机上査定と訪問査定の違いとは？それぞれのメリットデメリットを解説！

不動産を売却するにあたって、査定の利用を考えている方も多いでしょう。不動産の査定には机上査定と訪問査定があり、どちらを利用するのがよいでしょうか。

不動産を売却する際、まずは一括査定サイトなどを活用して机上査定をするのがよいでしょう。今回の記事では、机上査定と訪問査定の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく紹介していきます。

机上査定（簡易査定）とは？

机上査定とは、不動産会社が行ってくれる無料査定の1つで、名前の通り不動産の現地を見ないで机上で査定をする方法です。現地を見ずに住所や築年数のみで簡易的に評価を行うことから、簡易査定ともいわれます。マンションや土地など不動産を売却する際に、多くの方がまずは机上査定を行うでしょう。

家を売る前に査定をしておくことで、おおよその相場がわかります。そのため買主との価格交渉もスムーズにできるようになり、誤って安く売ってしまうことを防げます。お金もかからず自宅の相場がわかるため、売却する予定のない方でも査定を利用することもあるでしょう。

査定の種類

無料で不動産の相場をしれる便利な査定には、次の3つの種類があります。
・AI査定
・机上査定（簡易査定）
・訪問査定
それぞれの査定方法について、紹介していきます。

AI査定

AI査定とは名前の通り、膨大な過去の取引データや不動産市況の情報などを駆使して、AI（人工知能）が価格を算出する査定方法です。AI査定は単体で提供されるのではなく、AI査定で概算の価格を示した後に不動産会社の無料査定へと誘導するケースが多いでしょう。

AI査定の特徴はデータに基づいて価格を算出してくれるため、スピーディーな査定ができる点です。名前や住所を入力することなく物件情報を入力するだけで査定ができるため、匿名性が高い点も特徴といえるでしょう。そのため不動産会社から頻繁に営業電話がかかってくるということもなく、複数の物件の査定をすることも可能です。

一方でAI査定の価格は、人の目を通していないことから精度がやや甘いことがデメリットです。不動産の価格は、所在地や築年数だけでなくさまざまな要因できまります。方角による日当たりの影響や周辺環境、設備の導入状況や劣化具合、駐車場の有無や駅からの距離も重要です。単に駅から近ければよいというわけではなく、中心部へのアクセスのしやすさや、乗り換えの有無なども重要です。

このように不動産の査定価格は物件ごとの細かい条件を加味して算出しますが、AI査定では物件ごとの細かい事情までは加味していません。机上査定価格や訪問査定価格に比べると、精度が甘い点は認識しておきましょう。

机上査定（簡易査定）

机上査定もAI査定と同様に、現地を見ないで査定を行いますが、不動産会社の担当者が評価をする点がAI査定とは違います。そのためAI査定に比べると時間はかかってしまいますが、物件やエリア毎の特殊事情や市況情報なども反映した精緻な査定価格が算出されます。

机上査定では単に査定価格がわかるだけでなく、物件ごとの特徴や査定額の根拠がわかる点がメリットです。現地を見ていないとはいえ、机上査定には景気動向や不動産市況の動向や、物件ごとの特殊事情なども織り込まれます。査定結果を示した査定書には価格だけでなく、査定の根拠も記載されます。

机上査定では近隣の成約事例などを参考にする場合が多いですが、それだけではなく参考とした事例から価格を補正して評価することが一般的です。査定書には参考にした事例のほか、補正の理由や程度が記載されます。物件やエリアごとの特殊事情がわかる点が、机上査定の特徴といえるでしょう。

訪問査定

訪問査定は、名前の通り物件を訪問して査定する方法です。これまで紹介したAI査定・机上査定と違い、不動産会社の担当者が物件を見て評価するため、精緻な価格がわかる査定方法です。AI査定では物件や周辺事例のデータのみでの査定、机上査定では物件や周辺事例に加えて人の目で見た特性を加味した査定でしたが、訪問査定ではさらに物件ごとの日当たりや接道・設備や階数・修繕状況なども踏まえた価格を算出します。

そのためAI査定や机上査定に比べると物件ごとの特徴を踏まえた、より精緻な価格がわかります。しかし机上査定などに比べると実際に物件を調査するため、時間がかかります。一般的に机上査定が当日～3日程度で結果が出るのに対し、訪問査定は1週間～10日程度かかるでしょう。

また訪問査定では不動産会社の担当と直接関われることも特徴です。実際に物件を見にくるため、不動産会社の担当と顔をあわすことになります。不動産会社の対応などもわかるため、信頼できる不動産会社選びにも訪問査定は役立ちます。

