土地売却の流れは？かかる費用や売却前に確認すべきことを解説

相続などで引き継いだ土地の売却を考えている方もいるでしょう。しかし土地の売却に慣れておらず、何から手をつければよいか困っている方も多いのではないでしょうか。

土地を売却する際には、事前準備や不動産会社選びが重要です。今回の記事では土地売却の流れや費用、売却前にやっておくべき準備について詳しく紹介していきます。

土地売却の流れとは？

土地を売却するまでの流れは、次の通りです。

1.事前準備・事前確認
2.査定依頼
3.媒介契約
4.売却活動
5.売買契約
6.決済・引き渡し
7.売却益が出たら確定申告

手順ごとの詳細を解説していきます。

1.事前準備・事前確認

家や土地を売却することになったら、まずは事前準備を行いましょう。土地を売却するにあたって事前にしておきたいことは、次の2点です。

・必要な書類を準備しておく
・売却する土地の相場を調べておく

土地を売却する際には、多くの書類を準備しなければなりません。スムーズに売却するためにも、事前に必要な書類は準備しておくとよいでしょう。売却の際に必要な書類は、後ほど詳しく紹介します。

また事前に売却する土地の相場を調べておくことは、とても重要です。概ねの相場を知っておくことで次に説明する不動産会社の査定の精度も見極められますし、買主との価格交渉にも役立ちます。土地の相場を調べるには、公示価格や実勢相場を確認するとよいでしょう。

実勢相場を調べるには、国土交通省が運営している不動産情報ライブラリの利用がおすすめです。
不動産情報ライブラリ：

不動産情報ライブラリでは、公示価格も調べられます。「地価の情報をご覧になりたい方へ」の「データの検索」をクリックして、「地価公示」にチェックを入れると公示価格の検索が可能です。公示価格は取引の参考になることを目的として定められた価格のため、相場を知るにはおすすめです。

2.査定依頼

事前準備ができたら、不動産会社に土地の査定依頼を行いましょう。不動産会社に依頼をすれば、売却する土地がどれくらいで売れそうかを無料で査定してくれます。査定をとる際の注意点としては、複数の不動産会社から査定をとることです。

ひとくちに不動産会社といっても行う業務はさまざまで、それぞれ得意分野は違います。なかには土地の売却に慣れていない不動産会社もあるでしょう。複数の不動産会社から査定をとって、事前に調べた売却相場と照らし合わすことで、土地の売却に詳しい不動産会社かどうかを見極める材料の1つになります。

また複数の不動産会社から査定をとることで、それぞれの不動産会社の対応を比較できます。土地を売却する際の不動産会社の選び方の1つに、信頼できる不動産会社かどうかで判断する方法があります。不動産会社の無料査定をする際は、一括査定などを利用して必ず複数の不動産会社からとるようにしましょう。

3.媒介契約

無料査定を通じて売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介とは売主と買主を仲介することをいい、媒介契約には次の3つあります。

・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に依頼できる

・専任媒介
ほかの不動産会社とは媒介契約は結べない。自分で見つけた買主とは取引可能

・専属専任媒介
ほかの不動産会社とは媒介契約は結べない。自分で見つけた買主とも取引できない

不動産会社からすれば他社とは媒介契約ができない専任媒介のほうが、力が入ります。そのため営業にも力を入れてくれることが期待できるでしょう。ただしいつまでたっても買主が見つからない場合は、一般媒介に切り替えるかほかの不動産会社に切り替えましょう。

条件がよく需要の高い物件であれば、一般媒介のほうが向いています。条件のよい土地であれば買主を見つけやすいため、一般媒介にして不動産会社同士の競争心理を働かせたほうが、高く売却できる可能性が高まります。土地の条件に合わせて、媒介契約の種類も選ぶようにしましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	◯	✕（1社のみ）	✕（1社のみ）
売主が見つけた買主との取引	◯	◯	✕
売却活動の報告義務	規定なし	14日に1回以上	7日に1回以上
不動産流通機構（レインズ）の登録	任意	契約後7日以内	契約後5日以内
契約期間	任意	3ヶ月以内	3ヶ月以内

