一戸建ての査定はどこを見られる？売却の基本的な流れを解説

マイホームの売却などで、一戸建ての査定を利用するケースは多くあります。一戸建ての査定の際には、どのようなポイントが見られるか気になっている方も多いでしょう。

一戸建ての査定では建物や土地、周辺の環境など物件ごとの特徴を細かくチェックします。今回の記事では一戸建ての査定の際に見られるポイントや、査定のとり方などについて詳しく紹介します。

一戸建ての査定時に見られるポイント

一戸建ての査定で見られるポイントは、大きく次の3つがあります。

・建物で見られるポイント
・土地で見られるポイント
・環境で見られるポイント

一戸建てに限らず家や不動産を売る際には、無料の一括査定を利用するケースが多いでしょう。不動産会社の無料査定は不動産の相場を知るためにもおすすめですが、査定方法までは知らないという方も多いです。それぞれの査定時のポイントについて、紹介していきます。

建物で見られるポイント

建物で見られる主なポイントは、次の8つです。

・広さ・間取り
・築年数・状態
・建物構造
・日当たり・風通し
・内装・水回り
・リフォーム履歴
・設備と状態
・瑕疵の有無

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

広さ・間取り

一戸建ての建物を査定する際に見られるポイントの1つが、広さや間取りです。建物の広さは、基本的には広ければ広いほど評価は高くなります。しかしただ広ければよいというわけではありません。

昔ながらの日本家屋のような間取りで広い建物よりも、広くはなくてもリビングダイニングや各部屋が独立している建物のほうが需要は高いでしょう。ただただ広い建物よりも、使い勝手のよいコンパクトで動線のよい間取りのほうが売却しやすいです。

このように一戸建ての査定では、広さだけでなく間取りも重要になります。一般的に需要の高い間取りは、下記の通りです。

・対面型キッチン
・リビングからつながる畳の和室コーナー
・ウォークインクローゼット
・キッチンのパントリー
・玄関のウォークインシューズクローゼット
・ロフト・小屋裏収納
・階段下の収納
・廊下の収納
・床下の収納
・間仕切りしやすい部屋

対面型キッチンやリビングからつながる和室コーナーは、根強い人気のある間取りです。壁を隔てた和室を作るよりも、キッチンやリビングが一体となり開放的な空間を作れます。またパントリーやウォークインクローゼット、各種収納の多さは実際に住む方にとっては利便性に直結します。

床下や階段下などに使い勝手のよい収納があると、購入希望者も増えるでしょう。このように単に広さだけでなく、使い勝手のよい間取りかどうかも、査定に影響します。

築年数・状態

建物の築年数や状態は、価格に大きく影響します。とくに一軒家の場合はマンションと違って木造で建築される場合が多いため、築年数が経過するほど修繕や建物の劣化がすすみやすい傾向にあります。戸建てを購入する買主の多くは自分で住むために購入するため、できるだけ長く快適に暮らせる物件を選ぶことが多いでしょう。

実際にレインズが発表している、東京都における中古戸建ての築年数ごとの成約価格は次の通りです。

・築5年未満：6,204万円
・築5年以上10年未満：6,259万円
・築10年以上15年未満：5,846万円
・築15年以上20年未満：5,303万円
・築20年以上25年未満：5,710万円
・築25年以上30年未満：5,675万円
・築30年以上：3,840万円
参照：引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ） ｜首都圏中古マンション・中古戸建住宅　地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】

築5年未満と築30年以上する物件では、約2倍程度も価格が違うことがわかります。東京は土地価格が高いことを考えると、築30年以上の物件はほぼ土地代といえるでしょう。このように戸建ての場合は、築年数や建物の状態によって査定に大きな影響があります。

建物構造

建物の構造も、戸建ての評価の際には影響の大きな要因です。中古住宅の査定を計算する際、戸建ての場合再調達価格を利用します。再調達価格とは査定する建物と同程度の建物を新築したら、いくらぐらいかかるかという価格です。

戸建てを査定する際には再調達価格を計算し、再調達価格から経年劣化など個別の要因を考慮して計算します。再調達価格の計算は建物の構造ごとに決められている建築単価に床面積を乗じて計算するため、構造によって価格が違います。一般的には木造が一番安く、次いで鉄骨・RCと構造が強固になるほど高額です。

