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賃貸マンション・アパートの空室が埋まらない原因8選!やってはいけない空室対策もご紹介!

この記事の監修者

檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 安易な賃料引き下げ、過度なリノベーションなどの空室を行なってはいけない

  • 空室対策には物件の特性や、立地などを踏まえて適切に行なう必要がある

  • 客付けの強い不動産会社に管理を依頼することも効果的な空室対策

賃貸マンション・アパートの空室対策に頭を抱えているオーナーも多いのではないでしょうか?空室対策を行ないたいけれど効果的な空室対策がわからず、具体的な行動に移れていないオーナーは少なくありません。

空室対策は物件の特性や、立地・費用対効果を見極めて行なう必要があります。今回の記事では賃貸マンション・アパートの空室対策について、空室が埋まらない要因や効果的な空室対策、やってはいけない空室対策など、詳しく解説します。

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目次

賃貸マンション・アパートの空室が埋まらない原因

賃貸マンションやアパートの空室が埋まらないのには、理由があります。空室が増えてしまう要因はさまざまですが、その中でも代表的な理由を8つ紹介します。

①家賃が周辺相場よりも高い

家賃設定が周辺相場より高いと、入居者が入らず空室は埋まりません。多くの入居者は賃貸物件を探す際に、周辺の物件と賃料や条件面を比較して検討します。そのため同じような条件や立地の物件と比べて賃料が高いと、入居者に選ばれません。

賃料設定は非常に重要で、慎重に行なう必要があります。利回りをよくするために賃料設定を高めにしても、入居者が入らなければ意味がありません。同じ建物であっても部屋の向きや階数、間取りや広さによって細かく価格を設定する必要があります。賃料設定を行なう際には、管理会社ともよく相談するようにしましょう。

②初期費用が周辺相場よりも高い

賃料設定が妥当でも、初期費用が高ければ空室は埋まりません。賃貸アパート・マンションに入居する際には、敷金や礼金などが必要になります。物件にもよりますが初期費用は数十万にもなるため、入居者にとっては賃料と同じように重要な比較項目です。

空室を防ぐためには、賃料と同様に初期費用も周辺相場と合わせましょう。初期費用は地域によって慣習があるため、地域ごとの特性を踏まえて設定する必要があります。たとえば礼金は関東では1カ月が相場ですが、関西では2カ月程度と高い傾向にあります。賃料設定同様に、初期費用も管理会社に相談して決めましょう。

③外観や内装が古い

外観や内装が古い場合も、入居者が入りにくいでしょう。入居者は賃貸物件を決める際に、複数の候補物件を内覧して決める場合がほとんどです。ほかの候補物件と比べた際に、見た目や内装が古いと候補から外されてしまうかもしれません。

とくに水回りなどが古びていると、清潔感がなく敬遠されてしまいがちです。建物が古くなることは避けられませんが、定期的に修繕や外壁塗装、内装のリフォームなどを行なうようにしましょう。

④共有部分や廊下が整備されていない

共用部分や廊下などのメンテナンスも空室対策には重要です。ゴミ置き場や駐車場が雑然としていたり、エントランスにゴミが落ちてしていたりすると、不衛生な印象を与えてしまいます。入居者が集まらないだけでなく、既存の入居者の満足度も低下してしまうでしょう。

一般的に、賃貸アパートの日常的な清掃は管理会社が行ないます。管理契約の内容によっては清掃の頻度が少なかったり、管理会社が怠っていたりするケースも少なくありません。可能であれば定期的に物件を見にいくだけでなく、定期的に管理会社とも積極的にコミュニケーションをとるとよいでしょう。

⑤周辺に空き物件が多い

周辺に空き物件が多いと、空室が続いてしまう場合があります。周辺に空室が多いのであれば、そもそも賃貸ニーズの低いエリアである可能性が考えられます。駅からの距離が遠かったり、近くに嫌悪施設があったりする場合などは入居希望者から選ばれにくいでしょう。

また周辺の物件だけでなく、そもそも空室の多いアパートは避けられてしまう可能性があります。新築で入居者が集まっていないならともかく、空室の多い物件は何か悪い条件があるのではないかと思われるでしょう。あまりにも空室が多い場合は、大幅な賃料見直しも視野にいれましょう。

