土地の売却を検討していて「どんな査定方法があるの？査定のポイントは何？」「査定を依頼してから売却するまでの流れは？」など、疑問を持っている方もいるでしょう。土地の査定には、不動産会社に依頼する方法と自分で調べる方法があり、それぞれで特徴が異なります。
どちらの査定も行うことで、悪質な不動産会社を見極め、より良い条件での売却が可能です。この記事では、土地の査定方法や査定依頼から売却までの流れについて解説します。さらに、土地の査定で重要なポイントも紹介しています。土地の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
土地の査定方法
土地の査定方法には「不動産会社に土地の査定依頼をする」と「自分で土地の査定をする」の2つがあります。
どちらの方法も、無料で利用できることが一般的です。
不動産会社に依頼すると、自分で調べる手間が省けて、精度の高い査定額を知ることができます。
また、売却を検討する際の不動産会社選びにも役立つ情報を入手できます。一方、自分で査定する方法は、多少の手間はかかるものの、査定の知識やノウハウを学べる点が魅力です。
それぞれの方法で進め方や取り組みが異なりますので、違いを理解しておくことが大切です。土地を売却する際は、両方の方法を試すことで、より正確な判断が可能になります。
ここでは、「不動産会社に土地の査定依頼をする」と「自分で土地の査定をする」の2つの方法の詳細を紹介します。
不動産会社に土地の査定依頼をする
不動産会社に土地の査定を依頼することが可能です。
不動産会社に依頼するメリットとデメリットは、以下のとおりです。
多くの不動産会社には、無料で査定を依頼することが可能です。経験豊富なプロが査定を行うため、精度の高い査定額が得られます。また、担当者の対応や会社の特徴を確認できるため、売却時の不動産会社選びにも役立つ情報を収集できます。
査定結果が出るまでに時間がかかることがあります。また、不動産会社から営業の電話が入る場合もあります。不動産会社に査定を依頼する際には、一括査定サイトを利用する方が多いです。1回の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、各社の査定額や特徴を比較できます。そのため、より条件の良い不動産会社を選んで売却を進めることが可能です。
また、不動産会社の査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれで特徴が異なります。各査定方法の詳細について見ていきましょう。
簡易査定
簡易査定とは、データをもとに土地の査定額を算出する方法です。机上査定とも呼ばれます。住所や面積、形状などの情報をもとに、類似する土地の過去の取引データを参考にして査定額を導き出します。
簡易査定のメリットとデメリットは、以下のとおりです。
簡易査定は、申し込み後、早ければ当日に結果がわかります。また、データをもとに査定額が算出され、担当者による現地調査が不要なため、比較的気軽に依頼できます。
簡易査定では現地調査が行われないため、詳細な条件が査定額に反映されません。そのため、査定額と実際の売却価格との間に大きな差が生じる可能性があります。
このような特徴から、簡易査定は「おおまかで構わないので、土地の査定額をできるだけ早く知りたい」という方におすすめの方法です。
訪問査定
訪問査定は、過去の取引データと現地調査から得た情報をもとに査定額を算出する方法です。不動産会社の担当者が現地を訪問し、土地の形状や日当たり、騒音、利便性などを確認することで、実情を反映した精度の高い査定額が導き出されます。
訪問査定のメリットとデメリットは、以下のとおりです。
訪問査定は、過去の取引データだけでなく現地調査を行うため、簡易査定よりも精度が高いことが特徴です。売却価格と査定額の差を小さく抑えられるため、具体的な資金シミュレーションが可能になります。また、担当者が現地調査を行う際に、売却に関する疑問や不明点を質問したり相談したりすることもできます。
現地調査に伴い、担当者とのスケジュール調整が必要になります。特に仕事などで忙しい場合、煩わしさを感じることがあるかもしれません。また、査定が完了してから結果が出るまでに1週間から10日程度かかることがあります。このような特徴から、訪問査定は「売却を検討しているので、精度の高い査定を求めている」という方におすすめの方法です。
自分で土地の査定をする
不動産会社に依頼するだけでなく、自分で土地の査定を行うこともできます。自分で査定する際のメリットとデメリットは、以下のとおりです。
自分で査定を行う場合は、不動産会社に問い合わせて査定を依頼する手間が省けます。また、査定を進める中で、周辺不動産の相場や、どのような不動産が高く売れるかといった査定や売却に関する知識やノウハウを学ぶことが可能です。おおよその査定額を把握できるため、悪質な不動産会社が極端に高額または低額な査定額を提示した場合、その会社の信頼性を見抜くことができます。
不動産会社ほどの査定ノウハウや市況に関する知識がないため、査定額と実際の売却価格との間に大きな差が生じる可能性があります。自分で査定を行う場合、公示価格、固定資産税評価額、路線価の3つの価格をもとに土地の価値を推測することができます。それぞれの詳細について見ていきましょう。
公示価格から査定する
