新築の家を買ってすぐ売るのは損！？すぐに売却するケースと高く・早く売るコツを紹介

さまざまな事情があり、新築で買ったばかりの家の売却を検討している方も多いでしょう。しかしすぐに売却してしまうと、損になってしまうか不安な方も多いです。

新築で買った家をすぐに売った場合は、どうしても損になってしまう可能性が高いです。今回の記事では新築の家をすぐに売ってしまうと損になってしまう理由や、できるだけ高く売るためのコツも含めて詳しく紹介します。

新築の家を購入してすぐに売るケース

せっかく新築の家を購入したにも関わらず、すぐに売却してしまうこともあるでしょう。すぐに売る理由はさまざまですが、主な理由として次のようなケースが多いです。

・ローンの支払いが厳しくなった
・物件が合わなかった（生活動線・間取り・日当たりなど）
・近隣トラブル
・周辺環境の利便性が低い（駅から遠い・アクセスが悪い・坂が多い）

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

ローンの支払いが厳しくなった

購入したばかりの家を売る理由として多いのが、ローンの支払いが厳しくなってしまう場合があります。いくら家を買う前に支払いのシミュレーションをしていても、収入の減少などの理由でローンの返済が厳しくなってしまうケースもあるでしょう。また夫婦ペアローンで借りている場合は、離婚や配偶者の離職によって支払いが困難になってしまう可能性もあります。

昨今のように金利が上昇する局面では、利息負担の増加の影響もあるでしょう。一般的な住宅ローンでは返済額は5年ごとに見直すケースが多いため、金利が上がってもすぐに返済額が増えてしまうわけではありません。また金利の変動も1年に2回とされている場合が多いため、すぐに利息負担が増えるというわけでもありません。

しかし金利が上昇すればその分総支払利息は増えるため、返済額は増えることになります。このようにさまざまな理由でローンの返済が難しくなってしまい、購入後1年や半年もたたないうちに売却してしまうケースは少なくありません。

物件が合わなかった（生活動線・間取り・日当たりなど）

自宅の生活導線や間取り、日当たりなどの条件が合わなかったということも購入したばかりの家を手放すケースとしては多いです。家を買う前には多くの方が希望の間取りや条件を考えて、条件に合った物件を選ぶでしょう。しかし、どんなに時間をかけても必ずしも理想の家をみつけられるとは限りません。

またローンや予算のかねあいもあり、希望条件を取捨選択しながら物件を選ぶことが殆どです。そのため実際に住みはじめてみると、生活導線や日当たり、間取りなどがどうしても気になってしまうこともあるでしょう。とくに新築のマンションや戸建てでは、建物完成前に売り出しをするケースも多く、実際に室内を見ることのないまま売買契約をしなければなりません。

実際に室内を内覧して決められる賃貸アパートと違って、新築の購入は住んでみてはじめて気に入らない点がみつかるというリスクがあります。売買契約書を締結するタイミングにもよりますが、購入する前にはできるだけ実際の生活をイメージして検討するようにしましょう。

近隣トラブル

近隣トラブルも、すぐに家を売却したいと思う理由の1つです。
近隣とのトラブルは昔からあることですが、ご近所の人と些細なことで仲が悪くなってしまったり、喧嘩してしまったりすると大きなトラブルに発展してしまいかねません。近隣トラブルが起きる理由はさまざまですが、次のようなトラブルが多いです。

・騒音に関するトラブル
・ゴミ出しや臭いに関するトラブル
・ペットに関するトラブル
・共有スペースの使い方トラブル
・境界線のトラブル
・理由もなく難癖をつけられることもある

住まずに購入する新築物件などでは、近隣や上の階などの騒音を確認することができません。上の階を子供が走り回ったり、壁が薄く隣の音が聞こえてしまったりと騒音に関するトラブルは絶えません。

またきちんと分別しないままゴミ出しをして、トラブルに発展するケースもあるでしょう。注意をして素直に聞いてくれれば良いですが、かえって大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。また家の中にゴミを放置して、ゴミ屋敷のようになってしまうケースもあります。