また再調達価格だけでなく、耐用年数も木造に比べると鉄骨やRCは長くなります。長く使える自宅を探している方にとっては、鉄骨やRCの方が利用価値が高く査定もよくなるでしょう。

日当たり・風通し

日当たりや風通りも、査定に大きな影響を与えるポイントです。戸建ての場合は日当たりは前面道路の方角によって決まります。それぞれの方角による、日当たりは次の通りです。
・南向き：1日を通して日当たりがよい
・東向き：午前中の日当たりがよい
・西向き：午後の日当たりがよい
・北向き：1日を通して日当たりが悪い

日当たりが悪いと日中でも室内が暗いため、室内の快適さは日当たりのよい家と比べると劣ってしまうでしょう。それだけでなく日中でも電気をつけるため光熱費が高くなったり、湿気やカビの発生で建物が劣化したりするリスクもあります。あまりにもカビが多いと、健康面に影響が出てしまう場合もあるでしょう。

このように日当たりが価格に与える影響は大きく、同じ分譲地内でも方角によって何百万円もの価格差が出ることも珍しくありません。公益財団法人不動産流通推進センターが定めている「価格査定マニュアル」では、戸建て住宅の土地の査定項目として「日照・採光」があり、評点によって-15%~+5%の範囲で査定額が変わってきます。つまり日当たりによって、最大で査定額が20％も変わってしまう可能性があります。

内装・水回り

建物の内装も、戸建ての査定では評価される項目です。室内のクロスなどがきれいな状態か、異臭などがしていないかどうかが見られます。内容の中でも、とくに重視されるのが、次の2点です。

・雨漏りやシロアリの被害
・水回りの設備状況

内装とは単純に室内を見るだけでなく、床下や屋根裏の点検口や押し入れなども確認します。普段は見えない部分を確認して、雨漏り後や木部腐食がないかも確認されるポイントです。雨漏りやシロアリ被害が発生している場合は修繕が必要になるため、査定額に影響が出るでしょう。

キッチンやお風呂、トイレなどの水回りの状況などはチェックされやすいポイントです。水回りは長く使えば使うほど汚れやすい一方で、購入検討時には汚れや劣化があるとよい印象をもたれません。そのため水回りが清潔に保たれており、高級システムキッチンのような最新の設備が導入されていれば査定もよくなるでしょう。

リフォーム履歴

中古戸建ての場合、リフォーム履歴も建物の資産価値に大きく影響します。木造で建築されていることが多い戸建ての場合、リフォームの有無によって建物の資産価値は大きく変わります。一般的にリフォームによる設備の入れ替えやメンテナンスを行うと、経年劣化により減少した建物の価値は向上するでしょう。

そのため定期的に適切なリフォームを行ってきた物件は資産価値が保たれており、リフォームを行っていない物件と比べると査定額に大きな差が出るでしょう。このようにリフォーム履歴は査定額に大きな影響を与えますが、リフォームがそのまま売却価格の増加につながるわけではありません。

基本的に自分で使うためのリフォームであれば、売却価格の増加にはつながらないでしょう。たとえば最新かつ最上級モデルのシステムキッチンを入れた場合を考えてみましょう。5年くらいで売却するのであれば価値を感じる方がいるかもしれませんが、10年～15年経過してしまうとただの中古のキッチンです。沁みついた汚れや、生活感を嫌がって交換されてしまうことの方が多いため、価格が上昇することはないでしょう。

このようにリフォームは建物の資産価値には影響しますが、必ずしも売却価格にプラスとなるわけではないことを理解しておきましょう。リフォームは適切なタイミングで適切な箇所を行うことが重要なため、不動産会社などプロの意見を参考にしましょう。

設備と状態

導入している設備の内容や、状態も査定には大きな影響を与える項目です。戸建ての評価方法は再調達価格をもとに経年劣化を減額して算出することは前述しました。劣化や条件などによって減額する項目は多岐にわたりますが、下記のように設備に関する項目は少なくありません。

