保有している不動産が事故物件だった場合、物件の売却を考える方も多いでしょう。しかし事故物件をどのようにして売却すればよいか、わからない方もいるのではないでしょうか。
事故物件の売却では、仲介で売却する方法と買取業者に売却する方法があります。今回の記事では事故物件の売却は仲介と買取どちらを選択すべきかを、メリット・デメリット含めて詳しく紹介します。事故物件の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
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始めに事故物件とは?

事故物件とは、人の生死にかかわるような事件があった部屋のことをいいます。一般的に事故物件と聞くと犯罪があったような不動産のことをイメージする方も多いでしょう。もともと事故物件には明確な定義はありませんでしたが、2021年に国土交通省がガイドラインを制定しました。ガイドラインによると、事故物件は「自然死や不慮の事故以外の死」や「特殊清掃や大規模リフォームが必要になる死」が発生した物件と位置づけています。
参照:国土交通省 宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン
ガイドによると事故物件とは、具体的に次のような物件です。
・自殺や殺人が発生した場合
・特殊清掃が必要な自然死が発生した場合
・心理的瑕疵がともなう場合
それぞれどのような物件か、詳しく見ていきましょう。
自殺や殺人が発生した場合
自殺や殺人など、自然死とはいえないような事件が発生した部屋は事故物件と呼ばれます。居住用の賃貸アパートやマンションは人が住んでいるため、人が死んでしまうことは避けられません。前述のガイドライン制定前までは人の死が発生した部屋すべてを事故物件と呼ぶ不動産会社もありました。しかし老衰や不慮の事故による自然死などは、その事実を入居者に告げなくてよいとされています。
自殺や他殺など、「日常生活では起こりえない」ような亡くなり方をされた物件が事故物件です。また亡くなった場所にもよりますが、敷地内の駐車場やエレベーター、庭先などの共用部分で事故が発生した場合は、物件全体が事故物件といわれることもあります。
特殊清掃が必要な自然死が発生した場合
自然死や不慮の事故による死亡であったとしても、特殊清掃が行われた物件は事故物件と呼ばれます。特殊清掃とは遺体の発見が遅れ、遺体の腐敗などによる室内の汚れを原状回復することをいいます。特殊清掃では臭いが染み込んだ家具や細かい備品を取り替えたり、汚れがついたフローリングやカーペットを張り替えたりと、一般の原状回復とは異なる作業内容です。
特殊清掃を行う過程で害虫が発生する場合や空気感染などの恐れもあるため、細心の注意を払い専門的な技術で清掃を行います。このような特殊清掃が行われた物件は、入居者の意思決定を大きく左右することから事故物件といわれています。
心理的瑕疵がともなう場合
心理的瑕疵がともなう物件も、事故物件といわれます。事故物件には、法的に明確な定義があるわけではありません。そのため事故や事件の内容によって、事故物件といわれるかどうかはさまざまです。しかし一般的には入居者の意思決定に影響を及ぼすようなことが起これば、事故物件と呼ばれます。
心理的瑕疵とは、不動産の取引を行ううえで入居者や購入者の意思決定を左右させるネガティブな事象のことです。自殺や他殺などが一般的ですが、ほかにも墓地・刑務所など嫌悪感のある施設が近くにある場合や、暴力団などが近くに住んでいるようなケースもあります。心理的瑕疵のある物件イコール事故物件ではありませんが、入居者への告知義務があるという点では同じです。
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事故物件にならないケース

事故物件に明確な定義はなく、事故物件に該当するかどうかの判断は難しいです。しかし前述した国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、人が亡くなった場合でも入居者に告知する必要のない内容を定めています。
特殊清掃の必要がない自然死や不慮の事故による事故死
次のようなケースは入居者への告知が不要で、事故物件には該当しないとされています。
・自宅の階段から転落して亡くなった
・入浴中におぼれて亡くなった
・食事中の誤嚥が原因で亡くなった
上記は一例です。居住用物件は人が住むことが前提であり、人が住む以上に当然に予想できるような事態であれば取引に影響を及ぼすとはいえず、入居者もしくは買主に告げる必要はないとされています。
賃貸物件の場合は、上記のほかにおおむね3年を経過すれば告知は不要とされています。自殺や他殺、もしくは特殊清掃が行われたような事案が発生した場合、未来永劫入居者へ伝え続けないといけないわけではありません。賃貸物件の場合は数年ごとに入居者が入れ替わるため、都度告知をするのであれば賃貸経営にも影響が大きいです。そこでガイドラインではおおむね3年が経過すれば告知は不要と定められています。
しかし「事件性・周知性・社会に与えた影響がとくに高い場合はこの限りではない」とも記載されているため、ニュースで騒がれたような大きな事件の場合は3年経過後も告知する必要があると考えられます。また隣の住戸や、通常利用しない共用部分で発生した事案についても、告知する必要はありません。ただしこちらも「事件性・周知性・社会に与えた影響がとくに高い場合はこの限りではない」と記載されており、事件の内容によっては告知が必要です。
事故物件の価格相場とは?