机上査定の査定方法

机上査定では主に次のような要素で査定価格を算出します。

・近隣の類似物件の成約事例
・周辺の売り出し価格
・周辺の公示価格
・不動産市況やエリアの個別事情

机上査定を算出するのによく参考にされるのが、近隣の類似物件の成約価格です。成約価格とは実際に売主と買主が合意して取引された価格のことで、机上査定の算出には非常に重要な参考値です。たとえばマンションの1室を査定する際に、同じマンションの同じ間取りの物件が売買されていれば、その価格を参考に売主も買主も交渉を行うでしょう。

成約価格だけでなく、売り出し価格も机上査定では参考にします。売り出し価格とは名前の通り売主が売り出す際に設定する価格で、相場よりも高めな場合が多いです。不動産会社にとって机上査定は売却を依頼してもらうための、営業ツールの一環です。査定額を高めに算出することで売却を依頼してもらえる可能性が高まるため、査定価格を高めに出したいと考える場合もあるでしょう。

しかし根拠もなく相場より高めに査定しても、信憑性がありません。このようなケースでは成約価格ではなく売出価格を参考値として採用する可能性もあります。同じように重要な指標として、公示価格があります。

公示価格は実際の取引価格の参考値になるように、毎年国が発表している土地の価格です。とくに土地の査定においては、公示価格の影響は大きいでしょう。ここまで紹介したさまざまな参考データに加えて、不動産市況やエリアごとの個別事情なども考慮します。

国内の景気がよくてインフレ局面にあれば不動産価格も上昇が見込めるため、強気の査定価格になるでしょう。また近隣で再開発が行われたり、インターチェンジや駅が出来たりするなどの特殊事情も、査定額に影響します。このように机上査定では現地は見ないものの、エリア特性や市況なども踏まえたうえで査定価格を算出します。

机上査定のメリット

机上査定のメリットには、次のようなものがあります。

・スピーディーに価格を把握できる
・複数の不動産会社を簡単に比較できる
・近隣の人にばれることなく査定ができる

机上査定のメリットはスピーディーに、ある程度正確な査定価格がわかることです。査定のスピードだけでいえばAI査定のほうが早いですが、机上査定は不動産会社の担当の目が入るため、物件やエリアごとの特殊事情なども加味したある程度正確な査定価格がわかります。最短で即日、遅くとも3日以内には査定額がわかるため素早く価格を知りたい方にはおすすめです。

また机上査定をとることで、複数の不動産会社を比較できます。机上査定は、ネットの一括査定などを利用する場合が多いでしょう。一括査定では一度の依頼で複数の不動産会社に査定を依頼できます。各不動産会社の査定や、説明や対応などを比べられるため信頼できる不動産会社を見つけられます。

机上査定は現地を訪問しないため、近所の人にばれることはありません。自宅を売却する際、近隣には内緒で売却したい人も多いでしょう。机上査定では不動産会社の人が訪問することはないため、周囲に内緒で査定をとることができます。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、次の通りです。

・訪問査定に比べると査定が正確ではない
・高めの価格を提示される可能性がある
・不動産会社のしつこい営業を受ける可能性がある

机上査定は不動産会社の担当の目を通るものの、実際に現地を訪問する訪問査定に比べると、査定額が正確ではありません。不動産の査定には物件ごとの個別の事情や、設備・周辺の環境などさまざまな要因が影響します。中には実際に現地を訪問しないとわからないことも多く、机上の査定だけでは正確とはいえません。AI査定よりは正確ですが、訪問査定よりは甘いのが机上査定の評価と認識しておきましょう。

不動産会社によっては実際の査定結果よりも、高めの価格を提示する場合があります。机上査定は不動産会社にとっては、売却を依頼してもらうための営業ツールです。そのため少し高めに価格を出しておくほうが、売却依頼を受けやすくなると考えるケースもあります。机上査定の価格は不動産会社の目を通るだけに、営業的な要素が加味されていることは認識しておきましょう。

また机上査定では一括で複数の不動産会社に依頼ができる反面、多くの不動産会社から営業を受けることになります。中には断ってもしつこく営業してくる不動産会社もあるかもしれません。複数の不動産会社を比較できる一方で、多くの不動産会社から営業をかけられる可能性があることは、デメリットの1つです。

