家を売る最適なタイミングは？不動産売却を避けた方がいいタイミングも解説！

自宅の売却を検討中で「売却を避けるべきタイミングはいつ？」「売却に最適な時期は？注意点は？」といった疑問を持っている方もいるでしょう。

売却のタイミングによって、成約までの期間や売却価格が大きく変わることがあります。より良い条件で売却するためには、適切な時期を事前に把握しておくことが大事です。

本記事では、家を売る最適なタイミングや避けるべき時期について解説していますので、売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

家を売るベストな時期は5つの要素で考える

家を売るベストなタイミングを見極めるには、不動産価格の動向、季節、築年数、税金、金利の5つの要素が大事です。これらを考慮することで、より有利な条件で自宅を売却でき、高値での成約が期待できます。

ここでは、不動産売却に適したタイミングを判断するための5つのポイントを見ていきましょう。

1.不動産価格の市況・動向

マンション売却や戸建て売却する際は、不動産市場の動向を確認しましょう。

不動産が高騰しているタイミングで売却すれば、通常よりも高値での売却が期待できます。逆に、市場が低迷しているときに売ると、相場より安くなり損失が大きくなる可能性があります。

不動産価格の動向は、以下のサイトを定期的にチェックすることで把握できます。

レインズマーケットインフォメーション	実際の不動産取引価格を確認できる。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、マンションや戸建ての過去の取引情報を閲覧可能。掲載件数は約47万件。
不動産情報ライブラリ	実際の不動産取引価格を確認できる。国土交通省が提供するサイトで、地価情報、防災情報、周辺施設情報なども確認可能。
不動産ポータルサイト	不動産ポータルサイトの売買情報を確認すれば、売買価格を把握可能。
不動産価格指数	国土交通省が毎月発表する指数で、不動産価格の動向を数値化。都市圏別などで確認できる。

レインズマーケットインフォメーションや不動産情報ライブラリでは実際の取引価格、不動産ポータルサイトでは売出価格を参考にすることで、不動産の相場を把握できます。自宅と似た条件の物件を定期的にチェックしましょう。

また、不動産関連のニュースをこまめに確認することも大切です。「不動産価格が◯◯万円で前年比◯%上昇」「最高値更新」などの報道があれば、市場が好調で売却に適したタイミングと判断できます。

2.季節

家を売るタイミングを見極める際は、季節的な要素も考慮しましょう。一般的に、マンションや戸建ての売却は2〜3月が最も活発といわれています。

なぜなら、4月からの新年度や新生活に向けて住まいを購入する人が増えるためです。「子どもの進級に合わせて引っ越したい」「春から新しい環境で生活を始めたい」といったニーズが影響します。

また、9〜10月も人事異動や転勤が多い時期で、住宅購入の需要が高まりやすいといわれています。

住宅購入の需要が高まる時期を逃さないためには、少なくとも1〜2ヶ月前までに売却を始めるのが理想です。そうすれば、2〜3月や9〜10月に物件を探す人の目に留まりやすくなります。

一方、気温が高い7〜8月は住宅需要が落ち込みやすいといわれています。地域や物件の特性、社会情勢によって変動はありますが、一般的な季節ごとの傾向を把握しておくことは大切です。

3.築年数

不動産売却のタイミングを考えるときは、築年数にも注目しましょう。

一般的に、築年数が浅いほど高く売れる傾向があります。築浅物件は状態が良く、設備や性能も優れており、買い手の需要が高いからです。

一方、築年数が古い物件は敬遠されやすく、不動産ポータルサイトでも「築5年以内」「築15年以内」などの築浅条件で検索されることが多いため、検索結果に表示されにくくなります。

また、以前のデータにはなりますが、国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」※によると、住宅の市場価値は築年数とともに下がり、戸建ての場合は築20年で建物の価格がほぼゼロになるとされています。
中古住宅流通リフォーム市場の現状

