「私の持っている不動産って、いったいどれくらいの価値があるんだろう？」
不動産の価格を調べようとすると、同じ物件なのに複数の評価額が存在することに気づかれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、不動産の評価額は使う目的によって大きく異なります。売買、相続、税金など、それぞれの場面に応じて最適な評価方法が定められているのです。
たとえば、実際に売買する時の価格と、税金を計算する時の評価額では、同じ不動産でも金額が大きく異なることがあります。
このような違いを知っておくことで、不動産取引や相続の際に必要な準備がスムーズに進められます。
この記事では、不動産の評価方法の種類と、目的に応じた適切な調べ方について、わかりやすく解説していきます。
不動産の価値を正しく理解するための基礎知識として、ぜひ参考にしてください。
不動産評価額とは？5つの評価額について
不動産評価額は、目的や用途によって異なる5つの主要な評価方法があります。
それぞれの評価額は、算出する機関や目的が異なり、同じ不動産でも評価額が大きく異なる場合があります。
ここからは各評価額の特徴や調べ方について詳しく解説していきます。
固定資産税評価額
「固定資産税っていくらかかるの？」
この税金を計算するための基準となるのが、固定資産税評価額です。
市区町村が土地や建物の価値を評価して決める公式の価格で、以下のような場面で使われます。
主な使われ方：
・固定資産税を計算するときの基準
・不動産取得税を計算するときの基準
・建物を相続するときの評価額
固定資産税評価額の特徴：
・だいたい実際の取引価格（実勢価格）の7割くらい
・全国どこでも同じ基準で評価（総務大臣が定める固定資産評価基準に基づく）
・毎年1月1日時点で見直し
評価のポイント：
・土地の場合は、周りの環境や地価の変動を反映
・建物の場合は、年数が経つにつれて評価額が下がる（減価償却）
・地域や用途によって評価方法が異なる場合もある
このように、固定資産税評価額は税金計算の重要な基準となりますが、これは税金のための評価額なので、実際に不動産を売買する際の価格とは異なることに注意が必要です。
売買を検討する場合は、必ず不動産会社による査定を受けることをオススメします。
実勢価格
「この物件、実際のところいくらで売れるの？」
この質問に対する答えが、実勢価格です。
実勢価格とは、現在の不動産市場で実際に取引される可能性が高い価格のことを指します。
これは他の評価額（地価公示価格や固定資産税評価額など）とは異なり、現実の市場における”本当の売買価格”です。
実勢価格を決める主な要素：
建物自体の要素：
・築年数
・間取りの使いやすさ
・リフォームの必要性
・設備の状態
・建物の管理状況
周辺環境の要素：
・駅からの距離
・商業施設の利便性
・日当たり
・道路の状況
・教育施設へのアクセス
・将来の再開発計画
・その地域の需要と供給バランス
実勢価格の特徴：
・市場の動きをリアルタイムで反映
・細かな条件で価格が変動する
・同じような物件でも立地で大きく変わる
・季節や経済状況でも変動する
このように実勢価格は様々な要素で決まるため、正確な価格を知るには、不動産のプロによる査定が必要です。
特に、複数の不動産会社による査定を比較することで、より適切な価格が見えてきます。
なお、不動産情報サイトの価格はあくまで参考程度と考え、実際の売買では必ず専門家による査定を受けることをオススメします。
公示地価
「この地域の土地価格の目安が知りたい。」
そんなときに役立つのが、国土交通省が毎年1月1日に発表する公示地価です。
全国の約26,000か所に設定された標準地の価格で、土地取引の基準となる”公式の価格”です。
公示地価の特徴：
・不動産鑑定士が実地調査を行い評価
・土地取引の基本的な指標として広く活用
・地価の動きを定期的に確認できる
・公共事業の用地取得価格算定にも使用
評価のポイント：
・周辺での実際の取引価格
・道路・公園などの周辺環境
・土地の利用状況
・地域の発展性
活用方法：
・土地取引の目安
・不動産鑑定評価の基準
・地域の地価動向の分析
・公共事業の計画
注意点：
・あくまでも標準的な土地の価格
・個々の土地では条件が異なる
・駅からの距離で大きく変わる
・土地の形や大きさでも価格は変動
このように公示地価は、地域の土地の価値を知る重要な「物差し」として活用できます。
ただし、実際の取引では個別の条件で価格が変わるため、売買の際は必ず不動産会社による査定を受けることをオススメします。
路線価
「相続税や贈与税を計算するとき、土地の評価額はどうやって決めるの？」
その答えとなるのが路線価です。