悪臭がひどく、大きなトラブルになってしまうこともあるでしょう。ペットの鳴き声やトイレの処理、子供が噛まれてしまった、などのトラブルもあります。

さらにマンションでは、廊下やロビーなどの共用部分の使い方に関するトラブルもあります。廊下に自転車を置いていたり、共用スペースにゴミを放置したりなどのトラブルが発生することもあるでしょう。戸建ての場合は、近隣との境界線や樹木の枝などの越境でトラブルになってしまうケースもあります。

また最近では理由もなく一方的な言いがかりで、難癖をつけられてしまうケースも少なくありません。嫌がらせを延々と長期間にわたって受け、警察を呼ぶようなケースもあります。このような近隣トラブルによって、新築を売りたいと考える方も多いです。

周辺環境の利便性が低い（駅から遠い・アクセスが悪い・坂が多い）

引っ越す前に想定していたよりも、周辺環境の利便性が低いこともすぐに家を売ってしまう理由の1つです。新築・中古に関わらず家の購入は、未入居の状態で判断します。そのため交通の利便性やアクセスなどは、実際に住んでみないとわからないことも多いでしょう。

実際に住んでみて思った以上に駅から遠かったり、坂が多かったりで通勤や通学に支障が出てしまうこともあります。ある程度の交通の便の悪さを覚悟したうえで購入しても、1年・2年と住むうちに我慢できなくなる場合もあります。ほかにも購入して1年で転勤になってしまい、勤務先への通勤が困難になってしまうケースも少なくありません。

交通の便だけでなく周辺の環境がよくなかったり、商業施設や病院などが少なく日常生活に不便を感じたりするケースもあります。このように周辺の利便性が低いことも、すぐに家を売却してしまう理由の1つです。

新築の家を買ってすぐ売却するのはあり？

新築の家を買って、すぐに売却してしまうのはありでしょうか？一般的にはすぐに売却してしまうと、購入時よりも低い価格でしか売却できず、購入や売却にかかった仲介手数料などの費用が無駄になってしまい、損をしてしまうイメージが強いです。ここでは新築の家を買ってすぐに売却するかどうか、メリットやデメリットを含めて紹介していきます。

新築の家を売却するメリット

新築の家を売却するメリットには、次のようなものがあります。

・比較的高値で売却できる
・買主が見つかりやすい

それぞれの内容について、見ていきましょう。

比較的高値で売却できる

購入後間もない新築物件は、比較的高値で売却できるメリットがあります。マンションでも一戸建てでも、築年数が経過するほど売却の相場は下がってしまいます。つまり築年数の浅い物件ほど、高い価格で売却できる可能性が高いです。

物件購入後、5年や10年経過して売却するよりも、ほぼ新築のうちに売却するほうが高く売却できるでしょう。ただし、高値で売却できるからといって、購入した価格よりも高く売れるわけではありません。不動産の価格が急上昇していればそのような可能性もあるかもしれませんが、一般的には購入した価格よりも安くなってしまう点には注意しましょう。

買主が見つかりやすい

売却する際に買主が見つけやすいことも、新築の家を売却するメリットの1つです。中古の物件を探している買主は、新築よりも割安な物件を探しています。希望条件は買主によってさまざまですが、できるだけ築浅の物件を希望している方は多いでしょう。そのため物件の検索サイトの検索条件で、築年数を「5年以内」に限定する買主も多いです。

このように築浅の物件のほうが、買主が見つけやすいメリットがあります。買主が見つけやすいということは、複数の買主からよい条件を出してくれる買主を選べます。新築の物件を売却する際には、買主が見つかっても即売却するのではなく、できるだけ高く買ってくれる買主を選ぶようにしましょう。

新築の家を売却するデメリット

新築の家を売却するデメリットは次の通りです。

・入居後は新築として売却ができない
・オーバーローンになる可能性が高い
・売却益が出ても税金が高い
・売却するための費用・手数料がかかる

このようにメリットもありますが、デメリットも少なくありません。一般的には新築をすぐに売却してしまうと損をしてしまう可能性が高いため、損を許容してでも売却する必要があるかどうかを検討することになるでしょう。それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

入居後は新築として売却ができない

一度でも住んでしまうと、いくら一年で売却したとしても「新築」として売却することはできません。新築の定義は「建築後1年以内の未入居物件」です。そのためいくら築年数が数か月と短くても、新築物件ではなくなってしまいます。仮に未入居であっても、建築後1年を経過すると新築とはいえません。

