不動産見積もりの注意点はこれ！査定から売却までの流れを解説

不動産の見積もりを検討している方の中には、「どんな査定方法があるの？見積もりで重視されるポイントは？」「複数の会社で査定をした方が良いの？」といった疑問を抱えている方も多いでしょう。

不動産の見積もりは、売却価格を把握するだけでなく、不動産会社選びにおいても重要です。
見積もりを取る際の注意点を理解していないと、資金計画や不動産会社選びで失敗し、後悔するリスクが高まります。

この記事では、不動産の見積もり方法や重視されるポイント、注意点などを詳しく解説します。不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産見積もりとは？無料？有料？

不動産の見積もりは、一般的に「査定」と呼ばれています。査定を行うことで、マンション、アパート、土地などを売却する際のおおよその価格を把握することができます。

査定で示される価格は「売却できそうな金額」であり、必ずしもその価格で売れるとは限りません。不動産は数百万円〜数千万円、場合によっては1億円を超えることもあるため、事前に市場価格を把握しておくことは大切です。

査定を通じておおよその売却価格を把握することで、ローン返済や新居購入といった売却後の計画が立てやすくなります。多くの不動産会社は見積もりを無料で行っており、訪問査定の場合でも出張料などの費用はかかりません。

不動産見積もりの方法は4つ

不動産の見積もり方法には「AI査定」「簡易査定・机上査定」「訪問査定」「不動産鑑定士による査定」の4つの種類があります。それぞれの方法によって、特徴や見積もり価格がわかるまでのスピード、精度、無料か有料かといった点に違いがあるため、事前に理解しておくことが大切です。

以下では、各見積もり方法の特徴や違いについて紹介します。

AI査定（無料）

AI査定は、近年、注目を集めている見積もり方法の一つです。
所在地や築年数、面積などの基本情報を入力するだけで、AIが即座に見積もり価格を算出します。

AIは、不動産会社が長年蓄積してきた豊富なノウハウと、最新の市場動向や取引データを掛け合わせ、スピーディーな見積もりを実現します。常に最新のデータにもとづいて計算されるため、その時々の最適な価格設定に役立ちます。
多くの不動産会社がAI査定サービスを提供していて、ほとんどが無料で利用可能です。

ただし、AI査定は市況や過去の取引データを参考にするため、物件の状態や維持管理、修繕状況などは考慮されません。そのため、見積もり価格と実際の市場価格に差が生じることがあります。また、利用者はなぜその価格になったのか、具体的な理由を知ることはできません。

AI査定は、その場でおおよその見積もり価格を知りたい方や、不動産会社との直接的なやり取りを避けながら相場を確認したい方に特におすすめです。

簡易査定・机上査定（無料）

簡易査定（机上査定）は、過去の取引データをもとに見積もり価格を算出する方法です。
例えば、同じマンション内で他の部屋が売買された際のデータや、築年数や面積、間取りが類似している物件の取引情報などを参考にして、見積もり価格を算出します。

簡易査定は現地調査を行わないため、見積もり価格が早く出るのが特徴で、不動産会社によっては即日結果がわかる場合もあります。ただし、実際の市場価格とは差が出る場合があります。なぜなら、類似物件のデータをもとにしているためです。また、「築年数が浅くても室内の状態が悪い」「周辺の治安が悪い」といった、過去の取引データでは反映されない要素が考慮されないからです。

そのため、他の見積もり方法に比べると、精度がやや低くなる傾向があります。簡易査定は、できるだけ早く見積もり価格を知りたい方や、大まかな売却価格を確認したい方に特におすすめです。

訪問査定（無料）

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地で調査を行い、過去の取引データも参考にして見積もり価格を算出する方法です。室内や周辺環境を実際に確認することで、過去の取引データだけでは把握できない要素を考慮できるため、簡易査定（机上査定）よりも精度が高いことが特徴です。

フローリングやクロスの傷、日当たり、眺望、設備の使用状況、共用部分の管理状態、外壁の劣化、周辺の交通状況、商業施設など、多くの要素が査定に影響を与えます。また、査定を通じて不動産会社の特徴や担当者の対応力を確認できるため、不動産会社選びにも役立ちます。

