中古マンションがずっと売れない時の対処とは？考えられる原因は？

マンションを売却したくても、買い手が見つからずなかなか売れなくて困っている方も多いでしょう。なぜマンションが売れないのか原因がわからず、どう対処すればよいか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

中古マンションが売れない場合、価格が高すぎたり不動産会社の集客力が弱かったりなどの要因があります。今回の記事ではマンションが売れない原因や対処方法、マンションが売れないとどうなるか、などについて詳しく紹介していきます。

中古マンションがずっと売れないとどうなるのか？

マンションを売却したくても、なかなか売れないこともあるでしょう。マンションを売りたくても売れない場合、次のようなデメリットがあります。

・管理費や修繕積立金がかかる
・固定資産税がかかる
・中古マンションの資産価値が下がる

それぞれのデメリットを見ていきましょう。

管理費や修繕積立金費用がかかる

マンションがなかなか売れない場合、保有している期間に応じて管理費や修繕積立金がかかってしまうことになります。マンションの管理費とは共用の廊下やエントランス、エレベーターなどの共用部分を管理するための費用で、毎月発生します。管理費はマンションや部屋の広さによって違いますが、3LDKのファミリータイプの物件であれば1～3万円程度が一般的でしょう。東京の高級マンションや共用施設が充実している物件であれば、さらに高い場合もあります。

修繕積立金は名前の通り、将来の大規模修繕へむけた積立金です。こちらもマンションの規模や築年数などによって価格は違いますが、マンションによっては積立不足が発生しており積立額が上がってしまうケースも少なくありません。中古マンションが売れない場合はたとえ住んでいなくても、管理費と修繕積立金を負担する必要があります。毎月数万円の負担が発生するため、1年売れなければ数十万の費用負担です。マンションが売れない場合、管理費や修繕積立金の負担が発生してしまうデメリットがあります。

固定資産税がかかる

マンションが売れないと、管理費や修繕積立金だけでなく固定資産税もかかってしまいます。固定資産税とは不動産などの固定資産を保有している人にかかる税金で、毎年1月1日時点の所有者が納税する義務があります。マンションを売却する場合は1年間の固定資産税を、売主と買主で日割りで折半するのが一般的です。

そのためマンションの売却が1日遅れるごとに、負担する固定資産税の金額は増えます。固定資産税の税額はマンションの築年数や立地によってさまざまですが、数十万程度の場合が一般的でしょう。マンションがなかなか売れないと、管理費や修繕積立金だけではなく固定資産税も負担しなければなりません。

中古マンションの資産価値が下がる

マンションは築年数が経過するほど、一般的には資産価値が下がってしまいます。そのためマンションがいつまでも売れなければ、そのぶん資産価値が減少してしまう可能性があります。中古マンションを購入する買い手は、できるだけ築浅の物件を条件にしているケースが多いです。

物件情報サイトなどで検索する場合も築年数は、「1～5年」「5年～10年」というように区切って検索する方も多いでしょう。そのため築年数が経過すればするほど買主に見つかりにくくなり、値下げを検討しなければならない可能性が高まります。都心のブランドマンションなど、中には年数が経過しても価格が下がらない物件もありますが一般的には築年数が浅い方が資産価値は高いです。マンションを高く売るためには、資産価値の高いうちに売却するほうがよいでしょう。

中古マンションが売れる平均期間とは？

マンションを売りに出しても、なかなか買い手がつかないと焦ってしまいます。一般的に中古マンションを売却に出して、成約するまでの期間はどれくらいでしょうか。

半年たっても中古マンションが売れない場合は要注意

公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの販売期間の平均は2023年は80.1日となっています。毎年変動はあるものの、平均で80日程度がマンション売却の期間の目安といえるでしょう。
参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」

80日という期間はレインズという不動産の売買情報を蓄積するシステムに登録した日から、売買が成約した日までの期間です。売却情報がレインズに登録される前までに、売主は売却活動を始めています。不動産会社を比較検討したり、周辺事例を調べたりしたうえで不動産会社に相談して、レインズに登録されるケースが多いでしょう。そのため売主の体感としては、売却期間はもう少し長く感じる場合が多いでしょう。

また今回のデータは首都圏に限定しています。全国の中でも、とくに首都圏のマンションは需要が高く売買も活発に行われています。全国的に見れば、80日よりも長い期間で成約しているケースも少なくないでしょう。そのため80日という期間に縛られる必要がありませんが、売り出して半年たっても売れない場合は注意した方がよいでしょう。半年たっても売れなければ価格が高すぎるなど、売れない理由がある可能性があります。半年を経過しても買い手が現れない場合は、不動産会社とも相談しながら対策を検討しましょう。