そのため、築年数が古くなるほど買い手が見つかりにくくなり、売却価格も下がる可能性があるため、早めの売却を検討することが大切です。

4.税金

不動産を売却する際は、税金の影響も考慮することが大切です。不動産売却によって利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税がかかり、その税率は所有期間によって変わります。

不動産売却にかかる税金について、以下は不動産の所有期間と税率です。

不動産の所有期間	所得税率（復興特別所得税含む）
5年超（長期譲渡所得）	15.315%（内訳：所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%（内訳：所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%）

上記のとおり、所有期間が5年以下か超えるかで税率が約2倍異なります。

例えば、課税譲渡所得が1,000万円の場合、長期譲渡所得の税額は約153万1,500円ですが、短期譲渡所得では約396万3,000円となります。※概算のため、実際の金額とは異なる場合があります。

手元に残る金額に大きな差が出るため、税負担を抑えるなら、所有期間が5年を超えてから売却するほうが有利です。

参照：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

5.金利

不動産を売却するタイミングを考える際は、金利動向も重要なポイントです。

2024年、日本銀行は長く続いたマイナス金利政策を解除し、政策金利を引き上げました。これにより、「金利のない世界」から「金利のある世界」へと移行し、同年10月には大手5行が住宅ローン金利を引き上げるなど、不動産市場にも大きな影響が及んでいます。

一般的に、政策金利が上がると住宅ローン金利も上昇し、利息負担が増えるため、住宅購入のハードルが高くなります。今後も利上げの可能性があり、住宅ローンの負担はさらに重くなる可能性があるため注意が必要です。

金利が低い時期のほうが買い手の負担が少なく、売却しやすくなるため、今後の金利動向にも注目しておきましょう。

不動産売却で利用できる特別控除

不動産売却では、利用できる特別控除を把握しておくことが大事です。
課税譲渡所得は「譲渡所得−特別控除」で計算されるため、特別控除が適用されると課税対象額が減り、税負担が軽減されたり非課税になることもあります。

売却前に適用可能な特別控除を確認し、シミュレーションを行うことが大切です。
「3,000万円の特別控除の特例」や「特定のマイホームを買い換えたときの特例」など、各控除の対象や控除額をしっかり押さえておきましょう。

3,000万円の特別控除の特例

「3,000万円の特別控除の特例」は、自宅を売却した際に最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。この特例は、短期譲渡所得（5年以下）や長期譲渡所得（5年超）など、不動産の所有期間に関係なく適用が可能です。

譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除により課税対象がゼロとなり、税金がかかりません。例えば、譲渡所得が3,000万円で3,000万円の特別控除が適用された場合は「3,000万円−3,000万円＝0円」となり、非課税となります。

3,000万円の特別控除の特例を受けるための主な要件は、以下のとおりです。

・自分が居住していた不動産を売却すること
・売却年の前年～前々年に、この特例や損益通算・繰越控除の特例を受けていないこと
・売却年の前年～前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を適用していないこと
・売却相手が親子や夫婦などでないこと など

また、3,000万円の特別控除の適用のみを目的とした場合や、一時的な仮住まいとしての入居、別荘など娯楽・保養を目的とした物件は、特例の適用対象外となります。

控除額が大きいため、適用されれば大幅な節税が期待できます。なお、3,000万円の特別控除を適用するには、確定申告が必要です。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

マイホームの軽減税率の特例

「マイホームの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率の特例）」は、マイホームの所有期間が10年を超える場合に、税率が軽減される制度です。この特例を利用すると、課税所得が6,000万円以下の部分の税率が15.315%から14.21%に引き下げられ、税負担を軽減できます。

特例の主な要件は、次のとおりです。

・売却不動産が日本国内にあること
・「特定のマイホームを買い換えたときの特例」など他の特例を受けていないこと
・以前住んでいた家を売却する場合、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること など

3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。この特例を受けるには、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書などを添えて確定申告が必要になります。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続した不動産を売却した際の税負担を軽減するための制度です。相続税を支払って取得した不動産を、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できます。