「新築」として売却できなくなってしまうと、新築を探している買主からは候補から外されてしまいます。新築を探している買主は、中古を探している買主に比べると予算に余裕がある場合が多いです。つまり、「新築」として売却できなくなってしまうことで高く売れる可能性も大きく下がってしまうことになります。

オーバーローンになる可能性が高い

新築を購入してすぐに売却した場合、売却価格でローンを完済できないリスクがあります。一般的には新築を購入してすぐに売却した場合でも、購入した価格よりは低い価格になってしまいます。さらに、購入にも売却にも仲介手数料や不動産取得税などの各種手数料が必要です。

そのためいくら高い価格で売却できたとしても、ローンを完済できずオーバーローン状態になってしまう可能性が高いです。オーバーローン状態になるかどうかは、新築の購入時にどれだけ自己資金を投入したかと、不動産相場に左右されます。自己資金を多く投入していれば、多少価格が安くなったとしてもローンの返済はできるでしょう。

しかし諸費用も含めたフルローンで借入をしている場合、売却価格だけでの完済は難しいです。短期間で不動産市況が急上昇していれば諸費用をカバーできる高い価格で売却できる可能性もありますが、都心を除けば現実的ではないでしょう。このようにいくら新築であっても、すぐに売却するとローンが残ってしまうデメリットがあります。

売却益が出ても税金が高い

購入後すぐに売却した場合は、売却しても損が出てしまうことが多いですが、不動産市況や物件によっては売却益が出ることもあります。不動産の売却によって利益が出た場合、その利益に対して所得税が課税されてしまいます。そのため購入した価格よりも高い価格で売却した場合には、確定申告して税金を払わなければいけません。

不動産の売却によって得た利益は、税金の計算では「譲渡所得」といいます。譲渡所得の計算式は、次の通りです。

【譲渡所得】
不動産の売却価格-不動産の購入価格-不動産売却にかかった費用=譲渡所得

不動産の売却にかかった費用とは、仲介手数料などの諸費用をいいます。つまり購入した価格に仲介手数料などの諸費用を足して、売却価格を差し引いてもプラスになる場合には譲渡所得税が発生します。

実際の税額は上記で算出した所得に、税率を乗じて算出します。税率は売却した不動産の保有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得にわけられます。

・短期譲渡所得（所有期間が5年以下）39％（所得税30％、住民税9%）
・長期譲渡所得（所有期間が5年超）20％（所得税15％、住民税5％）
※復興所得税（所得税×2.1%）を含まず

住宅売却を5年以内にするかどうかで、税率は大きく変わります。新築を購入してすぐに売却する際には、税金が高くなってしまうこともデメリットの1つです。

売却するための費用・手数料がかかる

新築の家を購入してすぐに売却する場合でも、売却に関する費用が必要になります。新築の家を購入する際にも、不動産所得税などの諸費用を払っています。物件を購入する場合と同様に、売却する場合でも多くの費用が必要です。

家の売買の際には、物件の売買価格にどうしても目がいってしまいがちです。いくらで買っていくらで売却したかで損益を判断してしまいがちですが、そうではありません。不動産は購入するときも売却するときも、売買価格の3～10％程度の諸費用が発生します。

つまり新築の家を購入してすぐに売る場合には、購入と売却に関する諸費用はそれぞれ二重にかかることになります。不動産の売却と購入を短期間で行う際には、諸費用も意識するようにしましょう。

売却に関する主な費用は、次の通りです。

・印紙税
・借入返済費用
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税
・解体費・測量費
・仲介手数料

不動産を売却する際には売買契約書を作成するため、印紙代がかかります。また売却する不動産に借入が残っている場合は、売却と同時に借入を返済する必要があります。金融機関にもよりますが、繰上返済の費用として1～3万円程度がかかる場合が多いでしょう。

借入が残っている場合は、抵当権の抹消費用も必要になります。借入を利用して購入した物件には金融機関の抵当権が設定されているため、売却の際には抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消は司法書士に依頼しますが、費用は5,000～2万円程度が一般的でしょう。