事故物件を売却する場合の相場は、一般的な売却と比べるとどのくらい価格差があるでしょうか。事故物件を売却する際一般の相場に比べると安くなりますが、事故の内容によっても変わります。
・特殊清掃が必要な自然死(孤独死)の場合
・自殺の場合
・殺人の場合
それぞれの相場を見ていきましょう。
特殊清掃が必要な自然死(孤独死)の場合 ※20%〜30%下がる
特殊清掃を行った物件の場合は、一般的な相場よりも20~30%程度下がるケースが多いようです。事故物件に限らず、そもそも不動産には明確な価格基準はありません。買主と売主の合意によって売買価格は決まるため、事故物件であっても双方が合意すればいくらでも取引は可能です。
しかし一般的には事故物件を買いたいという買主は少なく、相場よりも安くしなければ売れないでしょう。事故の内容によって買主の意思決定も変わってくるため、心理的な影響の少ない事故内容ほど価格は下がりにくいといえます。特殊清掃が行われたものの死因が自然死なのであれば事件性はなく、買主にとっての影響はほかの事故ほど少ないことから、比較的価格の下落は大きくありません。
自殺の場合 ※30%〜40%下がる
事故の内容が自殺の場合は、30~40%程度下がるといわれています。やはり自然死に比べると死因の影響が大きいことから、価格の下落幅も大きくなっていることがわかります。また自殺の場合は、どこでどのように亡くなったかでも心理的な影響は違うでしょう。
1.室内で自殺をした場合
2.バルコニーから飛び降りた場合
3.共用部分(屋上や階段)から飛び降りた場合
4.建物やマンション敷地外で自殺した場合
一般的には4よりも1に近いほど、価格の下落は大きくなります。
殺人の場合 ※50%(半額以下)になる可能性も
殺人の場合は、さらに影響は大きく一般的な価格の半額程度になる場合もあります。殺人はニュースなどで報道されることも多く、事件の内容によってはセンセーショナルに取り上げられます。そのため仮に室内で起こった事件だとしても、建物全体のイメージダウンにつながるでしょう。買主から見た心理的影響はやはり殺人が大きく、相場は一概にはいえませんが、事件の内容や社会的な影響次第では半額どころかさらに価格が下がる場合もあるでしょう。
事故物件は仲介と売却どちらがいいのか?

