土地価格の調べ方5選！価格を左右する4つの要素もご紹介

土地の売買や税金の計算などで、土地の価格を調べることも多いでしょう。しかし土地の価格にはさまざまな種類があるため、どの価格を参考にすればよいか迷った経験のある方もいるでしょう。

土地の価格を調べる際には、目的に応じて適切な指標を参考にする必要があります。今回の記事では土地の調べ方や、価格を左右する要素について詳しく紹介していきます。

土地価格の調べ方5選

土地などの不動産は一物五価ともいわれ、同じ土地であっても評価方法によって価格が変わります。土地価格の調べ方は、次の5つがあります。

・公示価格で調べる
・実勢価格で調べる
・固定資産税評価額で調べる
・相続税路線価で調べる
・基準値価格で調べる

それぞれの土地の価格を調べる方法を、詳しく紹介していきます。

公示価格で調べる

公示価格は、1969年（昭和44年）に制定された「地価公示法」に基づいて国が発表している不動産価格です。地価公示法第1条には、次のように記載があります。

第一条この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする。
引用：「e-Gov 法令検索」

公示価格は不動産取引の目安になることが目的です。そのため公示価格はほかの不動産価格に比べると、実勢相場に一番近い数字です。実際の取引では、近隣の公示価格を参考にして不動産ごとの個別の条件などを踏まえて価格が決定されます。公示価格は毎年1月1日時点の価格を、全国の不動産鑑定士が評価を行い3月に開示されます。

令和6年の公示価格では、全国26,000地点の公示価格が発表されました。公示価格は国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」で検索できます。

公示価格を調べる方法は、次の通りです。

・不動産情報ライブラリへアクセスする
・「地価の情報をご覧になりたい方へ」の「データの検索」をクリックする
・「地価公示」にチェックを入れる
・地域や用途区分を検索する
・調査年を選択し、検索する

検索すると、選択した条件に一致する公示価格が一覧で表示されます。詳細を確認するためには、「標準地番号または基準地番号」の欄に記載されている、「札幌中央-1」のような地名+数字の部分をクリックしましょう。そうすると、選択した公示価格の詳細が表示されます。

詳細の表示画面では所在地のほか、最寄り駅の名称や最寄り駅からの距離、土地の形状や前面道路の状況など、土地の価格に影響を及ぼすような要素が詳しく記載されています。また表示されている公示価格は㎡あたりの単価です。坪単価ではないため、注意しましょう。

不動産情報ライブラリでは上記の方法以外にも、地図から検索することもできます。

・「地図から探したい方へ」をクリックする
・日本地図が表示されている画面で、左上の「価格情報」タブを選ぶ
・「国土交通省地価公示」をクリック（同時に基準値価格や、成約情報などを調べることも可能です）
・「地域検索」や画面スクロールで調べたいエリアを表示する
・「黄色いの〇+地名+数字」をクリックする
・詳細画面を確認

公示価格は毎年発表されていることもあり、不動産相場の推移を測る指標としてもよく採用されます。そのため日本の不動産価格の推移や平均なども含め、土地の価格を調べるには公示価格が参考になるでしょう。

実勢価格で調べる

実勢価格とは、不動産取引が実際に行われた価格のことです。「Aさんが持っている土地が5,000万円で売却できた」というように、取引が成約した具体的な価格をいいます。公示価格も実勢価格に近い数字ですが、あくまで目安であり実際の取引価格ではない点が違います。実際の不動産相場が一番反映されているため、不動産の取引をする前に値段を調べる際には実勢価格で調べる方が多いでしょう。

実勢相場は不動産ごとの条件を加味したうえで、買主と売主の合意によって決まります。そのため決められた基準はありませんが、実際には公示価格の1.1倍～1.3倍程度で取引されるケースが多いです。立地がよいなど条件のよい物件の場合は、公示価格の1.5倍以上で取引されるケースも珍しくありません。

土地の実勢相場の調べ方は、次の通りです。

・不動産情報ライブラリへアクセスする
・「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」をクリック
・検索したい地域・種類・時期を選択して検索

条件を入力して検索すると、条件に一致した取引内容が一覧で表示されます。一覧には取引価格や駅距離、建物がある場合は築年数や構造・床面積などが表示されています。また一覧の一番右端にある「詳細結果表示」をクリックすれば、取引の詳細の確認が可能です。詳細画面には前面道路の状況や用途地域、建ぺい率や容積率などの細かい条件が記載されています。

実勢価格を調べるには、ほかにも不動産会社などに聞いて成約事例を参考にする方法もあります。簡単に調べたいのであれば、不動産会社の無料査定を活用するのもよいでしょう。不動産会社の無料査定を利用する場合は、一括査定などを使って複数の不動産会社から査定をとりましょう。不動産会社にも得手不得手があるため、同じ物件でも価格にバラつきがあります。複数の会社の見積を比較することでより精緻な価格がわかりますし、取引する際に頼む不動産会社も見つかるでしょう。

