの不動産会社に切り替えましょう。

条件がよく需要の高い物件であれば、一般媒介のほうがむいています。条件のよい土地であれば買主を見つけやすいため、一般媒介にして不動産会社同士の競争心理を働かせたほうが、高く売却できる可能性が高まります。売却する物件の条件に合わせて、媒介契約の種類も選ぶようにしましょう。

売却活動

媒介契約を結んだあとは、いよいよ不動産会社が買主を見つけるための売却活動を行ないます。ひとくちに売却活動といっても売却する物件の種類や不動産会社によってさまざまな方法があります。不動産会社が自社で抱えている顧客に案内したり、レインズという不動産会社が利用する情報サイトに掲載したりして買主を見つけてきます。ポスティングなどの古典的な方法もあれば、最近ではSNSを使った売却活動も多いでしょう。

また内覧の際の対応も、不動産会社が行います。物件の説明だけでなく設備の使い方や、駅までのアクセス、近隣の情報などいかに物件のアピールポイントを伝えるかで、買主の印象も違ってきます。さらに購入意向のある買主との、価格交渉も不動産会社の役割です。

不動産の価格は買主と売主の合意によって決まります。決められた価格はないため、最初の売り出し価格や価格交渉がとても重要になります。中古物件の場合は買主から値下げ交渉が入る場合が多く、多少の値引きを前提として売り出し価格を決めておくとよいでしょう。

不動産会社の対応が悪ければ、なかなか買主が見つからないこともあります。条件の悪い物件でないにもかかわらず、なかなか買主が見つからない場合は、不動産会社とも相談して売却活動を見直すことも検討しましょう。

売買契約

売主と買主で、いくらで売買するかなどの条件が合意できたら、売買契約を行います。売買契約のタイミングで、買主は売主に対して手付金を支払うことが多いです。手付金を支払うことで、売主・買主とも簡単に契約を破棄できなくなります。どちらかが一方的に契約を解除する場合は、手付金相当を負担する必要があるためです。

買主が住宅ローンを利用する場合は、ローン特約をつけることもあります。ローン特約とは決められた期日までに買主が金融機関から融資の承認をとれなければ、契約を解除できるという特約です。買主は本来契約を解除するためには手付金を放棄する必要がありますが、ローン特約があれば金融機関の審査によっては無条件で解約できます。

ローン特約は買主に有利な特約のため、売主サイドからすれば必ずしも受ける必要はありません。もしローン特約ありの買主と、ローン特約無しの買主がいるのであれば、ローン特約無しの買主を優先するほうがよいでしょう。

引き渡しと決済

売買契約の1～2か月後に、決済・引き渡しを行います。決済日当日は、売主・買主・仲介会社・司法書士がいっせいに集まって行うパターンが多いです。決済の場所は不動会社か、買主が銀行借り入れを行う場合は銀行で行なうことも多いでしょう。司法書士が所有権移転や抵当権の抹消書類などの確認を行い、問題なければ資金の決済を行います。

資金移動が確認できたら、司法書士が所有権移転や抵当権の抹消の登記を行い、引き渡しは終了です。鍵の引き渡しがある場合は、決済の場で資金移動が完了した際に行うことが一般的です。

すぐ売るコツ

中古住宅をすぐに売るコツを紹介します。

・中古住宅が売れる時期に合わせる
・相場価格を知る
・適切な不動産会社を選ぶ

それぞれの内容について、詳しく紹介していきます。

中古住宅が売れる時期に合わせる

中古住宅の売り方のコツの1つが、中古住宅の買主が増える時期を見計らって売却活動を行うことです。中古住宅がどれくらいで売れるかは、売却する期間によっても変わる場合があります。一番中古住宅を買うタイミングの買主が増えるのは、入学や転勤、入社などが集中する3～4月頃です。

4月の転勤や入学に合わせて住宅の購入を検討する方は多く、この時期が一番売りやすいといえるでしょう。しかし3月になって売却活動を始めたのでは、遅すぎます。物件の引き渡しまでの期間から逆算すると、9～10月頃から動き始める必要があります。買主は買うまでの流れや買うまでの期間を考えて、早めに動き出すようにしましょう。

