不動産売却後の確定申告完全ガイド！必要書類や流れをやさしく解説

「不動産売却で利益が出たけど、確定申告はどうすればいい？」「特別控除って本当に適用できるの？」
不動産を売却したあとの確定申告は多くの方が頭を悩ませるポイントです。
手続きが複雑で専門用語も多いため、初めての方は戸惑うことでしょう。

でもご安心ください。
この記事では税金の専門家でなくても理解できるよう、不動産売却後の確定申告について必要書類から申告手順まで、具体例を交えながらステップバイステップで解説します。
適切な確定申告を行えば最大3,000万円もの特別控除が受けられるケースも！
あなたの大切な資産を守るための知識を今すぐマスターしましょう。

不動産の売却をしたら確定申告は必要？

不動産を売却した場合、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。
確定申告が必要かどうかは、譲渡所得の金額や特別控除の適用の有無などによって異なります。
まずは、確定申告が必要なパターンと不要なパターンを詳しく確認していきましょう。

確定申告が必要なパターン

不動産売却後に確定申告が必要になるパターンには、主に以下の2つがあります。
これらを正しく理解することで、余計な手間や不動産売却での税金トラブルを避けることができるでしょう。

譲渡所得が発生したとき

不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費（購入価格＋改良費など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額のことで、この金額に対して税金が課されることになります。
購入時に支払った諸費用や所有期間中の資本的支出も取得費に含めることができるため、正確な計算が節税につながります。
例えば、3,000万円で購入した土地を5,000万円で売却し、仲介手数料などの譲渡費用が200万円かかった場合、譲渡所得は1,800万円（5,000万円－3,000万円－200万円）となります。

この場合は譲渡所得（1,800万円）が発生しているため、確定申告が必要です。
ちなみに、所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合は税率が優遇されるため、取得時期の証明書類も重要になります。

特別控除の適用を受けるとき

譲渡所得が発生しなくても、特別控除の適用を受ける場合は確定申告が必要です。
特別控除を受けることで大幅な節税が可能になるケースも多いため、該当するかどうかを事前に確認しておくことをおすすめします。
代表的な特別控除としては以下のようなものがあります。

・居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームを売却した際に適用できる特例で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます
・特定の居住用財産の買換え特例：住み替えの際に、新たに購入する住宅が一定の要件を満たす場合に譲渡益課税を繰り延べられる特例です
・相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例：相続した不動産を相続開始から3年10か月以内に売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例です

これらの特別控除を受けるためには、確定申告書に必要事項を記入し、必要書類を添付して提出する必要があります。
特に居住用財産の特例については適用要件が複雑なため、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

確定申告が不要なパターン

不動産売却後でも、確定申告が不要になるケースがあります。
あらかじめこのようなケースを理解しておくことで、無駄な手続きを省くことができるでしょう。

譲渡損失があるとき

不動産の売却価格が取得費と譲渡費用の合計よりも低い場合、譲渡損失が発生します。
この場合、利益が出ていないため税金が発生せず、原則として確定申告は不要となります。
例えば、4,000万円で購入した不動産を諸経費込みで3,500万円で売却した場合は500万円の譲渡損失となり、税金は発生しないため確定申告の必要はありません。

ただし、譲渡損失を他の所得と損益通算したい場合や、翌年以降に繰り越したい場合は、確定申告が必要になります。
特に、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用する場合は、確定申告が必須です。
この特例を利用すると、不動産売却で生じた損失を給与所得などの他の所得から差し引くことができ、所得税・住民税の負担を軽減できるメリットがあります。

さらに、損失を最大3年間繰り越すことも可能なため、将来の税負担を抑える効果も期待できます。
この特例の適用には、居住用財産であることや住宅ローンの有無など、いくつかの要件を満たす必要があるため、適用条件を事前に確認しておくことが重要です。