事故物件を売却する際に、仲介と買取で悩む方は多いのでしょうか。仲介とは名前の通り不動産会社に売買の仲介をしてもらう方法で、不動産売却の多くは仲介です。一方買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法で、仲介する不動産会社は存在しません。
仲介と買取は、それぞれにメリット・デメリットがあるため一概にどちらがよいとはいえません。仲介は間に入る不動産会社が買いたい人を探してきて、価格の交渉をして売買を成立させるため、相場通りに売却できる可能性が高いです。しかし売却活動から始まって価格交渉、売買契約・決済と段階を踏んで売却は進んでいくため売却資金が手元に入るためにはどうしても時間がかかってしまいます。
買取は不動産会社が直接買うため決済までの時間は早いですが、相場よりも安い場合が多いです。一般的に仲介では売りにくいような物件は、買い取ってくれる買取業者が見つかれば買取業者に売却するのがよいといわれています。事故物件の場合も買い取ってくれるような業者が見つかれば買取のほうがよい場合もありますが、一概にはいえません。仲介と買取の、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて慎重に判断するようにしましょう。
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買取のメリット・デメリット

買取か仲介かを検討するためには、それぞれのメリット・デメリットを正確に把握しておく必要があります。まずは買取のメリット・デメリットから見ていきましょう。
買取のメリット
買取のメリットには、次のようなものがあります。
・現況のまま売却ができる
・素早く現金化ができる
・仲介手数料がかからない
・事故物件を早く手放せる
・契約不適合責任がない
それぞれの内容を紹介していきます。
現況のまま売却ができる
現況のまま売却できる点が、買取のメリットの1つです。一般的に不動産を売却する際には、買主の希望に合わせて修繕などを行うケースが多くあります。とくに水回りなどは汚れやすいため、売却する前にリフォームする場合も多いです。ほかにも隣地との境界確定ができていない場合は、隣地とのトラブルに発展する可能性が高いため、売買の条件に境界確定が付けられることもあります。
事故物件であれば、事故内容によっては修繕などに費用がかかる場合があるでしょう。遺体の発見が遅れてしまったようなケースでは室内の汚れや臭いがひどく、特殊清掃が必要になります。仲介で売却するのであればある程度物件の原状回復を行わないと売却しにくいですが、買取であれば現況のまま売却も可能です。多少設備が古かったり、室内が汚れていたりしても買い取ってくれる買取業者が見つかれば、売主で修繕などを行う必要はありません。このように買取業者であれば現況のまま買い取ってくれますが、その分価格は低くなってしまう可能性があることも認識しておきましょう。
素早く現金化ができる
現金化までのスピードが早いことも、買取のメリットです。仲介での売却は、売却開始から決済が終わって手元に資金が入ってくるまでは平均6ヶ月程度かかります。とくに仲介の場合は買主が見つかるまでに時間がかかることもあり、長い場合では1年以上かかるケースもあるでしょう。長い期間売却活動をしている物件は、売れ残っているイメージがついてしまい、ますます売れにくくなってしまいます。
また買主が見つかった場合でも、買主が融資を通すのに時間がかかったり、時には融資が通らなかったりして流れてしまうケースも少なくありません。買取の場合は不動産会社が直接買い取るため判断が早く、仲介に比べると現金化が早いです。また購入するのは資金力のある不動産会社のため、融資が原因で流れてしまう可能性も少ないでしょう。
仲介手数料がかからない
買取の場合は、仲介手数料がかからないこともメリットです。仲介で売却する場合は、仲介会社の報酬として下記の手数料がかかります。
① 売買金額が200万円以下の場合 売買価格×5%+消費税
② 売買金額が200万円超~400万円以下の場合 売買価格×4%+2万円+消費税
③ 売買金額が400万円超の場合 売買価格×3%+6万円+消費税
不動産を売買する際には多くの手数料がかかりますが、その大半を仲介手数料が占めます。不動産は売買する金額が高額なため、たとえ数%であっても報酬も高額です。買取であれば仲介手数料を節約できるため、手元に残る金額を増やせます。
事故物件を早く手放すことができる
