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家を貸すのにかかる費用と相場は?家を貸す前に知っておきたいお金と契約の種類について解説!

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檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 家を貸す前に、必要な手続きや費用を把握することが重要

  • 賃貸管理会社に委託することで、トラブルのリスクを軽減

  • 賃貸物件には、空室リスクや修繕費用の負担が伴う

不動産を相続したものの使い道がない場合や、自宅を一時的に利用しない場合には、賃貸にすることで有効活用する方法があります。空き家にしておくよりも賃貸にして家賃収入を得ることで、資産を運用することができるのです。また、将来的にもう一度その家に住むことも可能というメリットもあります。

しかし、賃貸経営が初めての場合には、わからないことが多く、不安も伴うでしょう。不動産を賃貸に出すことは、自動的に家賃収入が得られるわけではなく、事前に知っておくべき知識がいくつかあります。たとえば、賃貸に出す際の収入と諸費用、それぞれの相場がどのくらいかは重要なポイントです。

ここでは、家を貸す前に知っておきたい基本的な知識を解説します。賃貸経営をスタートする前に、疑問や不安を解消しておきましょう。

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目次

家を貸すのにかかる費用とは?

家を貸す際には、「家賃をどれくらいに設定するか」「どのくらいの家賃収入が見込めるか」といった収入面に目が行きがちです。しかし、実際には家賃収入だけでなく、手数料やその他の諸費用がかかることも忘れてはいけません。これらの費用をしっかりと把握しておかないと、賃貸経営を始めても期待通りの収益が得られない可能性があります。ここでは、家を貸す際に発生する具体的な費用について詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介会社が賃貸借契約の手続きをサポートするために支払う費用です。具体的には、貸主と借主の間に立ち、契約を締結する際に発生します。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法(第46条)によって定められており、賃貸物件の場合は「家賃の1ヶ月分+消費税」とされています。このため、不動産仲介業者がこの上限を超えて仲介手数料を請求することは法律違反となります。この規定をしっかりと理解しておくことが重要です。

また、仲介手数料は貸主と借主の双方から徴収することが可能ですが、その合計額が家賃の1ヶ月分を超えてはなりません。例えば、貸主と借主からそれぞれ0.5ヶ月分ずつ請求する方法や、貸主または借主のいずれか一方から1ヶ月分を請求する方法であれば、上限を守ることになります。

このように、仲介手数料についての法律や規定を正しく理解しておくことで、不動産取引をスムーズに進めることができるでしょう。

管理手数料

家を貸す場合、物件の維持管理を行うのは管理者の役割です。管理業務には、入居者からのクレーム対応、近隣とのトラブル対応、不具合の修繕など、さまざまなタスクが含まれます。管理の方法にはいくつかの選択肢がありますが、不動産管理会社に管理業務を委託する場合には、管理手数料が発生します。

管理会社に管理を委託する場合、毎月の家賃から手数料が差し引かれます。手数料の計算方法は管理会社によって異なり、定額制を採用している会社もあれば、家賃の一定割合を手数料として設定している会社もあります。

一般的な管理手数料の相場は、家賃の3%から5%程度です。ただし、具体的な料金体系は各管理会社によって異なるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

不動産管理会社に管理を委託することで、物件管理に伴う手間やトラブル対応をプロに任せることができるため、安心して賃貸経営を行うことができます。

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広告宣伝費(AD)

広告宣伝費(AD)とは、特別な広告や集客を行う際に必要となる費用のことです。これは、仲介手数料だけでは賄いきれない場合に、不動産仲介会社がより目立つ広告を出すための費用として、大家が支払うものです。

実際のところ、ADは特に空室が長期間続いている物件や、早急に稼働率を上げる必要がある物件に対して、早期に入居者を見つけてもらうためのインセンティブとして利用されることが多くなっています。

一方で、仲介手数料は不動産会社が仲介業務を行った際に、オーナーや入居者から受け取る手数料であり、宅地建物取引業法により上限額が家賃の1ヶ月分と定められています。しかし、ADには法で決められた上限がなく、時期や地域によって金額が変動しやすい特徴があります。

例えば、就職や進学・異動が多い1〜3月の繁忙期は、空室が埋まりやすいため、ADの相場も低くなる傾向にあります。この期間は、ADを出さない物件も少なくありません。反対に、人の動きが少なく空室が埋まりにくい閑散期には、ADを多めに出す物件が増え、相場も高くなります。一般的には、ADの相場は家賃の1〜3ヶ月分とされています。