不動産売却後の確定申告で必要な提出書類

確定申告を行うには、以下の書類が必要になります。
必要書類をすべて揃えておくことで、確定申告の手続きがスムーズに進むだけでなく、万が一の税務調査にも対応できるようになるため、書類の収集と保管には十分な注意を払いましょう。

①本人確認書類

確定申告の際には、本人確認書類が必要です。
具体的には以下のいずれかを準備します。
近年はマイナンバー制度の普及に伴い、確定申告においてもマイナンバーの提示が求められるようになっています。

・マイナンバーカード（個人番号カード）：顔写真付きで本人確認書類としても使用できるため、最も便利です
・通知カード＋運転免許証・パスポートなどの顔写真付き身分証明書：通知カードだけでは本人確認書類として不十分なため、顔写真付きの身分証明書も必要です
・マイナンバーの記載がある住民票の写し＋運転免許証・パスポートなど：通知カードを紛失した場合などに代替として使用できます

②売買契約所の写し

不動産売買契約書の写しも不可欠です。
この契約書は譲渡所得を正確に計算するための重要な根拠資料となります。

売買契約書には、譲渡所得計算に直接関わる以下の情報が明記されています。

・物件の正確な売買金額（譲渡価額）
・不動産の詳細な所在地と物件情報
・契約締結日および引渡し日

契約書に記載された売買金額が譲渡価額として申告の基礎となるため、特に重要です。
また、契約の付随書類として重要事項説明書や精算書なども併せて保管しておくことをおすすめします。
これらの書類は、譲渡費用の証明にも役立ちます。
税務調査の際に提示を求められる可能性もあるため、契約書は確定申告後も少なくとも5年間は大切に保管しておきましょう。

③登記事項証明書

不動産の登記事項証明書（一般に「登記簿謄本」と呼ばれるもの）は、法務局で取得できる重要書類です。
この証明書には以下の情報が記載されています：

・不動産の正確な所在地
・土地・建物の面積
・現在の所有者と過去の所有者の履歴
・所有権の移転記録
・抵当権などの権利関係

登記事項証明書は、売買対象の不動産の法的状況を確認するために不可欠です。
また、所有期間の証明書類としても重要な役割を果たします。
特に、不動産を5年以上所有している場合は「長期譲渡所得」として税率が優遇されるため、取得時期を証明する書類としても価値があります。
必ず最新の登記事項証明書を取得し、記載内容に誤りがないか確認しましょう。

④譲渡所得の内訳書

「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」は、不動産売却に関する税務処理に必要な重要書類です。
この書類には以下の情報を正確に記入します。

・売却した不動産の譲渡価額（売却価格）
・取得費（購入時の価格や改良費など）
・譲渡費用（仲介手数料や印紙税など）
・特別控除額（該当する場合）

作成にあたっては、土地と建物を必ず別々に記載する必要があります。
また、複数の不動産を売却した場合には、それぞれの物件ごとに別の内訳書を作成しなければなりません。
書類自体は国税庁のウェブサイトから簡単にダウンロードすることができ、「譲渡所得の内訳書 土地建物」というキーワードで検索すると見つかります。

⑤確定申告書B様式（第一表）

確定申告書B様式の第一表は、不動産売却による譲渡所得を申告する際に必ず提出する基本書類です。
この様式には、不動産売却による譲渡所得だけでなく、あなたのすべての所得（給与所得、事業所得、不動産所得など）を総合的に記入します。

特に注意すべき点として、会社員で通常は年末調整のみで済んでいる方でも、不動産売却があった年は必ずこのB様式を使用して確定申告が必要です。
年末調整だけでは不動産売却による所得を正しく申告できません。

記入にあたっては、譲渡所得と他の所得を区分して正確に記載し、所得控除や税額控除も漏れなく適用できるよう慎重に確認しましょう。

⑥確定申告書第三表（分離課税用）

確定申告書第三表は、不動産売却の譲渡所得を正確に申告するための専用様式です。
この書類が特に重要である理由は、不動産の譲渡所得が「分離課税」という特別な課税方式の対象となるからです。