相場価格を知る

売却する物件の、相場価格を知っておくことも早く売るためのコツです。売却しようとする物件が、どのくらいで売れるかを調べておくことで相場よりも安く売ってしまうという失敗を防げます。一口に相場といっても、物件の価格には下記のようにさまざまな種類があります。

売却希望価格：売主が希望する売却価格、査定額よりも高いことが多い
査定価格：不動産会社などが査定した価格
売出価格：売却希望価格と査定価格を踏まえたうえで、決定した市場への売出価格
購入希望価格：買主の希望価格、売出価格よりも安い場合が多く、指値とも言われる
成約価格：買主と売主が合意した価格

売却価格の相場を知るためには、不動産会社の無料査定の利用がおすすめです。
ほかにも売買価格の相場を調べるには、公示価格や実際に取引された価格を確認するとよいでしょう。近隣の成約事例を調べておくことで、売却する物件の概ねの価格がわかります。取引事例を調べるには、国土交通省が運営している不動産情報ライブラリの利用がおすすめです。

条件を入力して検索すると、条件に一致した取引内容が一覧で表示されます。一覧には取引価格や駅距離、建物がある場合は築年数や構造・床面積などが表示されています。また一覧の一番右端にある「詳細結果表示」をクリックすれば、取引の詳細の確認が可能です。詳細画面には前面道路の状況や用途地域、建ぺい率や容積率などの細かい条件が記載されています。

不動産情報ライブラリでは、公示価格も調べられます。「地価の情報をご覧になりたい方へ」の「データの検索」をクリックして、「地価公示」にチェックを入れると公示価格の検索が可能です。公示価格は取引の参考になることを目的として定められた価格のため、相場を知るにはおすすめです。

適切な不動産会社を選ぶ

売却する不動産にあった、適切な不動産会社を選ぶことも早く売るためには必要なコツです。不動産会社にはそれぞれ特徴があるため、一軒家であれば中古戸建の売買に慣れている不動産会社のほうが、早く売れる確率が高まるでしょう。大手不動産会社は全国をカバーしていますが、長年地域密着で営業している不動産会社は独自のルートを持っています。

売れる条件の揃っている物件であればどの不動産会社でも問題ありませんが、駅からのアクセスが悪い・築年数が経過しているなど条件が悪い物件でも、地域密着の不動産会社なら独自のルートで売却してくれるケースもあります。また早く売却するのであれば、買取再販を行っている不動産会社に売ってしまうのも狙い目です。仲介で売却するよりも価格は安くなってしまいますが、早く売却できます。

なかなか売れない原因は？

物件がなかなか売却できない時の理由として、次のようなものがあります。

・価格が高すぎる
・内覧時の対応が悪い
・不動産会社が売却活動に積極的ではない

それぞれの要因について、詳しく見ていきましょう。

価格が高すぎる

価格が高すぎると、いつまでたっても売却できません。中古住宅の購入を検討している買主は、新築よりも安い価格で物件を探しています。またネットなどでも物件情報はいくらでも探せるため、多くの物件と比べながら物件を検討しているでしょう。

そのため競合物件に比べて価格が高すぎる場合は、いくら条件がよくても候補から外されてしまいます。買ったばかりの中古住宅を売る場合など築年数の浅い物件を売却する際には、つい値段を高くしてしまいがちです。しかしスムーズに売却するためには、適正な価格で売り出すことが重要です。価格を決める際には、不動産会社とも相談しながら行うようにしましょう。

内覧時の対応が悪い

内覧時の対応や印象が悪い場合も、中々売却できません。中古住宅を買うまでの流れは、物件を検討→内覧→契約というのが一般的です。そのため物件を売却するには内覧は避けて通れません。内覧は実際に物件を見るため、ここでの印象が悪いと検討候補から外されてしまいます。

内覧時の対応は不動産会社が行うことが多いです。物件の説明だけでなく、設備の充実度などをしっかりと説明できているか確認しましょう。また物件に関することだけでなく、周辺の買物情報や駅までのアクセス、マンションであれば眺望など、実際に住んでいるからこそわかるアピールポイントもしっかりと伝えてもらうように、事前によく打ち合わせておきましょう。