また、都心部では入居者が決まりやすいため、郊外よりもADの相場が低めです。しかし、早急に入居者を見つけたい場合には、ADを家賃の6ヶ月分程度に設定することもあります。

ADの金額は、賃料とのバランスや物件の市場競争力を考慮して設定されます。不動産仲介会社と相談しながら決めることも多いですが、自分自身で市場を調査し、納得のいく金額を設定することが重要です。不動産仲介会社からADについて提案された際には、その説明を鵜呑みにせず、しっかりと納得した上で判断するようにしましょう。

クリーニング・修繕費用

賃貸物件で高額な賃料を得るためには、クリーニングや修繕費用を惜しまず投資することが重要です。単に設備が壊れたら修理するだけではなく、物件の魅力を高めるための費用も考慮する必要があります。「入居者を獲得しやすくする」「周辺の家賃相場より高い賃料でも納得してもらう」「入居者に長期間住んでもらう」といった目的のために、専門業者によるハウスクリーニングや必要に応じたリフォームが行われます。

また、入居者が退去する際には、退去査定が行われ、建物や設備の原状回復費用として一部を入居者に請求することが可能です。ただし、経年劣化による畳の摩耗やフローリングの色落ち、家具の設置による凹みなどについては、入居者への請求は認められていません。

基本的に、貸し出している期間中の「通常の使用による消耗」は貸主の負担となります。つまり、「通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」については入居者に請求できるものの、一般的な生活による消耗については貸主が負担する必要があります。国土交通省は、この「通常の使用」の基準をガイドラインとして定めています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは?」

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

引用元:国土交通省

このガイドラインに基づいて、「誰が住んでいてもこれくらいは消耗する」という範囲を超えた修繕費用は借主が負担することになります。

クリーニングや修繕を適切に行うことで、物件の価値を保ち、高い賃料で貸し出すことが可能になります。そのため、これらの費用を事前にしっかりと見積もり、賃貸経営の計画に組み込んでおくことが重要です。

施設賠償責任保険料

多くの方が家を購入する際に火災保険に加入していますが、賃貸経営を行う場合は「施設賠償責任保険」にも加入することを検討しましょう。

施設賠償責任保険は、賃貸中の物件において発生する事故に備える保険です。例えば、物件の設備の不具合で入居者が怪我をした場合や、建物の外壁が落下して通行中の車に損害を与えた場合などが該当します。この保険に加入しておくことで、万が一の際に賠償金や修理費、事故対応にかかる費用(応急手当など)、裁判費用などを補填することができます。

賃貸物件を所有している場合、入居者や第三者に対する責任が発生するリスクがあります。そのため、施設賠償責任保険は、物件管理を安心して行うために非常に重要です。この保険料は、物件の規模や立地条件、補償内容によって異なるため、複数の保険会社から見積もりを取り、最適なプランを選ぶことをおすすめします。

施設賠償責任保険に加入することで、賃貸経営に伴うリスクを軽減し、万が一の事態に備えることができます。賃貸経営を始める際には、火災保険と併せて、ぜひ検討してみてください。

家賃収入に対する税金

家を賃貸して賃料収入を得ると、その収入は不動産所得として扱われ、所得税と住民税が課税されます。具体的には、賃料収入から必要経費を差し引いた額が課税対象となります。

所得税については、通常の給与所得と同様に確定申告を行う必要があります。特に、賃貸収入がある場合には、確定申告時に不動産所得の欄に記入し、適切な計算を行うことが重要です。

また、海外赴任中に自宅を賃貸に出す場合には、源泉徴収が行われることがあります。この場合、確定申告を行うことで、源泉徴収された税金の一部が還付される可能性があります。還付申告の手続きを行うことで、払いすぎた税金を取り戻すことができるため、海外赴任中に賃貸収入がある方は忘れずに申告しましょう。

さらに、賃貸収入に対する税金を正しく計算するためには、収入と経費をきちんと管理し、領収書や契約書などの証拠書類を保管しておくことが大切です。これにより、税務調査が行われた際にも安心です。

賃貸収入に関する税務手続きは複雑ですが、適切に対応することで、不動産所得に対する税負担を最小限に抑えることができます。賃貸経営を行う際には、税務についてもしっかりと学び、適切な手続きを行うようにしましょう。

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不動産会社によって費用が異なるものは?