分離課税とは、給与所得などの他の所得とは分けて、独立して税額計算を行う方式です。
この第三表には、譲渡所得の詳細な内訳と正確な税額計算を記入します。

不動産の譲渡所得税率は、以下のように所有期間によって大きく異なります。

所有期間の証明は登記事項証明書などで行いますので、適切な税率が適用されるよう事前に所有期間を確認しておくことが重要です。
税額の差が大きいため、正確な記入と計算を心がけましょう。

⑦所得費用が確認できる書類

不動産の取得費を証明する書類を準備します。
具体的には以下のような書類が該当します。
取得費の証明書類が揃っていないと概算取得費（売却価格の5%）しか認められないため、可能な限り実際の取得費を証明する書類を保管しておくことが重要です。

・不動産の購入時の契約書：取得費の基本となる購入価格を証明します
・登記費用の領収書：登録免許税や司法書士報酬など、取得に関連する費用も取得費に含められます
・不動産取得税の納税証明書：取得時に支払った不動産取得税も取得費に含められます
・固定資産税の納税証明書：取得時の清算金として支払った固定資産税も取得費に含められます
・改良費の領収書（リフォーム工事など）：所有期間中に行った資本的支出も取得費に含められます

⑧譲渡費用を確認できる書類

譲渡費用を証明する書類も必要です。
以下のような書類を準備します。
これらの費用は譲渡所得の計算上、売却価格から差し引くことができるため、節税効果があります。

・仲介手数料の領収書：不動産会社に支払った仲介手数料は譲渡費用として認められます
・印紙税の領収書：売買契約書に貼付した印紙代も譲渡費用に含められます
・測量費用の領収書：売却のために行った測量費用も譲渡費用として認められます
・広告費の領収書：売却のための広告費用も譲渡費用に含められます
・その他の譲渡に関連する費用の領収書：売却に際して支払った立退料や解体費用なども譲渡費用に含められます

⑨源泉徴収票

給与所得者は、勤務先から発行される源泉徴収票も必要です。
不動産売却だけでなく、他の所得も含めて確定申告を行う必要があるためです。
不動産売却の確定申告と同時に、医療費控除や住宅ローン控除などの適用を受ける場合にも必要となります。
また源泉徴収票には、社会保険料控除や生命保険料控除など、すでに適用されている控除の情報も記載されているため、確定申告書の記入時に参照することができます。

不動産売却後の確定申告の流れ

確定申告の手続きは以下の7つのステップで進めます。
順番に解説していきますが、初めて確定申告を行う方でもこの手順に沿って進めることで、効率的かつ正確に申告を完了させることができます。

必要書類の準備

まず、前述した必要書類を全て準備します。
特に売買契約書や取得費・譲渡費用の証明書類は、譲渡所得の計算に直接関わるため、漏れがないよう注意しましょう。
書類が不足している場合は、関係機関や取引先に依頼して取得することも検討します。

過去に購入した物件の場合、購入時の書類が見つからないこともありますが、その場合は不動産会社や金融機関に問い合わせて書類の再発行を依頼することも可能です。
また、建物の減価償却費を計算する場合は、建物の耐用年数を確認しておく必要があるため、固定資産税評価証明書なども併せて準備しておくと良いでしょう。

譲渡所得の内訳書の記入

準備した書類をもとに、譲渡所得の内訳書に必要事項を記入します。
この内訳書は確定申告の基礎となる重要な書類で、記入ミスがないよう慎重に作成する必要があります。
具体的には以下の項目を記入します。