公示価格（公示地価）とは、毎年3月に国土交通省の土地鑑定委員会が公表する標準地の価格のことです。毎年1月1日時点の全国の約26,000地点の標準地における1㎡あたりの価格が評価されます。公示価格は不動産鑑定士によって評価されており、土地の売買や不動産の鑑定、固定資産税評価、相続税評価などの基準にもなる価格です。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、公示価格や不動産の取引価格などの価格情報を調べることができます。ただし、公示価格と実際の売却価格には違いがある点には、注意が必要です。
参照：国土交通省「地価・不動産鑑定」
固定資産税評価額から査定する
固定資産税評価額は、毎年、所有する土地や建物にかかる固定資産税や都市計画税を計算する際に用いられる指標です。また、不動産取得税や登録免許税の計算にも使用されます。所有する不動産の固定資産税評価額は、以下の方法で確認できます。
・自宅に届く納税通知書の課税資産明細を確認する
・市区町村の窓口で固定資産課税台帳を確認する
・役所から固定資産評価証明書を取得して確認する
固定資産税評価額は、公示価格の70%程度に設定されています。
また、評価額は3年ごとに見直されています。
路線価から査定する
路線価（相続税路線価）は、毎年1月1日時点の道路に面した宅地1㎡あたりの価格のことで、不動産鑑定士などの専門家によって評価され、国税庁により7月に公表されます。路線価は相続税や贈与税の計算に用いられる指標で、公示価格の80%程度に設定されています。
路線価を調べる方法は、以下のとおりです。
・一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」で調べる
・国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べる
不動産会社に査定依頼から売却までの流れ
不動産会社に査定を依頼し、売却するまでの流れは以下のとおりです。
1.事前準備（相場価格を調べる・必要書類の準備）
2.査定依頼
3.媒介契約
4.売却活動
5.売買契約を結ぶ
6.決済・引き渡し
7.確定申告をする
事前に流れを理解することで、適切な準備と計画ができ、スムーズに進めることが可能になります。
ここでは、査定依頼から売却までの流れについて見ていきましょう。 
1.事前準備（相場価格を調べる・必要書類の準備）
まず、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で土地の査定額を調べておきましょう。
事前におおよその査定額を把握しておけば、不動産会社から提示される金額が極端に高額や低額な場合に、適正な金額でないことを見極めることが可能です。
不動産会社は査定を通じて顧客を増やそうとしていて、中には虚偽を用いて契約を引き寄せようとする悪質な業者もいるので注意が必要です。予備知識がないと騙されるリスクがあるため、公示価格や固定資産税評価額、路線価などを確認し、おおよその査定額を把握しておきましょう。
また、訪問査定を依頼する場合には、事前に書類の準備が必要です。通常、不動産を査定する際の必要書類は以下のとおりです。
| 書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記簿謄本（登記事項証明書、登記識別情報） | 法務局で取得できます。「登記・供託オンライン申請システム」によるオンラインでの交付請求手続きが可能なため、自宅から申請でき、郵送で受け取ることができます。 |
| 測量図や公図 | 法務局で取得できます。「登記・供託オンライン申請システム」によるオンラインでの交付請求手続きが可能です。 |
| 建物の図面 ※建物を査定する場合 | 建物図面は法務局で入手できます。また、パンフレットは購入時や建築時に入手したものです。 |
| 身分証明書 | 運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証、パスポートなどを準備します。 |
自分で査定額を調べ、必要書類を揃えたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
2.査定依頼
不動産会社に土地の査定を依頼します。不動産会社によって査定基準や特徴が異なるため、同じ土地でも査定額が異なることがあります。そのため、1社だけでなく複数の不動産会社で査定を行うのがおすすめです。
複数社の査定額やサービス内容を比較することで、条件の良い不動産会社を選びやすくなります。一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。スマホから簡単に無料で利用できるので便利です。信頼できる不動産会社を見つけるために、査定額だけでなく、実績や評判、担当者の対応、売却サポート、仲介手数料なども合わせて比較しましょう。
訪問査定は、簡易査定より査定の精度が高いことが特徴ですが、スケジュールの調整が必要です。また、査定結果が出るまでに時間がかかることがあります。そのため、余裕を持って早めに査定を依頼することをおすすめします。
3.媒介契約
不動産の売却を依頼する会社が決まったら、媒介契約の締結が必要です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、契約内容に違いがあります。