事故物件を早く手放せる点も、買取のメリットです。駅からの距離が遠かったり、築年数が古かったりなど条件面で劣る物件は、仲介では売りにくいこともあります。しかし買取業者であれば素早く買い取ってくれるため、一般的に売りにくい物件では買取業者を利用するケースが多いです。
事故物件であればなおさら仲介では売りにくいため、買取業者を利用すれば素早く売却できるでしょう。事故物件を買い取ってくれる業者が見つかるか不安な方もいるかもしれませんが、事故物件を専門に取り扱っている買取業者も存在します。早く事故物件を手放したい方は、買取を検討するとよいでしょう。
契約不適合責任がない
契約不適合責任を免除できる可能性があることも、買取のメリットです。契約不適合責任とは、売買契約時に伝えきれていなかった不具合が見つかった場合に、一定期間売主が責任を負わなければならないことをいいます。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月から「契約不適合責任」と名称が変更されました。
たとえば売却した後に契約書に記載をしていなかったシロアリの被害や設備の故障などが見つかった場合、売主の負担で修繕しなければなりません。このように契約不適合責任は売主にとって、大きな負担となってしまう可能性があります。買取業者に売却する場合は、契約不適合責任を免除できる可能性があります。しかし相手が買取業者だからといってかならずしも免除できるわけではなく、免除する場合は契約書へその旨の記載が必要です。契約の際には、不利な内容が書かれていないかきちんと確認しましょう。
事故物件の情報をネットに出さず売却ができる
買取業者への販売であれば、物件情報を公開することなく売却が可能です。仲介が販売する場合は、インターネットサイトに物件情報を登録するなど情報を公開しなければなりません。仲介会社も事故情報を隠すわけにはいかないため、売却活動を通じて物件に関する事故情報を多くの方が目にすることになるでしょう。
事故物件の場合は売却までに時間がかかることが想定されるため、売れ残っている物件というイメージがつきやすいです。中々買い手が見つからなければ、「誰も買わない事故物件」というイメージがついてしまい、ますます買い手は見つかりにくくなるでしょう。賃貸物件であれば、入居者の募集にまで影響が出てしまうかもしれません。
その点買取業者への売却であれば、人の目に触れることありません。買取業者以外に事故情報が流れてしまう心配はないため、事故情報を広めることなく売却ができるでしょう。
買取のデメリット
買取にはメリットも多くありますが、デメリットもあります。買取のデメリットは、仲介に比べると価格が安くなってしまう点です。
仲介で売却するよりも安くなる
買取業者に買取を依頼した場合、仲介で売却するよりも価格が安くなってしまいます。仲介で売る場合は売却情報を公開して、物件を欲しい方を幅広く探します。そのため売主と買主は価格交渉ができますし、価格が合わなければ売らないという選択も可能です。また仲介で売る場合の買主の多くが、個人です。実際にその物件に住んだりなど、自分で利用するために買う人が多いでしょう。
買取の場合は相手が不動産会社であり、不動産会社から見れば商品の仕入れと同じです。不動産会社は仕入れた不動産をリフォームなどして転売することを前提にしているため、どうしても価格が安くなってしまいます。そのため築浅の物件や駅からの距離が近いなど好条件の売りやすい物件は、買取よりも仲介を利用したほうがよいでしょう。しかし事故物件の場合は一般の物件と違ってそもそも売りにくいため、慎重に判断するようにしましょう。
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仲介のメリット・デメリット

事故物件を売却する場合、仲介を利用する方法もあります。買取に続いて仲介のメリット・デメリットを見ていきましょう。
仲介のメリット
買取と比較した場合の仲介の一番のメリットは、希望価格で売却価格に出せることです。
希望価格で売却に出すことができる
仲介で売りに出す場合は、依頼する不動産会社と相談して広告などにのせる売却価格を決定します。この際の価格は売主が自由に決められるため、「この値段で売りたい」という価格を記載できます。ただし不動産の売買では値引き交渉が行われることが多いため、値引きを見越して高めの価格で売り出すケースも珍しくありません。
また実際の売買の価格は買主との交渉で決まるため、希望通りの価格が出なければほかの買主を探すことも可能です。このように買取価格がある程度決められている買取に比べると、自分の希望価格で売却できる点が仲介のメリットです。
仲介のデメリット