国税庁が毎年7月に発表する、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格のことです。
路線価の特徴：
・相続税や贈与税の計算基準となる価格
・公示地価の約8割程度の水準
・毎年7月に更新
・市街地の主要な道路に設定
評価のポイント：
・駅からの距離
・商業施設へのアクセス
・道路条件（幅員など）
・土地の用途地域
・周辺の住環境
・その地域の発展性
計算方法：
基本の評価額 = 路線価 × 土地面積
※ただし、以下の要因で補正があります：
・土地の形（整形地か不整形地か）
・奥行きの長さ
・角地かどうか
・道路との高低差
注意点：
・主要な道路に面していない（路線価が設定されていない）土地は「倍率方式」という別の計算方法
・あくまでも税金計算用の価格
・実際の売買価格とは異なる
・正確な評価額は税理士に相談
このように路線価は、相続税や贈与税を計算する際の重要な指標となります。
税務上の評価額を知る基準として広く活用されていますが、不動産売買の際は別途、市場価格の調査が必要です。
基準地価
「この地域の土地の値段って、半年前と比べてどう変わったのかな？」
そんな疑問に答えてくれるのが基準地価です。
これは都道府県が毎年7月1日に発表する、土地の価格調査結果です。
国土利用計画法施行令に基づいて実施される重要な土地評価制度で、全国約22,000地点の基準地について、不動産鑑定士による綿密な調査と評価が行われています。
基準地価の主な特徴：
・不動産鑑定士が実地調査を行い、専門的な観点から評価
・特に郊外や田舎の地価動向を把握するのに有用
・半年ごとの地価変動が分かる（1月の公示地価と比較可能）
・地価公示を補完する役割を担う
調査内容：
・土地の利用状況
・周辺施設や環境
・公共交通機関へのアクセス
・土地利用に関する規制
・取引事例や需給動向
この評価結果は、一般の土地取引の指標として活用されるほか、地価動向の把握や公共事業における用地取得価格の算定にも重要な役割を果たしています。
注意点：
・同じ地域でも公示地価と価格差が生じることがある（調査時期や評価方法の違いによる）
・あくまでも参考価格であり、実際の取引価格とは異なる場合がある
・正確な取引価格の把握には不動産会社による査定が必要
このように基準地価は、特に地方における土地の価値変動を把握するための重要な指標として機能しています。
ただし、これは参考となる指標の一つであり、実際の取引においては、より詳細な調査や専門家による評価が必要となります。
目的によって変わる評価額の調べ方
不動産の評価額は、使用目的によって適切な評価方法が大きく異なります。
特に重要なのは、税務関連（相続税・贈与税・固定資産税）と取引関連（売買）では、全く異なる評価基準が用いられるという点です。
このため、目的に応じて正しい評価方法を選択することが、適切な価格把握への第一歩となります。
例えば、不動産を売却する場合は実際の市場価値を反映した実勢価格が最も重要となりますが、相続や贈与の場合は税務署が定める路線価や固定資産税評価額を基準とする必要があります。
また、固定資産税の算出では市区町村が定める固定資産税評価額が基準となり、これは実勢価格とは異なる価格水準で設定されています。
さらに、同じ建物でもマンションの場合は、専有部分と共用部分の区別や、土地持分の計算など、一戸建てとは異なる複雑な評価方法が必要となります。
このように、不動産の評価は目的によって方法や基準が細かく定められているため、正確な評価額を把握するためには、まず何の目的で評価額を調べるのかを明確にすることが重要です。
ここからは、目的別に最適な評価方法とその具体的な調べ方について、詳しく解説していきます。
不動産売買をする時
不動産の売買を検討する際に最も重要となるのが実勢価格であり、これは実際の市場での取引価格を反映した現実的な評価額といえます。
実勢価格を正確に把握するためには、複数の不動産会社による査定を受けることが不可欠です。
その理由は、各社が持つ取引事例データや査定方法が異なるため、複数の視点から物件価値を評価することで、より適正な価格帯を見極めることができるためです。
査定では、物件の立地条件や建物の状態、築年数といった基本的な要素に加え、最新の市場動向や地域特性、将来性なども考慮されます。
特に注目すべきポイントとしては、同じエリアでの最近の取引事例、周辺の開発計画、交通アクセスの利便性、学区や商業施設などの生活環境が挙げられます。
また、売主と買主の双方にとって納得できる価格を設定することで、スムーズな取引につながることも重要なポイントです。
