マンション査定時に見られるポイントと注意点についてわかりやすく解説

マンションの売却を考えており、不動産会社の査定に出そうか考えている方も多いのではないでしょうか。マンションの査定では不動産会社が実際に現地を訪問して、おおよその売却価格を出してくれます。

しかし査定額は不動産会社によっても違うため、不動産の査定をとる際は複数の会社と比較することが重要です。今回の記事ではマンション査定のポイントや、注意点などについて詳しく紹介していきます。

マンション査定の方法とは？

マンションに限らず不動産の売却に失敗しないためには、事前に査定しておおよその価格を調べておくことが重要です。事前に売却相場を調べておくことで、安く売ってしまうことを防げます。マンションを査定する方法には次の2つがあります。

・不動産会社に依頼する
・一括査定サイトを利用する

それぞれの特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。

不動産会社へ依頼する

マンションの査定を行う方法の1つが、直接不動産会社へ依頼する方法です。直接不動産会社へ依頼する場合の、メリットは次の通りです。

【メリット】
・担当者や会社の雰囲気がわかる
・得意分野がわかる
・地域の情報に精通している

一括査定サイトを利用するのではなく、直接不動産会社へ出向いて相談することで担当者の顔が見えて会社の雰囲気がわかります。マンションに限らず不動産を売却する際には不動産会社の力量によって、成否が左右されます。そのため信頼できる不動産会社と担当を見つけることが、マンション売却では重要です。ネット経由の一括査定では中々会社の雰囲気もわかりにくいですが、直接依頼すれば会社の雰囲気もわかりやすいでしょう。

不動産会社には得意・不得意があり、中にはマンション販売に慣れていない会社もあります。一括査定では得意分野までわかりませんが、直接依頼することで担当者からの話も聞けるため特徴がわかりやすいです。また地域に密着して営業している不動産会社であれば、地域の情報に精通しています。特定の物件やエリアに強い場合もあり、自社の人脈で顧客を抱えている場合も少なくありません。

続いて、直接不動産会社へ依頼する場合のデメリットを見ていきましょう。

【デメリット】
・複数社を比較する手間がかかる
・マンションが不得意な不動産会社に依頼してしまう可能性がある

正確な査定価格を知るためには、複数の不動産会社の査定を比較する必要があります。不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため査定額にもバラつきがあります。そのため1社だけではなく複数の会社から査定をとる必要がありますが、直接依頼する場合は複数の不動産会社と直接やりとりしなければなりません。比較する会社が多ければ多いほど、手間と時間がかかってしまうでしょう。

また1社1社相談していては、マンションに強い不動産会社に出会えないかもしれません。直接依頼する場合はどうしても比較する会社の数にも限界があり、一括査定に比べると比較する数は少なくなってしまいます。そのためマンションに強い不動産会社に出会えないまま、売却を依頼してしまう可能性があります。

一括査定サイトを利用する

マンションを査定する際には、一括サイトを利用する方法もあります。一括サイトのメリットは次の通りです。

【メリット】
・複数の会社に査定が依頼できる
・直接不動産会社とやりとりする必要がない
・手間がかからない

一括査定の魅力は、複数の会社に査定依頼ができる点でしょう。直接不動産会社に依頼することに比べると、Web経由で簡単に申し込みができるだけでなく、大手から中小まで多くの会社に依頼できます。簡易的な査定であれば直接不動産会社とやりとりする必要もないため、お手軽に査定ができます。直接不動産会社に依頼する方法に比べると、手間も時間もかけずに多くの不動産会社の査定を比較できる点がメリットです。

便利な一括査定ですが、デメリットもあります。

【デメリット】
・地域密着の不動産会社が見つからない可能性がある
・多くの不動産会社から営業連絡がくる

多くの不動産会社を簡単に比較できる一括査定ですが、すべての不動産会社が利用しているわけではありません。大手不動産会社はたいてい一括査定を利用していますが、地域密着の中小不動産会社の場合は一括査定に対応していない場合もあります。そのため一括査定だけを利用している場合、地域に精通した地元不動産会社を見逃してしまう可能性があります。長年地域に密着している不動産会社は大手にはない独自のルートや顧客網、情報を有しており大手よりも高く売却できるかもしれません。一括査定はすべての不動産会社を網羅しているわけではないことは、認識しておきましょう。