4,売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、売却活動を行ないます。売却活動は物件や不動産会社によってさまざまな方法があり、自社で抱える顧客に案内したり、レインズという不動産会社が利用する情報サイトに掲載したりして買主を見つけてきます。ポスティングなどの古典的な方法もあれば、最近ではSNSを使った売却活動も主流になりつつあります。

売却活動は基本的には不動産会社が行いますが、売却のターゲット層に適した活動内容になっているかはチェックしましょう。比較的年齢層の高い方に好まれるエリアの土地を、SNSでばかり宣伝しても効果は薄いかもしれません。さらに検討者が見つかった場合のプレゼンや、内覧の対応も不動産会社が行います。

不動産会社の対応が悪ければ、なかなか買主が見つからないこともあります。条件の悪い物件でないにもかかわらず、なかなか買主が見つからない場合は、不動産会社とも相談して売却活動を見直すことも検討しましょう。

5.売買契約

売主と買主で、いくらで売買するかなどの条件が合意できたら、売買契約を行います。売買契約に先立って行うのが、重要事項説明です。名前の通り物件に関する重要事項を説明することで、宅建士の資格者が行う必要があります。重要事項説明では、道路付けに関することや境界線に関すること、畑など地目に関することなど、土地を取得する買主にとって重要なことを説明します。

また売買契約のタイミングで、買主は売主に対して手付金を支払います。手付金を支払うことで、売主・買主とも簡単に契約を破棄できなくなります。どちらかが一方的に契約を解除する場合は、手付金の放棄あるいは倍額の支払いをする必要があります。

買主が金融機関からの借入を利用する場合は、ローン特約をつけることもあります。ローン特約とは決められた期日までに買主が金融機関から融資の承認をとれなければ、契約を解除できるという特約です。買主は本来契約を解除するためには手付金を放棄する必要がありますが、ローン特約があれば金融機関の審査によっては無条件で解約できます。

ローン特約は買主に有利な特約のため、売主サイドからすれば必ずしも受ける必要はありません。もしローン特約ありの買主と、ローン特約無しの買主がいるのであれば、ローン特約無しの買主を優先するほうがよいでしょう。

6.決済・引き渡し

売買契約の1～2か月後に、決済・引き渡しを行います。決済日当日は、売主・買主・仲介会社・司法書士がいっせいに集まって行うパターンが多いです。決済の場所は不動会社か、買主が銀行借り入れを行う場合は銀行で行います。司法書士が所有権移転や抵当権の抹消書類などの確認を行い、問題なければ資金の移動や登記費用の支払いを実施します。

資金移動が確認できたら、司法書士が所有権移転や抵当権の抹消の登記を行い、引き渡しは終了です。鍵の引き渡しがある場合は、決済の場で資金移動が完了した際に行うことが一般的です。

7.売却益が出たら確定申告

不動産を売却して利益が出た場合には、所得を確定申告して所得税を納税する必要があります。確定申告は不動産を売却した年の、翌年の2月中旬～3月中旬に行う必要がありますので、忘れずに行うようにしましょう。

利益が出たかどうかの判断は、譲渡所得を計算します。

【譲渡所得の計算式】
売却価格-（取得費+不動産の取得価格売却にかかった経費）＝譲渡所得
譲渡所得×税率＝譲渡所得税

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以内（短期譲渡）か、5年超（長期譲渡）かによって異なります。短期譲渡・長期譲渡のそれぞれの所得税率は下記の通りです。
・短期譲渡：30.63%
・長期譲渡：15.31%

譲渡所得税は発生する場合は、確定申告が必要です。売却にかかった費用の領収書などは確定申告に必要なため、捨てずに保管しておきましょう。上記の計算で譲渡所得税が発生するにもかかわらず、確定申告をうっかり忘れてしまうと、延滞税などがかかってしまいます。土地売却の確定申告はインターネットやスマホでもできますし、税務署へ行けば不明点も質問できます。相続でお世話になった税理士などがいるのであれば、相談してみるとよいでしょう。

