リースバックとは？利用するメリットからやばいと言われる理由まで解説

相続対策やローンの返済などの理由で、リースバックを利用する方が増えています。しかしリースバックの仕組みやメリット・デメリットがわからず、利用を悩んでいる方も多いでしょう。

リースバックは不動産の売却と賃貸借契約を同時にすることで、自宅に住んだまま売却資金を得られます。今回の記事ではリースバックの仕組みやメリット・デメリット、失敗しないための方法について詳しく紹介していきます。

リースバックってどんな仕組み？

リースバックとは、不動産の売却と賃貸を同時に行う手法です。具体的な仕組みとしては住んでいる自宅を不動産会社などのリースバック運営会社に不動産を売却し、さらに売却した会社と賃貸借契約を結びます。売却と同時に賃貸借契約を結ぶことで、引越ししないで自宅の売却が可能です。

近年、リースバックの取引件数は増加しています。理由はさまざまですが、老後資金の確保や円滑な相続、新型コロナウィルスや住宅ローン金利の引き上げによる影響で返済が困難になっている、などのケースが多いでしょう。相続トラブルや金利上昇が見込まれる足元の環境では、今後もリースバックの取引は増加することが見込まれています。

またリースバックとよく似たサービスが、リバースモーゲージです。リバースモーゲージとは自宅を担保にしてお金を借り、相続発生後に自宅を売却して返済をする仕組みです。どちらも引っ越しをしないで資金を確保できるという点では同じですが、リバースモーゲージがお金を借りるというローン取引です。

一方でリースバックは不動産の売却と賃貸という、不動産取引です。そのためリースバックでは融資の審査も不要で、借入できない方でも利用できます。リバースモーゲージとリースバックは、似ているようでもまったく別の取引であるといえます。

リースバックはどんな人におすすめ？

リースバックがおすすめな人は、次のような人です。

・お金が必要だが引っ越したくない
・老後資金を確保したい
・ローンを返済したい
・相続資産を整理したい

それぞれのおすすめな人について、わかりやすく説明していきます。

お金が必要だが引っ越したくない

リースバック取引がおすすめな人の1つが、お金が必要だが引っ越したくない人です。何らかの事情でお金を作る必要があり、自宅の売却を検討することもあるでしょう。しかし一般的には自宅を売却してしまうと、引越ししなければなりません。

しかしリースバックを利用すれば、今の自宅に住んだままで売却資金を得ることができます。例えば住み替えの際にも、リースバックを活用すればスムーズな住み替えが可能です。リースバックを利用して手元に資金を確保することで、次の不動産を購入する際の資金に充てられます。さらに次の家が見つかるまで引っ越す必要もないため、無駄な費用や手間がかかりません。

住み替えだけでなく、経済的な事情で資金を作らなければいけない時もリースバックが役立ちます。単純に売却しても資金は捻出できますが、引っ越してしまうとご近所に変に思われてしまうかもしれません。周囲にばれないように資金を捻出できる点も、リースバックの特徴です。

老後資金を確保したい

老後資金の確保としても、リースバックは活用できます。人生100年時代といわれる中で、年金はあまり頼りになりません。そのため老後資金の確保は、多くの方が感じている課題です。

若いころから投資を行って備えている人もいれば、リースバックを活用する人もいます。住宅ローンの返済が終わった自宅をリースバックすれば、老後の資金を確保しつつ慣れ親しんだ自宅に住み続けることが可能です。リースバックを行った後は賃料を払う必要はありますが、不動産相場が高騰している時期であれば十分な手元資金を確保することも可能でしょう。

老後資金の確保として単純に不動産売却をする方法もありますが、引っ越さなくてよいリースバックを選択する方も増えています。

ローンを返済したい

住宅ローンの返済が滞っているなどの理由で、完済しなければならない人もリースバックがおすすめです。住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、金融機関から任意売却や競売を求められてしまうことになります。このようなケースでは引っ越しをしなければならないだけでなく、売却価格も安くなってしまうことが多いです。

さまざまな事情でローンの返済が苦しくなった時、自宅を手放すのが嫌で出来るだけ返済を続けようとする方が多いでしょう。しかし返済の目途が立たないままに、返済を続けていても根本的な解決にはなりません。結果として、ずるずると延滞が続いてしまい自宅を手放してしまう方も少なくありません。

自宅を手放して引っ越すことを防ぐためには、早い段階でリースバックの利用を検討することが重要です。金融機関が競売などの手続きに入る期間を考慮して、早めに決断することで最悪の事態を避けられるでしょう。しかしリースバックを利用しても必ずしもローンを完済できるとは限りません。