そして、査定を依頼する際は、できるだけ3社以上の不動産会社に依頼することをオススメします。
各社の査定額を比較検討することで、市場における適正価格の範囲がより明確になり、売出価格の設定や購入時の価格交渉に活かすことができます。
なお、一般的な査定は無料で行っているため、複数社に依頼することで特別な費用負担が発生することはありません。
相続税を調べる時
不動産の相続税評価額を算出する際は、土地と建物でそれぞれ異なる評価方法が定められています。
土地については国税庁が定める相続税路線価を基準とし、建物は市区町村が算定する固定資産税評価額を用いて計算します。
この評価方法は税法で明確に規定されており、相続税の公平性と透明性を確保する重要な仕組みとなっています。
土地の評価額は、その土地が面する道路の路線価に面積を乗じて算出しますが、実際の計算ではさらに様々な要素による補正が加えられます。
例えば、土地の形状が不整形な場合や奥行きが深い場合には補正率が適用され、また、路線価が設定されていない道路に面している土地の場合は「倍率方式」という異なる評価方法が用いられます。
路線価は国税庁のウェブサイトで公開されている路線価図を使って誰でも確認できますが、正確な評価額の算出には専門的な知識が必要となることも多いため、税理士などの専門家に相談することをオススメします。
一方、建物の評価額となる固定資産税評価額は、建物の構造や築年数、用途などを考慮して市区町村が算定します。
この評価額は毎年の固定資産税納税通知書に記載されているほか、市区町村の固定資産税課で証明書を取得することでも確認できます。
相続が発生した時点での評価額が必要となるため、相続開始時期を確認の上、適切な時点の評価額を把握することが重要です。
なお、相続税の申告期限は相続開始を知った日から10ヶ月以内となっているため、評価額の確認作業は早めに着手することをオススメします。
特に物件が複数ある場合や、路線価が設定されていない地域の土地がある場合などは、評価額の算出に時間を要することがあります。
正確な相続税額を把握し、適切な相続対策を講じるためにも、早めの準備と専門家への相談が賢明といえるでしょう。
固定資産税・不動産所得税の金額を調べる時
固定資産税や不動産所得税を算出する際の基準となるのが、市区町村が定める固定資産税評価額です。
この評価額は、総務大臣が定めた全国統一の固定資産評価基準に基づいて、土地と建物それぞれについて算定されます。
固定資産税は、この評価額に税率（標準税率1.4%）を乗じて計算され、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
固定資産税評価額は、土地については地価の変動や土地の利用状況、周辺環境などを考慮して評価され、建物については構造や用途、築年数による減価償却を反映して算定されます。
この評価額は3年ごとに見直される評価替えの対象となりますが、地価の下落が著しい場合には、評価替えの年度以外でも必要に応じて価格の修正が行われることがあります。
評価額の確認方法としては、毎年5月頃に送付される固定資産税納税通知書や課税明細書で確認できるほか、市区町村の固定資産税課で証明書の交付を受けることもできます。
また、土地や建物の評価額に疑問がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ることも可能です。
不動産所得がある場合は、確定申告の際にこの評価額を基に必要な経費計算を行うことになるため、評価額の記録は適切に保管しておくことが重要です。
マンションの評価額を調べる時
マンションの評価額を算出する際は、土地と建物を区別して評価する必要があり、それぞれに異なる評価方法が適用されます。
まず、土地については相続税路線価を基準として評価を行い、建物については固定資産税評価額を用います。
ただし、マンションの場合は一戸建てとは異なり、専有部分と共用部分の両方を考慮した複雑な計算が必要となります。
土地の評価においては、マンションの敷地全体の価値を算出した後、各区分所有者の土地持分に応じて価額を按分します。
具体的には、マンションが面する道路の路線価に敷地面積を乗じた金額を算出し、これに各所有者の土地持分割合を掛けて個別の評価額を求めます。
なお、マンションの立地条件や規模によっては、奥行価格補正や不整形地補正などの各種補正率が適用されることもあります。
建物の評価については、固定資産税評価額を基準としますが、これも専有部分と共用部分に分けて考える必要があります。
専有部分は区分所有者が単独で所有する住戸部分で、その評価額は個別に算出されます。
一方、共用部分は廊下やエレベーター、外壁などの共同使用部分であり、この評価額は各区分所有者の持分割合に応じて配分されます。