不動産会社によってかかる費用は異なります。ここでは、その具体例について詳しく説明します。

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仲介手数料(相場は0.5ヶ月〜1.1ヶ月)

宅地建物取引業法(第46条)により仲介手数料の上限が定められていますが、下限については長い間見直しが行われていません。そのため、仲介手数料の値引きは法律上問題ありません。

昔はインターネットが普及していなかったため、仲介業務には手間と時間がかかっていました。しかし、近年ではインターネットの普及により、効率的に入居者募集を行えるようになり、仲介業務の負担が軽減されています。

このため、交渉次第では仲介手数料を下げてもらえるケースもあります。特に、不動産仲介業と不動産管理業の両方を兼務している業者は、不動産管理業での収入があるため、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が高いです。

頻繁に発生する費用ではないかもしれませんが、一棟マンションや一棟アパート経営では、入居者が入れ替わるたびに仲介手数料が発生します。そのため、費用負担を軽減するためにも、ダメ元でも交渉することが重要です。

賃貸経営において、仲介手数料の交渉は費用の節約に繋がる可能性があります。ぜひ、不動産会社としっかり話し合い、納得のいく条件を見つけてください。

管理手数料(相場は3%〜5%)

不動産の管理手数料は不動産会社によって異なり、法律で上限が定められている仲介手数料とは異なり、管理手数料には上限がありません。そのため、実際の費用は不動産管理会社ごとに異なり、3%から5%まで幅があります。

例えば、月々の家賃が30万円の場合、管理手数料が3%なら9,000円、5%なら15,000円です。このように、月々6,000円、年間では72,000円の差が生じます。支出を減らすことは収益を増やすのと同じ効果があるため、管理手数料が低い不動産管理会社を選ぶことが重要です。

ただし、管理手数料の中でどこまでの管理業務が含まれているかは、会社によって異なります。そのため、契約前にしっかりと内容を確認することが大切です。

また、不動産管理会社の中には、管理手数料以外に「システム使用料」や「契約更新事務手数料」を徴収するところもあります。管理手数料が低く設定されている場合でも、これらの追加費用が発生することで、結果的にコストが高くなることもあります。これらの費用も含めた総額を確認し、費用対効果を考えて判断することが重要です。

さらに、管理手数料が低い場合、管理業務が基本的なものに限られていることがあります。例えば、「賃料の徴収業務」「契約更新業務」「解約業務」のみが含まれ、共用部分の清掃や建物の保守・点検、クレーム対応などが別料金となるケースです。このような場合、追加費用が発生しないように、事前にどの業務が含まれているかを確認しておく必要があります。

結論として、管理手数料の割合だけでなく、契約内容や他の手数料も含めた総額を確認し、比較検討することが賃貸経営において重要です。必要な管理業務が契約に含まれているかどうかを確認し、後で驚かないようにしましょう。

自主管理なら管理手数料は0円

自主管理とは、文字通り、物件の管理を自分で行う方法です。この方法の最大のメリットは、賃貸管理にかかる費用を節約できることです。管理手数料がかからないため、経費を抑えることができます。また、物件の状態を自分で直接確認できるため、問題を早期に発見し対処できる点も魅力です。

しかし、自主管理にはデメリットもあります。すべての業務を自分で行う必要があるため、非常に手間がかかります。入居者からのクレーム対応や、トラブル解決など、精神的に負担の大きい業務も自分で行わなければなりません。そのため、時間や労力を多く割けない場合は、自主管理がかえって負担になることもあります。

自主管理を選ぶ際には、自分の生活スタイルや時間の余裕、物件の数や状態などを考慮し、無理なく管理できるかをよく検討することが重要です。節約効果を得るためにも、管理に十分な時間と労力を割けることが前提となります。

手間をかけたくないなら不動産会社への委託がおすすめ

管理業務に十分な時間を割ける方であれば、自主管理を選択することで管理手数料を節約できます。しかし、賃貸管理の経験や知識が不足していると、トラブルや入居者からのクレームに対する対応が遅れ、物件の資産価値が下がったり、最悪の場合、経営に支障をきたす恐れがあります。

副業として賃貸経営をしている方や、賃貸物件が自宅から遠い場合など、管理に多くの手間をかけられない場合には、信頼できる不動産管理会社に管理業務を委託することをおすすめします。これにより、煩雑な管理業務から解放され、安心して賃貸経営を続けることができます。