ただし、現地調査を行うため、査定結果がわかるまでに時間がかかる点に注意が必要です。訪問日程の調整も必要なため、査定依頼から結果が出るまでに1〜2週間以上かかることもあります。また、担当者が物件を調査する際には、住人の立ち会いが必要です。訪問査定は、正確な見積もり価格を知りたい方に特におすすめです。

不動産鑑定士による査定（有料）

不動産鑑定士に査定を依頼する方法もあります。

不動産鑑定士は国家資格であり、「不動産の鑑定評価に関する法律」にもとづいて不動産の鑑定評価を行います。不動産鑑定士による評価は公的な信用があり、不動産の適正な価値を把握することが可能です。固定資産税や相続税の評価基準、金融機関による担保評価、裁判における価格根拠、離婚時の財産分与などの場面でも利用されます。

不動産鑑定士に依頼することで、公的にも証明力があり、精度の高い見積もり価格を知ることができます。
ただし、不動産鑑定士に査定を依頼する場合、一般的には数十万円の費用がかかり、査定には数週間から1ヶ月程度の期間を要する点には注意が必要です。

不動産鑑定士による査定は、公的な信用度の高い見積もり価格を求める方に特におすすめです。
参照：国土交通省「不動産鑑定士試験」
　　　日本不動産鑑定士協会連合会

不動産査定で見られるポイント

不動産査定で見られる主なポイントは、以下のとおりです。

■建物
・築年数
一般的に、築年数が古いほど建物の劣化が進んでいると考えられ、市場価格は低くなる傾向があります。例えば、戸建住宅の場合、築年数が20年を超えると建物の価格がほぼゼロになるという調査もあります。また、新耐震基準（1981年6月以降）に準拠しているかどうかも重要なポイントです。

参照：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

・構造
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など、建物の構造は査定評価に影響を与えます。特に評価が高いのは、耐震性に優れた鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造です。これらの構造は減価償却の耐用年数も47年と長いのが特徴です。

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

・内装・設備
フローリングやクロス、キッチン、浴室、トイレなどの設備の状態や間取りも査定に影響を与える要素です。内装や設備が新しくてきれいであれば評価が高くなり、間取りはそのエリアのニーズに合致しているかどうかが重要なポイントとなります。

■周辺環境
・駅までの距離
一般的に、駅までの距離が近いほど、査定にはプラスの要因として影響します。逆に、駅から遠く、公共交通機関の利用が難しい場合は、査定額が低くなる可能性があります。

・商業施設や各機関までの距離
スーパーやドラッグストア、ショッピングモール、病院、学校までの距離が近いことは、査定においてプラスの評価を得やすいポイントです。

■土地
・広さや形状
狭小地や変形地は、査定においてマイナスの評価を受けることがあります。

・接面道路
接面道路の幅が4m未満の場合、土地の使用に制約が生じるため、査定額が低くなることがあります。

他にもさまざまな要素が考慮され、総合的な評価にもとづいて査定額が算出されます。

不動産見積もりの注意点

不動産を見積もりに出す際には事前に注意点を理解しておくことが大切です。

注意点を事前に理解しておくことで、悪質な不動産会社に引っかかって後悔するリスクを減らすことができます。また、具体的な資金計画を立てることも可能になります。

ここでは、4つの注意点について見ていきましょう。

査定額で売却できるとは限らない

不動産の査定額は、必ずしもその価格で売却できるわけではない点に注意が必要です。

査定額は、過去の取引データや現地調査をもとに算出された「売却予想価格」のことで、その金額で売却できる可能性があるという目安です。そのため、実際の取引価格が査定額を下回る場合もあれば、上回ることもあります。

例えば、マンションの査定額が3,000万円だった場合、3,000万円で売れることもあれば、2,800万円や3,300万円で取引される可能性もあります。

売却価格は市場の需給やタイミングによって変動するため、査定額はあくまで目安として捉えることが大切です。
査定額より低い価格で売却される可能性も考慮して、資金計画を立てておくことをおすすめします。

