離婚する際、住宅ローンが残っている家を売ることはできる？売却方法や注意点を解説

「離婚するけど、まだローンが残っている家はどうすればいいの？」「売ることはできるの？それとも住み続けるしかないの？」
離婚という人生の大きな岐路に立ったとき、共有財産である住まいの処遇は悩ましい問題のひとつです。
特に住宅ローンの返済途中であれば、不安や混乱はさらに大きくなるでしょう。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。
しかし、単純に「売れる」というだけではなく、ローン残高と不動産価値の関係、名義人の問題、金融機関との調整など、いくつかの重要なポイントをクリアする必要があります。

この記事では、離婚時に住宅ローンが残っている家を売却するための具体的な方法と、見落としがちな注意点を徹底解説します。
これから家の処分を検討される方に、少しでも不安を解消し、最適な選択ができるよう、専門的な情報をわかりやすくお伝えします。

住宅ローンが残ったまま離婚するとどうなる？

離婚の際、住宅ローンが残っている家の扱いについては、大きく「売却する」か「どちらかが住み続ける」かの二つの選択肢があります。
まずは、それぞれの場合について確認ていきましょう。

売却する場合

離婚を機に家を売却する場合、住宅ローンの残債を売却代金で返済することになります。
この選択は、新たな生活をスタートさせるためにクリーンな状態で始めたいという夫婦に多く見られます。
売却価格がローン残高を上回っていれば、その差額は夫婦の共有財産として分配できるため、それぞれの新生活の資金として活用できるでしょう。
しかし、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローン状態の場合は、不足分をどちらがどのように負担するかを協議する必要があります。
この協議は離婚調停や離婚協議書の中で明確に取り決めておくことが重要で、将来的なトラブルを防ぐためにも文書化しておくべきです。
また売却時期についても、不動産市場の状況を見極めながら決定することで、できるだけ有利な条件での売却を目指すことができます。

どちらかが家に住み続ける場合

どちらかが家に住み続ける場合、住宅ローンの名義変更や支払い責任について明確にする必要があります。
特に子どもがいる場合や住み慣れた環境を維持したい場合に、この選択肢が検討されることが多いでしょう。
名義を変更せずに住み続けるケースでは、実際には住んでいない側にも引き続き返済義務が残るため、将来的なトラブルの原因になりかねません。
例えば住み続ける側が返済を滞らせると、住んでいない側の信用情報にも影響が及ぶリスクがあります。
より安全な方法としては名義変更（債務者の変更）が望ましいですが、これには金融機関の審査が必要となり、住み続ける側の収入や返済能力が厳しく評価されます。

また財産分与の観点からも、住み続ける側が住まない側に対して家の評価額の一部を支払うことで「買取り」の形をとるケースも少なくありません。
いずれにしても、将来の金銭的トラブルを避けるために、弁護士や専門家を交えた明確な取り決めが大切です。

売却する際の確認事項

住宅ローンが残っている家を売却する際には、これから説明する3つの重要な確認事項を整理しておきましょう。
離婚という感情的になりがちな状況でも、これらの事項をしっかり把握しておくことで、スムーズな売却手続きが可能になります。
金融機関との関係や将来の財務計画にも関わる重要な情報ですので、可能であれば書面で正確に確認し、双方で共有しておくことをオススメします。

名義人はどちらになっているか

不動産の登記名義人と住宅ローンの債務者を確認しましょう。
名義人でなければ売却手続きを進めることができないため、まずは法務局で登記簿謄本を取得して正確な所有者情報を確認するのが賢明です。
共有名義の場合は双方の合意が必要となり、一方が売却に同意しない場合は裁判所による共有物分割請求などの法的手続きが必要になることもあります。
また、住宅ローンの債務者と不動産の所有者が異なる場合もあるため、両方を確認しましょう。
例えば、夫名義のローンで妻と共有名義の不動産という場合は、ローン契約書と登記簿謄本の両方を照らし合わせて確認することが大切です。
特に結婚当初の契約内容を覚えていないケースも多いので、必ず書面で確認するようにしましょう。