不動産管理会社に委託することで、専門的な知識と経験を持ったプロが物件の管理を行ってくれるため、トラブル対応や入居者のクレーム処理も迅速かつ適切に行われます。結果として、物件の価値を維持しながら安定した収益を確保することが可能です。

不動産管理会社を選ぶ際には、提供されるサービス内容や手数料の詳細をよく確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。これにより、長期的に安定した賃貸経営を実現することができます。

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不動産会社に管理を委託することで対応してもらえること

賃貸管理会社に管理を委託する最大のメリットは、管理業務の手間を大幅に削減できる点です。不動産投資において、物件の管理は非常に重要ですが、すべての賃貸管理業務をオーナー1人で行うのは非常に時間と労力がかかります。

特に、忙しい会社員の方が24時間365日、入居者からのクレームに即時対応するのは難しいでしょう。そこで、管理会社に委託することで、以下のような対応をしてもらうことができます。

入居者の募集をしてくれる

不動産管理会社に入居者募集を委託すると、貸主はさまざまなサポートを受けることができます。具体的には、以下のようなサービスが提供されます。

まず、貸し出す予定の物件を確認し、類似物件や周辺物件の実績を参考にして、想定賃料の見積もりが行われます。これにより、賃料の相場を把握し、適切な賃料設定をするための基礎資料を得ることができます。

賃料以外にも、入居者募集の条件や契約の種類、貸し出し期間、リフォームの有無や予算などについて、賃貸管理会社と詳細を共有します。これらの希望を踏まえて、最適な賃料で募集を開始するための提案が行われ、実際の募集条件が確定します。

募集条件が決まると、物件の撮影が行われ、物件情報や募集条件を掲載した広告が作成されます。必要に応じて修繕やハウスクリーニングの手配も行われます。作成された広告は、ポータルサイトや不動産仲介会社のウェブサイトなど、広範なネットワークを通じて掲載され、入居者募集が開始されます。

このように、賃貸管理会社に入居者募集を委託することで、煩雑な業務をプロに任せ、効率的に入居者を見つけることができます。信頼できる管理会社と連携することで、安定した賃貸経営を実現することが可能です。

契約手続きをしてくれる

借主が見つかると、次に賃貸借契約の手続きに移ります。この段階では、契約者となる借主や実際に住む入居者の審査も行われます。具体的には、借主の収入が安定しているかどうか、入居者がトラブルを起こす可能性がないかなどの情報を確認します。

審査が通過し、入居が決まると、新規賃貸借契約の手続きが開始されます。この手続きは、不動産管理会社がすべて代行します。契約書の作成や契約条件の説明、契約書の署名・捺印の手続きなど、煩雑な業務をプロが担当するため、オーナーは安心して任せることができます。

このように、不動産管理会社に契約手続きを委託することで、時間と手間を大幅に節約できるだけでなく、適切な審査を経た安心できる借主と契約を結ぶことができます。これにより、賃貸経営のリスクを減らし、安定した収益を確保することが可能です。

入居中の管理をしてくれる

賃貸管理会社に入居中の管理を委託すると、入居者とのやり取りや物件の管理を一手に引き受けてもらえます。具体的には、月々の家賃の集金やオーナーへの送金、賃貸中に起こるトラブルへの対応が含まれます。入居者からの相談や苦情、急な設備故障などの問い合わせにも迅速に対応してくれます。

例えば、入居者から設備故障の連絡を受けた際には、まず状況を確認し、緊急性や費用負担の判断を行います。費用がかかる場合は見積もりを作成し、オーナーに報告します。その後、修理業者の手配や交換品・代替品の準備など、トラブル解決に向けた一連の対応を代行します。賃貸管理会社が間に入ることで、オーナーは入居者に直接対応する必要がなくなります。

このように、管理業務を不動産管理会社に委託することで、オーナーは手間を省き、転勤などで遠方に住んでいる場合でも安心して賃貸運営を行うことができます。信頼できる管理会社に依頼することで、入居者とのトラブルをスムーズに解決し、安定した賃貸経営を実現することが可能です。

