借地権の売却方法と相場は？売却相場をさげないための注意点も解説！

土地を借りている借地権の物件は所有権の物件に比べると評価が低いため、売却を諦めている方も多いのではないでしょうか。しかし借地権の物件でも、売却することは可能です。

借地権の売却は相場よりも安くなってしまうことが多いため、価格を下げないように工夫することが大切です。今回の記事では借地権の売却方法や、相場を下げないための注意点を詳しく紹介します。借地権の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

借地権の売却方法は？

借地権は土地の所有権を持っていないことから、売れにくいと思っているかもしれませんが売却は可能です。借地権を売却する方法には、次の4つがあります。

・地主に売却する
・第三者に売却する
・底地権付で第三者に売却する
・等価交換で所有権にして第三者に売却する

それぞれの売却方法を見ていきましょう。

地主に売却する

借地権を売却したい場合、最初の売却候補として声をかけるべきなのが土地を所有している地主です。地主からすれば、借地権は土地を賃貸していることになります。そのため何もしなくても地代収入が手に入るため、収益を生んでくれる土地といえます。

しかし土地を貸してしまっているため、土地を自由に活用することはできません。自分の保有している土地にもかかわらず、借地権に関するルールを定めた借地借家法では借り手の権利が強いため追い出すことも簡単ではありません。定期的に地代収入が入るものの、自由に土地を活用したいと考えている地主であれば買取に応じてくれる場合もあります。

地主としても借地権を買い取ることで、完全に所有権にできるためメリットが大きいです。そのため単純に第三者に売却するよりも、高値で買い取ってもらえる可能性があります。借地権を売却する際は、まずは地主に買取交渉をしてみましょう。

第三者に売却する

借地権でも、一般の不動産と同様に第三者に売却することも可能です。借地権上に建物が建っている場合は、借地権と合わせて売却することになります。しかし所有権の物件に比べると、同じ条件の不動産であれば売却価格は安くなってしまうでしょう。

また借地権付き建物を売却する場合、地主の承諾を得る必要があります。借地権はあくまで土地の所有者である地主から土地を賃貸しているため、地主の承諾がなければ売却できません。地主によっては承諾を得る際に、承諾料を求められるケースもあります。承諾料には決められた基準はありませんが、借地権価格の10％程度が一般的といわれています。

借地権価格とは、土地の価格に借地権割合を乗じた価格です。土地には地域ごとに借地権割合が定められており、国税庁の路線価図で確認できます。
参照：財産評価基準書路線価図・評価倍率表
借地権の評価額の算出方法については、後ほど詳しく解説します。

借地権と同じように、地主から土地を借りている権利に地上権があります。どちらも地主から土地を借りて利用するという点では同じですが、借地権が「債権」であるのに対し地上権は「物権」です。物権とは物に対する絶対的な支配を指しますので、地上権は誰に対しても権利を主張できますし、売却の際にも地主の承諾は必要ありません。

底地権付きで第三者に売却する

借地を第三者に売却する方法として、底地権付きで同時売却する方法もあります。底地権とは借地権が設定されている場合の底地をいい、賃借権と底地権をセットで売却することで買主は所有者として利用できます。そのため売却価格も借地権のような相場よりも安い価格でなく、相場通りでの売却も可能です。

しかし底地権付きで売却するためには、地主も借地権者（土地を借りている人のこと）と一緒になって売却しなければなりません。地主が売却を考えていない場合は、底地権付きでの売却はできません。借地権の売却をする際にはまず地主へ買取交渉することが多いため、そこで地主の売却意向が確認できた際に、底地権付きでの売却を検討しましょう。

等価交換で所有権にして第三者に売却する

借地権を売却する際の方法として、等価交換を活用して所有権にした状態で売却する方法もあります。ここまで説明してきた通り借地権は権利関係が複雑なため、所有権の物件に比べると売却しにくく価格も低くなってしまいます。しかし等価交換の手法を活用することで、借地権を所有権にすることが可能です。