また一括査定では多くの不動産に依頼を出すため、営業の連絡を頻繁に受けることになります。多くの不動産会社に査定を出すほど、連絡がくる回数は多くなるでしょう。依頼する不動産会社を決めた後は、各社へ断りの連絡をする手間がかかる点は一括査定のデメリットです。

マンション査定の流れ

ここからは実際にマンションを無料査定する際の流れを見ていきましょう。マンション査定の流れは、次の通りです。

1.マンションの査定依頼をする
2.訪問査で現地調査をしてもらう
3.査定額が出る
4.売却の場合は不動産会社に依頼して売却活動

査定の流れを詳しく紹介します。

1.マンションの査定依頼をする

マンションの査定の第一歩は、不動産会社へ査定依頼をすることです。直接不動産会社へ連絡する方法もありますが、Web経由で申し込むこともできます。マンションの売却では多くの書類を準備する必要があるため、査定依頼する際に合わせて確認しておくとよいでしょう。

マンションを売る際の必要書類は下記の通りです。

・登記済証（権利証）または登記識別情報
・固定資産税・都市計画税納税通知書や固定資産税評価証明書
・分譲時のパンフレットや販売図面
・住宅ローンの返済予定
・建物状況調査書（インスペクションを実施している場合）
・既存住宅売買瑕疵保険の証明書（加入している場合）
・リフォーム箇所がわかる資料（リフォームを実施している場合）
・耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書（アスベストや耐震診断を行っている場合）

すべての書類が揃わない場合もあるため、不足している書類は事前に不動産会社に伝えておくとよいでしょう。

2.訪問査定で現地調査をしてもらう

不動産会社に査定を依頼すると、不動産会社の担当が現地を訪れてチェックを行います。訪問査定ではマンション室内はもちろん、階数や眺望・近隣の雰囲気や環境、駅からの距離や立地、共用部分やマンションの構造などさまざまな点を調べて査定額に反映させます。不動産会社にもよりますが、訪問査定の結果が出るまでには1～2週間程度かかるでしょう。

マンションの査定方法には、訪問査定も含めると次の3つがあります。

・訪問査定
・机上査定
・AI査定

訪問査定は不動産会社の担当が現地を見て、物件ごとの特性を加味したうえで査定額を算出します。そのため物件ごとの特徴を反映させやすく、査定額の精度が高いです。しかし不動産会社の担当とスケジュール調整など、査定が出るまでに時間がかかります。

机上査定はWebなどで入力された物件データに基づいて、机上での評価による査定額を算出する方法です。査定額を出すまでに即日～3日程度と訪問査定に比べると早いですが、精度は高くありません。

AI（匿名）査定とは、Webサイト上で物件のデータを入力するだけで、簡単に査定額を算出してくれる方法です。個人情報なども入力する必要がなくすぐに査定額が算出できますが、査定の精度は机上評価よりも高くありません。

3.査定額が出る

現地調査が終わると、一定期間で査定額が報告されます。査定額は不動産会社によって違いがあり、また査定額と売却額が一致するわけではありません。

査定額はあくまで不動産会社が「このくらいの価格で売却できるだろう」という金額です。不動産会社によっては自社に売却を任せてほしいため、相場よりも高めに査定する場合もあります。そのため査定額を算出する際は、できるだけ複数の査定を比較するようにしましょう。

4.売却の場合は不動産会社に依頼して売却活動

査定書をもとに売却の意思を固めたら、不動産会社に依頼して売却活動に入ります。マンション売却を成功させるポイントの1つが、どこの不動産会社に依頼するかです。マンション売却において不動産会社の果たす役割はとても大きく、買主探しから価格交渉、契約時の事務など多岐にわたります。

