相続などで引き継いだ共有物件の取り扱いに困っている方も多いでしょう。共有物件は売却するにも全員の同意が必要であり、活用しにくいだけでなくトラブルに発展してしまうことも少なくありません。
共有物件に関するトラブルを防ぐには、売却などで共有を解消することが効果的です。今回の記事では共有持分の売却で考えられるトラブルや、対処法について詳しく紹介します。
共有持分について
相続などで引き継いだ不動産や、夫婦で購入したマイホームなどは所有権が共有となっているケースがあります。そもそも共有とはどのような状態を表すのでしょうか。
共有持分と持分の割合とは？
不動産の共有持分とは一つの不動産に対して所有者が複数おり、持分の割合はそれぞれが持つ権利の割合のことです。不動産の所有者は一般的には一人のイメージがあるかもしれませんが、複数で所有することもできます。たとえば夫婦でお金を出し合って購入したマイホームなどは、夫婦の共有名義にしているケースが珍しくありません。
不動産の共有については民法に定めがあり、共有物を管理する際のルールが定められています。不動産を複数人で共有する際、それぞれ持分の割合が決められます。持分の割合の決め方は自由ですが、夫婦が半分ずつお金を出し合って購入したマイホームであれば、1/2ずつ保有するといったケースが多いでしょう。
共有持分で勘違いされやすい点として、たとえば広さ100㎡の土地を夫婦で1/2ずつ購入した場合、それぞれが50㎡ずつ保有しているわけではありません。物理的に1/2ずつ保有しているというよりは、不動産全体に対して1/2ずつ権利を保有しているというようなイメージです。
共有持分の不動産は売却可能？
共有持分の不動産でも、売却は可能です。ただし売却するためには、共有者全員の同意が必要です。たとえば相続で引き継いだ土地を親族4人で保有している場合、一人でも反対していると売却できません。不動産売却の手続きには共有者全員が立ち会い、署名・捺印する必要があります。
そのため共有者の数が多ければ多いほど、売却することは難しくなるでしょう。共有者全員の同意が得られない場合、自分の持分だけを売却することも可能です。この方法では、ほかの共有者の同意を得る必要はありません。自由に売却できますが、相場よりも売却価格は低くなるでしょう。
買主からすれば共有持分のみを買い取っても、不動産を自由に活用できません。買主にとってもリスクのある買い物になるため、相場よりも安くなければ購入しないでしょう。
共有持分の売却で考えられるトラブルとは？
共有持分の不動産では、しばしばトラブルになるケースがあります。共有不動産の売却でトラブルになってしまうケースを紹介します。
・共有持分の売却を業者から強引に営業される
・共有物分割請求訴訟のリスクがある
・共有名義人との関係が悪くなる
・離婚時にトラブルになりやすい
それぞれの内容を見ていきましょう。
共有持分の売却を業者から強引に営業される
共有持分の売却で多いトラブルの1つが、持分の売却を買取業者から強引に営業されるケースです。共有名義の不動産は共有者全員の同意が必要なため、共有者全員の足並みが揃わないと売却できません。中々売却ができないことにより、中には持分のみを売却してしまう共有者が出てしまうことも珍しくないでしょう。
買取業者の中には持分のみでも買い取ってくれる業者もあるため、物件によっては売却が可能です。しかし買取業者としては持分を買い取っただけでは物件を自由にできないため、ほかの持分も購入する必要があります。そのため共有者の一人から持分を買い取ったあと、ほかの共有者にたいして強引に営業をしてくる可能性があるでしょう。
深夜や早朝に訪問や電話をしてきたり、嫌がらせのような手紙を投函したりするケースもあります。買取業者からすればほかの持分も買い取らなければ思った通りの利益をあげられないため、多少強引でも買取をすすめようとします。このように持分のみを売却するとほかの共有者に迷惑がかかってしまう可能性があるため、事前に相談のうえ売却するようにしましょう。 