譲渡所得は「収入金額−取得費−譲渡費用」で計算されるため、取得費が増えることで譲渡所得が減り、税負担を抑えることが可能です。

この特例を適用するための要件は、以下のとおりです。

・相続または遺贈により不動産（財産）を取得していること
・取得した不動産に対して相続税が課税されていること
・相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること

売却する不動産が相続や遺贈で取得したものなら「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を活用して、税負担を抑えましょう。
なお、この特例を適用するには、計算明細書などを添付した確定申告が必要です。

参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、相続や遺贈で取得した被相続人の空き家を、一定の要件を満たした上で期間内（平成28年4月1日〜令和9年12月31日）に売却すると、最高3,000万円の控除が受けられる制度です。

相続人が3人以上の場合は、控除額の上限は2,000万円となります。

この特例を受けるための主な要件は、次のとおりです。

・被相続人が1人で居住していた不動産であること
・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
・区分所有建物登記がされていないこと
・相続開始から売却まで居住や事業に使用されていないこと など

特例を適用すれば、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。
なお、この特例を適用するには、譲渡所得の内訳書や被相続人居住用家屋等確認書などを添付した確定申告が必要です。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

特定のマイホームを買い換えたときの特例

「特定のマイホームを買い換えたときの特例（特定の居住用財産の買換えの特例）」は、一定の要件を満たし、令和7年12月31日までにマイホームを売却して買い換えた場合に、売却益への課税を将来に繰り延べできる制度です。

この特例を利用すれば、税金の支払いを、買い換えたマイホームを売却する時期まで先延ばしできます。買い換え時の税負担を抑えられる点が大きなメリットであり、その分を住宅ローンの返済などに充てることも可能です。

この特例を受けるための主な要件は、次のとおりです。

・令和7年12月31日までに売却すること
・売却および買い換えたマイホームが日本国内にあること
・売却したマイホームに10年以上居住していたこと
・売却代金が1億円以下であること など

特定のマイホームを買い換えたときの特例の適用には、譲渡所得の内訳書や売買契約書の写しなどを添付した確定申告が必要です。

参考：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

不動産売却で避けるタイミング

不動産売却を避けるべきタイミングには「購入から5年以下のタイミング」や「金利が高いタイミング」などがあります。
これらを避けることで、税負担を抑えたり、より有利な条件で売却できる可能性が高くなります。

ここでは、不動産売却で避けるタイミングについて見ていきましょう。

購入から5年以下のタイミング

不動産を購入後5年以内に売却すると税負担が大きくなるため、慎重に検討しましょう。
売却益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが、所有期間が5年以下だと税率が高くなります。

具体的には、所有期間が5年以下の場合、課税譲渡所得に対して39.63%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）の税金がかかります。一方、所有期間が5年を超えると税率は15.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）となり、約半分に軽減可能です。

例えば、課税譲渡所得が2,000万円の場合、5年以下では税額が約792.6万円となり、手取りは約1,207.4万円ですが5年超なら税額は約306.3万円で手取りは約1,693.7万円となります。
売却後の手取り額に大きな差が出るため、税負担を考慮して適切なタイミングを見極めることが大切です。
※概算のため、実際の金額とは異なる場合があります。

購入から10年を超えそうなタイミング

不動産を売却する際は、購入から10年を超えているかどうかも重要なポイントです。

マイホームを10年以上所有して売却する場合は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有軽減税率の特例）」が適用され、譲渡所得が6,000万円以下の部分の税負担が軽減されます。

通常、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率は15.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）ですが、この特例を適用すると6,000万円以下の部分は14.21%に引き下げられます。この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用が可能なため、大幅な税負担の軽減が期待できます。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

金利が高いタイミング

不動産売却を避けるべきタイミングの一つが、金利が高い時期です。金利が高いと住宅ローンの返済額が増えるため、購入希望者の意欲が低下しやすくなります。

例えば、三菱UFJ銀行の住宅ローン金利は、変動金利0.345%〜、固定金利1.44%〜となっています（2025年2月借入分）。現在の金利と、金利上昇時の住宅ローン返済額は以下のとおりです。