仲介のデメリットには、次のようなものがあります。
・売却まで時間がかかる・売れない可能性がある
・契約不適合責任を負うリスクがある
・仲介手数料がかかる
・売却活動や準備など手間がかかる
・インターネットに情報が公開される
それぞれの内容を見ていきましょう。
売却まで時間がかかる・売れない可能性がある
仲介の場合はスムーズに売却できたとしても6ヶ月程度かかってしまい、買取よりも時間がかかってしまいます。事故物件のようにあまり条件のよくない物件の場合はさらに時間がかかるどころか、買主が見つからず売却できない可能性もあるでしょう。
買取の場合でも買い取ってくれる業者が見つからないという可能性がありますが、事故物件専門の買取業者なども存在するため買い取ってもらえる可能性があるでしょう。買い取ってくれることが決まれば最短1か月で売却できることもあるなど、スピード売却も可能です。このように買取に比べると時間がかかるだけでなく、売れない可能性があることは仲介のデメリットです。
契約不適合責任を負うリスクがある
仲介の場合は、契約不意適合責任を免除できない可能性があります。前述したように契約不適烏合責任は売主にとって、大きなリスクになりかねません。とくに事故物件であれば隠れた瑕疵が出てくる可能性もあります。
もちろん仲介で売却する場合でも、買主が合意してくれれば契約不適合責任の免除は可能です。しかし事故物件でさらに契約不適合責任免除の条件つきでは、なかなか買い手が現れない可能性があります。事故物件を仲介で売却する場合は、契約不適合責任のリスクも認識しておきましょう。
仲介手数料がかかる
仲介で売却する際には仲介手数料がかかるため、買取に比べると費用が高額になります。仲介手数料の料率については前述の通りですが、料率は宅建業法で決められた上限です。そのため仲介会社の働きによっては、値引き交渉に応じてもらえる可能性もあります。必ずしも決められた上限額を払わなければいけない、というわけではありません。
売却活動や準備など手間がかかる
仲介で売却する際には、事前準備や不動産会社のやりとりなどの手間がかかります。仲介で売却する際には、仲介を選ぶ不動産会社を選ぶことから始めます。一括査定などを通じて不動産会社を選び、不動産会社と相談しながら売却価格や方針を決めていく段取りが必要です。
事前にリフォームや修繕が必要であれば行っておく必要がありますし、買主との価格交渉などもしなければなりません。また買主が中々見つからないのであれば、価格の見直しや広告方法の見直し、場合によっては不動産会社を変える必要もあるでしょう。
このように仲介で売却する際には、売主が主体的に活動する必要があります。買取であれば必要書類を揃える程度の手間ですむことが多く、仲介のように面倒な作業はありません。仲介での売却は高く売却できるぶん、手間ひまがかかることがデメリットです。
インターネットに情報が公開される
仲介で販売する場合は、物件情報を広く公開するためネットなどに事故情報が記載されてしまいます。事故情報をあまり公開したくない場合は、買取を選ぶようにしましょう。
事故物件をより高値で売却するためのポイント

事故物件をより高値で売却するためには、次のようなポイントがあります。
・特殊清掃で事故物件の痕跡を消す
・クリーニングや修繕など余計なコストをかけない
・3~4社に同時査定を依頼して比較する
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
特殊清掃で事故物件の痕跡を消す
事故物件を高く売却するためには、特殊清掃で事故物件の痕跡を消しておきましょう。事故の内容にもよりますが遺体の発見が遅れてしまったようなケースでは、室内の汚れがひどく害虫などが発生しているケースもあります。買取にしても仲介にしても物件を購入する検討者は、普段から事故現場などを見慣れているわけではありません。
あまりにも汚れがひどいと心理的な影響が大きく、いくら安くても買おうとは思わないでしょう。とくに強い臭いが残っている場合は物件のイメージが悪くなってしまうため、特殊清掃を施したうえで売却するようにしましょう。
クリーニングや修繕など余計なコストをかけない
物件を売却する前には、クリーニングや修繕などにあまりコストをかけすぎないことも重要です。前述した特殊清掃は実施しておく必要がありますが、必要以上にリフォームなどはする必要はありません。できるだけ高く売るために設備を新しくしたりリフォームをしたりしたところで、その分だけ価格が高く売れるとは限りません。