・新耐震基準適合性：新耐震基準を満たしていない場合査定額ダウン
・建物全体の品等格差率：高級な建材を使っていると査定額アップ
・付加価値率：省エネ設備等があれば加点。査定額アップ
・住宅性能率：住宅性能がよく、性能を保証する書類があると査定額アップ

とくに最近では省エネに関する意識が高まっており、太陽光発電や蓄電池などの設備が人気です。このように最新の設備が導入されている場合は、査定額も高くなるでしょう。

瑕疵の有無

瑕疵の有無も、査定の際には重要です。瑕疵とは建物に本来あってはならない欠陥や被害のことをいいます。買主が購入した物件に瑕疵があると、買主は購入目的を果たせない場合もあるでしょう。そのため不動産の売買では瑕疵に関する責任について、明確に定められています。

一般的に、瑕疵には次のようなものがあります。
・物理的瑕疵
・環境的瑕疵
・心理的瑕疵

物理的瑕疵は名前の通り物理的な不具合のことで、雨漏りや地盤沈下・シロアリなどがあります。目視で確認できる場合も多く、査定の際にはチェックされやすい項目といえるでしょう。

環境的瑕疵は、周辺の環境による瑕疵をいいます。近くに工場があって騒音や異臭がする場合や、墓地なども嫌悪施設とよばれ環境的瑕疵の1つです。ただし環境的瑕疵は人によって感じ方が違うため、一概にはいえない難しさもあります。

心理的瑕疵とは物件の敷地内で起きた事件や事故など、住む方が心理的にストレスを感じてしまうような瑕疵のことです。心理的瑕疵のある物件は事故物件ともいわれ、瑕疵の中でも価格に大きな影響を与えます。

土地で見られるポイント

土地で見られるポイントには、次の8つがあります。

・面積・土地の形状
・建築制限
・土地の境界
・道路幅員
・越境物の確認
・送電線の位置
・地中障害物の有無
・掘削承諾の有無

それぞれのポイントを見ていきましょう。

面積・土地の形状

土地の査定を行う際、土地の面積や形状は価格に大きく影響します。土地の価格は単価×面積で計算するため、基本的には広いほうが評価は高くなります。しかしあまりにも広すぎると、不動産会社ならともかく個人ではうまく活用できません。

そのため相続税の評価などでは、あまりにも広い土地（広大地）は減額が認められています。具体的に広大地に該当するのは、下記のような土地です。

・三大都市圏（東京・名古屋・大阪）：500㎡以上
・上記以外の市街化区域：1,000㎡以上
・市街化区域以外：3,000㎡以上

土地の形状も、査定に影響が出る項目です。長方形や四角形のような土地は整形地とよばれ、使い勝手がよいため査定にはプラスです。一方で三角形などの形状の土地は不整形地といわれ、査定ではよくありません。三角形の土地に家を建てようとすると、角の部分が使いにくくデッドスペースが生じてしまうためです。また旗竿地も道路へ接している部分は通路として使う必要があるため、利用できる広さが限定されてしまうことから評価としてはマイナスの影響があります。

建築制限

建築制限も、査定の際には重要なポイントです。土地に建物を建てる場合は、建築制限をクリアする必要があります。たとえ自分の土地であっても、好きなように建物を建てられるわけではありません。

土地には建ぺい率や容積率、用途地域などが決められており、各種の制限を満たした建物を建築しなければなりません。たとえば3階建てや4階建ての建物を建築したくても、用途地域や容積率の制限があり建築できない場合もあるでしょう。

また建物を建築するには、接道義務を満たす必要があります。建築基準法で認められて道路に接していない土地は無道路地とよばれ、建物が建てられないため価格も著しく低くなるでしょう。

このように建築制限によって建てられる建物が決まってしまうため、価格にも影響します。建築できる建物の自由度の高い土地ほど、査定がよくなりやすいでしょう。

土地の境界

隣地との境界がはっきりしているかどうかも、査定の際には重要です。隣地との境界が曖昧なまま建物を建ててしまうと、隣地に越境してしまうかもしれません。隣地との境界はトラブルにもなりやすい項目のため、査定には大きな影響があります。

造成された住宅地などであれば境界は確定している場合が多いですが、相続などで引き継いだ古くから持っている土地の場合は注意が必要です。もし隣地との境界が確定していないのであれば、境界確定を行うことを検討しましょう。