事前に周辺相場を知っておく

不動産会社に見積もりを依頼する前に、周辺の相場を自分で調べておくことは大切です。

なぜなら、一部の不動産会社は新規顧客を獲得するため、意図的に相場より高い査定額を提示することがあるからです。このような会社は、まず高い査定額で契約を取った後、さまざまな理由を付けて売却価格を徐々に引き下げることがあります。

事前に周辺相場を把握しておけば、提示された査定額が相場と大きく異なる場合に、その不自然さに気づくことができます。そして、そのようなリスクのある不動産会社を避け、不動産会社選びで失敗するリスクを減らすことが可能です。

不動産の相場を調べる方法には、以下のようなものがあります。

レインズマーケットインフォメーション（REINS）	不動産流通機構（国土交通大臣指定）が運営する不動産流通標準情報システムです。市場動向や実際の売買価格を確認できます。
不動産情報ライブラリ	国土交通省が運営するサイトで、実際の売買価格を確認できます。（旧：土地総合情報システム）
不動産ポータルサイト	不動産ポータルサイトを利用すれば、類似物件の売出価格を確認できます。
不動産情報誌やチラシ	不動産情報誌やチラシを使って、類似物件の売出価格を確認することができます。

1社だけの査定で決めない

不動産の査定を依頼する際には、1社ではなく複数社に相見積もりを取ることが大事です。
なぜなら、不動産会社によって査定基準や得意エリア、強み、ノウハウが異なるため、同じ物件でも査定額に差が生じることがあるからです。

例えば、「A社は3,000万円、B社は3,400万円、C社は2,900万円」といったように、不動産会社ごとに数百万円の違いが出ることも珍しくありません。

特に、その物件に精通しノウハウを持つ会社は、査定額が高くなる可能性があります。
1社の査定に頼ると、本来より安く売れてしまうリスクがあるため、不動産の査定では複数社に依頼することが大切です。

売却価格が100万円以上変わることもあるため、面倒に思わず、少なくとも3社の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

査定額だけで不動産会社を決めない

査定額だけで不動産会社を決めるのは避けましょう。不動産会社を選ぶ上で査定額は重要な要素ですが、選ぶ際の基準はそれだけではありません。査定額だけで判断すると、意図的に高い査定額を提示する不動産会社を選んでしまい、後悔するリスクがあります。

そのような不動産会社は顧客のニーズを無視した対応をすることが多く、売却を急かされたり、必要以上に安く売らされることもあります。

不動産会社を選ぶ際には、査定額に加えて、担当者の対応、売却サポートの内容、実績、評判、仲介手数料なども踏まえ、総合的に判断しましょう。そうすることで、信頼できる不動産会社を選ぶことができ、満足度の高い売却を実現できます。

不動産見積もりから売却までの流れ

不動産の見積もりから売却までのプロセスを事前に理解しておくことで、スムーズに進めることができます。不動産会社によって手続きの流れは大きく異なることはないため、事前に確認しておくと安心です。

1.必要書類の準備

まずは、不動産見積もりに必要な書類を揃えましょう。必要書類が整っていないと、所有者の確認ができず、査定を進めることができません。書類の準備には時間がかかることもあるため、早めに確認し、必要があれば法務局などで取得手続きを行いましょう。

不動産査定に必要な書類

不動産査定に必要な書類は、以下のとおりです。

・登記簿謄本（登記事項証明書）
・登記権利証または登記識別情報
・測量図や公図
・建物の図面
・身分証明書
※査定方法や不動産会社によって異なる場合があります。

それぞれの詳細は、以下のとおりです。

・登記簿謄本（登記事項証明書）
法務局で取得できます。「登記・供託オンライン申請システム」を利用すれば、オンラインで交付請求の手続きを行うことが可能です。登記簿謄本には、所有者や不動産に関する情報が記載されています。

・登記権利証または登記識別情報
不動産を購入（登記）した際に発行される書類で、所有者を第三者に証明するためのものです。ただし、権利証は2005年に廃止され、それ以降は登記識別情報が通知されるようになりました。