更新の手続きをしてくれる

「入居者契約の更新作業」も不動産管理会社が担当します。賃貸契約は一般的に2年契約が多いため、2年ごとの契約更新が必要となります。

具体的には、まず入居者へ契約更新の意思を確認します。その後、更新書類を作成し、契約更新料が発生する場合は、その請求も行います。これにより、契約更新に伴う手間をオーナーが負担することなく、スムーズに進めることができます。

退去時の解約手続き・精算をしてくれる

解約に関する手続きも賃貸管理会社が対応します。まず、入居前に撮影した物件の状態をもとに、賃貸期間中に受けた損傷を調査します。その上で、修繕に必要な費用の見積もりを行い、入居者負担となる原状回復費用を算出し、請求します。

さらに、賃貸終了後にオーナーが自分で住む場合や、次の入居者を募集するためのリフォーム工事の相談にも対応してくれます。これにより、オーナーは退去後の対応に関する手間を省くことができます。

このように、賃貸管理会社に退去時の解約手続きや精算を任せることで、オーナーは負担を軽減し、スムーズに次のステップに進むことができます。

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契約の種類について

賃貸の契約方法には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。それぞれの特徴をよく理解し、適切な契約方法を選ぶことが重要です。ここでは、これらの賃貸契約の種類について解説します。

普通借家契約

普通借家契約は、一般的に2年間の契約期間が設定されることが多いです。ただし、契約期間は1年以上であれば貸主が自由に決めることが可能です。契約期間を1年未満に設定した場合には、契約期間の定めがない契約となる点に注意が必要です。

契約期間が満了しても、入居者が希望すれば契約を更新することができます。契約更新を申し出られた場合、貸主に正当な理由がない限り、更新を拒否することはできません。そのため、契約満了と同時に退去してもらいたい場合は、契約満了前に借主と話し合うことをおすすめします。

普通借家契約のメリットとデメリットは次の通りです。

●メリット

・借り手がつきやすい
普通借家契約は一般的な契約方法であるため、多くの借り手がこの契約を受け入れやすいです。

・相場に基づいた家賃設定
家賃などの条件を相場に合わせて設定しやすいです。

・法人契約が可能
借り上げ社宅など法人契約にも対応できます。

・手続きが簡単
定期借家契約と比較して契約手続きが簡単です。普通借家契約は口頭でも成立するため、手続きが簡便で借り手が見つかりやすいです。

●デメリット

・解約の難しさ
貸主からの解約申し出が実質的に困難です。借主には強い居住権が認められているため、貸主が解約を希望しても正当な理由がない限り解約は難しいです。

・家賃改定の難しさ
家賃の改定には借主の同意が必要です。そのため、相場が上がっても家賃の値上げが容易ではありません。

・契約更新の義務
借主から更新の申し出があった場合、基本的には拒否できません。そのため、長期的に物件を貸し続けることになる可能性があります。

普通借家契約は、借主にとって安心感がある一方、貸主にとっては契約終了や家賃改定が難しいという側面があります。貸主はこれらのメリットとデメリットを理解した上で、契約を結ぶ際には借主としっかりと話し合い、納得のいく条件を設定することが重要です。

定期借家契約

定期借家契約とは、あらかじめ定めた契約期間が満了すると契約が終了し、更新されない契約方法です。以下では、定期借家契約の具体的な特徴とそのメリット・デメリットについて解説します。

定期借家契約では、契約期間が満了すると契約は確実に終了します。契約期間は貸主が自由に決めることができ、契約期間が終了すると、入居者には必ず退去してもらうことができます。

契約を交わす際には、契約期間が確定的であることを記した書面(賃貸借契約書・公正証書など)を作成する必要があります。契約書とは別に、契約更新は行わず、期間満了と同時に退去してもらうことを明示する書面を交付します。ただし、再度契約を結び直す「再契約」という形を取ることは可能です。

定期借家契約のメリットとデメリットは次の通りです。

●メリット

・確実な退去
契約期間終了後に必ず退去してもらえるため、次の計画が立てやすくなります。

・一時的な貸し出しが可能
転勤などで自分が使わない間だけ貸し出すことができます。

・再契約時の家賃改定
再契約の際には、貸主の意思で家賃を改定できます。

定期借家契約は、貸し出し期間が限定されているため、長期の貸し出しを希望しない場合に非常に有効です。例えば、転勤で一時的に家を空ける間だけ賃貸として契約することができます。