共有物分割請求訴訟のリスクがある
共有持分の売却では共有者の意見がまとまらず、共有持分割訴訟にまで発展してしまうリスクがあります。共有持分割訴訟とは、共有者だけでは話し合いがまとまらない際に、裁判所に相談して共有状態の解消を相談する制度です。共有者の数が多ければ多いほど意見がまとまりにくく、相談が長期化してしまうケースもあるでしょう。
そのような場合は裁判所に相談して、判断を仰ぎます。裁判所は各人の意見などを聞きながら解決策を目指しますが、具体的な方法としては次のようなものがあります。
・現物分割：共有不動産を実際に分割する方法。たとえば、土地であれば区画をわけてそれぞれが所有する。
・価格賠償：共有不動産を分割せずに、一方の所有者が他方の所有者の持分を買い取る方法。
・換価分割：共有不動産を売却し、売却代金をそれぞれの所有者の持分割合で分配する方法。
共有持分割請求訴訟を利用すると裁判所を通じて公平に共有状態が解消し、共有者の同意が不要となります。一方で裁判に時間がかかってしまったり、訴状費用がかかってしまうデメリットがあります。裁判の結果が、思い通りにいかないこともあるでしょう。
共有名義人との関係が悪くなる
共有名義の売却では共有者間で意見がまとまらず、関係が悪くなってしまう場合もあります。ほかの共有者に相談もなく買取業者に売却してしまい、トラブルとなってしまう可能性もあるでしょう。
不動産は1件1件が高額なために、動くお金も大きく共有者の意思もなかなか統一できません。また相続で引き継いだ物件であれば、思い入れが強く売りたくない人もいれば売ってお金にしたい人もいるでしょう。このように中々意見がまとまらない状態が長く続いてしまうと、共有名義人との関係が悪くなってしまうことは少なくないでしょう。
離婚時にトラブルになりやすい
夫婦で共有名義にしている場合、離婚時のトラブルになってしまう可能性があります。離婚してどちらか一方の名義に変えたくても、共有名義では持分も簡単には変えられません。持分を受け継ぐ方は、持分を買い取る必要がありそのための資金が必要です。
無償で持分を譲ってしまうと贈与とみなされてしまい、贈与税が発生します。不動産の価格は高額なため、贈与税の価格も高くなってしまうでしょう。このように離婚時にうまくマンションなどマイホームを分割できず、放置されてしまうケースもあります。もし物件を利用しないのであれば、売却してしまうことも検討しましょう。
共有持分を売却する方法まとめ
共有持分を売却する方法には、次のようなやり方があります。
・自分の持分だけ売却する
・共有名義人に売却する
・共有名義人から持分を買い取って売却する
・全員の合意を得て売却する
・土地の分筆をする
それぞれの売却方法について、見ていきましょう。
自分の持分だけ売却する
共有持分を売却する方法の1つが、自分の持分だけを売却する方法です。自分の持分だけであればほかの共有者の同意は必要なく、自由に売却できます。しかし持分だけを買い取ってくれる買主は少なく、売却先は買取業者が現実的でしょう。
前述のように買取業者に売却した場合は、強引な営業などでほかの共有者に迷惑をかけてしまう可能性があります。自分一人で自由に売却できるとはいえ、買取業者に売却する際は事前に相談するようにしましょう。
共有名義人に売却する
共有持分の売却候補として一番有力なのが、共有名義人です。ほかの共有名義人であれば持分を買い取ることで、自分の持分をふやせます。とくに共有者が一人しかいない場合は、売却することで相手の単独名義になります。単独名義であれば物件を自由に活用できるため、交渉もスムーズに進むでしょう。
共有者が複数いる場合は、誰に売却するかも重要です。ほかの持分者から、「なぜ自分に売ってくれないのか」といわれてトラブルに発展してしまう可能性があります。共有人が複数いる場合は共有人間で話し合い、実際に物件の管理を行ってくれている方に売却するのがよいでしょう。
共有名義人から持分を買い取って売却する