ローンの完済を目指してリースバックを利用する際には、専門のサイトなどの一括査定を活用して、事前に価格をよく調べておきましょう。

相続資産を整理したい

円満な相続のためにリースバックを活用する方も増えています。相続財産の中で、不動産の割合が高い方は少なくありません。金融資産と違って不動産は複数に分割することができません。

名義を複数で共有することは可能ですが、共有名義の不動産は売却する際に全員の同意が必要になるなど、トラブルの元になってしまう可能性があります。そのため不動産の割合が高く、相続人が複数いる場合は、相続でトラブルへと発展しやすいデメリットがあります。

リースバックを活用して不動産を現金化しておけば、このような相続トラブルを防げます。相続資産の中に戸建てやマンションなどの不動産が多い方は、リースバックを活用することで、相続トラブルのリスクを回避できます。

リースバックのメリットは？

リースバックのメリットは、次の通りです。

・売却後も住み続けられる
・固定資産税の支払いが不要になる

売却後も住み続けられる

リースバックの一番のメリットともいえるのが、売却した後も住み続けることが可能なことです。物件の利用形態が所有から賃貸に代わるだけなので引っ越しや転校も必要ありません。そのため、周囲に自宅を売却したことがばれることはありません。

またリースバック利用後は、売却したリースバック業者と賃貸借契約を結ぶことになります。その際は契約書で契約期間などを決めますが、普通借家契約であれば事前に申し入れをすれば途中解約も可能ですし、期間がくれば更新もできます。しかし定期借家契約で契約した場合は、更新できない可能性があるので注意しましょう。

固定資産税の支払いが不要になる

リースバックを利用すれば、固定資産税を支払う必要がありません。固定資産税は不動産を所有している方に納税義務があるため、利用形態が賃貸になると納税義務はなくなります。さらに固定資産税だけでなく、住宅ローンを利用していた場合は返済も無くなります。

住宅ローンが残っている場合にリースバックをすると、ローンは売却資金で完済しなければなりません。そのためリースバック利用後は住宅ローンの返済も不要です。ほかにも建物の修繕や設備のメンテナンスなどの維持費、マンションの管理費・火災保険などの支払いも不要です。

建物の維持管理にかかる費用は、基本的には物件のオーナーが負担します。ただし現状回復費用など、賃貸人が負担しなければならない費用もあるので注意しましょう。このようにリースバックを利用すると、毎月の支出を固定化することがメリットです。

固定資産税などの支払いはなくなる一方で、毎月の賃料を払わなければいけません。不動産市況によっては、更新の際に家賃の値上げを求められる場合もあるでしょう。契約の際には月々の家賃が相場よりも高くなっていないか、などを確認することが注意点です。せっかくリースバックを利用したにもかかわらず、家賃が払えないという事態にならないためにも事前によく確認しておきましょう。

リースバックのデメリットは？

リースバックのデメリットには、次のようなものがあります。

・自宅の名義がかわってしまう
・一般的な不動産買取より価格が安くなる

自宅の名義が変わってしまう

リースバックを利用すると、自宅の名義が不動産業者へと変わります。引っ越しをしないので見た目だけでは売却したことがわかりませんが、登記簿謄本の名義は違います。謄本所有者は不動産会社になるため、謄本を見られてしまうと自宅を売却したことがばれてしまう可能性もあります。

不動産会社でもない限りあまり謄本を見られるというケースはありませんが、100％ばれないという訳ではない点に注意しましょう。また自分の所有不動産ではなくなるため、抵当権を設定できません。そのため不動産担保ローンも、利用できません。

リフォームや建て替えなども自由にできなくなり、オーナーへ相談する必要があります。また賃貸借契約の内容によっては、ずっと住み続けられるとは限りません。よほどの事情がなければ賃貸借契約は更新できますが、定期借家契約の場合は更新できない可能性もあります。

後悔しないためにもリースバックする際には、賃貸の契約内容などをよく確認しておきましょう。

一般的な不動産買取より価格が安くなる

リースバックを利用すると、一般的な売却相場よりも安くなってしまう点もデメリットの1つです。リースバック業者が不動産を買取する際には、利用方法が限定されることになります。そのまま売主に貸すことを前提とするため、自由に不動産を利用できません。

賃貸物件として利回りを得ることしかできないため、不動産仲介で売却する場合よりも安くなってしまいます。そのためどうしても住み続けたいなどの事情がないのであれば、リースバックだけでなくほかの売却方法とも比較することが重要です。不動産仲介で売却した場合のシミュレーションを行ったうえで、どちらがよいかを検討しましょう。