土地売却の前に確認すべきこと

土地を売却するには、事前に確認すべき事項があります。

・売却に必要な書類は揃っているか
・売却でかかる費用・税金はどのくらいか
・境界は確定しているか
・名義変更はできているか
・前面道路の広さと接道状況

それぞれの事項について、詳しく見ていきましょう。

売却に必要な書類は揃っているか

土地売却の事前準備で、大切なことの1つは書類の準備です。土地の売却に必要な書類を見ていきましょう。

土地売却に必要な書類

土地売却の必要書類は、次の通りです。

【事前に準備しておくとよい書類】
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・登記簿謄本または登記事項証明書
・権利証または識別情報通知
・測量図・境界確定確認書
・固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明
・物件の図面
・（建物がある場合）設備の仕様書
・建築確認済証および検査済証

また決済の際には、次のような書類が必要です。

・本人確認資料
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・通帳（振込先の情報）
・物件の鍵

スムーズに売却できるように、事前の書類確認はしっかりとしておきましょう。

売却でかかる費用・税金はどのくらいか

土地を売却するにあたって、費用面が気になる方も多いでしょう。土地を売却した際にかかる費用には、次のようなものがあります。
・土地売却にかかる費用
・土地売却にかかる税金

それぞれの金額について、見ていきましょう。

土地売却でかかる費用

土地売却でかかる費用の代表格が、仲介手数料です。仲介手数料とは、不動産売買契約が成立したときに不動産会社に支払う手数料のことです。不動産売買の仲介手数料は宅建業法によって、売買金額ごとに上限金額が定められています。

・売買価格が400万円を超える部分＝売買価格（税抜）×3%
・売買価格が200万円超～400万円以下の部分=売買価格（税抜）×4%
・売買価格が200万円以下の部分＝売買価格（税抜）×5%

上記の金額は、仲介手数料の上限金額です。そのため必ずしも上記の金額、で手数料払わければならないわけではありません。不動産会社との交渉によっては値引きをしてもらえる場合もあるでしょう。

土地売却でかかる税金

土地売却の税金は、主に次の2つです。
・譲渡所得税
・印紙税

譲渡所得税の税率については、前述の通りです。印紙税は土地の売買契約書に課税される税金です。印紙税については、売買金額によって、次の通り定められています。

・10万円を超え　50万円以下のもの：200円
・50万円を超え 100万円以下のもの：500円
・100万円を超え 500万円以下のもの：1千円
・500万円を超え１千万円以下のもの：5千円
・１千万円を超え５千万円以下のもの：1万円
・５千万円を超え　１億円以下のもの：3万円
・１億円を超え　５億円以下のもの：6万円
・５億円を超え　10億円以下のもの：16万円
・10億円を超え　50億円以下のもの：32万円
・50億円を超えるもの：48万円

上記の印紙税額は、令和9年3月31日までに適用される軽減税率です。
また譲渡所得税は個人で所有している際の税金で、法人で所有している不動産を売却した際は法人税の課税対象になります。法人の税率は資本金や法人格の区分、利益の金額によって細かく定められています。詳細は国税庁のHP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」で確認しましょう。

直接不動産の売却にかかる税金ではありませんが、売却に伴って抵当権を抹消する場合は登録免許税が必要になります。登録免許税とは法務局に登記申請する際に必要な税金で、抵当権抹消の場合は一筆につき1,000円が課税されます。

境界は確定しているか

隣地との境界が確定しているかどうかは、土地を売る際には確認しておきましょう。隣地と自分の土地との境目である境界がはっきりとしていなければ、どこまでが自分の土地かわかりません。

更地でも建物付きでも、境界が確定していない土地はトラブルになりやすいです。境界を確定するにも隣地の立ち会いが必要で、所有者のみでは解決できません。買主からしても境界があいまいな土地はトラブルになりやすいため、検討候補から外されてしまう可能性が高いです。