道路幅員

土地が接している道路の幅のことを道路幅員といい、査定にも影響する項目です。道路の幅は基本的には広いほうが、査定はよくなります。前面道路が広いほうが車も通りやすく、土地への出入りがしやすいです。

また道路の幅が広いほど日当たりや風通しもよくなり、住環境にもよい影響があります。しかし単純に広ければよい、というわけでもありません。たとえば住宅地の前面道路がかなり広ければ、大型の車も通行できるようになり騒音や振動・排気ガスの影響があります。

そのため道路幅員は、必ずしも広いほうがよいというわけではありません。土地をどのように利用するかによって、道路幅員の影響も違いが出るでしょう。

越境物の確認

越境物とは、隣地に建物などがまたがっており所有権の侵害をしていることをいいます。越境はしている場合もあればされている場合もあり、どちらもトラブルになりやすいため、査定価格にも影響が出やすいです。

越境とひとくちにいってもさまざまなパターンがありますが、代表的な事例には下記のようなケースがあります。
・庭木が越境している
・建物の一部が越境している
・給排水管が越境している
・塀が越境している

隣地に建物などが越境している場合、隣地の権利を侵害していることになってしまいます。最悪は隣地から撤去を求められてしまう場合もあるため、早急な対策が必要です。庭木などが隣地を侵食している場合は、早めに伐採するなどの対策を行いましょう。

送電線の位置

査定を行う際には、送電線の位置にも注意しましょう。上空に送電線が通っていると土地は、相場よりも安くなってしまう場合が多いでしょう。理由としては上空に送電線の通っている土地は、建築制限がある場合があるためです。

たとえば17万ボルトを超えるような高圧線が通っているような土地であれば、事実上建物の建築はできません。また建築制限がない土地の場合でも、心理的にマイナスのイメージが強いでしょう。このように送電線の位置によっては、査定に影響が出ることもあります。

地中障害物の有無

地中障害物の有無も、土地の査定に大きく影響します。古い井戸や浄化槽、産業廃棄物などが埋まっていると地盤が通常よりも弱くなっている可能性があります。建物を建てるためには障害物の撤去が必要になることも多く、査定額にも大きな影響があるでしょう。

しかし地中埋設物の有無は、特別な調査をしないとわかりません。そのためネット経由での無料査定では、地中障害物までわからない可能性もあります。土地の使用歴などから地中障害物の疑いがある場合は、事前に調べておくとよいでしょう。

地中障害物があることを知らずに売却をしてしまうと、買主から損害賠償請求をされてしまうかもしれません。査定だけでなく、売却の際にも注意が必要です。

掘削承諾の有無

掘削承諾の有無は、土地の価格に大きく影響するポイントです。土地は道路に面していなければ、有効に活用できません。いくら広くて方角のよい整形地であっても、道路に接していなければ建物も建築できないですし敷地から出ることもできません。

このように道路への接続状況はとても重要な項目です。接している道路が市などが保有する行動であれば問題ありませんが、個人が保有している私道の場合は通行に許可がいる場合があります。私道はあくまで個人が所有している土地のため、場所によっては通るために所有者の同意が必要です。

また通行だけでなく、上下水道などの配管を引き込む場合も私道の所有者の許可が必要です。私道の許可がなければガスや水道のライフラインが確保できず、日常生活がおくれません。前面道路が私道で所有権を持っていない場合は、通行や掘削の承諾にも注意しましょう。

環境で見られるポイント

土地や建物だけでなく、環境も査定に影響があります。環境では、大きく次の3つが査定価格に影響します。

・周辺環境
・アクセス・利便性
・災害のリスク

それぞれの内容を見ていきましょう。

周辺環境

物件のある周辺環境も、査定では大事なポイントです。周辺環境とひとくちにいってもさまざまな要因がありますが、わかりやすい例でいうと嫌悪施設があります。たとえば隣に墓地があったり、近くに工場があって異臭がしたりする場合は査定に悪い影響があるでしょう。

ほかにも住宅として利用するのであれば、繁華街の中心では騒音や人の目が気になってしまいます。一方で飲食店などの店舗として利用するのであれば、繁華街の中心ほどよい場所はありません。