とくに買主との価格交渉は売却額を決める重要な部分のため、不動産会社の力量が問われるでしょう。マンション売却を依頼する不動産会社は慎重に検討し、信頼できる会社に依頼するようにしましょう。

マンション査定で見られるポイントとは？

マンションの現地査定では、どのようなポイントが見られているでしょうか。マンション査定の際に、よく見られているポイントを紹介します。

1.立地・周辺環境

最初に紹介するポイントは、立地や周辺環境です。立地については事前の住所やマンション名などの情報である程度わかっているため、現地調査では駅からの距離や商業施設の充実度などを生活者視点で確認していきます。マンションの場合はとくに駅からの距離が重要で、徒歩10分以内であれば評価が高くなるでしょう。

また駅の大きさも重要で、急行が止まる駅や複数路線が乗り入れするターミナル駅であれば評価が高いです。駅距離だけでなくエリア全体で人気が高く、住んでみたい町かどうかも重要なポイントです。周辺環境では生活のしやすさや、利便性に着目されます。たとえばファミリー物件であれば周辺に学校や公園、病院などがあれば評価が高くなるでしょう。

2.築年数

マンションの築年数も、査定額には大きな影響を与えます。築年数は新しいほうがよいというイメージがあるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。中古マンションでも高値で取引されているケースも多く、新築時の価格を上回っている物件もあります。

築年数は事前の情報でわかっているため、現地調査では築年にふさわしい建物や室内であるかどうかを確認します。築年数が古くても適切な修繕や掃除を行っていれば、問題ありません。しかし築年数以上に劣化していたり、必要な修繕を実施していない場合は注意が必要です。築年数に応じたメンテナンスを行うことで、資産性を維持できるでしょう。

3.構造

マンションの査定では、構造も確認されます。マンションには、主に次の3種類の構造が採用されることが多いです。

・RC造（鉄筋コンクリート造）
・SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）
・S造（鉄骨造）

RC造（鉄筋コンクリート造）は建物の形の仮設の枠の中に鉄筋を組み、まだ柔らかい状態のコンクリートを流し込んで固めた構造のことで多くのマンションで採用されています。
RC造の芯の部分に鉄骨を入れた構造がSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、中高層マンションで使われることが多い構造です。
S造（鉄骨造）は、柱や梁など建物の骨組みに鉄骨を使用する構造で、使用される鉄骨によって軽量鉄骨と重量鉄骨があります。

どのような構造が採用されているか、また定期的に修繕・メンテナンスが行われているかも査定の際にはチェックします。

4.耐震基準

建物が「新耐震基準」に適合しているかどうかも、マンション査定では重要なポイントです。耐震基準は下記のように、築年数によって適用される基準が違います。

【耐震基準】
・旧耐震基準：1981（昭和56）年より前の物件
・新耐震基準：1981（昭和56）年以降の物件

1981年より前に建てられた物件は旧耐震基準で建築されており、1981年以降に建てられた物件は新耐震基準が適用されています。近年国内では大きな地震が発生していることもあり、旧耐震基準の建物は評価が下がってしまう傾向にあります。しかし旧耐震だからといって、必ずしも地震に弱いわけではありません。1981年より前に建てられた物件でも高いレベルで耐震性能を確保している物件もあり、新耐震としての基準をクリアしている物件もあります。

また築年数の古いマンションでは管理組合が主体となって、耐震工事や補強を行っている物件も少なくないでしょう。そのため耐震性能については、管理組合に確認しておくとよいでしょう。

5.専有面積・間取り・階数・日当たり

専有面積や間取りなども、査定に影響するポイントです。専有面積は基本的に広いほうが評価がよいですが、それだけではありません。生活のしやすい間取りか、現在の生活様式に見合った間取りになっているか、なども重要です。広さや部屋数だけでなく、生活動線のよい暮らしやすい間取りであれば評価もよくなるでしょう。