・測量図や公図
測量図や公図も法務局で取得でき、オンラインで交付請求手続きを行うことができます。これらの書類には、土地の状況や接道状況が記載されています。

・身分証明書
本人確認のために身分証明書が必要です。運転免許証や健康保険証などをあらかじめ用意しておきましょう。

2.不動産会社に査定依頼

必要書類を準備したら、次に不動産会社に査定を依頼します。この際、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することが大切です。一括査定サイトを利用すれば、まとめて複数の不動産会社に査定を依頼できるため、手間を省けて効率的に進められます。査定額を確認した後は、対応やサービス、評判、実績なども考慮して、契約する不動産会社を選びましょう。

3.媒介契約

不動産会社を選んだら、次に媒介契約を締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴や違いがあります。

詳細は、以下のとおりです。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる会社数	複数可能	1社のみ	1社のみ
売主が直接見つけた買主との取引	可	可	不可
売却活動の報告義務	規定なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録	義務なし	5日以内	7日以内
契約期間	規定なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

●一般媒介契約
メリット：複数の不動産会社と契約できる点や、レインズへの登録義務がないため周囲にバレづらい。
デメリット：各社が「自社では売れないかも」と考え、販売活動にあまり力を入れない可能性がある。

●専任媒介契約
メリット：不動産会社は競合がいないため、しっかりとした販売活動を期待できる。
デメリット：1社としか契約できないため、慎重に不動産会社を選ぶ必要がある。

●専属専任媒介契約
メリット：競合がいないため、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる。さらに、専任媒介契約より報告頻度が多く、密な情報共有が可能。
デメリット：1社との契約に限られるため、慎重に不動産会社を選ぶ必要がある。

4.売却活動

媒介契約を締結すると、いよいよ売却活動が始まります。
売却する不動産の情報は、次のような媒体に掲載されます。

・レインズ
・不動産会社の自社サイト
・不動産ポータルサイト
・不動産情報誌
・新聞の折込チラシ
・ポスティングチラシ など

問い合わせがあった場合、内覧や見学が行われます。その際、良い印象を与えるために、しっかりと清掃しておくことが大事です。必要に応じて、ハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

5.売買契約

買主が見つかり、条件に合意したら、売買契約を締結します。
契約の流れは以下のとおりです。

1.重要事項の説明（宅地建物取引主任者）
2.契約書の読み合わせ
3.署名・捺印
4.買主からの手付金の支払い
5.不動産会社への仲介手数料の支払い

売買契約の際には、売主と買主の双方が同席します。

また、契約時に必要な書類は以下のとおりです。

・身分証明書
・収入印紙
・登記権利証または登記識別情報
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・建築確認通知書・検査済証
・土地測量図や境界確認書
・設備表 など
※必要書類については事前に不動産会社に確認してください。

6.決済・引き渡し

決済（買主からの支払い）と物件の引き渡しは、同日に行われます。
残金を受け取ったら、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限（売買価格×3%+6万円＋消費税 ※速算式）が定められていますので、事前に具体的な金額を確認しておきましょう。また、所有権の移転登記も必要です。登記手続きは通常、司法書士に依頼します。

もし売却する不動産にローンが残っている場合は、金融機関へのローンの返済や抵当権抹消手続きも必要です。ローンの有無や残高について事前に確認しておきましょう。支払いや登記手続きが完了したら、買主へ鍵や必要書類を引き渡します。

不動産見積もりでよくある質問

不動産見積もりに関するよくある質問を紹介します。

不動産一括査定の利用はおすすめなのか？

不動産一括査定の利用はおすすめです。なぜなら、査定額の確認や不動産会社選びを効率よく進められるからです。多くの不動産会社を比較でき、条件の良い会社を見つけやすくなるため、「少しでも高く売りたい」「できるだけ早く売却したい」「安心できる不動産会社に任せたい」といった考えを持つ売主にとって、一括査定は大きなメリットをもたらします。

以下では、一括査定のメリットやデメリットについて詳しく紹介します。

一括査定のメリット

一括査定のメリットは、複数の不動産会社に効率よく査定を依頼でき、各社の比較がしやすい点です。査定結果は最短で即日受け取ることができます。以下では、一括査定のメリットについて詳しく紹介します。