固定資産税評価額で調べる

固定資産税評価額とは、名前の通り固定資産税を計算する際の基準となる価格です。固定資産税とは不動産を所有していると課税される税金で、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。固定資産税は自治体に納める地方税であり、固定資産税評価額も各自治体が個別に評価しています。

固定資産税は毎年発表される公示価格と違い、3年ごとに価格が見直され、概ね公示価格の7割程度が目安です。固定資産税表額は固定資産税だけでなく、相続税や登録免許税、不動産取得税などの多くの税金の計算にも利用されます。

固定資産税評価額を調べる方法は、次の3つです。

・納税通知書から調べる
・固定資産税評価証明から調べる
・固定資産課税台帳から調べる

毎年5月頃に各自治体から、不動産の所有者に対して固定資産税の納税通知書が送られてきます。納税通知書には固定資産税評価額が記載されているため、簡単に確認できます。納税通知書が手元にない場合は、固定資産税評価証明を取得することも可能です。固定資産税評価証明にも、固定資産税評価額や固定資産税の金額が記載されています。固定資産税評価証明は不動産がある場所の市区町村役場に申請をする必要がありますが、本人以外が申請する場合は委任状が必要になるため注意しましょう。

市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧することでも、固定資産税評価額の確認が可能です。固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や建物の所有者、所在、固定資産税評価額などが記載された帳簿のことです。台帳の閲覧は不動産の所有者か、相続人などの一定の関係者しか行えません。

固定資産税評価額は、土地だけではなく建物も評価されます。建物の固定資産税評価額は、新築の場合は建物の取得価格、つまり建築価格の60％程度が一般的です。土地の固定資産税評価額は不動産市況を反映させるため価格が上昇することもありますが、建物の場合は経年劣化を加味するため価値は減少していきます。

しかしいくら築年数が古くなっても、0円になることはありません。建物の評価方法がどれだけ築年数が経過しても0円になるようには定められていないのと、0円にしてしまうと自治体の税収が下がってしまうため、建物の評価額が0円になることはないでしょう。

相続税路線価で調べる

不動産価格の1つに、相続税路線価があります。名前の通り相続税の計算に使われる評価額で、「路線価」と呼ばれることが一般的です。路線価という名前の通り接続している道路によって価格が決められており、価格は坪単価ではなく㎡あたりの価格で表示されます。相続税の計算の基になる数値であることから、路線価の算出は国税庁の管轄です。毎年1月1日時点の評価額を7月1日に発表しています。

路線価は一般的に実勢相場よりも価格は低くなり、公示価格の8割程度になることが多いです。路線価を調べるには、国税庁の財産評価基準のサイトにアクセスします。

国税庁「財産評価基準」

調べる手順は下記の通りです。

・国税庁「財産評価基準」のサイトにアクセスする
・調べたい都道府県を地図から選択する
・財産評価基準書目次のページで「路線価図」を選択する
・調べたい市区町村を指定する
・調べたい町名を指定する
・調べたい場所の前面道路の数字を確認する

路線価図を調べると、道路ごとに数字とアルファベットが記載されていることがわかります。たとえば路線価を調べたい土地の前面道路に「130D」と記載があれば、1平米（㎡）あたりの路線価は13万円です。路線価の評価は1平米（㎡）あたりの価格が、千円単位で表記されている点には注意しましょう。

数値の後に記載されているアルファベットは、借地権割合を示しています。「D」と記載がある場合はその土地の借地権の割合が60%であることになり、借地権の価格を計算する際の指標になります。土地を所有している場合は気にする必要はありませんが、借地権を保有している場合は重要な指標になるため注意しましょう。

また地域によっては路線価が定められていない場合もあります。農地や山林など、あまり人が住んでいないようなエリアでは路線価が定められていないことも珍しくありません。路線価がない場合は、相続税の計算では倍率方式を使います。倍率方式とは、評価対象地の固定資産評価額に、国税庁が定める評価倍率表による「その土地が所在する区域の評価倍率」を乗じて評価額を算出する方式です。

基準値標準価格で調べる

基準値価格は各都道府県が主体となって発表している、土地の価格のことです。先ほど紹介した公示価格は国土交通省が発表していますが、基準地価格は各自治体が評価をしている点が違います。しかし基準値価格は公示価格と同様に取引の指標となることを目的としているため、同じ評価方法を採用しているため評価額は同水準です。