むしろ買取業者などの場合はプロの目で見てリノベーションなどを行うため、売主の考えでリフォームをしてしまうとかえって逆効果になってしまう可能性もあります。仲介の場合でも同様に買主は自分の好みでリフォームや修繕をしたい場合があるため、買主の候補を狭めてしまう可能性もあります。必要な修繕は行うべきですが、過度にコストをかけるのはやめましょう。
3~4社に同時査定を依頼して比較する
買取でも仲介でも、依頼する不動産会社を選ぶ際には複数社を比較しましょう。一口に不動産会社といっても内容はさまざまで、それぞれ得意なエリアや物件なども違います。そのため同じ物件を査定しても、価格に差が出ることも珍しくありません。最初の一社だけで決めてしまうと、さらによい条件で売却できる可能性を逃してしまうことになります。事故物件を売却する際には、必ず複数社を比較して選ぶようにしましょう。
買取でおすすめの買取業社・不動産会社の選び方

事故物件を買取で依頼する際には、できるだけ高く買ってくれる買取業者を探すことが重要です。よい買取業者を探すための選び方は、次の2つを抑えておきましょう。
・口コミや評判はいいか
・事故物件の買取実績は豊富か
それぞれの選び方を見ていきましょう。
口コミや評判はいいか
買取業者に限らず、不動産会社を選ぶ際には実際に利用した方の口コミは重要な情報です。実際に利用した方の口コミが悪ければ、サービスに改善点がある場合も多く避けたほうがよいかもしれません。口コミ情報は不動産会社選びではとても重要な情報源になります。
しかし口コミ情報をあまり過信しすぎるのも、よくありません。不動産会社によっては自ら口コミを書き込んでいる場合もあります。口コミ情報を参照にする際は、あまり過信しすぎないことと、複数のSNS情報をチェックするとよいでしょう。
事故物件の買取実績は豊富か
事故物件を買取業者へ売却する際は、買取業者の実績を確認するようにしましょう。買取実績が豊富な不動産会社ほど、買い取った後の事故物件の活用方法に優れています。そのため事故物件の買取価格も、高くなる傾向にあるでしょう。
買取業者の中には、事故物件を買い取った経験のない会社も少なくありません。しかし買取業者はとにかく物件を買い取らなければ、利益を生み出せません。そのため口八丁で安く買い取ろうとする業者も中には存在しており、とくに事故物件は安く買い取る格好の材料といえます。事故物件といえども少しでも高く売るためには、買取業者の実績と買取価格が妥当かどうかはよく検討するようにしましょう。
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よくある質問

事故物件の売却について、よくある質問を紹介します。
・仲介で売却する場合に告知義務はあるのか?
・家具や荷物などの遺品を残したまま買取はしてもらえるか?
それぞれの回答を紹介していきます。
仲介で売却する場合に告知義務はあるのか?
事故物件に該当する場合、仲介で売却する場合にも告知義務があります。また仲介の場合は、告知義務の期間に制限がありません。賃貸の場合であればおおむね3年程度が目安であることは前述しましたが、売買の場合はガイドラインに記載がありません。
賃貸に比べると売買契約金額が大きく、告知をしなかった場合のトラブルは大きいと想定されます。そのため売買における事故物件の告知は、年限の定めがなく行う必要があるといえます。事故物件を売却する際には、賃貸とは違った告知義務があることも認識しておきましょう。
家具や荷物などの遺品を残したまま買取はしてもらえるか?
家具や荷物などの遺品を残したまま、買い取ってくれる業者も存在します。事故物件に該当するような事故が発生した場合、オーナーとして一番頭を悩ますのが、家具や遺品の整理でしょう。他人の遺品の整理をするのは忍びなく、手つかずで残っている方も少なくありません。
このような状況でも、業者によっては遺品ごと買取をしてくれます。しかし遺品を処分する費用も差し引かれてしまうため、買取価格が安くなってしまう可能性があります。価格が安くなっても買取業者に依頼すべきかどうか、慎重に判断しましょう。
まとめ
事故物件には、法的に定められた明確な定義はありません。しかし国土交通省が発表した事故物件に関するガイドラインによると、自然死や不慮の事故を除く理由での死亡や、特殊清掃が必要な死亡があった部屋を事故物件と定めています。事故物件は買主や借主にとって心理的な負担が大きく、意思決定に大きな影響を及ぼすため価格は安くなってしまいがちです。
事故物件を売却する際は買取業者を検討する方が多いかもしれませんが、一概にはよいとはいえません。今回の記事で紹介しているメリットやデメリット、物件の特性や条件などを踏まえて、慎重に判断する可能性があります。