古い家を売る6つの方法とは？早く売るコツもご紹介

相続で引き継いだなどの理由で、古い家の売却を考えている方も多いでしょう。しかし古い家は老朽化が進んでいるため、資産価値が低く、新しい物件に比べると売却しにくいです。

古い物件を売却する際には、ホームステージングを利用するなどのコツを押さえることが重要です。今回の記事では古い家を売る方法や、売るためのコツについて詳しく紹介します。

古い家の基準とは？築年数？耐震性？

古い家とは、一般的には築20年以上を経過した家をいいます。古い家といっても「築〇年以上」が古い、という明確な基準があるわけではありません。また戸建てやマンション、木造やRC造などの物件の種類によっても古いと感じる感覚は違うでしょう。また築年数だけでなく、見た目によっても古いと感じるかどうかの判断はわかれます。

一般的な戸建て住宅は木造でつくられていることが多く、木造の法定耐用年数は22年です。そのため築20年を超えると、多くの方が古いと感じることが多いでしょう。周辺相場に比べると古い家は売却価格は安く、古家付きの土地として売却するケースも多いでしょう。

また築年数だけでなく、耐震基準が1981年以前の旧耐震基準で建築している物件も古いといわれる基準の一つです。マンションなどのRC造などの物件では、旧耐震の物件は需要が少なく売りにくいでしょう。古い家の基準について、次の3つの切り口から見ていきましょう。

・築年数での判断基準となる3つの耐用年数
・構造ごとの耐用年数
・耐震性が耐震基準を満たしているか？

築年数での判断基準となる3つの耐用年数

一般的に古い家とは、築年数で判断します。耐用年数を超えた物件は古い家と判断されますが、耐用年数には3つの種類があります。

・物理的耐用年数
・法定耐用年数
・経済的残存耐用年数

それぞれの耐用年数の特徴を見ていきましょう。

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物が物理的に壊れてしまい利用できなくなる年数をいいます。物理的耐用年数を過ぎてしまうと、建物や設備をそのまま使用し続けるのは危険な状態になってしまうため早急な対応が必要です。設備であれば入れ替えれば問題ありませんが、建物の場合は大規模な修繕や建て替えが必要になるでしょう。

物理的耐用年数には、決められた基準はありません。物件の構造だけでなく、使い方やメンテナンスによっても違います。同じ時期に並んで建てられた戸建てであっても、物理的耐用年数は同じではありません。逆にいえば物理的耐用年数は、メンテナンスなどを定期的に行うことで伸ばせます。

このあと紹介する法定耐用年数や、経済的残存耐用年数に比べると物理的耐用年数は一番長いです。先ほど木造戸建てが古いと判断される基準は20年と紹介しましたが、実際にはメンテナンス次第で何十年も利用できます。物理的耐用年数とは、家を問題なく利用できるまでの年数といえるでしょう。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、固定資産である建物が減価償却によって価値がなくなるまでの期間をいいます。法定耐用年数は税法上の考え方で、固定資産を購入した際に一括に費用として計上するのではなく、複数年にわたって少しずつ費用計上をするための期間を表しています。たとえば木造の戸建てであれば法定耐用年数は22年、RC造のマンションであれば47年です。

仮に建物価格が2,200万円の木造戸建てを購入したのであれば、2,200万円÷22年＝100万円となるため、毎年100万円を費用として計上することになります。毎年100万円ずつ建物の価値が減少することになるため、100万円の費用計上を減価償却費といいます。

減価償却や費用は、事業の決算を行う際に重要な指標です。不動産賃貸を事業として行うのであれば、法定耐用年数によって利益が左右されるため、とても重要な項目といえます。しかし法定耐用年数は税法上の年数であるため、実際に利用できる年数とは大きく異なります。木造戸建ての法定耐用年数は22年ですが、実際に22年で利用できなくなる物件はほとんどないでしょう。

また自宅として不動産を買うのであれば、費用などは何の影響もないため法定耐用年数は関係ありません。そのためマイホームを購入する場合は、法定耐用年数はあまり気にする必要はないでしょう。

経済的残存耐用年数

経済的残存耐用年数とは、建物が「経済的に」価値を保てる年数をいいます。「経済的に」に価値があるかどうかの、明確な定義はありません。経済的残存耐用年数は、主に金融機関が投資用不動産への融資の審査の際に使うケースが多いです。

投資用不動産への融資では、物件が当初期待した収益に対してどれくらいの収益を確保できるかどうかが重要です。一般的に収益不動産は築年数が経過するほど収益性が劣り、物件の資産価値は下落します。つまり物件の経済的価値は年々減少していくわけであり、いつまでも当初期待した収益をあげられるわけではありません。当初期待した収益をあと何年あげられるかが、経済的残存耐用年数といえるでしょう。