●デメリット

・借り手がつきにくい
普通借家契約に比べて、借り手がつきにくい傾向があります。

・家賃の工夫が必要
借り手を見つけるために、家賃を相場より低く設定する必要がある場合があります。

・法人契約に不向き
借り上げ社宅などには対応できません。

・契約手続きの煩雑さ
普通借家契約に比べて契約手続きが複雑です。

定期借家契約は、期間限定で家を貸し出すことが前提となるため、長期の居住を希望する借主にとっては不向きです。そのため、借り手が見つかりにくいという点が貸主にとってのデメリットとなります。対策として、家賃を相場よりも低く設定するなどの工夫が必要です。

また、契約自体が普通借家契約に比べて複雑であり、法人契約には対応できない点もデメリットとして挙げられます。契約を結ぶ際には、これらのメリット・デメリットを十分に理解し、適切な契約方法を選択することが重要です。

どちらの契約がいいのか?

賃貸契約を考える際、一時的な貸し出しを希望する場合は定期借家契約が最適です。一方、長期間貸し出すことを考えており、より高い賃料を期待するのであれば普通借家契約が向いています。自身にどちらの契約が適しているか不安な場合は、不動産会社に相談するのが賢明です。専門家のアドバイスを受けることで、最適な選択ができるでしょう。

家を貸す前にやるべきこと

家を貸し出すには、いくつかの手続きが必要です。特に初めて貸し出す場合、見逃しがちな注意点がいくつか存在します。

金融機関に相談(ローンの借り換え)

賃貸にしたい物件にまだ住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローンが残ったまま無断で賃貸にすると、契約違反となり金融機関からの指導を受ける可能性があります。指導に従わないと、最悪の場合、詐欺罪で刑事告訴されることもあるため、十分に注意しましょう。

なぜ契約違反になるかというと、住宅ローンには金利や税金の控除などの優遇措置が適用されているからです。この優遇措置は、購入者が実際にその住宅に居住することを条件としています。したがって、これに反する行為を行うと罰則の対象となる可能性があるのです。

ただし、住宅ローンが残っていても、条件次第で賃貸にすることが可能な場合もあります。そのため、まずは金融機関に相談してみることをおすすめします。

貸し出すリスクを知っておく

家を貸し出す際には、いくつかのリスクを理解しておくことが重要です。賃貸に出す際の注意点として、以下の点が挙げられます。

空室のリスク

賃貸収入を得るためには借主が必要ですが、借主が見つからないと空室が続く可能性があります。空室期間中は家賃収入が得られず、家の管理(庭の除草など)の支出を自分で補わなければならないかもしれません。長期間借主が見つからない場合は、不動産会社と相談し、借主のニーズに合った募集条件に見直すことが重要です。

入居者トラブルのリスク

家を賃貸に出す際には、入居者とのトラブルのリスクも考慮する必要があります。貸主と借主の間でのトラブルや、入居者が問題を起こす可能性があります。これらのトラブルを防ぐために、契約書にはトラブルに関する詳細な事項を記載しておくことが重要です。知人や親戚との契約であっても、必ず正式な契約書を作成しましょう。

しかし、実際にトラブルが発生した場合、個人で対応するのは難しいことが多いです。そこで、不動産会社に管理を委託することを検討しましょう。不動産会社に管理を委託することで、トラブル発生時にプロのサポートを受けられるため、リスクを大幅に軽減することができます。また、必要に応じて弁護士などの専門家と連携して問題を解決することも可能です。

修繕費用やリフォームなど出費のリスク

建物は時間とともに劣化します。また、多くの住宅設備の耐久年数は十数年程度とされており、故障や素材の劣化、性能・機能の低下が避けられません。交換や修繕にかかる費用は貸主の負担となるため、早めの故障を想定しておく必要があります。例えば、一軒家を貸している間に外壁や屋根の修繕が必要になった場合、その費用は貸主が負担しなければなりません。

たとえ大事に住んでいたとしても、建物の外壁や屋根は築年数が経つほど経年劣化による老朽化は避けられません。不具合を放置すると、物件の資産価値が大きく下がる可能性があります。

また、地震や台風で建物の一部が倒壊、または全壊した場合、修繕費用は貸主が自己負担する必要があります。その際、借主が一時的に他の賃貸物件に避難する必要が生じた場合、その期間の家賃を請求することはできません。

損害を最小限に抑えるためには、火災保険や地震保険などの各種損害保険に加入しておくことが重要です。

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よくある質問

家を貸す際によくある質問をご紹介します。

できる限り費用をかけずに家を貸す方法は?