※借入額4,000万円、返済期間35年、ボーナス返済・繰上返済なし、元利均等、金利は一定とした場合

金利	毎月返済額	年間返済額	総返済額
0.345%	10万1,117円	121万3,404円	4,246万9,105円
0.445%	10万2,864円	123万4,368円	4,320万3,026円
0.5%	10万3,834円	124万6,008円	4,361万126円
0.6%	10万5,611円	126万7,332円	4,435万6,642円
0.7%	10万7,408円	128万8,896円	4,511万1,262円
0.8%	10万9,224円	131万688円	4,587万4,024円

金利がわずかに上昇するだけで返済負担は大きくなります。さらに、金融機関は審査時に返済負担率（年収に対する返済額の割合）を確認するため、金利の上昇は借入可能額にも影響します。

参考に、以下はフラット35の返済負担率の基準です。

年収	返済負担率
400万円未満	30%以下
400万円以上	35％以下

金利が低い時期のほうが、有利な条件で売却できる可能性があります。

参考：住宅金融支援機構「【フラット３５】ご利用条件」
三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」

流動性比率の低いタイミング

流動性比率が低い時期も、不動産売却を避けたほうがよいでしょう。流動性比率とは、物件の売れやすさを数値化した指標で、100%（1.00）が基準となります。基準を上回れば売れやすく、下回れば売れにくいことを意味します。

流動性比率は査定書で確認できますが、時期や市況、競合物件の状況によって変動するため、同じ物件でも常に一定とは限りません。流動性が低いタイミングで売却を進めると、買い手が見つかりにくく、不利な条件での取引になる可能性があります。反対に、流動性が高い時期を選べば、買い手が集まりやすく、有利な条件で売却しやすくなります。

不動産会社に査定を依頼し、流動性比率を提示された際は、その根拠を確認することも大事です。根拠を知ることで、物件の評価ポイントや不動産会社の判断基準が明確になり、適切な売却判断につながります。

不動産を最適なタイミングで売却するコツ

不動産売却を成功させるには、避けるべきタイミングを知るだけでなく、最適なタイミングで売るコツを押さえることも大切です。売却スケジュールに余裕を持ち、集客力が高く信頼できる不動産会社を選ぶことで、より有利な条件での売却が期待できます。

ここでは、不動産を最適なタイミングで売却するコツについて見ていきましょう。

期間に余裕を持って

最適なタイミングで売却するには、十分な売却期間を確保することが大切です。売却期間に余裕があれば、特例や税率の軽減措置が適用される時期を選んだり、需要が高まるタイミングを待って売却することが可能です。

一方で、期間に余裕がないと、焦って売却を進めることになり、不利な条件で手放さざるを得なくなる可能性があります。余裕を持った計画を立てることで、冷静に判断し、より良い条件での売却がしやすくなります。

また、不動産の売却は、売り出しから成約、資金の入金までに6ヶ月程度かかることも多いです。物件の需要や住宅ローンの審査状況によっては、さらに時間を要することもあります。まとまった資金が急ぎで必要な場合、間に合わない可能性があるため注意が必要です。

マイホームを売却する際は、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。

集客力の強い不動産会社を選ぶ

不動産を売却する際は、集客力の強い不動産会社を選ぶことも大切です。集客力が強い会社なら、多くの買い手に物件をアピールできるため、早期売却や高値成約の可能性が高くなります。

不動産会社を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。

集客力があり信頼できる不動産会社を選ぶことで、適切なタイミングや条件で売却しやすくなります。

まとめ

自宅を売却する際は、適切なタイミングを選ぶことで、早期売却や高値成約が期待できます。さらに、特例を活用すれば税負担を抑えることも可能です。

少しでも有利な条件で売却したいと考えるなら、売却のタイミングや税金、控除の仕組みを理解し、信頼できる不動産会社に相談しながら計画的に進めることが大切です。
売却を検討している方は、早速進めていきましょう。