中古マンションがずっと売れない原因とは？

中古マンションが売れない場合、次のような原因があります。

・相場よりも販売価格が高い
・同じ建物内で販売中の部屋が多い
・管理費・修繕積立金が高い
・内見時の共用部の印象が悪い
・不動産会社の販売活動が弱い

それぞれの原因について、詳しく見ていきましょう。

相場よりも販売価格が高い

マンションがなかなか売れない場合、周辺相場に比べると価格が高いかもしれません。中古マンションの購入を検討している買主は、新築に比べると割安な物件を探しています。そのため多くの買主は周辺の相場や、競合物件と比較しながら物件の検討をしています。そのため周辺のマンション相場に比べて明らかに価格が高い場合、検討候補から外されてしまう可能性が高いでしょう。

戸数の多い大規模なマンションであれば、同じマンション内で成約事例がある場合も少なくありません。同じマンションの成約事例は価格を決める大きな参考になるため、成約事例の有無は確認しておくようにしましょう。ただし同じマンションであっても、間取りや階数によって価格は違います。成約事例とまったく同じにするのではなく、不動産会社とも相談しながら適正な価格を決めていきましょう。

また成約事例も、あまり古いものであれば参考になりません。半年や1年もあればマンションの価格相場は変化するため、成約事例の時期にも注意しましょう。

同じ建物内で販売中の部屋が多い

大規模なマンションの場合、同じマンション内で多くの売り物件が出ているためなかなか売れない可能性もあります。同じマンションで販売中の物件が多いのであれば、それだけ競合物件が多く日当たりや間取りのよい部屋が選ばれやすくなってしまいます。そのため北向きの部屋や低層階の部屋は、売れ残ってしまう可能性が高くなってしまうでしょう。

規模の大きなマンションなどでは、投資目的での購入も多く中古でも同時期に同じ建物内での売却が複数出るケースは珍しくありません。同じ建物内との競合になるため、早く売却するためには値下げなどの対応も必要になるでしょう。

管理費・修繕積立金が高い

管理費や修繕積立金が高いと、なかなか売れない場合もあります。中古マンションの購入検討者は価格だけでなく、管理費や修繕積立金などのコストも含めて比較しています。そのため価格が相場通りであっても、管理費や修繕積立金があまりに高い場合は候補から外されてしまうでしょう。

管理費や修繕積立金は、安ければよいというわけではありません。共用施設の多いマンションであれば、管理費はどうしても高くなってしまいます。高い管理費を払っているにもかかわらず共用部分の不具合が生じているなど、管理費に見合った管理が行われているかが重要です。同様に修繕積立金もあまりに安い場合は、将来の大規模修繕への不安が生じます。マンションの規模や施設、築年数に応じて適正な管理費や修繕積立金となっているかが重要といえるでしょう。

内見時に共有部の印象が悪い

内見時の共用部分の印象が悪いと、なかなか売却できません。中古マンションを購入する買主は、購入を決める前に内見をする場合がほとんどです。内見では室内を中心に見ると思われるかもしれませんが、実は共用部分も重視されています。

とくに廊下やエントランス、建物の外観などは室内より先に目に入るため物件の印象を決める重要な部分です。共用部分の電球が切れていたり、建物が古く全体の雰囲気が暗かったりすると室内を見る前に物件の印象を悪くしてしまいます。また共用部分が汚れていると、住民の質が悪いようにも見えてしまいます。内見時は室内だけでなく、共用部分の清掃にも注意するようにしましょう。

不動産会社の販売活動が弱い

不動産会社の販売活動が弱いことも、マンションが売れない原因の1つです。マンションを売却する際、買主を見つけてくるのは不動産会社の役割です。不動産会社はインターネットサイトや自社顧客、最近ではSNSなどさまざまな媒体を使って買主を探します。しかし不動産会社と一口にいっても幅広く、マンション販売が得意ではない会社もあります。

そのため不動産会社の販売力が弱く、中々買主を探し切れていないという可能性もあるでしょう。周辺相場と比べて高くなく、大きな原因は見当たらないのになかなか売却できない場合は不動産会社を変えてみるのもよいでしょう。

中古マンションがずっと売れない時の対処法

中古マンションがなかなか売れない場合の対処法としては、次のようなものがあります。

・中古マンションの販売価格を見直す
・広告内容の見直し・写真の変更
・ハウスクリーニングを行う
・集客力の強い不動産会社に依頼する
・売却の時期を見直す

それぞれの対処法について、詳しく紹介します。

中古マンションの販売価格を見直す

マンションがなかなか売れない場合の対処法は、価格を見直すことです。買主から見れば価格は重要なため、多少条件が悪い物件であったとしても周辺相場よりも安い物件であれば検討してもらえる可能性が高まるでしょう。しかしいくら売れないからといって、周辺相場に比べて大幅な値下げはしないようにしましょう。

安くすればするほど売りやすくはなりますが、いきなり大幅な値下げをしてしまうと後悔してしまう可能性があります。値下げの目安はありませんが価格を下げる場合は、5～10％ずつを目安にして、様子を見ながら下げる方が少しでも高く売却できます。また出し値を見直すのではなく、買主からの価格交渉に柔軟に応じるようにすることで、高く売れる可能性も高まるでしょう。価格を下げる際には不動産会社と相談しながら、慎重に行うようにしましょう。