また公示価格は毎年1月1日時点の価格を3月に発表するのに対し、基準地価格は毎年7月1日時点の価格を9月に発表します。公示価格からちょうど半年ずれるため、半年間の土地価格の推移を調べる参考にもなります。このように地価の変動を速報する役割もあることから、公示価格を補完する役割も担っていることが基準値価格の特徴です。

評価方法はどちらも同じですが、公示価格は2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行うのに対し、基準地価格は1人で行います。また公示価格は都市計画区域内のみでしか調査が行われません、基準値価格は都市計画区域外でも行われるといった違いもあります。

基準値価格の調べ方は、公示価格と同様です。

・不動産情報ライブラリへアクセスする
・「地価の情報をご覧になりたい方へ」をクリックする
・「地価調査」にチェックを入れる
・地域や用途区分を検索する
・調査年を選択し、検索する

地図から探す場合は、「都道府県地価調査」にチェックを入れると基準地価格が表示されます。

・「地図から探したい方へ」をクリックする
・日本地図が表示されている画面で、左上の「価格情報」タブを選ぶ
・「都道府県地価調査」をクリック（同時に基準値価格や、成約情報などを調べることも可能です）
・「地域検索」や画面スクロールで調べたいエリアを表示する
・「黄色いの△+地名+数字」をクリックする
・詳細画面を確認

ここまで説明してきたように、土地の価格にはさまざな種類があります。どの指標を参考にすべきか迷ってしまうかもしれませんが、土地の価格を調べる目的に応じた指標を参考にすることが重要です。相続税の計算であれば路線価、不動産取引の参考にするなら実勢相場や公示価格、といった具合に目的に応じた価格を調べることで、正しく土地の価格を理解できます。

土地価格が決まる4つの要素

土地の価格にはさまざまな基準があり、同じ土地であっても採用する基準値によって価格が違います。実際の取引では基準値を参考にして、さらに土地ごとの細かい条件を加味して価格が決まります。土地価格が決まるにはさまざな要因がありますが、代表的なものは次の4つです。

・土地の立地
・土地の面積と影
・景気や都市計画
・接面道路

それぞれの要因を見ていきましょう。

土地の立地

土地の立地は、価格に大きく影響を与えます。よい立地の土地は需要が高く、相場よりも高く取引されるケースが多いでしょう。しかし一口に立地といっても、土地の利用方法によってよい立地の条件は変わります。たとえば、飲食店をオープンするために土地を探しているのであれば、次のような条件が一般的に求められます。

・交通の利便性がよい
・視認性が高い場所で。お客さんが入りやすい
・エリアの知名度やイメージがよい
・大規模商業施設など人が集まる施設などが近くにある
・競合する店舗が少ない

飲食店であれば、やはり多くの人に目につく場所のほうがお客さんが入りやすいため、よい立地といえるでしょう。電車の駅から近ければ人が多く集まりますし、お客さんも来店しやすいです。また視認性の高い立地であれば外からでも中の雰囲気がわかりやすく、初回の来店のハードルを下げる効果があるといわれています。

原宿や渋谷のように、知名度があるエリアであればそれだけでお店のイメージもよくなるでしょう。飲食店の場合は人が集まる場所のほうがよいため、大規模な商業施設の近くのほうがむいています。さらに競合店舗ができるだけ少ないエリアのほうが、お客さんも獲得しやすいでしょう。

一方で住宅を建てるのであれば、次のような立地がよいといわれています。

・電車や車などの騒音がしない
・駅からの距離が近い
・駐車場がある
・商業施設や飲食店が豊富にある
・周辺環境が落ち着いている
・プライバシーが確保される
・高台にある

飲食店などの店舗を運営するのであれば、駅や幹線道路から近ければ近いほどよいでしょう。しかし住宅を建築するのであれば、騒音を気にしなければなりません。駅から近いほうがよいですが、地方部は車社会のため駅からの距離よりも駐車場の有無が重視されます。

スーパーやコンビニなどの商業施設は充実しているほうがよいですが、あまりにも大規模な商業施設が近くにあると渋滞などの影響があります。また視認性の高さよりは、プライバシーが確保できる立地のほうがよいでしょう。

このように求められる立地は土地の利用方法によって違いますが、立地の価格への影響は大きいです。もとめる立地の条件を買い手によって違いますが、最も価格に影響する重要な要素といえるでしょう。土地を売却する際には立地の特性を活かした売却活動をすることで、高く売却できる可能性が高まります。

土地の面積と形

土地の面積や形も、価格に大きな影響を与える要因です。建物が建てられないような狭い土地は、いくら安くても中々取引できないでしょう。一方であまりにも広すぎる場合は、もてあましてしまう可能性もあります。

都市部の広い土地であれば活用方法はいくらでもありますが、地方部の広い土地などは需要もあまりないでしょう。自宅や店舗を建築するにしても、あまりにも土地が広いと、活用できないだけでなく草木の管理などの手間がかかってしまいます。