高層マンションの場合は、階数が高くなるほど評価額が高くなります。しかし高ければよいわけではなく、エレベーターの設置台数や搭載人数・速度などの使いやすさのほか、安全性なども重要です。さらに高層マンションの場合は眺望も重視される傾向にあります。富士山や東京タワー、または海沿いのオーシャンビューの物件などは人気があるでしょう。低層階であっても専用庭やルーフバルコニー、独自エントランスなどがあれば評価がよくなります。

部屋の方角は、南・東・西・北の順に人気があります。マンション室内の方角や日当たりは変えられないため、日当たりのよい部屋は評価が高いです。また日当たりだけでなく風通しも重要で、快適に暮らせる環境かどうかもポイントです。

6.内装・設備

室内やマンションの設備が、築年数と比べてどれくらい劣化しているかも見られます。室内の設備でとくに見られやすいのが、給排水などの水回りです。錆が出る・流れが悪いなどの不具合がある場合、リフォームしなければ快適に暮らせません。ほかにもビルトインタイプの照明やエアコンなどは、修理に費用がかかるため確認が必要です。

中古マンションを検討している買主は、購入後にある程度のリフォームを前提としています。しかし配管を大きく変更するなどフルリノベーションが必要になると、大きな費用が必要になります。内装や設備の状況は、査定に大きな影響を与えるでしょう。

7.リフォーム・修繕履歴

室内のリフォームや、修繕履歴も重要なポイントです。築年数の経過したマンションであっても適切なリフォームを実施していれば、評価が下がることはないでしょう。そのためマンションを売却する際には、いつどこの箇所をリフォームしたかがわかるように記録を残しておきましょう。

積極的にリフォームを行って室内の修繕を行っていれば、大切に使われていた部屋という印象を受けます。綺麗に丁寧に使われてきた部屋と聞くと買う側にとっても印象がよく、多少高くても購入する気になるでしょう。また個人のリフォームだけでなく、管理組合の全体の大規模修繕なども確認しておくとよいでしょう。

8.大規模修繕履歴

外壁や屋上などの、大規模修繕履歴も査定額に影響を与えます。大規模なマンションになるほど修繕の規模も大きくなるため、修繕の実施状況や大規模修繕計画は重要です。建物の資産価値を維持するためには、10～15年程度ごとに大規模な修繕が必要といわれています。マンションの場合は個人の判断で大規模修繕できるわけではないため、管理組合がどの程度修繕計画をたてているかも確認しておきましょう。

9.管理体制

マンションの評価では管理組合の管理体制も重視されます。具体的には管理組合から委託を受けた管理会社から派遣される管理員が、どれくらい常駐しているかが重要です。3交代制などで24時間常に管理員が常駐していれば評価が高く、逆に管理員の勤務日数が少なければ評価は悪くなります。

またエントランスやエレベーターなど、共有部分の清掃状況も評価されます。廊下やエレベーターなどにゴミが落ちていないか、ゴミ置き場が綺麗に保たれているか、自転車やバイクが所定の位置に置かれているか、などがチェックポイントです。また建物の図面などの重要な書類を管理会社がきちんと保管しているかどうかも重要です。

10.共有設備の充実度

共用設備の充実度も、マンション査定の際にはチェックされます。たとえば建物の外壁の仕上げ材によって、建物のグレード感に差が出るため査定に影響します。またマンションのエントランスのグレード感も、重要です。広くてホテルのような高級感のあるエントランスであれば、査定にはプラスに働くでしょう。

ほかにも共用設備がどれくらい充実しているかも、チェックされます。下記のような設備があると、査定額がよくなります。

・集会室
・キッズルーム
・パーティールーム
・ゲストルーム
・スポーツジム
・スタディルーム
・ラウンジ

マンション査定時の注意点

マンションの査定額は、売却価格ではありませんが売り出し価格を決める際にも参考になる重要な価格です。そのため査定はできるだけ正確に出してもらうことが、マンション売却の成功につながります。マンションの査定に失敗しないためにも、次の注意点は確認しておきましょう。