新しく造成された宅地であれば隣人との境界が確定していることが多いですが、山林や農地・古くから所有している田舎や地方の土地などの場合は確定していないことも珍しくありません。境界の確定には隣地の所有者の協力が必要になることから、時間がかかることもあります。売却する際にはスケジュールを踏まえて、境界確定を確認するようにしましょう。

名義変更はできているか

相続で引き継いだ土地を売却する場合は、名義や住所の変更ができているかも確認しておきましょう。相続などで引き継いだ空き家を売却した場合、3000万円特別控除が適用できます。この特例を使えば、譲渡所得から3000万円控除できるため譲渡所得税を大きく節税できます。そのため相続で引き継いだ実家を売却するケースも多いでしょう。

相続で引き継いだ土地などの不動産は、名義変更しなければ売却できません。令和6年4月1日より相続不動産の名義変更が義務化されていますが、以前は義務ではありませんでした。そのため実家などを引き継いだものの、名義変更していない場合もあるでしょう。土地売却の前に、真の所有者の名義人になっているか事前に確認しておきましょう。

また相続などで不動産を引き継いだ場合、兄弟などと共有名義にするケースもあるでしょう。共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要です。土地を売る手続きに入る前に、共有者間で売却に関して意思疎通を図っておくようにしましょう。

実家などの古い建物を売却する際には、古屋などの家屋付きで売却する方法と建物を解体して更地で売却する方法があります。どちらもメリット・デメリットがありますが、更地にしたからといって古家を壊す解体費用の分だけ高く売却できるとは限りません。建物がまだ使える状態であれば、売却ではなく賃貸として運用する方法もあります。古家付の実家などを売却する際には、建物の取り壊し費用などを踏まえて慎重な検討が必要です。

前面道路の広さと接道状況

土地売却の前には、前面道路と接道状況の確認も重要です。新しく建物を建てるためには、建築基準法で定められた道路に接している必要があります。接道義務を満たしていない土地は、建て替えができない可能性があります。建物が建てらない土地は需要が低く、周辺の相場と比べても著しく評価額が下がってしまう可能性が高いです。

また道路に面してはいるものの、道路の持分を持っていないというケースもあります。持分を持っていないということは他人の土地になるため、勝手に通行するとトラブルになってしまいます。このようなケースでは道路の所有者から「通行の同意書」などを取得しているケースが一般的です。

このように土地の道路付けは建物の有効活用に関わる重要なポイントです。接道義務を満たしていない場合は有効活用のやり方も、駐車場や太陽光発電などに限定されてしまいます。とくに買主が土地に建物を建築をしたい場合は、道路付けは売買にかかわる重要な要素です、後々のトラブルを防ぐためにも事前にしっかり確認しておきましょう。

土地を高く売却するためのコツ

土地を高く売却するためのコツは、次の4つです。

・1社だけの査定で決めない
・売却期間に余裕を持つ
・相場を調べておく
・土地を整備する

それぞれのコツについて、詳しく紹介します。

1社だけの査定で決めない

土地を売却する前に不動産会社から査定を取得するケースが多いですが、査定は複数社からとるようにしましょう。不動産会社といっても取り扱っている業務は幅広く、会社によって専門の分野が違います。マンションの購入に強い会社もあれば、買取や管理を得意としている不動産会社もあります。そのため査定価格は同じではなく、不動産会社によって違います。1社だけの査定で決めてしまうと、正確な査定ではない可能性もあるでしょう。

また無料査定は、「これぐらいの価格で売れるだろう」という不動産会社の見積もりです。過去の売買事例や路線価・公示価格などを参照して坪単価を計算しますが、不動産会社のさじ加減によるところもあります。不動産会社からすれば売却を依頼してほしいために、リスクは隠して高めに設定してしまうかもしれません。複数社の査定を比較することで、より正確な相場がわかるだけでなく、信頼できる不動産会社も見つけられるでしょう。