残債はどのくらいあるのか

現在の住宅ローン残高を正確に把握しましょう。
金融機関に問い合わせて残債証明書を発行してもらうと良いでしょう。
自分の記憶や通帳の記録だけでは正確な金額が分からないことが多いため、公式な書類で確認することが重要です。
これにより、売却価格とローン残高の差額（プラスかマイナスか）が分かり、売却後の計画が立てやすくなります。
特にアンダーローンの場合は売却後の利益をどう分けるか、オーバーローンの場合は不足分をどう捻出するかなど、離婚協議の重要な材料となります。
また返済期間や金利タイプ、繰上げ返済の履歴なども確認しておくと、今後の返済計画を立てる際に役立ちます。
住宅ローンは夫婦の最大の債務であることが多いため、正確な情報に基づいた判断が将来の生活設計に大きく影響します。

住宅ローンの契約内容

団体信用生命保険の有無や繰上げ返済手数料、ペナルティの有無など、契約内容を再確認しておきましょう。
住宅ローン契約時から年月が経過していると細かい条件を忘れていることも多いため、契約書を改めて確認するか金融機関に問い合わせるとよいでしょう。
特に一括返済する場合の条件については、金融機関によって異なる場合があります。
例えば、固定金利特約期間中は高額な手数料が発生するケースや、返済から一定期間が経過していれば手数料が減免されるケースなど様々です。
また団体信用生命保険に加入している場合、売却に伴いその保障も終了することになるため、新たな住まいでのローン組み直しの際には改めて審査が必要になることも覚えておきましょう。
変動金利か固定金利か、返済方法は元利均等返済か元金均等返済かなども、返済額や一括返済時の条件に影響するため確認が必要です。

住宅ローンが残っている家を売却する場合

住宅ローンが残っている家を売却する場合、金融機関との連携が重要になります。
通常、住宅ローンが残っている物件の売却には、金融機関の承諾が必要ですので、まずは売却の意思を金融機関に伝え、必要な手続きや書類について確認しましょう。
売却手続きの流れとしては、まず不動産会社に家の査定を依頼し、適正な売却価格を把握します。
その価格と住宅ローンの残債を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを確認します。
買主が見つかったら、金融機関に決済日を連絡し、抵当権抹消のための手続きを進めます。
決済日には、買主からの支払いがローン残債の返済に充てられ、抵当権が抹消されます。
売却価格がローン残債を上回る場合は差額が売主に返金されますが、下回る場合は不足分を売主が用意する必要があります。
では、状況別の詳細を以下で解説します。

アンダーローンのとき

アンダーローンとは、不動産の価値がローン残高を上回っている状態です。
この場合、売却代金でローンを完済できるため、比較的スムーズに売却が進みます。
残ったお金は財産分与として夫婦で分けることになります。
具体的な手順は次の通りです。

1.金融機関に売却の意向を伝え、必要書類を確認する
2.不動産会社に売却を依頼する
3.買主が決まったら、金融機関の承諾を得る
4.売買契約を締結し、決済・引き渡しを行う
5.売却代金でローンを完済し、残金を分配する

オーバーローンのとき

オーバーローンとは、ローン残高が不動産の価値を上回っている状態です。
この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を夫婦のどちらかが負担するか、両者で分担する必要があります。

1.金融機関と相談し、売却の承諾を得る
2.不足分の返済計画を立てる
3.不動産会社に売却を依頼する
4.買主が決まったら、金融機関の承諾を再度確認する
5.売買契約を締結し、決済・引き渡しを行う
6.売却代金とその他の資金でローンを完済する

なお、任意売却という選択肢もあります。
これは金融機関の合意のもと、通常より安い価格で売却するもので、状況によっては検討する価値があるでしょう。

住宅ローンが残った家に住み続ける場合

離婚後もどちらかが住宅ローンの残っている家に住み続けるケースは少なくありませんが、この場合、住宅ローンの扱いが問題となります。
一般的には、住み続ける側がローンの支払いを引き継ぐことになりますが、名義変更の可否や返済能力によって選択肢が変わってきます。
住宅ローンの名義変更（債務者変更）には金融機関の審査が必要で、住み続ける側の収入や信用情報などが審査されます。
審査に通れば、単独名義でローンを継続できますが、審査に通らない場合は別の選択肢を検討する必要があります。
また、住み続ける側が家を「買い取る」形で、住まない側に財産分与として対価を支払うことケースも考えられます。
この場合、家の評価額とローン残高の差額（純資産価値）を基準に計算されることが多いです。
名義変更をせずに住み続ける場合は、実際には住んでいない元配偶者にも法律上の返済義務が残るため、将来的なトラブルになりやすいという点に注意が必要です。
では、状況別の詳細を以下で解説します。