1回の問い合わせで数社から机上査定の結果が来る

不動産一括査定を利用すると、1回の問い合わせで複数の不動産会社から机上査定の結果を受け取ることができます。通常、複数の会社に査定を依頼する場合は、それぞれに個別で問い合わせる必要があります。しかし、一括査定を利用すれば、1度の手続きで最大5〜10社に依頼可能なため、手間を大幅に省くことが可能です。

各不動産会社からは、最短即日で机上査定の結果が届きます。査定結果は最短即日でメールで届くことが多いため、忙しい方でも都合の良いタイミングで査定額を確認できます。

不動産会社の対応や条件を比較できる

不動産会社にとって、一括査定は新規顧客を獲得する機会であるため、査定額の提示だけでなく、サービスの特徴や実績、得意分野について積極的にアピールしてきます。信頼できる不動産会社を選ぶには、査定額だけでなく、各社の特徴や実績も確認することが大切です。

一括査定を利用すれば、売主は各社の査定額だけでなく、特徴や担当者の対応、サービス内容、評判、実績なども比較できるため、自分に合った信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

一括査定のデメリット

一括査定のメリットだけでなく、デメリットについても理解しておくことが大切です。一括査定を利用すると、不動産会社から営業連絡が入る場合があります。また、すべての不動産会社が一括査定に対応しているわけではなく、サイトによっては利用できない不動産会社もあるため注意が必要です。

以下では、一括査定のデメリットについて紹介します。

複数の不動産会社から電話が来る

一括査定を利用すると、複数の不動産会社から営業電話がかかってくることがあります。不動産会社にとって、一括査定は新たな顧客を獲得するチャンスです。他社に決められる前にコンタクトを取りたいと考え、営業担当者は積極的に電話をかけてきます。多くの不動産会社からの連絡が続くことがあるため注意が必要です。

中には、断ったにもかかわらず、何度も電話をかけてくる不動産会社もあります。このような営業電話の対応でストレスを抱える可能性があります。一括査定を利用する際は、営業電話がかかってくることを考慮して、心の準備をしておくことも大事です。

査定依頼の不動産会社が限られている ※一括査定サイトと契約している不動産会社だけ

一括査定は、すべての不動産会社に対応しているわけではありません。各サイトで提携している不動産会社は異なるため、「Aサイトでは査定を依頼できる不動産会社が、Bサイトでは利用できない」といったケースがよくあります。

提携する不動産会社の基準や数は一括査定サイトによって異なるため、特定の不動産会社を希望する場合は、あらかじめ確認しておくことが大切です。多くの不動産会社を比較したい場合は、複数の一括査定サイトを活用することで選択肢を増やすことができます。

一括査定を利用した方がいい人

ここでは、一括査定を利用した方がいい人の特徴を紹介します。
特に一括査定の利用に迷っている方は、参考にしてみてください。

複数の不動産会社に査定依頼をしたい方

複数の不動産会社に見積もりを依頼したい方は、一括査定の利用を考えてみるとよいでしょう。

一括査定を利用すれば、簡単に複数の不動産会社に見積もりを依頼できます。1回の情報入力で複数社に依頼できるため、手間がかかりません。スマホからも利用でき、利用料は無料です。
査定結果は最短で即日にわかるため、急いでいる方でも安心して利用できます。

複数の不動産会社を比較することで、信頼性が高く、条件の良い会社を見つけることが可能です。その結果、高値での売却が期待でき、より多くの資金を手に入れるチャンスが広がります。

一括査定サイトを活用して、査定額の確認や不動産会社選びを効率よく進めましょう。

不動産見積もりについてまとめ

不動産を売却する際には、複数の会社に見積もりを依頼し、査定額やサービス内容、実績などを比べることが大切です。そうすることで、条件が良く信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

不動産会社によって査定額に100万円以上の差が出ることもあります。一括査定を利用すれば、効率よく査定額の確認と会社の比較が可能です。

不動産の売却を検討している方は、複数社で査定を行い、自分に合った不動産会社を見つけてみましょう。