土地に限らず不動産の売却において、不動産会社の果たす役割はとても大きいです。無料査定だけでなく買主を探すための売却活動や、買主との価格交渉も不動産会社の役目です。そのため不動産会社の動きが悪ければ、売却活動にはマイナスになってしまうかもしれません。親からもらった土地など、大事な土地の売却に失敗しないためにも複数の不動産会社を比較するようにしましょう。

売却期間に余裕を持つ

土地を売る際や家を売る際に気をつけることの1つが、売却期間に余裕を持つことです。不動産を売却する平均的な期間は、3～6ヶ月程度が目安です。立地や条件によっては、さらに時間がかかる場合が多いでしょう。

不動産を売却する際の価格は買主との交渉によって決まります。そのため何らかの理由で「早く売らなければならない」という日数に余裕がない状況だと、どうしても買主との交渉時間が限定されます。早く売却することを優先させてしまうため、価格も安くなってしまうことが多いです。

親の相続税や贈与税など、遺産相続時の税金支払いのために不動産を売却するケースは少なくありません。相続後にあわてて売らなくてもよいように、相続が発生する前から、準備しておくことが重要です。また相続時の確定申告は基礎控除なども考慮する必要があり、複雑です。地方自治体では相続に関する相談窓口を設置しているケースもあります。相続したあとすぐに売るのではなく、時間に余裕を持つために事前に相談してシミュレーションしておくとよいでしょう。

相場を調べておく

土地を売却する前にやることの1つは、事前に相場を調べておくことです。相場の調べ方は前述した通りですが、事前に相場を知っておくことで高く売却できる可能性が高まります。

また相場を調べる際には、都市計画なども合わせて確認しておきましょう。再開発によって広い道路が通ったり、区画が整理されたりして将来の価値が上がる場合もあります。再開発の計画を知らず成約実績だけを調べていては、安い価格で売ってしまうかもしれません。ただし都市計画などは自分で調べるには難しい場合もあるでしょう。役所に確認する方法もありますが、不動産会社などに聞くのがおすすめです。

相場を調べる際には、合わせて税金や費用も確認しておきましょう。「もし1億で売れた場合は700万円ぐらいの税金と費用がかかる」というように、金額が出来るだけ具体的にわかっていれば買主との価格交渉もやりやすくなります。支払う税金を踏まえたうえで価格設定することで、手元に残る金額がイメージしやすいです。

譲渡所得税の計算方法は前述しましたが、翌年の住民税や予定納税なども忘れてはいけません。個人の土地売却であればあまり気にする必要はありませんが、事業用の借地権の売却などでは消費税が発生するケースもあります。相場を調べる際には、土地売却でかかる税金も合わせて確認しておきましょう。

土地を整備する

土地を整備しておくことも、土地を高く売るコツの1つです。草木が生い茂っているのであれば綺麗に刈っておくことで、土地が広く見えます。不要な残置物などが残っているのであれば、撤去しておきましょう。家付きで売却する場合は、建物もある程度綺麗にしておく方が有利です。

マンションなど建物の一部を区分割合で所有している不動産であればあまり気にする必要はありませんが、土地売却の場合は隣地との境界も重要です。境界が曖昧な土地を買いたい買主は少ないため、高く売るためには確定測量をしておきましょう。また土地の埋設物などがある場合は、買主が建物を建てられずトラブルになってしまう可能性があります。土地の履歴などを確認して埋設物が疑われる場合は、事前に調査しておくこともおすすめです。

土地売却まとめ

相続などで引き継いだ土地の売却を検討している方も多いでしょう。土地を売却する際には、事前に相場を調べておくことで買主との交渉にも役立ちます。また不動産会社の無料査定をとる際には、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

複数の不動産会社の査定を比較することで、正確な相場がわかりますし信頼できる不動産会社も見つけられます。土地売却では不動産会社の果たす役割は大きいため、信頼できる不動産会社を見つけることが売却に成功するためには重要です。土地売却の際には今回の記事をぜひ参考にしてください。