共有名義人のうち、誰か一人が代表して持分を買い取って、売却する方法もあります。代表して持分を買い取る方は、一時的に資金を負担する必要があるため資金力が必要になるでしょう。共有物件を買い取る手順は、次の通りです。
・買取交渉をする
・売買契約書を作成・締結する
・共有持分の所有権移転登記を行う
共有持分の売買では、相手が親族である場合も多いです。そのため手続きをおろそかにしてしまいがちですが、きちんと売買契約書などは作成するようにしましょう。売却によって譲渡税などの税金が発生した際には確定申告が必要になり、その際にも売買契約書などが必要になります。また売買しただけで終わりではなく、司法書士などを通じて所有権の移転登記を行う必要があります。
全員の合意を得て売却する
共有者全員の同意が得られれば、売却も可能です。共有持分は運用が難しく、ほかの共用者も不都合を感じている場合も多いでしょう。売却によって資金化したほうが、後々の管理も楽です。そのため共有者間での話し合いも、意外とスムーズに進むこともあります。
共有不動産の売却は、共有者全員の署名・捺印が必要です。共有者の数が多いと全員のスケジュールを合わせることも簡単ではありません。そのため誰か代表者を決めて、委任したうえで手続きをすすめるとスムーズです。
土地の分筆をする
共有名義が土地の場合は、持分に応じて分筆する方法もあります。たとえば300㎡の土地を3人で1/3ずつ保有している場合は、100㎡×3筆に分筆することで分割が可能です。それぞれの土地は単独の名義になるため、自由に売却できるようになります。
ただし注意点としては、必ずしも土地を公平に分筆できるとは限らない点です。同じ100㎡に分筆できたとしても、それぞれ道路付けや日当たりなどに違いがあるでしょう。そのため広さが同じだからといって、同じ価値とは限りません。
公平に分筆するためには、土地の事情なども考慮する必要があります。そのため分筆を行う場合は、不動産会社を通すようにしましょう。また分筆する際には、共有者全員の同意が必要です。
共有持分売却時にトラブルを避ける方法
共有持分売却時に、トラブルを避ける方法を紹介します。
・共有名義人と話し合って決める
・共有物分割を行う
・信頼できる不動産会社・買取業者に売却する
それぞれの方法について、詳しく紹介します。
共有名義人と話し合って決める
共有分割の売却でトラブルになってしまう場合の多くは、共有人間で足並みが揃っていないことが原因です。売却したい人が勝手に売却してしまうなど、意思疎通が図れていない状態で売却してしまってトラブルになってしまうケースが多いです。
そのため売却する際には、事前に共有人間でよく話し合って決めることが重要といえるでしょう。とくに夫婦間や親族間で共有している物件の場合は、こじれてしまうと不利益も大きくなってしまいます。どうしても話し合いがまとまらずにトラブルになってしまう場合は、弁護士に相談するのもよいでしょう。
不動産関係に詳しい弁護士であれば、トラブルを解消する方法だけでなく、そもそも共有状態にしない方法なども教えてくれます。親族間だけでは解決できない場合は、弁護士などの第三者に入ってもらうのもよい方法です。
共有物分割を行う
共有持分の売却でのトラブルを防ぐためには、共有物分割を行う方法があります。共有物分割とは土地や建物などを共有している場合に、共有状態を解消するための手続きのことをいいます。
共有物分割を行う具体的な方法は、現物分割・価額賠償・換価分割です。それぞれの詳細は前述した通りです。共有物分割を行う手順は、次のような方法があります。
１.協議を行う
２.共有物分割調停
３.共有物分割訴訟
共有物分割を行うには、まずは共有人間で協議を行いましょう。全員で合意ができれば、調停や訴訟を起こす必要はありません。ほかの共有者の同意を得るためには、共有を解消するための方法やメリットを具体的に書面で示すことが重要です。具体的な方法や経済的なメリットを示すことで、感情的に
なっている共有者を論理的に説明できます。