等価交換とは、名前の通り価値が同じ不動産を交換することをいいます。具体的には借地権の一部を地主に返還し、同じ価値の底地権を交換することで所有権にすることをいいます。

たとえば100㎡の借地権を保有しており、借地権割合が5:5だったとしましょう。
借地権を保有している人は50㎡分の借地権を地主に返還する一方で、50㎡に相当する底地権を地主から取得します。等価交換を行うことで面積は半分になりますが、所有権として所有が可能になり、売却もしやすくなるでしょう。

売却相場（借地権評価額）の計算方法

借地権を売却価格が所有権の不動産に比べると低くなってしまうのは前述の通りですが、おおむねの相場はどのように計算すればよいでしょうか。借地権の計算方法について、見ていきましょう。

借地権評価額の計算方法

借地権評価額は、下記の計算式で算出できます。

【借地権評価額】
自用地評価額×借地権割合

地主が保有している土地の価格に、借地権割合をかけたものが借地権の評価額になります。ただし借地の場合は所有権の不動産に比べると権利関係が複雑なこともあり、売買しにくいです。そのため必ずしも評価額通り売れるわけではないため、参考として確認しておきましょう。借地権評価額を計算するためには、「自用地評価額」と「借地権割合」を調べる必要があります。それぞれの調べ方を見ていきましょう。

自用地評価額

自用地とは、名前の通り自分で使用している土地のことを指します。自用地とは主に相続税を計算する際に利用される言葉で、自用地評価額の算出方法は下記の通りです。

【自用地評価額】
前面路線価×路線価

路線価とは相続税を計算する際に使われる、路線（道路）ごとに国税庁が価格を定めた価格です。相続税の計算では、土地の評価額は路線価を使って計算されます。路線価は全国34万地点で定められており、国税庁のサイトで簡単に調べられます。
参照：財産評価基準書路線価図・評価倍率表

上記のサイトから評価したい土地の前面路線価を検索し、地積（㎡）をかけたものが自用地評価額です。ただし自用地評価額は、土地の時価評価ではありません。不動産には一物4価と呼ばれるように、さまざまな価格があります。具体的には、次の4つです。
・公示価格
・基準値価格
・路線価
・固定資産税評価額

上記の中で最も時価（＝実際に取引される価格）に近いものは、公示価格です。一般的に路線価は、公示価格の8割程度に設定されている場合が多いです。そのため路線価を使って算出した自用地評価額は実勢相場と表しているとはいえず、時価の8割程度の価格であることを認識しておきましょう。

借地権割合

借地権割合とは土地の価格に対して、借地としての権利が何割あるかを示す数字です。土地を所有権で保有している場合は土地の評価額がそのまま所有者の権利となりますが、借地の場合は所有者が保有する底地権と、借りている人が保有する借地権に按分ます。借地権割合は土地の価格に対する借地権の割合を示しており、場所によって違います。

借地権割合は前述の国税庁のサイトから検索することが可能です。路線価を調べるのと同じ要領で調べたい土地の路線価図を検索し、前面道路に記載されているアルファベットを確認しましょう。アルファベットはAからGまであり、それぞれ借地権割合が次のように定められています。
・A:90%
・B:80%
・C:70%
・D:60%
・E:50%
・F:40%
・G:30%

たとえば調べたい土地の前面道路の記載が、「190D」であれば路線価は190,000円/㎡、借地権割合が60%であることがわかります。

借地権の売却にかかる費用と税金は？

借地権を売却する際には、次のような費用がかかります。

1.仲介手数料
2.譲渡承諾料
3.印紙税
4.譲渡所得税

通常の不動産売却に比べると、借地権の売買は費用が多めにかかります。費用の詳細を見ていきましょう。

1.仲介手数料

借地権を売却する際は、所有権を売却する場合と同様に仲介手数料が必要になります。仲介手数料の報酬も一般の不動産とかわりなく、下記のように定められています。
① 売買金額が200万円以下の場合　売買価格×5％＋消費税
② 売買金額が200万円超～400万円以下の場合　売買価格×4％＋2万円＋消費税
③ 売買金額が400万円超の場合　売買価格×3％＋6万円＋消費税