家を賃貸に出す際、さまざまな費用がかかることが考えられます。しかし、なるべく経費を抑えたいものです。ここでは、できる限り費用をかけずに家を貸す方法についてご紹介します。

自分で入居者を探す(SNS・マッチングサイト・知り合い)

賃貸物件の入居者探しは一般的に不動産会社に依頼しますが、最近ではインターネットの普及により、オーナー自身がマッチングサイトを利用して入居者を募集するケースも増えています。不動産会社に手数料を支払わずに集客できる点は魅力ですが、仲介を利用しないことで発生するデメリットも存在します。

●メリット

・費用を安く抑えられる
不動産会社に依頼すると、広告費や契約成立時の仲介手数料、管理費などが発生します。しかし、自分で入居者を探す場合、これらの費用を抑えることができます。契約手続きや日々の管理も自分で行うなら、さらにコスト削減が可能です。

・入居者をオーナー自身が選別できる
不動産会社を介さずに自分で入居者を探す場合、自身が直接確認して入居者を選べます。安心できる人を自分の目で選びたい場合、この方法が最適です。

・条件を自由に設定できる
不動産会社が仲介に入ると、彼らの意向を汲んだ条件設定が必要になる場合がありますが、自分で募集する場合、敷金や礼金、家賃などを自由に設定できます。

・賃貸経営の知識が身につく
自分で集客を行うには、不動産や税金、法令など幅広い知識が必要です。経験を積むことで、将来的に他の賃貸物件経営にも役立つ知識を得ることができます。

デメリット

・契約には専門的な知識が必要
賃貸借契約には重要な手続きや法律知識が求められます。不備があると法的トラブルに発展する可能性があるため、契約業務のみ不動産会社に代行を依頼することも検討しましょう。

・無断キャンセルされやすい
マッチングサイトを利用すると、突然連絡がつかなくなるケースが増えます。無断キャンセルを防ぐため、個人情報の開示を求めるなどの対策が必要です。

・重要事項説明の義務がない
個人間の契約では、重要事項説明が義務付けられていないため、後々トラブルに発展することがあります。義務はなくても、重要事項説明書に類する書類を交付し、説明することが重要です。

・家賃債務保証会社と契約できない場合あり
自分で見つけた入居者が必ずしも家賃債務保証会社と契約できるとは限りません。審査に通らない場合、手間が無駄になることもあります。

・管理業務を委託できなくなる場合がある
一部の不動産会社では、オーナー自身が探した入居者を受け付けない規約を設けている場合があります。この場合、管理業務を不動産会社に委託できなくなることも考えられます。

メリットとデメリットをよく理解し、自身の賃貸経営に合った募集方法を選びましょう。

格安のクリーニング(くらしのマーケットなど個人依頼)

家を貸す際には、入居希望者に選んでもらえるように家の中を綺麗にしておく必要があります。このためのハウスクリーニング費用は必ずかかるものと考えておきましょう。最近では、ネットで「暮らしのマーケット」などのクリーニング費用の比較サイトが利用されています。こうした比較サイトを利用して個人に依頼することで、クリーニング費用を安く抑えることが可能です。

自主管理

自主管理とは、文字通りオーナー自身がすべての管理を行う方法です。メリットとして、賃貸管理にかかる費用を節約できる点や、物件の状態を正確に把握できる点が挙げられます。

しかし、デメリットもあります。すべての業務を自分で行うため、手間がかかる点です。さらに、クレームやトラブル対応などの心身ともに疲労する案件も自分で処理しなければなりません。節約はできますが、管理業務に集中できる余裕がない場合、負担が増えてしまう可能性があります。

まとめ

ここまで、持ち家を賃貸に出す際のメリットや注意点、手順、必要となる費用について解説してきました。一戸建てやマンションを賃貸にすることで家賃収入を得るだけでなく、将来的に再び住むことができるというメリットもあります。しかし、空室が続くと収入が得られなくなったり、借主とのトラブルが発生したりするリスクもあります。

家を貸すかどうかを決める際には、これらのメリットとリスクをよく考慮することが重要です。不動産や賃貸に関する知識は複雑なことが多いため、判断に迷うこともあるでしょう。そのような場合は、不動産管理会社に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、より安心して賃貸経営を始めることができるでしょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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