・査定前に周辺相場を把握しておく
・一社だけの査定で決めない
・ペットの臭いや汚れがひどい場合はクリーニングも検討する
・設備の故障や瑕疵をしっかり伝える

それぞれの内容を見ていきましょう。

マンション査定前に周辺相場を把握しておく

マンションを売却する際は、事前に周辺相場を把握しておくことがおすすめです。マンションに限らず、不動産には決められた価格がありません。売主と買主の交渉によって価格が決まるため、相場を知らなければ安く売ってしまうかもしれません。また相場がわからなければ、不動産会社の査定を鵜呑みにしてしまう可能性もあります。

マンションを売りたい場合は、同じマンションの販売事例や近隣の成約事例などを確認しておくとよいでしょう。マンションの成約事例は不動産会社などの各種HPで確認できるほか、不動産流通機構が運営しているREINS Market Informationでも確認できます。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
上記のサイトでは個人情報なども登録不要で、全国のマンションや戸建ての売買事例を検索できます。

一社だけの査定で決めない

マンション査定は、必ず複数社の査定を比較するようにしましょう。一口に不動産会社といっても得意な分野やエリアなどに違いがあり、査定額も同じではありません。前述の通り査定額は不動産会社が「これくらいなら売れるだろう」という価格なため、不動産会社のさじ加減によって金額も変わります。

売却を依頼してほしいためにあえて高めの査定額を出したり、保守的に低い査定額を出したりするケースもあるでしょう。一社だけの査定額を参考にしてしまうと、マンションの適切な価格を把握できません。また複数の不動産会社を比較することで、不動産会社の対応や得意な分野などもわかるでしょう。複数の査定を比較する中で信頼できる不動産会社を見つけることが、マンション売却成功の秘訣です。

ペットの臭いや汚れがひどい場合はクリーニングも検討する

室内の汚れや臭いは、査定額に影響します。そのため汚れや臭いがひどい場合は、クリーニングも検討するようにしましょう。査定だけでなくマンションを売却する際は、買主は室内を内覧します。内覧の際にどこまで見るかは買主にもよりますが、臭いや汚れなどがひどいとよい印象は受けないでしょう。

ペットやタバコの臭いなどは、人によっては苦手な方も多いです。また水回りの汚れなどは、気になる方も多いでしょう。クリーニングすれば綺麗になる程度の汚れであっても、見た目の印象が査定額に影響する場合もあります。あまりにも汚れがひどい場合は、事前にクリーニングをしておきましょう。

設備の故障や瑕疵をしっかり伝える

室内の設備などに故障や瑕疵がある場合は、事前にきちんと申告しておきましょう。故障や瑕疵を知らないままだと、正しい査定額が出ないだけでなく売却の際にトラブルにもなりかねません。故障や瑕疵を知っていながら隠して売却してしまうと、不動産の契約を解除される可能性もあります。

また設備の故障のような物理的な瑕疵だけでなく、周辺環境に関することや心理的な瑕疵などもあります。下記のような瑕疵に該当する場合も、きちんと伝えておくようにしましょう。

・物理的瑕疵　雨漏りや給排水管の故障、アスベスト使用の有無など
・心理的瑕疵　過去の事件や事故、自殺、火災などの事件歴など
・環境的瑕疵　幹線道路や電車の騒音、近隣の反社会的組織の事務所にある場合など
・法律的瑕疵　建ぺい率や容積率の違反、接道義務違反、違反建築など法律に関する問題

マンション査定後に確認しておくべきこと

マンションの査定が終わると、査定額が報告されます。査定額をもとに売却するかどうかを検討しますが、査定後には次の点を確認しておきましょう。

・査定結果の根拠を確認する
・ローン残債を返済できるか確認する
・値引きの可能性も考えて価格設定する

マンション査定結果の根拠を確認する

不動産会社の査定額をそのまま鵜呑みにするのではなく、査定額の根拠を確認するようにしましょう。とくに周辺相場と比べて価格に差がある場合は、なぜそうなったのか理由を聞いておきましょう。