経済的耐用年数も物理的耐用年数と同様に定められた基準はありませんが、法定耐用年数の7割としている金融機関もあるようです。経済的耐用年数は投資用不動産の検証に使われる数値であり、マイホームの購入ではあまり気にしなくてよいでしょう。

構造ごとの耐用年数

物理的耐用年数や経済的残存耐用年数には明確な基準はありませんが、法定耐用年数には構造ごとに決められた年数があります。国税庁が定めている構造ごとの法定耐用年数は、下記の通りです。

・鉄骨鉄筋コンクリート、または鉄筋コンクリート　47年
・れんが造、石造またはブロック造　38年
・金属造（骨格が肉厚4ミリを超える）　34年
・金属造（骨格が肉厚3ミリを超え、4ミリ以下）　27年
・金属造（骨格が肉厚3ミリ以下）　19年
・木造　22年

上記の耐用年数は、建物の使用用途が住宅の場合です。店舗や事務所、工場などの場合はそれぞれの耐用年数が定められています。

耐震性が耐震基準を満たしているか？

古い家かどうかの判断基準に、耐震基準があります。耐震基準とは、新たに建築する建物が建築基準法や建築基準法施行令などの法令によって国が定めた「最低限満たすべき地震の耐性基準」を満たしているかどうかの基準です。

耐震基準は適宜見直されており、1981年５月以前に建築された建物を「旧耐震基準」、1981年６月以降の基準で建築された建物のことを「新耐震基準」といいます。建物が「新耐震基準」か「旧耐震基準」かによって建物の評価は大きく変わり、「旧耐震基準」の物件は古い物件とみなされ価値が大きく下落することが多いです。

金融機関によっては「旧耐震基準」で建築された物件には、融資をしない可能性もあります。耐震基準は戸建てよりもマンションを売却する際に重視されることが多いため、築古のマンションを売却する際には注意しましょう。

古い家を売る6つの方法とは？

古い家を売るには、次のような方法があります。

・現況の状態で売る
・外壁や内装など一部リフォームして売る
・取り壊し・更地にしてから売る
・古家付きの土地として売る
・空き家バンクに登録をする
・不動産会社・買取業者に買取の依頼をする

それぞれの内容を見ていきましょう。

現況の状態で売る

古くても建物の状態が悪くないのであれば、現況のまま売却する方法もあります。中古の家を探している買主は、ある程度リフォームを前提としています。そのため多少建物が古くても、検討してくれることもあるでしょう。ただし水回りや外壁などの汚れがひどいと買主の印象も悪くなってしまうため、汚れがある場合はクリーニングなどを検討しましょう。

外壁や内装など一部リフォームして売る

建物がまだまだ使えるのであれば、リフォームして売却する方法もあります。最近では築古の物件でもリノベーションして、長く使う方も増えています。そのためリフォームして見た目を綺麗にすることで、買主が見つかりやすくなるでしょう。

またリフォームを施すことで、建物の評価があがる場合もあります。古い家を売る場合、一般的には土地の価格だけで古家の査定は0の場合が多いです。しかしリフォームすれば建物の評価があがり、高く売却できる可能性があります。しかし大規模なリフォームとなれば費用もかかるため、資金負担が重くなってしまう点には注意しましょう。

またリフォームに失敗するとかえって売却しにくくなる可能性もあるため、必ずプロに相談してリフォームを行いましょう。

取り壊し・更地にしてから売る

古家を壊して、更地にして売却する方法もあります。更地にして土地として売却することで、自宅を探している方だけでなくアパートや店舗などの用地を探している方も買主の対象になります。買主の候補が広がるため、より売却しやすくなるでしょう。古い家を放置していると、前述のように固定資産税が6倍になってしまう可能性がありますが、更地にしておけばその点も安心です。

しかし古家を解体するには費用がかかります。また建物付きの土地に比べると、更地は固定資産税が高いです。更地にすることで経済的な負担が増えてしまう可能性がある点には、注意しましょう。

古家付きの土地として売る

古い家を売る場合、古屋付きとして土地売却をする方法があります。建物には手を入れないで現況のまま、「土地」として売りだすことで土地を探している買主にアピールできます。築年数の古い「戸建て」として売却するよりも、多くの買主の目にとまりやすいでしょう。

またどんなに古い家であっても、建物が建っている土地の方が買主はマイホームローンを使いやすくなります。土地だけ購入する場合はつなぎ融資を利用するなど、少し複雑な手続きとなることが多いです。このように古家付きの「土地」として売却することで、売れやすくなる可能性があります。