このように周辺環境の良し悪しは、土地の利用方法によっても変わります。しかし一般的には戸建ての査定であれば、閑静で暮らしやすい環境にあるかどうかが重視されます。嫌悪施設の有無など周辺環境も、査定には影響があることを認識しておきましょう。

アクセス・利便性

アクセスや利便性は、査定において最も影響の大きいポイントの1つといえるでしょう。とくに都市部では駅からの距離が重要で、主要な駅に近ければ近いほど評価は高くなります。戸建ての場合は駅からの距離が離れている場合も少なくないため、駅からの距離が近いと査定には大きなプラス要因となるでしょう。

しかし駅からの距離だけが、重要というわけではありません。地方部では車移動が中心なため、駅からの距離よりも駐車場の有無や高速のインターからの距離のほうが重要です。電車や車などの移動手段を問わず、生活するにあたり利便性の高い立地であれば、査定にはプラスに働くでしょう。

災害のリスク

災害のリスクも、査定の際には重視されます。近年、大きな地震や土砂災害、津波などの被害が後をたちません。そのため災害のリスクが少ない立地を選ぶ傾向は、年々増加しています。

地盤の強い地域や、水害のリスクの低い高台の土地などは需要が高まっています。また物件購入する際に、災害のリスクの高さを表示したハザードマップを確認する方は年々増えているでしょう。災害に関するリスクに関しては「どうせ自分には関係ないだろう」というマインドから、「もしかしたら自分も被災するかもしれない」というマインドに切り替わっています。

そのため災害リスクの有無による、土地の評価も格差が広がっているのが現状です。戸建ての査定の際には、災害リスクによる影響が年々高まっているといえるでしょう。

一戸建ての査定方法は？

一戸建ての査定を行うには、次の二つの方法があります。

・簡易査定（机上査定）
・訪問査定

それぞれの査定方法の違いを見ていきましょう。

簡易査定（机上査定）

簡易査定（机上査定）とは、名前の通り不動産を見ずにデータをもとに査定価格を算出する方法です。査定するための根拠は駅からのアクセスや利便性・建物の築年数・土地や物件の広さ・間取りなど不動産に関するあらゆるデータです。さらにこのデータに加えて近隣の同様な物件の売り出し価格や成約価格、不動産相場の動向なども加味されて査定価格が算出されます。

簡易査定（机上査定）は、過去の事例や数多くのデータをもとに算出する価格です。実際の価格と大きく離れることは少ないですが、「訪問査定」ほどは精緻な価格ではありません。

「とりあえず査定価格を知りたい」という方に、おすすめの査定方法です。とくに、更地（土地）のみの査定の場合には、机上査定での算出でもある程度は信頼できる価格が算出されるでしょう。

訪問査定

訪問査定は、名前の通り不動産の現地調査を経て査定価格を算出する方法です。簡易査定（机上査定）で参考にした物件に関するデータに加え、実際に訪問して調査した周辺環境、道路状況・建物の状況なども含め査定価格を算出します。

とくに建物に関してはリフォームの状況や設備の劣化、住宅のデザイン性や間取りの住みやすさなど、簡易査定（机上査定）ではわからなかったプラス要素も査定価格に反映されるため、物件ごとに合わせた査定価格が算出される点が特徴です。簡易査定（机上査定）に比べると、価格を算出するための根拠となるデータが多いため、本格的に売却を検討しているという方にはおすすめの査定方法です。

一戸建ての査定はどこに依頼すればいい？

一戸建ての査定を行うためには、次の方法があります。

・不動産会社に直接依頼する
・一括査定サイトで複数の不動産会社に依頼する
・不動産鑑定士に依頼する
・実績のある不動産会社に依頼がおすすめ

それぞれの査定方法を紹介していきます。

不動産会社に直接依頼する

一戸建ての査定をとるのに最もオーソドックスな方法が、不動産会社に依頼することです。不動産会社へ直接連絡して、物件情報などを共有することで無料で査定してくれます。不動産会社にとっては無料で査定を行うことで、将来売却を預からしてもらえるかもしれません。不動産会社にとっても無料査定は営業の一環でもあるため、快く対応してくれるでしょう。