室内の汚れが目立つのであれば、ハウスクリーニングも行いましょう。とくに水回りが汚れていると、印象がよくありません。内覧時の印象をよくするためにも、清潔感も心がけましょう。

不動産会社が売却活動に積極的ではない

不動産会社が売却に積極的でない場合も、中々売却できません。不動産会社の報酬は、仲介が成立した場合の仲介手数料のみです。家の査定や内覧時の案内、売却活動をいくら行っても、売買が成立しなければ報酬はもらえません。

そのため不動産会社からすれば、どうしても売買を成立させやすい物件に力を入れます。条件が悪く、売却までに時間のかかりそうな物件はあまり熱心に営業しない可能性もあるでしょう。不動産会社が積極的に動いてくれないのであれば、どうしても売却に時間がかかってしまいます。このような場合は価格を見直してみる、不動産会社を変える、などの対応を検討しましょう。

売れないときはどうする？

中々売却できない場合は、対策が必要です。物件が売却できない場合の対処法を紹介します。

・不動産会社を変えてみる
・専任媒介契約に切り替える
・時期を改めて売り直す
・買取も検討する

不動産会社を変えてみる

いつまでたっても物件が売れない場合は、不動産会社を変えてみるのもよいでしょう。不動産会社によって売却活動の方法や得意な物件などに違いがあるため、中々売れないのであれば依頼している不動産会社が合っていない可能性があります。場合によってはほかの物件を優先しており、熱心に売却かつ移動をしていないかもしれません。

また不動産会社によって抱えている顧客に違いがあるため、不動産会社を変えたらすぐに売却が決まったというケースもあります。とくに条件が悪くないのにいつまでたっても売却できない場合は、ほかの不動産会社にも相談してみるとよいでしょう。

専任媒介契約に切り替える

媒介契約を専任媒介契約に切り替えてみるのも、対策の1つです。一般媒介契約だとほかの不動産会社も動いているため、不動産会社からすれば競合があるため成約させにくいです。不動産会社は売買を成約させなければ報酬が発生しないため、一般媒介よりも専任媒介の物件のほうを注力するでしょう。

都心の駅近マンションのようによっぽど条件のよい物件であれば一般媒介でも決まりやすいですが、そうではないのであれば専任媒介に切り替えることも検討してみましょう。不動産会社が優先的に売却活動を進めてくれることで、売却が決まりやすくなるでしょう。

時期を改めて売り直す

売却する時期を改めて売り直すのも、対策の1つです。家を早く売るためには、売れやすい時期に合わせて売り出すことも重要です。そのため売却している時期が悪いのであれば、いったん売却を中止して改めて売り出すのもよい方法です。

物件が売りやすいのは、転勤や入学などが集中する春ごろです。購入までの期間を考えて逆算をして、3月や4月に売却できる時期に売りだすことで売却も決まりやすくなるでしょう。

買取も検討する

売却が中々決まらないのであれば、不動産の買取も検討しましょう。買取とは名前の通り不動産会社に買い取ってもらう方法で、短期間で売却できる点がメリットです。資金力のある不動産会社が直接購入するので、融資の審査にかかる時間も短縮できるでしょう。

しかし買取は不動産会社にとっては仕入れのため、一般的には仲介で売却するよりも価格は安くなってしまいます。また物件によっては買取してくれない場合もあります。買取はどうしても早く売却したい場合の手段として、検討するようにしましょう。

まとめ

中古住宅の売却までの期間は、3～6ヶ月程度が一般的です。条件の良い物件であればすぐに売却できるし、あまり需要のない物件であれば1年以上売却できないことも珍しくありません。物件や条件によって、売却までの期間は大きく違います。

売り出しをしても中々売却できない場合は、不動産会社や媒介契約の見直しを検討するようにしましょう。また不動産が売れやすい時期に合わせて、改めて売り出しをする方法もあります。どうしても早く売りたい事情があるのであれば、買取を利用するのもよいでしょう。住宅の売却を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。