空き家バンクに登録をする

自治体が運営している空き家バンクを利用する方法もあります。空き家バンクとは、空き家の有効活用を目的として自治体が管理するデータベースに空き家情報を登録する制度です。登録された空き家情報は自治体のWebサイトなどで公開されるため、誰でもアクセスができ、買主と借主のスムーズなマッチングが期待できます。

空き家バンクに登録すれば自治体がインターネット情報に公開してくれ、「空き家を買いたい」や「借りたい」人を探してくれます。物件の売り情報や賃貸物件を掲載しているホームページのようなものと考えるとわかりやすいでしょう。しかし自治体は情報を掲載するだけで、積極的に買い手探しを行ってくれるわけではありません。また不動産会社ではないため売買の実務のサポートもない点には注意しましょう。

不動産会社・買取業社に買取の依頼をする

不動産会社や買取業者に買取を依頼する方法もあります。買取業者に買い取ってもらうメリットは、すぐに売却できる点です。一般的に不動産を売却する際には、6ヶ月程度かかります。せっかく買主が見つかった場合でも、ローンの審査が通らず売買が成立しないこともあるでしょう。買取業者であれば資金力も豊富なため、すぐに売却ができて手元に資金が入ります。

ただし買取業者に売却する場合は、相場よりも価格が安くなってしまいます。買取業者は購入した空き家を転売するなどして利益を得ることが目的なため、どうしても価格が安くなってしまう点には注意しましょう。

古い家を売る手順とは？

古い家を売る手順は、次の通りです。

1.査定依頼をして価格を決める
2.不動産会社を探して媒介契約
3.売却活動
4.売買契約の締結
5.決済・引き渡し
6.確定申告
それぞれの手順の内容を紹介します。

1.査定依頼をして価格を決める

不動産を売却する際、まずは不動産査定を通じて不動産会社を選ぶことになります。不動産の売却において不動産会社の果たす役割は非常に多く、売却が成功するかどうかは不動産会社にかかっているといっても過言ではありません。とくに古家を売却する場合は、一般の不動産よりも売りにくいため販売力のある不動産会社に依頼する必要があります。

査定をとる際には一括査定などを活用して、複数の不動産会社から査定をとるようにしましょう。複数の査定をとって比較することで売却する不動産の相場もわかりますし、不動産会社の対応も比較できます。複数社を比較する中で、信頼できる会社を選びましょう。

2.不動産会社を探して媒介契約

信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは不動産会社に売却を依頼するための契約のことで、不動産会社が準備してくれる媒介契約書に署名・捺印するだけです。手数料などの費用もかかりません。

また媒介契約には、3つの種類があるためどの媒介契約にするかよく確認しておきましょう。

・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に依頼できる
・専任媒介
1社のみに依頼。自分で見つけた買主とは取引可能
・専属専任媒介
1社のみに依頼。自分で見つけた買主とも取引できない

不動産会社からすれば他社とは媒介契約ができない専任媒介のほうが、力が入ります。そのため営業にも力を入れてくれることが期待できるでしょう。ただしいつまでたっても買主が見つからない場合は、一般媒介に切り替えるかほかの不動産会社に切り替えましょう。

3.売却活動

媒介契約を結んだあとは、不動産会社が販売活動を行います。自社で抱える顧客に案内したり、レインズという不動産会社が利用する情報サイトに掲載したりして買主を見つけてきます。買主候補が見つかった場合の価格交渉や、物件の案内なども不動産会社の役割です。

売却活動の方法はさまざまで、折り込みチラシや新聞、インターネットやSNS、現地看板など、物件やエリアに合わせた方法を行います。なかなか買主が見つからない場合は、不動産会社とも相談して売却活動を見直すことも検討しましょう。

4.売買契約の締結

買主と条件面・価格面で折り合いがついたら、ようやく売買契約を締結します。不動産会社が作成した売買契約書に買主・売主双方が署名・捺印を行い、印紙を貼り付けます。売買契約書は売主・買主それぞれ2通作成する場合が多いですが、1通のみでも問題ありません。

売買契約の際に物件価格の一部を手付金として受け取る場合が多く、契約を解除した場合などは受領した手付金の倍額を払うことになります。また買主がローンを利用する場合は、ローン特約という条項が付与されるケースがあります。これは万が一買主がローンの審査に通らなかった場合は、契約をキャンセルできるという内容です。