協議でも合意できない場合は、裁判所で共有物分割調停を申し立てましょう。調停では調停委員が間に入り、分割の方法を決めていきます。全員が合意できれば共有物を分割できますが、調停には強制力がありません。全員の合意がなければ、不成立に終わってしまいます。
調停でも解決できない場合は、前述した共有物分割訴訟を提起しましょう。訴訟になると裁判所の判断で分割が行われますが、物件を評価するための鑑定費用がかかったり、望んでいない競売が行われたりする可能性があります。
信頼できる不動産会社・買取業者に売却する
信頼できる不動産会社・買取業者に売却することも、トラブルを避ける方法の1つです。共有持分の売却でトラブルとなってしまう理由の中で、買取業者による強引な営業があります。共有者の一人がほかの共有者の同意を得ないまま買取業者に売却してしまい、ほかの共有者が損害を被ってしまうケースは少なくありません。
買取業者に売却する際には事前に共有者の同意をとっておくことが重要ですが、信頼できる買取業者に依頼することも同じくらい重要です。強引な営業をしないような信頼できる買取業者であれば、ほかの共有者が迷惑を受けることもないでしょう。
また持分を売却する際には買取業者だけでなく、不動産会社に依頼することもあります。単に売買の仲介するだけでなく、共有者間の調整もしてくれるような信頼できる不動産会社を選ぶことで、無用なトラブルを防げます。信頼できる業者を選ぶためには、複数の業者を比較することが重要です。
見積りや査定などを複数に依頼し、結果や対応を比較しましょう。複数の業者の査定結果や対応を比較することで、信頼できる業者が見つかります。共有持分の売却でトラブルを防ぐためには、信頼できる買取業者・不動産会社選びが重要です。
共有持分を売却する際にかかる手続きと費用
共有持分の売却に慣れている方は、少ないでしょう。通常の不動産売却でも必要な書類や費用がかかりますが、共有持分の場合の違いについて不安を感じている方も多いでしょう。共有持分を売却する際にかかる手続きと費用について、見ていきましょう。
売却にかかる手続きと必要書類
共有物件を売却する際の手続きの流れは、次の通りです。
１.共有人間での協議・合意
２.不動産の評価を行う
３.売却価格の決定
４.買主を探す
５.売買契約、代金決済
６.所有権移転登記
共有物件を売却する際は売却活動に入る前に、共有人間での意思疎通が重要です。売却することを全員で協議して同意を得ておかなければ、そもそも売却ができません。後々のトラブルを防ぐためにも、事前に意思疎通しておくことは何よりも重要なプロセスといえます。必ず共有者全員の同意を得るようにしましょう。
共有者全員の同意が得られても、まだ売却活動に入るのは早いです。不動産鑑定などを活用して、不動産の評価を行っておきましょう。単独所有の物件と違い、共有物件は売却資金を共有者が持分に応じて受け取ることになります。そのため不動産評価を行って、的確な評価額を出しておく必要があります。
客観的な不動産評価に基づいて売却価格を決めることで、共有者全員が価格に納得感を持てるでしょう。売却すること自体に合意を得ても、売却価格で意思疎通が図れていないとスムーズな売却はできません。不動産鑑定など客観的な評価に基づいて、売却価格を決めましょう。
共有人間での意思疎通が図れたら、いよいよ売却活動に入ります。信頼できる不動産会社を探して、買主を見つけましょう。売却では不動産会社選びが重要なポイントですが、できるだけ共有物件に詳しい不動産会社を選びましょう。価格交渉などに長けていることに加え、よいアドバイスが貰えるでしょう。
買主が見つかって価格交渉もまとまったら、売買契約を経て代金決済を行います。共有物件の場合は共有者全員の署名・捺印が必要になるため、事前の準備は入念に行いましょう。決済が終われば所有権移転登記を行い、売却が完了します。
共有物件を売却する際には、次のような資料が必要です。
・共有者全員の印鑑証明書
・登記済権利証（登記識別情報通知）