また上記のほかにかかる諸費用として大きなものが、税金です。税金の計算方法は先ほど紹介した通りですが、購入してから売却までの期間が短いと大きな税金がかかってしまう可能性がある点には注意しましょう。

新築の家を早く・高く売却するコツ

新築の家を売却する際、できるだけ高く・早く売るコツは下記の通りです。

・入居前なら住む前に売却する
・新しいうちに売却活動をする
・クリーニングをして綺麗にする
・売却理由を隠さずしっかりつたえる

それぞれの内容について、詳しくみていきましょう。

入居前なら住む前に売却する

新築の家を高く売るコツは、もしまだ未入居なのであれば入居する前に売却することです。一度でも入居してしまうと「新築」とはいえません。入居する前であれば、新築物件として売り出せます。

同じ時期に建築した物件であっても、中古よりも新築の方が査定もよくなります。さらに新築を探している買主も候補になるため、買主候補も見つけやすくなるでしょう。ただし建築して2年目以降は、住んでいなくても新築として売却できないので注意しましょう。

新しいうちに売却活動をする

築年数の浅いうちに、できるだけ早く売却することが早く高く売るためのコツです。中古物件を探している買主の中には、出来るだけ築浅の物件を探している買主の方が多いです。築年数が浅ければ浅いほど設備や建物の劣化が少なく、修理や交換の必要がありません。

一方築年数が経過した物件は購入と同時に修繕やリフォームが必要になることも多く、どうしても物件の価格が下がってしまいます。また物件検索サイトで検索する際に築年数を「3年以内」や「5年以内」と絞る場合も多く、築年数経過すればするほど買主候補が減ってしまうことになります。いずれ売却するのであれば、できるだけ築年数の浅いうちに売却するようにしましょう。

クリーニングをして綺麗にする

売却活動に入る際には、クリーニングをして綺麗にすることも高く早く売るためのコツです。いくら築浅の物件であっても一度でも住んだのであれば、汚れている箇所があるでしょう。とくに水回りなどの印象は大切で、内覧の際に汚れが目立つとそれだけで検討候補から外されてしまうかもしれません。

とくに築浅の物件を探している買主は、リフォームや修繕などを想定しておらず、綺麗な物件をイメージしながら内覧に来ます。中古の築古物件であれば多少の汚れは許容される場合が多いですが、築浅物件では許容されない可能性が高いでしょう。

内覧の際の印象を良くするためにはしっかりと清掃を行い、汚れが目立つ箇所はクリーニングをして綺麗にしておきましょう。

売却理由を隠さずしっかり伝える

新築の物件を高く早く売るためには、売却理由を隠さず伝えることも重要です。周囲の騒音がひどかったり、近隣トラブルであったりなどの売却理由を隠して売ってしまうと、後で大きなトラブルになってしまいます。最悪の場合は売買契約のキャンセルや、損害賠償などにも発展してしまう可能性もあるため売却理由はしっかりと真実を伝えましょう。

一般的には買って間もない新築の物件を売るケースは多くありません。そのため買主からすると「何か事情があったのでは」と思っている場合が多いでしょう。そのため売却理由を隠そうすると、さらに疑心暗鬼にとらわれてしまいます。お互い気持ちよく売買するためにも、売却理由は真実を伝えることが大切です。

新築の家を売却する流れ

新築の家を売却する流れは、次の通りです。

1.書類の準備・周辺相場を調べる
2.不動産会社に査定依頼・媒介契約を締結する
3.売却活動・内見対応
4.買主と売買契約

それぞれの内容について、見ていきましょう。

書類の準備・周辺相場を調べる

家を売却する場合は、まず売却に必要な書類が揃っているか確認しましょう。不動産を売る場合に必要な書類には、次のようなものがあります。

・登記簿謄本・登記事項証明書
・登記済権利証（登記識別情報通知）
・土地測量図・境界確認書
・間取り図
・設備の仕様書
・建築確認済証および検査済証
・管理規約（マンションの場合）
・固定資産税納税通知書
・印鑑証明書
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・本人確認資料

不足している書類があれば、事前に不動産会社に相談しておくとよいです。

また売却に失敗しないためには、事前に売却の相場を調べておくことも重要です。概ねの相場をしっておくことで買主との価格交渉にも役立ちますし、安すぎる価格で売却することもありません。相場はネットの売買情報を確認したら、国土交通省のサイトなどで確認できます。