上記の仲介手数料は宅建業法で定められた、上限の金額です。そのためすべての売買で上記の金額を払わなければいけないわけではありません。仲介手数料は名前の通り不動産を仲介してくれた、不動産会社へ対する報酬です。そのため売買成約に至った経緯や、不動産会社の働き次第では値段を交渉できる場合もあるでしょう。

しかし借地の売却は一般の所有権の物件に比べると売りにくく、成約に至るまで仲介会社の労力も大きい場合もあります。このようなケースで無理に値引き交渉をしてしまうと今後の取引にも影響するため、慎重な判断が必要です。

2.譲渡承諾料

借地権の売却費用が高額になってしまう原因が、譲渡承諾料です。譲渡承諾料とは借地権を譲渡することを地主に許可してもらうための費用で、借地権の売買の際に必要になる費用です。前述の通り譲渡承諾料に決められた基準はありませんが、借地権価格の1割が相場といわれています。

譲渡承諾料は名前の通り譲渡（=売買）した際にかかる手数料のため、相続で借地権を引き継ぐ場合は必要ありません。また借地権の譲渡の場合に発生する費用のため、地上権の譲渡の場合でも発生しません。このように借地権は所有権に比べると地主に対する費用を払う場面が多くあります。

また売買のほかに、借地権者が地主に報酬を払うシーンとしては、次のようなものがあります。
・建替承諾料
・条件変更料
・転貸承諾料
・更新料

建替承諾料は借地上の建物を建て替える際にかかる承諾料で、条件変更・転貸も同様に借地権の条件変更や転貸の際にかかる費用です。更新料は借地契約を更新する際には地主に対して払う費用で、更地価格の3～5%が一般的な相場です。このように借地権では権利に関する変動がある都度、地主に対してお金を払う必要があります。

しかし更新料や承諾料などは、明確に規定されているわけではありません。地主との交渉によっては減額できる場合もあるため、地主のいう通りに払うのではなく交渉を検討してみるのもよいでしょう。

3.印紙税

不動産を売却する際の費用の1つに、印紙税があります。印紙税とは課税文書に対して課される税金で、不動産売買契約書は課税対象です。印紙税の金額は、売買金額に応じて下記のように決められています。

・10万円超50万円以下：400円（200円）
・50万円超 100万円以下：1千円（500円）
・100万円超 500万円以下：2千円（1千円）
・500万円超１千万円以下：1万円（5千円）
・１千万円超５千万円以下：2万円（1万円）
・５千万円超１億円以下：6万円（3万円）
・１億円超５億円以下 ：10万円（6万円）
・５億円超10億円以下：20万円（16万円）
・10億円超50億円以下：40万円（32万円）
・50億円超：60万円（48万円）
参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

令和9年3月31日までの間に作成された売買契約書には軽減税率が適用され、（）内の印紙税が課税されます。

4.譲渡所得税

借地権を売却した際も、所有権を売却した場合と同様に譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは不動産を売却して、得た利益（=所得）に対してかかる税金です。不動産の譲渡にかかる所得税は、次の計算式で算出します。

【譲渡所得税の計算式】
売却価格-（不動産の取得価格+売却にかかった費用）＝譲渡所得
譲渡所得×税率＝譲渡所得税

譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて算出しますが、税率は、所有期間が5年以内（短期譲渡）か、5年超（長期譲渡）かによって異なります。短期譲渡・長期譲渡のそれぞれの税率は次の通りです。

【短期譲渡】
所得税率：30.63%
住民税利率：9%
【長期譲渡】
所得税率：15.31%
住民税利率：5%

5年を超えるかどうかで、税率が大きく違うことがわかります。ここで注意しておきたいのは、所有期間が単純に所有している期間で判定しているわけではないことです。長期譲渡かどうかの判定基準は、次の通りです。
・不動産を売却した年の1月1日時点における所有期間が5年を超えているか
・不動産を取得した翌日から起算する