・共有者全員の身分証明
・固定資産税評価証明（固定資産税課税明細）
・地積測量図、境界確認書（土地の場合）
・建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）
・管理規約・使用細則（マンションの場合）
・間取り図や各種図面
・通行許可・掘削承諾（前面道路が私道の場合）
・委任状（立ち会いできない共有人がいる場合）
印鑑証明や登記識別情報通知のように、共有者でなければ入手できない書類がたくさんあります。売却をスムーズに行うためには、共有者の同意が重要です。
売却にかかる費用
共有不動産を売却する際にかかる費用には、次のようなものがあります。
・仲介手数料
・印紙税
・借入返済費用
・登記関係費用
・譲渡所得税
・解体費・測量費
共有不動産といえども、かかる費用は基本的には通常の不動産売却と変わりません。上記費用の中で大きなウェイトを占めるのは仲介手数料ですが、共有だからといって手数料率が変わるわけではありません。ほかの費用についても同様ですが、登記に関する費用は高くなってしまう可能性があります。共有者が多ければ多いほど司法書士の手間がかかってしまうため、司法書士への報酬が高くなってしまう可能性があるでしょう。
よくある質問
共有持分の売却について、よくある質問を紹介します。
【質問】不動産の共有名義を解消する方法は？
不動産の共有名義を解消するには、どうすればよいでしょうか。ここまで解説してきたように、共有の不動産はトラブルのもとです。売却もしにくく、保有しておくリスクもあります。そのため共有を解消できるのであれば、解消したいと考えている方も多いでしょう。共有名義を解消するためには、次の方法があります。
・共有物分割請求を行う
・遺産分割時に共有をしない
それぞれの方法を見ていきましょう。
共有物分割請求を行う
共有名義を解消する方法の1つに、共有物分割請求を行う方法があります。共有物分割請求の詳細は前述した通りですが、話し合いでも解決できない場合は調停や訴訟を行うことも可能です。必ずしも自分の思い通りになるわけではないデメリットはありますが、裁判所を通して客観的な視点で共有物件の解消が行えます。望んでいない競売や鑑定費用がかかるなどの経済的損失はあるものの、共有名義を解消できるメリットは大きいでしょう。
遺産分割時に共有をしない
相続での遺産分割時に、共有にしないことも重要です。共有名義が発生してしまう要因の多くが、相続です。親の相続で実家を子どもたちで共有にして、そのまま放置されてしまうケースは少なくありません。引き継いだ子どもたちにも相続が発生してしまうと、共有者は孫の代まで広がり収集がつかなくなってしまいます。
このような事態を防ぐためには、相続の際に共有にしないことが重要です。相続人間で公平にわけることを優先してしまい、なんとなく不動産を共有で引き継ぐこともあるでしょう。共有物件に関するトラブルを防ぐためには、安易に不動産を共有にしないことが重要です。不動産を引き継がない人は金融資産を引き継ぐなどして、相続で共有を防ぐことがトラブル防止に繋がります。
共有持分の売却についてまとめ
共有物件とは、土地や建物などの不動産を複数人で保有することをいいます。夫婦で購入したマイホームや、相続で引き継いだ不動産など共有になっている不動産は少なくありません。しかし共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。そのため共有者が多いほど意思疎通が難しく、トラブルに発展するケースも少なくありません。
共有物件に関するトラブルを避けるためには、共有人間でしっかりと協議することが重要です。場合によっては共有物分割請求などの方法で、共有を解消しましょう。もし可能なのであれば相続の際に、そもそも共有にしないことも有効な対策です。共有物件の売却に困っている方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。