広告内容の見直し・写真の変更

広告内容や、広告に載せる物件写真を見なおすことも対処法の1つです。不動産の広告方法はさまざまで、不動産情報サイトへの登録や新聞折込、ポスティングや最近ではSNSを使った方法もあります。物件の特性にあった広告方法を利用しなければ、集客もうまくできません。

たとえ単身者向けの間取りの物件であれば、購入対象者は若い世代が中心になるためSNSなどを活用すると効果的でしょう。ファミリー向けの郊外の物件であれば、地域を絞った新聞折込などが宣伝効果が高いかもしれません。なかなか買い手が見つからないのであれば、広告方法を見直すことで買主候補を見つけられる可能性が高まります。

また販売図面やサイトに掲載する写真を変更する方法も効果的です。マンション購入を検討する買主は、サイトや販売図面に掲載されている写真を見て検討します。掲載されている写真が暗かったり汚れているように見えてしまうと、検討しようとは思わないでしょう。掲載する写真は最初に検討者が目にする情報のため、できるだけ見栄えのよい写真にしましょう。

ハウスクリーニングを行う

ハウスクリーニングを行って、室内を清掃するのも対処法の1つです。購入する買主は室内を内覧することがほとんどですが、その際に汚れやしみなどが目立つと印象がよくないでしょう。とくに水回りなどは生活の質に直結するため、綺麗で清潔な印象を持ってもらう必要があります。

もし室内の汚れがひどく、通常の清掃で綺麗にならない場合はハウスクリーニングで綺麗にすることで買主を印象をよくできます。ただし行うのはハウスクリーニング程度にとどめて、過度にお金をかけるのはやめておきましょう。室内のリフォームなどにあまりお金をかけても、売却価格が上がるわけではありません。あくまで室内の清潔感を保つ程度にしておくことが重要です。

集客力の強い不動産会社に依頼する

なかなか売却できない場合は、集客力の強い不動産会社に依頼する方法もあります。前述のように買主を探してくるのは不動産会社の仕事のため、集客力の強い不動産会社に依頼することで買主を見つけてくれる可能性が高まります。集客力の強い不動産会社を見分ける方法は簡単ではありませんが、口コミなどを参考にするとよいでしょう。

また自社のサイトに掲載している物件が多く、さらにマンションが多いのであればマンション販売に強い不動産会社の可能性があります。一般的には大手不動産会社のほうが集客力の強いイメージがありますが、一概にそうとはいえません。長年地域密着で営業している不動産会社は独自の人脈や顧客層を持っている場合も多く、地域の不動産市況にも精通しています。不動産会社を選ぶ際には、無料査定などを活用して複数社を比較して決めるようにしましょう。

売却の時期を見直す

売却の時期を見直すことも、対策の1つです。マンションには売れやすい時期があります。一般的には転勤や入学などの多い、新年度が始まる前の2～3月ごろがマンション売買が活発になります。またこの時期に決算を迎える不動産会社も多くあることも、売買が活発になる要因の1つです。

3月に売買を成約するためには、2月や3月から動き出したのでは間に合いません。マンションの成約までは3カ月～半年程度かかる場合が多いため、3月のピークに間に合わせるためには前年の秋ごろから動き出すとよいでしょう。また買取再販を行う不動産会社も、決算の関係で3月に仕入れなどを強化する場合も多いです。買取業者に販売する場合でも、3月のほうがよい条件で売りやすいです。

よくある質問

なかなかマンションが売れない場合に、よくある質問を紹介します。

質問①室内が古い場合に一部リフォームをした方がいい？

なかなかマンション売れない場合、室内のリフォームなどを検討する売主は多いでしょう。リフォームなやリノベーションを行うことで、売却しやすくなるでしょうか。

回答①独断でリフォームはやめた方がいい！

結論からいうと、売主の独断でのリフォームはおすすめしません。中古マンションを購入する買主は、リフォームを前提としている場合が多いです。自分好みの間取りや内装にリフォームしたいと考えているため、売主側でリフォームをしてしまうと買主の好みに合わなくなってしまう可能性があります。

売却しやすくするために行ったリフォームのせいで、かえって買主を限定することになってしまいかねません。買主候補を少なくするだけでなく、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に上乗せできるわけではありません。前述したハウスクリーニング程度であれば行ったほうがよいですが売主の好みで独断でリフォームを行うことはやめましょう。もしリフォームを行うのであれば、不動産会社に相談してアドバイスを仰ぐようにしましょう。

まとめ

マンションを売りに出しても、なかなか売却できないことも多いでしょう。マンションが中々売れないと、その期間の管理費や修繕積立金、固定資産税などを負担しなければなりません。また売れないで築年数が経過すればするほど、資産価値は減少してしまいます。

マンションがなかなか売れない場合、価格が高すぎるなどの要因があります。なぜ売れないのか原因を分析して、対処法を考える必要があるでしょう。また売れない原因の1つに、不動産会社の集客力が弱い場合もあります。このような場合は集客力の強い不動産会社に依頼することで、買主を見つけてくれる可能性が高まります。マンションが売却できなくて困っている方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。