借地権の場合は、相続で先祖代々引き継いでいる場合も多いでしょう。相続で引き継いだ物件の場合は、相続を受けた日ではなく被相続人や贈与者の取得日を引き継ぎます。

借地権の売却相場を下げないための注意点

借地権の売却はどうしても価格が安くなってしまいがちですが、売り方次第では下げ幅を縮めることも可能です。借地権を売却する際に、相場を下げないための注意点は次の通りです。

・地主と良好な関係を保つ
・ローンの承諾をもらう
・更新時期を避ける

借地権ならではの注意点もあるため、売却する際にはここで紹介する注意点を確認するようにしましょう。

地主と良好な関係を保つ

借地権をできるだけ高く売るためには、地主との良好な関係が欠かせません。借地権を購入する買い側からすると、地主がどのような人でこれまでどのような関係を築いてきたかはとても重要です。借地権を買うと、買主は地主との関係を長く続けていくことになります。

そのため地主と揉めていたり、関係がよくない借地権を購入したいとは思わないでしょう。また借地権を売却する際には、地主に承諾をもらわなければなりません。さらに地主から承諾料を請求されることも多く、地主との関係が悪いと売却活動に支障が出てしまう可能性もあります。承諾料には決められた基準がないため、地主との関係が悪ければ何かしらの理由をつけて承諾料を引き上げられてしまうかもしれません。

このように借地権をスムーズに売却するためには、地主の協力が必要です。また第三者に売却する場合だけでなく、地主に買取請求をする際や等価交換を行う場合でも地主との関係がよくなければ、交渉が難航するでしょう。借地権では借主と地主がトラブルとなっているケースも珍しくなく、中には裁判で長年争っているケースもあります。売却の有無にかかわらず、借地権を保有している場合は地主との良好な関係を心掛けましょう。

ローンの承諾をもらう

借地権を高く売るためには、事前にある程度金融機関のローンの承諾をもらっておくのもよい方法です。借地権に限らず、不動産は高額のため購入する際には金融機関から借入をすることが多いです。しかし借地権の場合は所有権の物件に比べると、金融機関の担保評価が出にくく借入が難しいケースが多いです。とくに定期借地権の場合は、担保評価がまったく出ないケースも少なくありません。

借地権には、定期借地権と普通借地権があります。普通借地権とは一般的な借地権のことで、期限が到来しても更新が可能な借地契約のことです。

一方で定期借地とは更新ができない借地権のことで、次の3種類があります。
・一般定期借地権：土地の使い道は自由、契約期間は50年以上。期限到来時は更地で地主に返還。
・建物譲渡特約付借地権：契約期間は30年以上。期限到来時は地主が建物を買い取る。
・事業用定期借地権：事業用の建物を建てる場合の契約。期間は10年以上50年未満で、満了時は更地で返還。

定期借地権は普通借地権と違って、更新を前提としていません。借地権は借りている人の権利が強く、地主からすれば自分の土地なのにいつまでたっても自由に使えないという問題がありました。そこで1992年に改正された借地借家法で新たに定期借地権が制定され、一定の地主の権利が確保されました。

定期借地権は借りている立場からすればいつかは返還しなければならず、未来永劫使えるわけではありません。そのため借地権がいつまでも存在するわけではなく、いつかは消滅するため担保としての評価はできません。このような理由から金融機関からすれば定期借地権は、担保としての評価ができない場合が多いでしょう。

一口に借地権といっても内容はさまざまで、契約内容や金融機関によって評価はかわります。借地権の購入を検討している買主からすれば、購入する借地権で借入ができるかどうかはおおきな検討材料の1つです。そのため借地権をできるだけ高く売るには、ある程度金融機関の担保評価や、ローン利用の有無を確認しておくとよいでしょう。