買主を保護するための条項なので、売主側からすればローン条項がないほうが安心です。もし複数の買主が現れて、ローン条項無しでもよい買主とローン条項を希望する買主がいる場合は、ローン条項無しの買主を優先しましょう。

5.決済・引き渡し

売買契約が終わったあとは、代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済は司法書士立ち合いのもと代金の受領を行い、法務局へ所有権移転申請を行います。法務局への登記申請を行わないと登記上の所有者が変更しないため、所有権が移転したことになりません。

一般的に決済は不動産会社か、買主がローンを利用する場合は金融機関で行うことが多いです。売主や買主、不動産会社など関係者が集まって、書類の確認や資金決済を行います。

6.確定申告

不動産の決済が終了しても、まだ終わりではありません。不動産を譲渡（=売却）して、所得（=利益）が出た場合には、譲渡所得税が課税されるため確定申告して所得税を納税する必要があります。確定申告は不動産を売却した年の、翌年の2月中旬～3月中旬に行う必要がありますので、忘れずに行うようにしましょう。

譲渡所得税は、下記の計算式で計算します。

【譲渡所得】
物件を売った金額等（譲渡収入金額） – 物件を買った費用（取得費） + 売却時の諸費用（譲渡費用）

上記の算式で算出した譲渡所得に対して、下記の税率をかけて税金を計算します。譲渡所得税の税率は保有期間によって、短期譲渡と長期譲渡に分かれます。

・所有期間5年以下（短期譲渡）：39.63%
・所有期間5年超（長期譲渡）：20.315%

所得税の計算にはほかにも細かい決まりがあるため、国税庁のHPなどで確認しましょう。

確定申告をうっかり忘れてしまうと、延滞税などがかかってしまいます。確定申告はインターネットでもできますし、税務署へ行けば不明点も質問できます。

古い家を売るコツ

古い家は、新しい物件に比べると売却しにくい場合が多いです。そのため古い家を売る際には、ここで紹介するコツを押さえて売却活動を行いましょう。

・集客力の強い不動産会社を選ぶ
・1社だけでなく複数社に相談をする
・ホームステージングを利用する　　

それぞれのコツを見ていきましょう。

集客力の強い不動産会社を選ぶ

古い家の売却に限らず、不動産を売却する際には不動産会社の集客力がとても重要です。物件の買主を探すのは不動産会社の役割なため、集客力が弱ければいつまでたっても売却ができません。

集客力が強いかどうかを見極めるのは難しいですが、たとえばWebサイトに掲載されている物件情報が多いのであれば、多くのお客さんから売却依頼を受けていることになります。また実際に不動産会社を利用した人の口コミも参考になるでしょう。

1社だけでなく複数社に相談をする

1社だけでなく、複数社に相談をすることも重要です。不動産会社には得意な分野やエリアがあるため、戸建てが得意な不動産会社もあればマンションに強い不動産会社もあるでしょう。また地域に密着した地場企業であれば、独自の販売ルートや顧客を持っています。

そのため1社への相談だけで売却を依頼してしまうと、中々売却できない可能性もあります。複数の会社に相談すればそれぞれの不動産会社の特徴もわかりますし、信頼できそうな担当者も見つかるでしょう。また物件の相場も、複数の不動産会社に相談することで正確にわかります。古い家を相談する際は、複数の不動産会社に相談して古家付きの土地売買になれている不動産会社を見つけましょう。

ホームステージングを利用する

ホームステージングを利用することで、古い家も売りやすくなる可能性があります。ホームステージングとは内装を家具やインテリアでコーディネートして、不動産の魅力を活かす手法のことです。元々はアメリカなどでよく利用されていた手法ですが、近年日本でも注目されています。

古い家はどうしても内装が劣化してしまうため、内覧時の印象が悪くなってしまうことが少なくありません。ホームステージングをすれば内装の印象もよくできますし、買主にとっても実際の住み心地をイメージしやすくなります。ホームステージングはDIYを活用して自分で行う方法もありますし、専門の業者に依頼することもできます。古い家を売りたい場合はホームステージングを検討しましょう。

古い家は持っているとリスクがある

古い家を持ち続けるには、リスクもあります。相続などで引き継いだ古家を、手放したいと思っている方も多いでしょう。しかし古い家を売る方法がわからず、売りたいと思いつつ長く保有している方も多いのではないでしょうか。

資金に困っているなどの事情がないのであれば、急いで売る必要はありません。しかし古い家を保有することで、下記のようなリスクがある点には注意しておきましょう。

・状態が悪化して倒壊の危険性が増す
・固定資産税が6倍になる可能性がある

状態が悪化して倒壊の危険性が増す

相続などで引き継いだ古い家は、空き家のまま放置しているケースも珍しくありません。誰も住んでいない家は劣化が早く、最終的には倒壊などの危険性が高まります。万が一建物が倒壊してしまうと周囲への影響はさけられず、近隣住民などへ怪我をさせてしまうかもしれません。