このように、マンションの評価は一戸建ての評価とは異なる複雑な要素を含むため、正確な評価額の算出には専門家のサポートを受けることをオススメします。
特に相続税の申告や不動産取引の際には、不動産鑑定士や税理士などの専門家に相談することで、より適切な評価額を把握することができます。
また、評価額は毎年見直される可能性があるため、定期的な確認も重要です。
贈与税を調べる時 土地：相続税路線価 建物：固定資産税評価額
不動産の贈与税を算出する際の評価方法は、相続税の場合と同様の基準が用いられます。
具体的には、土地については国税庁が定める路線価を基準とし、建物については市区町村が算定する固定資産税評価額を用いて計算を行います。
この統一された評価方法により、相続と贈与の間で評価の公平性が保たれています。
土地の評価額は、その土地が面する道路の路線価に面積を乗じて算出しますが、実際の計算では様々な要因による補正が必要となります。
例えば、土地の形状が不整形である場合や間口が狭い場合、あるいは高低差がある場合などには、それぞれに応じた補正率が適用されます。
また、路線価が設定されていない道路に面している場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」が採用されます。
建物の評価については、固定資産税評価額をそのまま使用しますが、この評価額は建物の構造や使用資材、築年数による減価償却などが考慮されて算出されています。
特に注意が必要なのは、贈与時期と評価時期の関係です。
贈与税の評価額は贈与時点のものを使用する必要があるため、贈与の時期と固定資産税評価額の基準日（1月1日）が異なる場合は、適切な評価額を確認する必要があります。
また、贈与税には基礎控除（年間110万円）や配偶者控除、住宅取得等資金の贈与に係る特例など、様々な特例措置が設けられています。
これらの特例を適切に活用することで、贈与税の負担を軽減できる場合もあるため、税理士などの専門家に相談しながら、計画的な贈与を検討することをオススメします。
なお、贈与税の申告期限は贈与を受けた年の翌年の3月15日までとなっているため、評価額の確認作業は早めに着手することが重要です。
不動産評価額と実際の価格は異なる
不動産の評価額には、固定資産税評価額や路線価、公示地価など様々な種類がありますが、これらの評価額は必ずしも実際の取引価格とは一致しません。
その理由は、それぞれの評価額が異なる目的や基準で算出されているためです。
例えば、固定資産税評価額は課税のための基準額として、路線価は相続税算出のための基準額として設定されており、実際の市場価値とは異なる場合がほとんどです。
そのため、不動産の売買を検討される場合は、複数の不動産会社による査定を受けることが強くオススメします。
不動産会社の査定では、現地調査を通じて物件の細かな状態を確認し、最新の取引事例や市場動向を踏まえた実践的な評価を行います。
具体的には、周辺の類似物件の取引価格や、駅からの距離、日当たり、住環境などの立地条件、建物の築年数や維持管理状態、さらには地域の将来性や需給バランスまでを総合的に分析します。
特に重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
各社が持つ取引事例データや市場分析力は異なるため、複数の査定結果を比較検討することで、より正確な市場価値を把握することができます。
一般的に不動産会社の査定は無料で行われるため、3社以上の不動産会社に依頼することをオススメします。
また、査定の際には各社の担当者から市場動向や売却のアドバイスなども得られるため、売却戦略を立てる上でも有益な情報を収集することができます。
このように、実際の取引を前提とした適正価格を知るためには、公的な評価額だけでなく、不動産のプロフェッショナルである不動産会社による実践的な査定を活用することが、より良い取引につながる近道といえるでしょう。
まとめ
今回は、不動産評価額の種類と、目的に応じた適切な評価方法について詳しく解説してきました。
不動産の評価額は、売買、相続、課税など、その目的によって異なる基準が設けられており、それぞれの用途に応じて適切な評価額を参照することが重要です。
特に取引や税金に関わる場合は、正確な評価額の把握が欠かせません。
公的な評価額は重要な指標となりますが、実際の取引価格とは異なることが多いため、売買を検討される場合は、まずは無料査定を利用して、市場価値を把握することをオススメします。
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