更新時期を避ける

借地権を高く売るためには、更新期限の近い時期は避けましょう。借地権の契約を更新するには、地主に対して更新料を払う必要があります。また必ずしも更新できるわけではなく、地主に正当な事由があれば更新を拒むことも可能です。

正当な事由の解釈は難しく、一般的には借主有利で更新できる可能性が高いとはいえ、借地権を購入する買主からすれば更新できないことはおおきなリスクです。借地権が更新できなければ購入時に意図した土地利用ができない可能性があり、購入目的を達成できません。

また借入して借地権を購入する場合も、更新時期が近いと不利に働きます。金融機関は借地権に融資をする場合、借地の期間までしか融資期間がとれない場合があります。金融機関からすれば万が一借地権が更新できない場合のリスクを排除するために、契約で定められた期間までしか融資をしないという判断です。融資期間が短くなれば、返済負担が重くなってしまい借入する金額を減らすしかありません。

このように更新の時期が近い借地権は、買主からすれば経済的に不利な条件になってしまう可能性があります。借地権をできるだけ高く売却するためには、更新時期を避けるようにしましょう。

よくある質問

借地権の売却は、通常の不動産に比べると難易度が高いといえます。借地権の売却に関して、よくある質問を紹介します。

地主から売却の承諾を得られない場合どうすればいい？

借地権を売却する際には、地主の承諾が必要なことは前述しました。なぜ売却する際には地主の承諾が必要かというと、賃貸借契約はお互いの信頼関係に成り立っているためです。売買契約と違って賃貸借契約は、何十年にわたる長い期間において契約を継続することになります。

地主からすれば自分の土地を何十年にわたって貸してもよいと思える相手だからこそ、貸しています。しかし借り手が勝手に借地権を第三者に譲渡してしまうと、地主は信頼関係を破棄されたともいえるでしょう。地主に無断で借地権を譲渡することは、借地契約を破棄する行為ともいえるため、借地権の売却には地主の承諾が欠かせません。しかし、売却にあたって地主に相談しているにもかかわらず、承諾を得られない場合はどうすればよいでしょうか。

裁判所へ代諾許可の申し立てを行う

借地権の売却を承諾するかどうかは、基本的には地主の自由です。そのため地主に借地権の売却を相談しても、承諾してもらえない場合もあるかもしれません。しかしそれでは借地権はいつまでたっても売却できないことになり、借り手は不利益を被ってしまいます。

地主が借り手に対して売却の承諾をしない場合、借り手が地主の承諾にかわる裁判所の許可をしてもらう手続きが可能です。借地権の借り手が売却したいと思っており、さらにその借地権を買いたいと考えている人がいる場合は、地主の承諾がなければ双方が不利益を被ります。借り手は売却ができず、買主は借地権が有効になりません。

このようなケースで裁判所による許可を求められますが、必ずしも許可がおりるわけではありません。許可がおりる前提として、「地主が不利になるおそれ」がないことがあります。買主の資力に疑問があり地代支払いに不安がある場合や、新たな買主が暴力団の場合などは地主が不利益を被る可能性があります。逆にいえばこのような地主に不利になる事由がなければ、裁判所で許可は認められる可能性が高いです。

まとめ

借地権とは、名前の通り土地の所有者から土地を借りて使用する権利のことです。土地を所有している所有権に比べると権利関係が複雑なため。売却する際には相場よりも価格が安くなってしまうことが多いです。借地権を売却するためには地主に買ってもらう方法や、等価交換などで所有権にして売却する方法、借地権のまま第三者に売却する方法があります。

借地権をできるだけ高く売るためには、地主との関係を良好にしたり、更新時期を避けたりすることがポイントです。また融資を利用する買主にとっては、ある程度金融機関の融資利用の可否を確認しておくことも効果的でしょう。相続などで引き継いだ借地権付き空き家などの売却を検討している方もいるでしょう。借地権を売却する際は、今回の記事をぜひ参考にしてください。