相場よりも高いのであればどのような点がプラスになったのか、相場よりも低いのであればどのような点が悪かったのかを聞いておきます。理由を確認しておくことでマンションの強みと弱みがわかり、今後マンションの売却活動や買主との価格交渉にも役立つでしょう。

ローン残債を返済できるか確認する

住宅ローンの借入が残っている場合は、売却価格で残債を返済できるかどうかシミュレーションをしておきましょう。ローンの残債が残っているマンションを売却する際は、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残ったままでは所有権移転ができないため、ローンを完済して抵当権を外さなければいけません。

査定額がそのまま売却価格になるわけではありませんが、おおよその売却額の目安にはなります。もし売却価格でローンの返済ができない場合は、自己資金を準備しておく必要があります。

値引きの可能性も考えて 価格設定をする

不動産の売却では値引き交渉が入ることが多く、希望通りの価格で売却できるとは限りません。そのため売り出し価格を設定する際は査定額をそのまま設定するのではなく、値引きする前提で高めに設定しておくとよいでしょう。

しかし相続が発生しマンションの売却資金で相続税の納税資金を確保するなど、急いで売却しなければならない場合もあるでしょう。このようなケースでは価格にこだわるよりも、早く売却することを優先する必要があります。特殊事情で売却を急ぐ場合は、不動産会社と相談しながら価格設定を行い、場合によっては買取を検討してもよいでしょう。

よくある質問

マンションの売却に関して、よくある質問を紹介します。

Q1.マンションに住みながら売却することは可能か？
Q2.売却資金で買い替え先を購入することは可能か？

Q1.マンションに住みながら売却することは可能か？

マンションの売却理由はそれぞれですが、中には離婚などの特殊事情で住みながら売却を検討している方もいるでしょう。マンションに住みながら売却することは可能でしょうか。

A1.居住中でも売却は可能

結論からいえば、マンションに住みながらでも売却することは可能です。しかし買主が内覧する際には、住んでいる状態で室内を見せる必要があります。また空室と違っていつでも内覧できるわけではないため、スケジュール調整などに時間がかかってしまう場合が多いです。

居住中に内覧対応する場合は、ある程度室内を清潔にしておく必要があります。また家具などあまり室内に物を置かないようにしましょう。室内に物が多いと部屋が狭く見えてしまい、内覧時の印象がよくありません。このように居住中のまま売却することは可能ですが、内覧対応に気を付ける必要があります。

Q2.売却資金で買い替え先を購入することは可能か？

住み替えでマンションを売却する場合もあるでしょう。マンションの売却資金を、買い替え先の物件の資金に充当することはできるでしょうか？

A.売却資金で購入も可能

マンションの売却資金で、買い替え先の物件を購入することは可能です。マンションを買い替える場合、買い先行と売り先行の2つの方法があります。買い先行は今のマンションを売却する前に、先に買い替え先のマンションを購入する方法です。買い先行では今のマンションを急いで売却する必要がないため、ゆっくりと買い替え先のマンションを探せます。しかしマンションの売却が決まるまでは、住宅ローンが二重になってしまう点がデメリットです。

売り先行は先にマンションを売って、その後に買い替え先の物件を購入する方法です。先に売却するため売却資金をそのまま買い替え先の支払いに使えますし、二重ローンになることもありません。しかし次の買い替え先が決まるまでは、賃貸などで仮の住まいを準備する必要があり、引っ越しの回数も多くなってしまいます。

まとめ

マンションの売却を考えており、査定に出そうか考えている方も多いでしょう。マンションの査定では不動産会社が実際に現地を確認して、おおよその売却価格を算定してくれます。そのため売却する価格の目安になりますが、不動産会社によって査定額も違います。

マンションの査定をする際は、必ず複数の会社から査定をとるようにしましょう。複数の査定額を比較することでマンションの売却相場が正確にわかりますし、信頼できる不動産会社を見つけられます。また査定額が出た後も、価格の根拠などを確認することで売却活動に役立てられるでしょう。