訪問査定の査定方法

訪問査定でチェックされるのは、次のようなポイントです。
・立地条件
・方角や日当たり
・築年数
・家の外観や眺望
・設備
・共用部分や管理状態
・周辺環境

訪問査定の中でも重要なポイントの一つといえるのが、立地条件です。とくに重要視されるのが、駅からの距離です。駅からの距離が近いほど評価は高くなり、その影響は都心部ほど顕著です。駅からの直線距離ではなく訪問査定では実際に歩いてみて、立地条件を評価します。

物件の方角は、日当たりに直結する重要なポイントです。一般的には日当たりのよい南向きがよいといわれます。しかし南側に高い建物が建っていたりすると、日当たりに影響が出る場合もあるでしょう。このような個別の事情も、訪問査定では評価されます。

築年数は事前の情報でわかっていますが、築年数相応の劣化状況かどうかが重要なポイントです。適切な修繕によって築年数よりも状態がよければ査定価格もよくなりますし、逆の場合もあるでしょう。家の外観も同様に、築年数を感じないような物件は評価額がよくなります。

ほかにも室内に導入されている設備の状況や、マンションであれば共用部分の清掃状況、管理状況もチェックされます。これらの点は実際に訪問しないとわからないことが多いため、訪問査定ではチェックされやすいでしょう。

同様に訪問査定では重要なポイントの1つが、周辺環境です。近隣に墓地などの嫌悪施設があったり、騒音がしたりするかどうかは、現地を訪問しないとわかりません。大きな道路や線路が近い場合は、騒音や振動などもチェックされます。工場などが近くにあれば、臭いが気になることもあるでしょう。訪問査定では、このように実際に現地を訪問してわかる情報を加味して査定額を算出します。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、次の通りです。

・精度の高い査定がわかる
・不動産会社からアドバイスを受けられる

訪問査定では机上査定よりも、精緻な査定額がわかります。実際に物件を見て評価するため、物件ごとの劣化状況など細かな部分を加味した評価がわかります。

また訪問査定では不動産会社の担当と直接コミュニケーションをとるため、物件ごとの事情に応じたアドバイスを受けられるでしょう。訪問して物件を見た不動産会社の担当者であれば、プロの目で見た物件ごとの強みや弱みがわかります。机上査定では得られないようなアドバイスを受けられる点が、訪問査定のメリットといえるでしょう。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットには、次のようなものがあります。

・査定結果が出るまでに時間がかかる
・事前準備に手間がかかる

訪問査定は名前の通り、不動産会社の担当に物件を見てもらう必要があります。そのため日程調整などで、どうしても時間がかかってしまう場合が多いでしょう。不動産会社の担当も多くの案件を抱えているため、中々日程調整があわないことも珍しくありません。

無事に現地調査が終わったあとも、机上査定に比べると評価項目が多いことから時間がかかる傾向にあります。現地の調査自体は1～2時間程度で終わりますが、その後査定結果が出るまでには1週間程度かかる場合もあるでしょう。訪問査定は結果を知るまでに、相応の時間がかかることを認識しておきましょう。

机上査定の流れ

ここからは、机上査定をうける際の流れを紹介していきます。机上査定をうける流れは、査定の問合せ→査定結果の報告という流れになります。それぞれの流れを詳しくみていきましょう。

1.査定の問い合わせ

机上査定を受けるためには、まずは不動産会社にコンタクトをとる必要があります。査定の問い合わせには、直施不動産会社へ連絡をとる方法と一括査定を利用する方法があります。

不動産会社へ問い合わせ

机上査定を受けるためには、直接不動産会社へ依頼する方法があります。直接不動産会社へ依頼するためには自分で不動産会社を探して、コンタクトをとらなければいけません。そのため複数の不動を比較するためには、それなりの手間がかかるでしょう。

しかし一社ずつ不動産会社を探して直接依頼をすることで、不動産会社の対応の良し悪しがわかりやすいです。一括査定だけを利用するのではなく、直接不動産会社を探して依頼することも怠らないようにしましょう。

一括査定サイトを利用する

机上査定を利用する際には、一括査定が便利です。Webから一括で複数の不動産会社へ依頼ができるため、物件情報なども一度の入力ですみます。サイトによっては個人情報も入力する必要もありません。

また依頼をする際に、机上査定か訪問査定かを選べるサイトもあります。一括査定を依頼すると査定結果が送られてくる前に、メールや電話で不動産会社から連絡がある場合もあります。査定をするにあたって細かい情報を聞いておきたいのと、営業をかけておきたいのと両方が狙いです。もし電話にでれなくても査定書はしっかりと送られてきます。