・不動産の所在地：登記事項証明書に記載されている住所を正確に転記します
・取得年月日と譲渡年月日：所有期間の判定に関わる重要な情報で、契約日ではなく決済日を記入します
・取得費（購入価格、改良費など）：購入時の本体価格に加え、購入時の諸費用や所有期間中の資本的支出も含めます
・譲渡費用（仲介手数料など）：売却時に支払った費用を全て計上することで、譲渡所得を適正に計算できます
・譲渡価額（売却価格）：売買契約書に記載された金額を記入しますが、土地・建物の内訳が必要なケースもあります
・特別控除額（適用がある場合）：居住用財産の3,000万円特別控除などを適用する場合、該当欄に記入します
・譲渡所得金額：譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いた金額を計算します

また、土地と建物を一緒に売却した場合は、それぞれを区分して計算する必要があり、建物については減価償却費を考慮した計算も必要になります。

確定申告書B第一表の左半分を記入

確定申告書B第一表の左半分には、納税者の基本情報や各種所得の金額を記入します。
譲渡所得以外にも、給与所得や事業所得がある場合は、それらも含めて記入します。
確定申告書は税務署に提出する最終的な書類であるため、記入漏れや計算ミスがないよう十分に確認しながら作成することが大切です。
具体的な記入項目は以下の通りです。

・納税者の氏名、住所、マイナンバー：住民票に記載されている通りに正確に記入します
・各種所得の金額（給与所得、事業所得など）：源泉徴収票などを参照して、全ての所得を漏れなく記入します
・所得控除の金額（社会保険料控除、医療費控除など）：適用できる控除を確認し、必要書類を添付します

譲渡所得は分離課税のため、第一表の左半分には合計所得金額には含めず、別途「分離課税の所得金額」欄に記入します。
この点は特に注意が必要で、記入を誤ると税額計算が大きく変わってしまう可能性があります。

確定申告書B第二表の記入

確定申告書B第二表には、住宅ローン控除や医療費控除など、各種控除の詳細を記入します。
不動産売却に関連する特別控除がある場合は、該当する欄に記入します。
第二表には、扶養家族の情報や生命保険料控除、地震保険料控除などの詳細も記入するため、家族構成や加入している保険の内容を確認しながら記入を進めていきます。
また、住宅ローン控除を受けている場合は、不動産売却によって控除が受けられなくなるケースもあるため、注意が必要です。

居住用財産を売却した場合の特別控除を受ける場合は、第二表の「譲渡所得の特別控除に関する事項」欄に必要事項を記入します。
この際、適用条件を満たしているかどうかを十分に確認し、必要な添付書類も準備しておきましょう。

確定申告書第三表に内訳書の内容を転記

譲渡所得の内訳書に記入した内容を、確定申告書第三表に転記します。
複数の不動産を売却した場合は、それぞれの譲渡所得を合算して記入します。
第三表は分離課税の申告書であり、不動産の譲渡所得だけでなく、株式の譲渡所得や先物取引の所得なども記入する書類です。
不動産の譲渡所得については「分離課税用」の欄に記入し、所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」を区別して記入する必要があります。

また、特別控除を適用する場合は、その金額と適用条件を満たしていることを示す書類を添付します。
特に居住用財産の3,000万円特別控除を適用する場合は、住民票の写しなど居住の実態を証明する書類が必要になるため、事前に準備しておきましょう。

確定申告書第三表の作成・税額を計算する

確定申告書第三表で、譲渡所得に対する税額を計算します。
前述の通り、譲渡所得に対する税率は所有期間によって大きく異なるため、取得日と譲渡日を正確に確認することが重要です。
復興特別所得税も併せて計算する必要があるため、注意しましょう。

・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

計算した税額を第三表の該当する欄に記入します。
税額計算は複雑になりがちですが、国税庁のウェブサイトで提供されている「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、自動計算してくれるため便利です。
また、計算に不安がある場合は税理士に相談することも検討しましょう。

確定申告書B第一表の右半分を記入

最後に、確定申告書B第一表の右半分に、第三表で計算した税額を転記します。
また、源泉徴収税額や予定納税額がある場合は、それらも記入し、納付税額または還付税額を計算します。
給与所得者の場合は、源泉徴収票に記載されている源泉徴収税額を正確に転記することで、最終的な納税額または還付額が決まります。