一括査定サイトで複数の不動産会社に依頼する

一括査定サイトなどで依頼することで、査定をとることもできます。査定の価格は不動産会社によって違いがあるため、査定をとる際には複数の不動産会社を比較することが重要です。

しかし1社ずつ依頼をするのは大変なため、家を売る際などは一括査定の利用がおすすめです。複数の不動産会社の査定を比較することで正しい査定がわかりますし、信頼できる不動産会社も見つかるでしょう。

不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士に依頼することで、査定を算出してもらう方法もあります。不動産鑑定士の査定は不動産会社の無料査定とは違い、客観的な立場で価格を算出してくれます。そのため無料査定に比べると精緻な価格がわかりますが、有料である点には注意しましょう。

実績のある不動産会社に依頼がおすすめ

一戸建ての査定をとる際には、実績のある不動産会社に依頼するのがおすすめです。ひとくちに不動産会社といっても、得意な分野は不動産会社によって違います。マンションが得意な会社もあれば、買取に特化した会社もあるでしょう。

一戸建ての査定を依頼するのであれば、一戸建てに強い不動産会社の査定のほうが信頼できます。またエリアごとの特性も踏まえて査定をしてもらえるため、一戸建ての成約実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

一戸建ての査定から売却までの流れ

離婚や転勤などさまざまな理由でマイホームを売却することも多くあります。一戸建てを売却する際の、家の査定から売却までの流れを見ていきましょう。売却時のおおまかな流れは下記の通りです。

1.事前準備
2.査定依頼
3.売却活動
4.売買契約
5.決済・引き渡し

事前準備

不動産の売却が決まったら、まずは必要な書類が揃っているかなどの事前準備を行いましょう。一般的に売却の際に必要な書類は下記の通りです。
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・登記簿謄本または登記事項証明書
・権利証または識別情報通知
・測量図・境界確定確認書
・固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明
・物件の図面
・設備の仕様書
・建築確認済証および検査済証

査定依頼

書類などの準備ができたら、不動産査定を通じて不動産会社を選ぶことになります。不動産の売却において不動産会社の果たす役割は非常に多く、売却が成功するかどうかは不動産会社にかかっています。

そのため売却する際にはネットの一括査定などを活用して、複数の不動産会社から査定をとるようにしましょう。複数の査定をとることで売却する不動産の価格の目安もわかりますし、不動産会社の対応も比較できます。

売却活動

依頼する不動産会社が決まったら、販売活動を行います。販売活動は不動産会社や物件によってさまざまですが、インターネットへの掲載や、最近ではSNSなどを活用することも多いです。

また、レインズと呼ばれる、不動産会社が利用している不動産情報システムにも登録します。レインズには不動産の売り情報と買い情報が登録されており、売り手と買い手のマッチングのサポートをしてくれるシステムです。

売買契約

買い手が見つかり、価格交渉もまとまったらいよいよ売買契約を行います。不動産の売買契約では、売買契約書と重要事項説明書を作成します。どちらも不動産会社が作りますが、事前に内容をよく確認しておくようにしましょう。

売買契約の際には同時に手付金を買主が売主に払います。手付の金額は5～10%が一般的ですが、決まりはありません。売買契約が終わったら、売り手と買い手がそれぞれ決済の準備に入ります。

決済・引き渡し

決済は売主と買主、司法書士や不動産会社が集まって行う場合が多いです。不動産会社の応接や、融資を利用する場合は金融機関の応接で行います。全員が集まって、必要な書類に不備がないかを司法書士が確認したら、資金移動をします。売主が資金の着金を確認したら、鍵などを引き渡して決済は終了です。その後司法書士が法務局で所有権移転の手続きを申請して、所有権が買主に変更されます。

一戸建て査定まとめ

一戸建ての査定は、土地や建物・物件の周辺環境などさまざまな要因で決まります。一戸建てを売却する際には事前に査定をとっておくことで、売却時資金のシミュレーションができるでしょう。

一戸建ての査定をとる際には、不動産会社の一括査定がおすすめです。簡単に複数社の査定がとれるため、より正確に査定額を知ることができます。また不動産会社にもさまざまな種類があるため、戸建ての成約実績が豊富な不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。