2.査定結果の報告

依頼して3日～1週間程度で査定結果が送られてきます。査定書には単に価格だけが記載されているのではなく、査定価格の根拠などが詳細に記載されている場合が多いです。査定書に記載する内容や根拠などに決まったフォーマットはなく、不動産会社によって違います。

また価格も不動産会社によって違いがあるため、できるだけ詳細に根拠を記載している不動産会社を選ぶようにしましょう。また他社の査定価格に対して、あきらかに高い場合は営業目的でわざと高くしている場合もあります。不動産会社によく根拠を聞くようにしましょう。

机上査定がおすすめの人とは？

次のような人は、机上査定がおすすめです。

・すぐに売却予定がない人
・手軽に売却金額の目安が知りたい人
・査定対象の物件が遠方にある人

それぞれの内容を見ていきましょう。

すぐに売却予定がない人

すぐに物件を売却する気はないけど、まずは査定を出してみたいという人には机上査定が向いているでしょう。机上査定では不動産会社の担当とは、メールや電話のみのやりとりですみます。また訪問査定のように時間をとられることもありません。

一度訪問査定をしてしまうと、不動産会社からの営業も激しくなる可能性があります。机上査定だけであれば、断る場合も言いやすいです。すぐに売却する気がない人には、机上査定がおすすめです。

手軽に売却金額目安を知りたい人

あまり手間や時間をかけずに、手軽に売却の目安が知りたい人も机上査定がおすすめです。机上査定は一括査定サイトを使えば、簡単に査定結果がでます。入力する情報もそこまで多くなく、何度も入力する必要もありません。

一度入力すれば複数社の査定が、郵送などで送られてきます。不動産会社から電話がかかってくる可能性もありますが、電話に出なくても査定書は送られてきます。不動産会社の担当者と話すことなく、手軽に売却金額を確認できます。

査定対象の物件が遠方にある人

査定したい物件が遠方にある場合も、机上査定がおすすめです。物件が遠方の場合、簡単に訪問査定はできません。訪問査定をするためには、立ち会う必要があるため日程調整や移動など時間もかかるでしょう。

机上査定であれば、遠方の物件であっても簡単に査定が行えます。すぐに行けないような遠方の物件を査定する場合は、机上査定を利用しましょう。

机上査定前に準備した方がいいこと

机上査定をする前には、次のような準備をしておくとよいでしょう。
・購入時の資料を準備しておく
・リフォーム歴や修繕履歴をまとめておく
詳しく内容を説明していきます。

購入時の資料を準備しておく

机上査定をする前には、購入時の資料を準備しておくとよいでしょう。具体的に準備しておくとよい書類には、次のようなものがあります。

・購入時の売買契約書
・重要事項説明書
・登記簿謄本
・販売時の図面やパンフレット、チラシなど
・固定資産税の納税通知書

上記のような書類があれば、机上査定に必要な情報はおおむね確認できるでしょう。具体的に机上査定の際に必要な情報には、次のようなものがあります。

・住所
・土地面積
・建物面積
・間取り
・築年数
・建物の階数
・建物の構造

机上査定の際には必要ありませんが、売却をすすめる場合は識別情報通知（権利証）や測量図、マンションの場合は管理規約なども必要になります。本格的に売却をすすめていくのであれば、書類がきちんと揃っているか確認しておきましょう。

リフォーム歴や修繕履歴をまとめておく

査定額を算出するにあたって、リフォームや修繕履歴もまとめておくようにしましょう。築年数の浅い物件であればあまり気にする必要はありませんが、築年数が15年を経過してくると戸建てでもマンションでもさまざまな修繕が必要になってきます。物件の資産価値を維持するためには、適切な修繕やリフォームは欠かせません。

修繕やリフォームをどれくらい行っているかで、査定額にも影響があります。マンションの場合は修繕積立金や、長期修繕計画なども重要です。査定の前には、修繕履歴も確認しておくようにしましょう。

まとめ

これから不動産の売却を考えている方の中には、机上査定の利用を検討している方も多いでしょう。机上査定とは名前の通り物件の住所や築年数などのデータをもとにして、現地を見ることなく机上で査定価格を算出する方法です。実際に現地をみることなく査定を算出してくれるため、スピーディーに査定価格を確認できる点が魅力です。

しかし訪問査定に比べると査定の精度は甘いため、机上査定はあまり意味がないという意見もあります。机上査定の価格はあくまで近隣の成約事例などに基づいた、参考価格です。査定価格＝売却価格ではない点には、注意しましょう。机上査定は気軽に価格を調べたいときや、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際に使うツールとして利用するとよいでしょう。