自分に最適な媒介契約を選ぶために、それぞれの特徴と違いを理解しておくことが大事です。
各媒介契約の詳細は、以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | ◯ | ✕（1社のみ） | ✕（1社のみ） |
| 売主が見つけた買主との取引 | ◯ | ◯ | ✕ |
| 売却活動の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
| 不動産流通機構（レインズ）の登録 | 任意 | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 契約期間 | 任意 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
■一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と契約できることです。気になる不動産会社が複数ある場合でも、1社に絞る必要はありません。また、レインズへの登録義務がないため、周囲に知られにくいのもメリットです。ただし、不動産会社が「競合が多くて自社での契約が難しい」と判断した場合は、積極的に販売活動を行わない可能性があります。
■専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は、契約する不動産会社が1社のみとなるため、しっかりと売却活動に取り組むことが期待できる点です。また、売主が自分で見つけた買主と売買契約を締結することも可能です。ただし、契約は1社のみとなるため、他の不動産会社との契約はできません。また、専属専任媒介契約と比べて報告の頻度が少なくなります。
■専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の特徴は、専任媒介契約と同様に契約する不動産会社が1社のみであるため、力を入れた売却活動が期待できる点です。また、専任媒介契約よりも報告の頻度が多く、レインズへの登録は5日以内に行われます。ただし、複数の不動産会社と契約できないため、契約した会社の販売力が弱い場合、売却が決まるまでに時間がかかる可能性があります。
4.売却活動
媒介契約の締結後、売却活動がスタートします。土地情報は次のような媒体に掲載されます。
・不動産ポータルサイト
・不動産会社の自社サイト
・地域情報誌
・新聞折込チラシ
・ポスティングチラシ
・現地看板
問い合わせへの対応や現地案内、交渉などは不動産会社が代行してくれるため、売主はそれほど時間や手間をかけずに済みます。また、値下げ交渉を受けた場合の最低金額については、売主と不動産会社で相談して決めることができます。
一般的に、不動産の売却期間は3ヶ月〜6ヶ月程度と言われますが、1年以上売れないこともあるため注意が必要です。不動産会社としっかり連携をとり、良い条件での不動産売却を目指しましょう。
5.売買契約を結ぶ
買主が見つかり、条件に合意した後は売買契約を締結します
不動産売買契約に必要な書類は、以下のとおりです。
・身分証明書
・収入印紙
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・土地測量図や境界確認書 など
また、売買契約は売主も同席し、以下の流れで進められます。
1.重要事項の説明
2.売買契約書の内容確認
3.売買契約書に署名・捺印
4.手付金の支払い
5.仲介手数料の支払い
重要事項の説明は宅地建物取引主任者が行います。手付金は買主が支払いますが、仲介手数料は売主も不動産会社に支払う必要があるため、事前に金額を確認しておきましょう。
仲介手数料は、売買金額に応じて変動し、上限は宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。上限は、速算式「売買金額×3%+6万円+消費税」を用いて求められます。
6.決済・引き渡し
売買契約が完了した後は、決済と不動産の引き渡しとなります。買主による残金支払いと不動産の引き渡しは同じ日に行われます。決済から引き渡しまでの流れは、以下のとおりです。
1.司法書士が登記に必要な書類を確認
2.ローン実行
3.買主による残代金の支払い
4.抵当権抹消手続き
5.引き渡し
また、決済・引き渡しの際に必要な書類は、以下のとおりです。
・登記関連の書類（抵当権抹消、所有権移転）
・登記費用
・実印
・買主へ渡す資料 など
決済・引き渡しが完了すると、売却活動は終了となります。
7.確定申告をする
土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合には、確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得税は、課税譲渡所得金額に税率を掛けて算出されます。課税譲渡所得金額の求め方は、以下のとおりです。
・不動産売却額−（取得費+譲渡費用）−特別控除額＝課税譲渡所得金額
※取得費：売却した土地を購入した際にかかった費用。購入代金や仲介手数料など。
※譲渡費用：売却する際にかかった費用。仲介手数料や取壊し費用など。