記入が終わったら、必要書類を添付して税務署に提出します。
電子申告（e-Tax）を利用する場合は、必要書類をPDF形式でアップロードします。
電子申告を利用すると、税務署に出向く必要がなく、24時間いつでも申告できるため、特に確定申告期間中の混雑を避けたい方にはおすすめです。
また近年は、マイナンバーカードがあれば自宅のパソコンからでも電子申告が可能になりました。
提出後は納税通知書が届くので、期限内に納税を済ませることも忘れないようにしましょう。

よくある質問

不動産売却後の確定申告に関して、よくある質問とその回答を紹介します。
特に初めて不動産を売却する方が抱きやすい疑問に焦点を当ててみました。

不動産売却後の確定申告はいつまでにやればいいの？

不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。
例えば2024年中に不動産を売却した場合は、2025年の2月16日から3月15日までが申告期間となります。
（3月15日が土日祝日の場合は、その翌営業日が期限となります。）
この期間は確定申告会場が非常に混雑するため、早めの対応をおすすめします。
特に不動産売却の申告は書類も多く時間がかかるため、期間の後半ではなく前半に行くことで余裕を持って手続きができるでしょう。

なお、e-Taxを利用すれば自宅から24時間いつでも申告できるため、特に混雑を避けたい方は電子申告の利用も検討してみてください。
マイナンバーカードと対応のICカードリーダーがあれば、スマートフォンからでも手続きが可能です。

不動産売却後に確定申告をしないとどうなる？

確定申告が必要な場合にそれを怠ると、以下のようなリスクが発生します。
税務署は売買契約書の写しなどを不動産会社から入手できるため、申告漏れは比較的発見されやすいことを覚えておきましょう。

警告通知書が送付される

税務署から確定申告を促す警告通知書が送付されることがあります。
この段階で適切に対応すれば大きなペナルティを避けられる可能性がありますので、通知を受け取ったらすぐに行動することが重要です。
修正申告や期限後申告の手続きについては税務署に相談するとよいでしょう。
自主的に期限後申告を行った場合は、無申告加算税が軽減されるケースもあります。

附帯税が発生する

確定申告を怠ると本来納めるべき税金に加えて、複数の附帯税が発生します。
具体的には無申告加算税として納付すべき税額の15%～20%が課され、さらに延滞税として納付期限から納付日までの期間に応じた金額が加算されます。
これらは本税とは別に課されるため、結果的に大きな負担になる可能性があります。
特に高額な不動産売却では、これらの附帯税だけでも数十万円から数百万円になることもあるため注意が必要です。

故意に確定申告を怠った場合

故意に確定申告を怠った場合は脱税として扱われ、重加算税（納付すべき税額の35%～40%）が課されることがあります。
特に悪質なケースでは刑事罰の対象になり、1年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられる可能性もあります。
不動産売却は金額が大きいため、意図的な申告漏れは重大な結果を招くことを認識しておくべきでしょう。
また、過去の取引に関しても税務調査が入る可能性が高まるため、他の所得に関する申告状況も見直されることになります。

不動産売却後の確定申告まとめ

今回は不動産売却後の確定申告について詳しく解説しました。
確定申告は適切に行うことで節税対策や特別控除の適用を受けることができる重要な手続きです。
確定申告が必要なケースと不要なケースを理解し、必要書類を事前に準備することで、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。

確定申告の期限は、不動産を売却した年の翌年の3月15日までです。
期限を過ぎると、無申告加算税などのペナルティが課される可能性があるため、余裕をもって手続きを進めましょう。

不動産売却後の確定申告に不安がある場合は、税理士や不動産会社に相談することもおすすめです。
恵比寿不動産へご相談いただければ、確定申告に関する疑問やお悩みについてもサポートいたします。
専門家のアドバイスを受けることで、適切な申告を行い、税金の節約につながる可能性があります。