参照：国土交通省「不動産情報ライブラリ」https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

不動産会社に査定依頼・媒介契約を締結する

書類の準備や相場の調査が終わったら、依頼する不動産会社を選びます。不動産売却において不動産会社の果たす役割は大きく、買主探しから物件説明、内覧対応や契約書の作成や手続きなど多岐にわたります。そのため不動産会社選びは非常に重要で、選ぶ不動産会社によって売却の成否が決まるといっても過言ではありません。

ひとくちに不動産会社といっても数は多く、それぞれ得意な分野やエリアも違います。マンションに詳しい不動産会社もあれば、商業系の物件に詳しい不動産会社もあるため、売りたい物件に強い不動産会社を選ぶ必要があります。また担当によって動きも違うため、信頼できる担当がいるかどうかも重要です。

不動産会社を選ぶ際には、一括査定を利用するとよいでしょう。複数の不動産会社に一括で査定依頼できるため、手間と時間が省略できます。一社だけの査定で決めてしまうのではなく、必ず複数の会社を比較して決めるようにしましょう。

依頼する不動産会社が決まったら、売却を依頼するための媒介契約を結びます。媒介契約には、次の3種類があります。

・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介

一般媒介は、複数の不動産会社と契約ができる契約形態で、自分で見つけた買主と取引することも可能です。専任媒介はほかの不動産会社と契約はできませんが、自分で見つけた買主との取引はできます。専属専任媒介では、ほかの不動産会社との契約はできず自分で見つけた買主とも取引できません。

不動産会社からすれば専任で契約をしてくれれば、営業活動にも力が入ります。しかし売れやすい物件の場合は一般媒介にしたほうが競争の原理が働くため、不動産会社の営業にも力が入りよい条件で売れやすくなるでしょう。どの契約形態が適しているかは物件にもよりますが、専任で契約したにもかかわらずいつまでたっても売れない場合は、不動産会社を変えることも検討しましょう。

売却活動・内見対応

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動を開始します。売却活動は不動産会社が行いますが、媒介契約の内容によっては自分で買主を見つけることも可能です。売却活動には、具体的には次のような方法があります。

・レインズに登録
・自社顧客への紹介
・新聞の折り込みチラシやポスティング
・インターネットサイトへの掲載
・SNSでの広告

さまざまな販売活動があり、不動産会社によって活動内容は違います。また内覧対応を行うのも、基本的には不動産会社です。買主に対して物件をプレゼンする重要なタイミングなので、しっかりと対応してくれる不動産会社を選びましょう。

買主と売買契約

売主と買主の間で価格や条件面がまとまったら、売買契約を締結します。売買契約では不動産会社が作成した売買契約書に、売主・買主双方が署名・捺印を行います。売買契約の際には、重要事項説明が行なわれます。重要事項説明は物件に関して重要な項目を説明することで、具体的には次のような内容があります。

・物件の住所や構造、床面積など
・登記された権利の内容
・前面道路に関する内容
・上下水道・ガス・電気の状況
・ハザードマップの所在地
・購入代金や手付金
・契約の解除に関する事項
・契約不適合責任に関する内容

売買契約の1～2か月後に、決済・引き渡しを行います。決済日当日は、売主・買主・仲介会社・司法書士がいっせいに集まって行うパターンが多いです。司法書士が所有権移転や抵当権の抹消書類などの確認を行い、問題なければ資金の移動や登記費用の支払いを実施します。資金移動が確認できたら、司法書士が所有権移転や抵当権の抹消の登記を行い、引き渡しは終了です。

まとめ

新築で購入した家をすぐに売ってしまうと、購入時の価格よりも安くなり諸費用などの負担も考えると損をしてしまう場合が多いです。また仮に売却によって利益が出てしまった場合でも、所有期間が短いためどうしても税金も高くなってしまうでしょう。

新築の物件を少しでも高く売却するためには、未入居の状態で売却したり、クリーニングをしたりして売ることが重要です。また売却する際の理由は、後々大きなトラブルを防ぐためにも真実をしっかりと伝えるようにしましょう。