※特別控除額：「公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例」など。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって20.315%もしくは39.63%が適用されます。
| 不動産の所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 20.315%※所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 39.63%※所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9% |
また、不動産を売却して譲渡損失が発生し、損益通算を適用する場合にも確定申告が必要です。損益通算とは、赤字を他の所得の黒字と相殺する仕組みで、課税所得額を減らせるため節税効果が期待できます。確定申告が必要かどうかわからない場合は、早めに不動産会社や税務署に相談することをおすすめします。
参照：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
国税庁「土地や建物を売ったとき」
土地の査定で見られる要素とは？
土地の査定で重視されるポイントには、立地、周辺環境、広さ、形状、用途地域などがあります。事前に査定で重要なポイントを理解しておくことで、査定額の予測がしやすくなります。ここでは、土地の査定で見られる要素について、詳しく見ていきましょう。
立地と周辺環境
土地の査定で見られる要素として、立地や周辺環境があります。
主な評価ポイントは、以下のとおりです。
・駅からの距離
・役所、病院、学校までの距離
・近隣にスーパーや商業施設があるか
・嫌悪施設（下水処理場や葬儀場など）の有無
・隣接する施設
・治安の良さ
一般的に、最寄り駅までの距離が近いほど評価は上がります。特に駅まで徒歩5分以内であれば、高い評価が期待できるでしょう。また、近くにスーパーや商業施設、役所、病院、学校などがあると、生活の利便性が高いため、土地の評価も上がりやすくなります。
家を建てることを目的に土地を購入する場合、生活利便性は重要なポイントになるからです。公園が隣接していたり、近くにあることも評価を高めるポイントとなります。店舗や施設が近くにある便利な立地は、良い条件で売れる可能性があります。
ただし、嫌悪施設が近い場合や治安に不安がある地域では、評価が下がることがあるため注意が必要です。
土地の広さと形
土地の広さや形状も査定で見られる重要な要素となります。広い土地は建物の選択肢が増えるため評価が上がりやすく、大型商業施設向けエリアでは特に好まれます。ただし、住宅地では広すぎる土地が必ずしも高評価になるとは限りません。適度な広さの方が、住宅地では好まれる傾向があります。
また、土地の形状も重要で、整形地（正方形や長方形など）は利用しやすいため、査定額が高くなりやすいです。一方で、不整形地（三角形や台形など）は建物の配置やデザインに制限が出るため、整形地より評価が低くなる場合があります。土地の広さや形状がマイナス評価につながらないか、事前に確認しておきましょう。
用途地域
用途地域とは、都市計画法にもとづき、各地域で建設可能な建物の種類を規定したものです。
用途地域は、以下の13種類に分かれています。
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
例えば、第一種低層住居専用地域では、戸建て住宅や低層マンションの建設は可能ですが、床面積が50㎡を超える店舗の建設はできません。そのため、閑静な住宅街に家を建てたい方には向いていますが、商業施設を建てたい方には不向きです。事前に該当する用途地域を確認し、どのような買主にニーズがあるかも把握しておきましょう。
接面している道路
土地の査定で見られる要素の一つが、接面道路の状況です。接している道路が公道で、アスファルトなどで舗装されている場合、査定の評価が高くなることがあります。一方、接面道路が私道であったり、舗装されていない場合は、評価が下がる傾向にあるため注意が必要です。
購入者が補修費用を負担する必要があったり、使い勝手や安全面に不安があるためです。また、排水に問題がある場合は、土地や建物が影響を受ける可能性があります。土地を売却する場合は、接面道路の状況も確認しておきましょう。
景気や都市計画
景気や都市計画も土地の査定に影響を与えます。土地の価格は需要と供給によって決まるため、景気が良ければ需要が増加し、土地の価格は上昇しやすくなります。逆に、不況時には需要が減少し、価格が下がる可能性があります。
また、近隣で再開発などの都市計画が進行中であれば、将来的な価値向上が期待できるため、査定で高い評価を受けることがあります。土地を売却する際には、景気や都市計画を考慮して、売却のタイミングを決めるとよいでしょう。
土地の査定まとめ
土地の査定は、不動産会社に依頼するほか、自分で査定額を調べることも可能です。売却を検討している場合は、まず自分で査定額を確認し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。悪質な不動産会社を回避でき、より条件の良い不動産会社を見つけることができます。売却には時間がかかることが多いため、早めに相談を始めることをおすすめします。