土地やマンションなどの売却価格や買取価格の相場を調べる際には、無料査定が便利です。ネット上から申し込むだけで、簡単に複数の不動産会社の見積もりを取得できます。最短で即日見積もりが出る場合もあるので、おすすめの方法です。

リースバックが「やばい」と言われる理由

リースバックが「やばい」と言われるのは、次のような理由からです。

・家賃が相場よりも高くなる可能性がある
・買い戻し価格が高くなる
・住み続けられない場合もある
・契約内容が変わる場合がある

家賃が相場より高くなる可能性がある

リースバックを利用する方の多くが、引越しをしたくない方です。そのためリースバック業者からすれば、多少賃料を上げても借りてくれると思われてしまいます。そのためリースバックを利用した場合は、相場よりも家賃が高くなってしまう可能性があります。

また当初は相場通りの賃料でも、更新の際などに値上げされてしまう可能性もあります。賃貸借契約では家賃の値上げに関する条項が定められているため、契約書の記載内容をよく確認しておきましょう。

買い戻し価格が高くなる

リースバックを利用した後で、将来的に自宅の買い戻しを考えている方もいるでしょう。しかしリースバックを利用してしまうと、買い戻し価格はどうしても高くなってしまいます。一般的に売却した価格と同じ価格で買い戻すことは、難しいでしょう。

リースバック業者は自宅などの不動産を買い取ることで、不動産取得税や登録免許税などの費用を負担しています。さらに保有している期間中の固都税などの費用のほか、不動産会社の利益も加算されてしまうでしょう。このようにリースバック会社がさまざまな費用を負担していることもあり、買い戻し価格はどうしても高くなってしまうでしょう。

買戻しを検討している方は、売却の際の契約書に買い戻し特約を明記するとよいでしょう。口約束だけでは将来、買い戻しに応じてもらえないかもしれません。将来買い戻すことを目的にするのであれば、買い戻しの書面化に応じてくれる業者を選びましょう。

住み続けられない場合もある

リースバックを利用したからといって、必ずしも住み続けられるわけではありません。基本的には普通借家契約であれば更新できる前提ではありますが、やむを得ない事情がある場合はオーナー側から賃貸借契約の解除を申し出ることは可能です。またリースバックした最初の不動産会社とはきちんと話ができていたとしても、オーナーチェンジで所有者が変わってしまう可能性があります。

災害や事故などによる倒壊で、物理的に住めなくなってしまう可能性もあるでしょう。このようなケースでは、どうしても退去を検討しなければなりません。売却しても済み続けられることがリースバックのメリットですが、必ずしも長期にわたって住み続けられる訳ではない可能性があることは認識しておきましょう。

契約内容が変わる可能性がある

当初の賃貸借契約が同じ条件で続くわけではなく、内容が変わってしまう可能性もあります。家賃や敷金・礼金など、周辺の相場が上がっている局面では値上げを求められてしまう可能性もあるでしょう。店舗などを併用している場合は、店舗での営業状況やテナントの業態などにも注意しなければなりません。

また当初は普通借家契約で契約をしていても、更新のタイミングで定期借家契約に変わってしまうこともあります。オーナーが物件の取り壊しや建て替えなどを計画している場合は、定期借家契約に切り替えて次回の更新で退去を求められてしまいます。リースバックでは持ち家ではなく賃貸として居住するため、契約内容が変わってしまう可能性があります。

リースバックの流れは？

リースバックを利用する流れは、次の通りです。

1.業者へ相談・査定依頼をする
2.現地での調査
3.契約
4.売却代金の受け取りと賃貸開始

それぞれの流れについて、詳しく見ていきましょう。

業者へ相談・査定依頼をする

リースバック制度を利用する際には、まずはリースバック業者へ相談し、仮査定を行います。この際は一社だけでなく複数の企業に相談、仮査定を行ってみるのもよいでしょう。一社だけでの査定では相場がわからず、安い価格で売却してしまうかもしれません。

複数の業者の仮査定や賃料を比較することで、よい条件を提示してくれる業者が見つかるでしょう。またリースバック後の
賃料だけでなく契約内容や連帯保証人の有無なども、初めに確認しておくようにしましょう。仮査定時の必要書類は、謄本や固都税の明細、購入時の契約書や図面などです。

必要な書類が揃わない場合、適切な評価額がでないこともあるため、事前に書類が揃っているか確認しておきましょう。仮査定は早い場合は即日、遅くても一週間程度で提示されます。