また土地の価格も重要で、四角形や長方形に近い土地は整形地と呼ばれ価格も高くなります。一方で形がいびつであったり、一部が突出していたりする土地は不整形地といわれ、あまり需要がありません。一般的に不整形と呼ばれる土地には、次のような3種類の形があります。

・三角形の土地
・平行四辺形や台形の土地
・L字型の旗竿地

三角形の土地は、使いにくい土地の代表といわれます。三角形の頂点に無駄なスペースができやすく、建物の形や間取りが制限されてしまうためです。平行四辺形や台形の土地も、三角形ほどではないにしろ角の部分にデッドスペースができてしまいがちです。

旗竿地は道路に面した間口が狭いため、通路としてしか使えない部分があります。建物を建築できる範囲が限られ、方角や周囲の状況によっては日当たりもよくありません。このように土地の形が悪いと建物が立てにくく、活用方法が限定されてしまうため、取引価格も安くなってしまうことが多いでしょう。

景気や都市計画

景気や都市計画も、土地の価格に影響を与えます。土地を買う人は、自宅や店舗などを建てて自分で利用する人だけではありません。不動産投資という言葉がある通り、土地を使って投資をする人は非常に多いです。個人の投資家だけでなく不動産会社や大手デベロッパーなど、むしろ投資目的で買われることのほうが多いでしょう。

一口に不動産投資といっても手法はさまざまで、単に転売して利益を得ることもあれば、建物を建築することもあります。建築した建物を売却したり、第3者に賃貸して家賃収入を得たりすることも可能です。いずれのケースでも投資で不動産を購入する場合は、今後の不動産市況も含めながら検討します。

今後景気がよくなると予想できるのであれば、不動産価格の上昇が期待できるため不動産を購入する方が増え、不動産価格も上昇していくでしょう。このように不動産価格は、景気に大きな影響を受けます。また不動産は高額なため購入する際に金融機関から借入をすることが多く、金利の影響を受けやすいです。

金利が上昇すると金利の支払い負担が増え、投資としてのリターンが減少します。そのため不動産投資をやめてほかの投資に資金を回す投資家が増え、結果として不動産価格が下がってしまうかもしれません。このように景気や金利動向も、不動産価格への影響が大きいです。

また都市計画も重要で、今後再開発が行われるエリアなどは、土地価格が上昇します。再開発によってエリア全体の利便性や価値が上昇すれば、多くの人が集まります。人が集まれば不動産の需要も高まることから、不動産価格も上昇するでしょう。

接面道路

土地がどのような道路に面しているかも、価格を決めるには重要なポイントです。建物はどのような土地にでも建てられるわけではなく、建築基準法によって接道義務が定められています。接道義務では建物を建てるためには幅員4m以上の道路に、間口が2m以上接していなければならないとされています。つまり接道義務を果たしていない土地は、建物を建てられません。

建築基準法で定められた接道義務を果たしていない土地は「無道路地」といわれ、相場に比べると評価は大幅に下がってしまいます。道路に面していなければ建物を建てられないだけでなく、他人の土地を通過しなければ道路への出入りができません。隣地とのトラブルも多く購入したい人がほとんどいないことから、どうしても評価が下がってしまうでしょう。

また接道義務を果たしていても、前面道路の状況や方角によっても評価は変わります。4mぎりぎりの狭い道路よりも6mや8mもある広い道路のほうが、車の出し入れもしやすく使い勝手がよいでしょう。住宅を建てるのであれば北向きよりも南向きのほうが、日当たりもよく人気です。同じ住宅街の中でも方角によって数百万円も価格が違うことも珍しくありません。このように接面道路も、土地の価格に大きな影響を与える要素の1つです。

土地価格の調べ方まとめ

土地は一物五価といわれ、同じ土地でもさまざまな価格があります。実勢相場は実際に取引が行われた価格で、時価ともいいます。一番実勢相場に近いのが公示価格で毎年3月に国土交通省が発表し、公示価格を補完するのが基準値価格です。相続税の計算に使われる路線価は、公示価格の8割程度が目安です。固定資産税の計算に使われる固定資産税評価額は、公示価格の7割程度が目安といわれています。

色々な価格があるため混乱するかもしれませんが、土地の価格を知りたい目的によって使いわけるようにしましょう。土地の取引のために相場を知りたいのであれば実勢価格を見ればよいですし、実勢相場がわからないのであれば、公示価格や基準値価格を1.1～1.3倍をすることでおおよその相場は掴めます。相続税の計算であれば路線価、固定資産税や登録免許税などの計算であれば固定資産税評価額を見ればわかります。土地の価格を知りたい場合は、それぞれの価格の目的を知ることで正しく使い分けられるでしょう。