倒壊などで他人に危害を加えてしまった場合、責任は所有者がとります。怪我などで損害を与えてしまったのであれば、補償しなければなりません。「相続で引き継いでただ持っているだけ」の物件が、ある日突然借金をつくってしまう可能性があります。空き家は防犯的にも周囲の評判が悪いこともあり、使う予定がないのであればできるだけ早めに売却するようにしましょう。

固定資産税が6倍になる可能性がある

古い家を保有していると、固定資産税の課税標準となる評価額に対して適用されていた住宅用地の特例措置が解除され、固定資産税が6倍になってしまう可能性があります。現在日本では周囲への生活環境の悪化や倒壊・火災リスクなどから、空き家問題が深刻です。都心部でも所有者不明の空き家が増えており、国が対策を強化しています。

平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、一定の条件に該当する空き家の固定資産税を6倍にすると定められています。さらに2023年には法改正が行われ、対象となる空き家の範囲が広がりました。

このように誰も住んでいない古い家を保有していると、高額な固定資産税が課されるリスクがあります。無駄な税金を払うくらいであれば、売れるうちに売っておくようにしましょう。

古い家を売る際に使える特例は？

マイホームを売ったときの特例（居住用財産の3,000万円特別控除）

古くても自宅として使っていた家であれば、譲渡益から最大3,000万円までが非課税になる特例です。
譲渡益が出た場合でも、実質的に課税されないケースが多く、最も広く使われています。

適用要件
　・売却する家が本人または同居家族の「居住用財産」であること
　・住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
　・売却相手が親族など「特別関係者」でないこと
　・事業用や賃貸用として使用していた期間は対象外
※詳細の要件についてはこちらをご参考ください「国税庁HP　マイホームを売ったときの特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

古い家を10年以上所有していた場合、譲渡益に対する税率が軽減されます。
売却益が大きいときでも、通常より低い税率で納税できるため、税負担が抑えられます。

適用要件
　・売却する家屋または土地の所有期間が10年以上であること（居住年数ではなく登記上の所有期間）
　・譲渡する建物・土地が「居住用財産」であること
　・その年に「居住用財産の3,000万円特別控除」を併用している場合も適用可能
※詳細の要件についてはこちらをご参考ください「国税庁HP　マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した古い空き家を売却する際、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。
特に、旧耐震基準の家を相続したケースで、取り壊しや耐震改修を行うと適用が可能になります。

適用要件
　・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
　・被相続人が一人暮らしで住んでいたこと（相続開始時点）
　・相続後、家屋を耐震改修または取り壊したうえで、更地または改修済住宅として売却すること
　・相続のあった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
　・譲渡価格が1億円以下であること
　・売却相手が親族等の特別関係者でないこと

※詳細の要件についてはこちらをご参考ください「国税庁HP　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

よくある質問

古い家を売る場合の、よくある質問を紹介します。

古い家を売るためにリフォームはした方がいいですか？

古い家の場合は修繕が必要な箇所も多く、見た目も劣化していることが多いでしょう。そのため売却する前にリフォームを検討している方も少なくないでしょう。古い家を売るためには、リフォームは必要でしょうか。

プロに相談せずに独断のリフォームはやめた方がいい

結論からいうと、プロに相談しないで独断でのリフォームはおすすめしません。中古物件の購入を検討している買主は、リフォームを前提としています。間取りや内装なども自分好みにリフォームして利用したいと考えている方も多いです。

そのため売主の判断でリフォームをしてしまうと、買主の希望に合わずかえって検討者を減らしてしまうかもしれません。また高いお金をかけてリフォームしても、その分だけ高く売却できるとは限りません。もしリフォームを行うのであれば、不動産会社などのプロに相談してから行うようにしましょう。

まとめ

相続で引き継いだ物件など、古い家を売却するケースは多いでしょう。建物の価値は新しいほど高いため、古い家はどうしても新しい物件に比べると売却しにくいです。古い家に決まった定義はありませんが木造戸建ての場合は一般的には20年を経過すると、古いと思われてしまうことが多いです。

売却しにくいからといって古い家をそのまま放置してしまうと、倒壊などのリスクがあります。また特定の空き家に該当してしまうと、固定資産税が6倍になってしまいます。古い家はホームステージングを利用したり、複数の不動産会社を比較したりしてできるだけ早く売却するようにしましょう。