現地での調査

仮査定で問題がなければ、次は現地を訪問して本査定へと進みます。仮査定はあくまで立地や築年数などから算出した、机上での評価です。そのため正確に価格などを計算するためには、実際に業者が物件を訪問して本査定を行います。

現地調査では建物の修繕状況や劣化の程度、設備や利用状況、マンションであればエントランスなど共用施設の状況や、駐車場の有無なども確認します。また物件の状況だけでなく駅からの距離や、周辺の環境やお墓や臭いの強い工場など嫌悪施設の有無など、細かく確認したうえで算出するのが本査定です。

仮査定を経て本査定という2種類の査定を行うことで、正確な買取価格などが算出されます。手付金の有無や手数料、賃料などの条件は交渉できる場合も多いので、損をしないためにも気になる点は交渉を行いましょう。

契約

条件面で合意できたら、契約へと進みます。不動産の売買契約と、その後の賃貸借契約を行うため、契約内容はよく確認するようにしましょう。事前に提案されていた条件と相違ないか、違法な条件などが盛り込まれていないかを出来るだけ細かく確認しておきましょう。

売却代金の受け取りと賃貸開始

契約が終わったら、売買の決済を行い売却代金を受領します。リースバックでは個人間の売買と違い、買取業者が融資を利用しない場合も多いです。そのため一般的な仲介で売却する場合よりも、入金までの期間が短いでしょう。

また買主側の融資の承認がうまくおりずに、契約が流れてしまう可能性も低いです。決済が終わって売却代金を受け取ったら、所有権はリースバック業者に移り賃貸借契約が開始します。

リースバックで失敗しないためには？

リースバックで失敗しないための方法一覧は、次の通りです。

・契約内容をよく確認する
・複数の業者で見積りを出す
・月々の支払いをシミュレーションする

それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。

契約内容をよく確認する

リースバックで失敗しないためには、契約内容をよく確認することが大切です。リースバックでは不動産の売買契約と賃貸借契約を同時に行います。そのため通常の売買や賃貸に比べると、確認する項目が多く契約内容の確認が粗末になってしまいがちです。

とくに売買契約にばかり目がいってしまい、賃貸借契約にはあまり目がいかないという方も少なくありません。これから賃貸として長く借りることになるため、売買契約よりもむしろ賃貸借契約のほうが重要ともいえます。単純に賃料の金額だけでなく賃料の値上げに関する条項や、修繕費用に関する項目なども確認しておきましょう。

また退去する場合にはいつまでに通知が必要か、普通借家契約か定期借家契約か、なども忘れずに確認しておきましょう。将来買い戻しを予定している場合は、買い戻しに関する内容も契約書に明記しておきましょう。

複数の業者で見積もりを出す

リースバックで失敗しないためには、仮審査などの見積もりは複数の業者からとることです。一社だけの見積もりでは、売却価格や賃料が適正かどうかはわかりません。複数の業者の見積もりを比較することで、一番条件のよい会社を選べます。

また複数の業者を比較することで、信頼できる業者も見つけやすくなります。リースバック業者とは賃貸借契約で長い付き合いになるため、対応が丁寧で信頼できる会社を選ぶことが重要です。

月々の支払いをシミュレーションする

月々の支払を事前によくシミュレーションしておくことも、失敗しないためには必要です。住宅ローン残高が残っている方などはリースバックによってローンの返済が無くなるため安心してしまいがちですが、代わりに賃料を払わなければいけません。事前に毎月の賃料や共益費などをシミュレーションしておかないと、せっかくリースバックをしたにもかかわらず支払いが増えてしまうかもしれません。後悔しないためにも、事前によく支払いのシミュレーションをしておきましょう。

まとめ

リースバックとは、不動産の売却と賃貸を同時に行うことをいいます。自宅をリースバック業者に売却した後、リースバック業者から賃貸することで引っ越すことなく自宅の売却代金を手に入れられます。よく似た制度にリバースモーゲージがありますが、リースバックでは借入をする訳ではないので審査や年齢制限などがありません。

そのため円満に次世代に資産を引き継ぐ相続対策として、高齢者の方が取り組むケースが増えています。メリットが多い一方で、売却価格が安くなってしまうなどのデメリットもあります。リースバックに失敗しないためには、複数の業者を比較して適正な金額を提示してくれる業者を選びましょう。

また契約内容をよく確認することも重要です。売買契約と賃貸借契約を同時に行うため、ついつい確認が疎かになってしまいがちです。後悔しないためにも、リースバックを利用する際には契約内容をしっかり確認しましょう。