アンダーローンのとき

アンダーローンの状態で、どちらかが家に住み続ける場合、主に以下の選択肢があります。

住み続ける側が家を「買い取る」形で、住まない側に財産分与として対価を支払うケースもあります。
この場合は、家の評価額からローン残高を差し引いた額の半分を支払うのが一般的です。

オーバーローンのとき

オーバーローンの状態で住み続ける場合は、選択肢が限られます。

オーバーローンの場合は、売却して新たな住まいを探す選択肢も視野に入れるべきでしょう。

住宅ローンが残った家を売却する際の注意点

住宅ローンが残っている家を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。
これらを事前に理解しておくことで、スムーズな売却と離婚後の生活再建が可能になります。

売却は単に不動産を手放すだけでなく、住宅ローンという大きな債務との関係を整理する手続きでもあります。
金融機関との連携や法的な手続きに不備があると、将来的な金銭トラブルに発展する可能性もあるため、慎重に進める必要があります。

特に離婚という感情的になりがちな状況では、細かい取り決めを書面で残すことや、専門家のアドバイスを求めることが重要です。
これから説明する4つの注意点は、多くの離婚ケースで見落とされがちな点ですので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

金融機関に連絡をしなければいけない

住宅ローンが残っている家を売却する際は、必ず事前に金融機関への連絡が必須です。
これは単なる手続き上の問題ではなく、法的な制約によるもので、不動産には金融機関の抵当権が設定されており、この権利を抹消しない限り正式な所有権移転ができないためです。

売却を検討し始めた段階で、まず融資元の金融機関に連絡し、売却意向と必要手続きを確認しましょう。
特に重要な書類である「ローン完済見込証明書」と「抵当権抹消承諾書」は、発行までに2週間〜1ヶ月程度かかることも珍しくありません。
売却活動と並行して早めに申請しておくことで、買主が決まった後の決済をスムーズに進められます。

また、金融機関によって独自のルールや必要書類が異なるケースがあります。
例えば、一部の金融機関では売却価格に対する承認が必要だったり、特定の不動産会社を指定する場合もあります。
担当者と密に連絡を取りながら進めることで、売却プロセス中の予期せぬトラブルを回避できるでしょう。

売却前の金融機関への連絡は、単なる事務手続きではなく、スムーズな売却と確実な債務整理のための重要なステップです。
この連絡を怠ると、最悪の場合、売買契約後に決済ができないという事態にもなりかねません。
離婚という複雑な状況下でも、この点は特に注意して進めましょう。

名義人でないと売却できない

不動産の売却は、民法上、登記された所有者（名義人）のみが行える法律行為です。
これは不動産取引の安全性と透明性を確保するための原則的なルールであり、夫婦共有名義の物件であれば、必ず両者の同意と署名・捺印が必要となり、どちらか一方だけの意思では売却できません。

離婚協議の段階で、不動産売却についての明確な合意を書面化しておくことが非常に重要です。
「売却すること」だけでなく、「売却価格の目安」「売却時期」「売却方法」まで具体的に決めておくと、後のトラブルを防止できます。
もし一方が売却に同意しない場合、家庭裁判所での調停や、さらに進んで共有物分割請求訴訟といった法的手段が必要になりますが、時間と費用がかかるため最終手段と考えるべきでしょう。

名義変更をせずに売却手続きを強行しようとしても、実務上完全に阻止される仕組みが確立しています。
不動産会社は契約前に登記簿謄本を取得して名義人を確認し、司法書士は所有権移転登記の際に本人確認を厳格に行います。
さらに買主側も二重売買や詐欺防止のため、売主の本人確認を徹底します。
これらの多重チェック体制により、不正売却は事実上不可能です。

また重要なのは、離婚成立と不動産名義変更は完全に別の手続きであるという点です。
離婚が成立しても、自動的に不動産の名義が変わることはありません。
離婚協議書で名義変更を合意していても、実際の登記手続きは別途行う必要があり、この手順を誤ると新たな紛争の種になりかねません。

離婚時の不動産売却では、早い段階から弁護士や不動産の専門家に相談し、法的に安全な手順で進めることをオススメします。

売却後も残っているローンは名義人に返済義務がある

オーバーローン状態で不動産を売却した場合、売却代金だけではローンを完済できず、残債が生じます。
この残債の返済義務は、法律上、住宅ローンの契約者（名義人）が負い続けるという事実を認識する必要があります。

離婚協議書や公正証書で「残債は元夫が支払う」などと明確に取り決めていたとしても、金融機関との契約関係には一切影響しません。
これは民法上の「契約の相対効」の原則によるもので、当事者間の合意が第三者（金融機関）との法的関係を変更することはできないためです。

特に注意すべきは共同債務者や連帯保証人の立場です。
例えば、夫が主債務者で妻が連帯保証人という一般的なケースでは、夫が返済を怠った場合、金融機関は何の事前通知もなく妻に対して全額を一括請求できる権利を持ちます。
離婚が成立していても、この法的責任からの解放は一切ありません。

さらに深刻なのは信用情報への影響です。
元配偶者の返済滞納は、連帯保証人や共同債務者になっている場合、自分の信用情報（いわゆる「ブラックリスト」）に記録され、最長で5〜10年間、新たな住宅ローンはもちろん、クレジットカードの作成やスマホの分割払いなど、あらゆる信用取引に影響を及ぼします。

このリスクを回避するためには、①売却時に残債を必ず一括返済する、②どうしても残債が残る場合は、公正証書による強制執行認諾条項付きの返済契約を交わす、③場合によっては債務を完全に整理するために個人再生や自己破産も選択肢に入れる、などの対策が考えられます。
いずれの場合も、早い段階で弁護士や金融の専門家に相談し、自分の将来にトラブルの種を残さない解決策を見つけることが重要です。

住宅ローンは一括返済が求められる

家を売却する場合、住宅ローンは原則として一括返済が求められます。
これは住宅ローンの担保として設定されている「抵当権」が理由です。
抵当権が設定されている不動産は、その権利が抹消されない限り自由に取引できないという法的制約があるため、売却時にはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

売却代金がローン残債に満たないオーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補填するか、親族からの援助、フリーローンなどの借り入れで対応することになります。
特に離婚時には、不足分の負担割合を離婚協議書に明記しておくことが将来のトラブル防止に重要です。

金融機関によっては、オーバーローン状態でも「任意売却」として売却を認めるケースがあります。
この場合、残債の返済計画書を提出し、審査・承認を得る必要がありますが、競売よりも良い条件で売却できる可能性があります。

また稀に「債務引受（ローン引継ぎ）」という方法で、買主が残りのローンを引き継ぐケースもありますが、これは買主の信用力や収入に対する厳格な審査があり、現実的な選択肢になりにくいのが実情です。
さらに近年では「短期売買」として一時的に不動産業者が買い取り、ローン残債を整理した上で再販売するサービスも登場しています。

いずれの方法を選ぶにしても、まずは担当の金融機関に相談し、具体的な手続きや必要書類について早めに確認しておくことが、スムーズな売却と新生活への第一歩となります。

まとめ

今回は、離婚時に住宅ローンが残っている家の売却方法や注意点について解説しました。
離婚時の住宅ローンの扱いは、夫婦の状況や家の価値、ローン残高などによって最適な選択肢が異なります。
アンダーローンであれば比較的選択肢が広がりますが、オーバーローンの場合は慎重な検討が必要です。

離婚という感情的になりがちな状況でも、住宅ローンという大きな債務については冷静な判断が求められます。
事前に金融機関への相談と承諾を得ること、名義人と債務者をしっかり確認すること、離婚協議では住宅ローンの負担について明確に取り決めること、そして必要に応じて弁護士や不動産の専門家に相談することが重要です。

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