⑥設備が少ない・設備が古い

周辺の物件に比べて、設備が老朽化していたり、そもそも設備が揃っていなかったりすることも空室の要因です。入居希望者が物件を比較検討する際に、設備を重視する方も少なくありません。オートロックはもちろん、エアコンやウォシュレット、無料Wi-Fi、エアコンなどは多くの物件が備えています。

ほかの物件と同程度の設備が揃っていないと、候補から外されてしまうかもしれません。また設備が設置されていても劣化している場合は、注意が必要です。とくにキッチンやバスルームなどの設備は生活の中心となる設備のため、重視する方が多いです。これまで新しい設備に慣れている方だと、古い設備は避けられてしまうでしょう。

⑦入居者トラブルが多い

入居者トラブルが多いと、空室が増える要因になります。賃貸物件では騒音問題や異臭など、数多くのトラブルが発生します。入居希望者からすると、トラブルの多い物件は避けたいと思うでしょう。

また入居者トラブルが多発すると、既存入居者の満足度低下にもつながります。オーナーの中には面倒だからと言ってトラブルを放置してしまうケースも少なくありません。入居者トラブルは放置してしまうと長引いてしまい、悪い噂が広がってしまう場合もあります。トラブルが発生した場合は放置せず、毅然とした態度で解決に努めましょう。

⑧客付け力の弱い管理会社に任せている

入居者の募集管理会社が行なうため、客付け力の弱い管理会社の場合は空室が増えてしまう場合があります。賃貸アパート経営がうまくいくかどうかは管理会社によるところも大きく、とくに客付けは重要です。通常入居者募集は大手のサイト登録などを通じて行ないますが、中には募集方法が悪い管理会社も少なくありません。

管理会社の募集方法が悪かったり、営業力がなかったりすると中々入居者を集められません。そのため不動産賃貸経営を行なう場合は、管理会社選びは非常に重要です。客付け力のある管理会社の選び方は、後ほど詳しく紹介します。

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賃貸マンション・アパートの効果的な空室対策

賃貸マンション・アパートの空室が多くなった場合、何もしなくても空室が解消することは少ないでしょう。空室を埋めていくためには、入居者に選ばれるような対策をとる必要があります。ここでは効果的な空室対策について紹介していきます。

①募集条件の見直し

効果的な空室対策の1つが、募集条件の見直しです。周辺の物件に比べて、賃料設定や初期費用が高い場合は入居希望者の候補から外れてしまいます。賃料や費用などが高い場合は、募集条件を見直すことで候補物件から外れることを防げるでしょう。

賃料や初期費用の設定は、単に周辺物件に合わせるだけでなく、細かい分析が必要です。築年数や駅距離などの条件が同じでも、エアコンの有無などの設備や、建物の外観なども賃料に影響を与えます。おしゃれなデザイナーズマンションであれば、多少賃料が高くても若者を中心に希望者が増えるでしょう。賃料設定の際には「この家賃で自分が住みたいか」をベースに考えるとよいでしょう。

またネット検索されやすい賃料設定を意識することも重要です。現在では多くの入居希望者が、ネットで部屋を探します。ネット検索する際、家賃は「6~7万」というように条件を絞って検索されます。仮に家賃を7万2,000円に設定していた場合は、「6~7万」の検索結果には反映されません。このような場合は家賃を7万円、管理費を2,000円とすることで多くの検索結果に反映されます。

②フリーレントなど特典を付ける

フリーレントなどの特典を付けることも、空室対策には効果的です。フリーレントとは入居が決まって契約した後、一定期間の家賃を無料にするサービスです。元々はビルやテナントなどの商業系物件で活用されていた手法ですが、2000年ごろから賃貸アパート・マンションでも採用されるようになりました。

一般的には1~3カ月程度が多いですが、中には半年というケースもあります。入居者にとっては引っ越し費用や初期費用を抑えられるというメリットがあるだけでなく、オーナーからすればフリーレントを付けることで無理に賃料を下げる必要がなくなります。ほかの物件との差別化になるため、空室対策としての効果も大きいでしょう。

フリーレント以外にも、効果的な特典には次のようなものがあります。

・敷金・礼金ゼロ
・家具家電付き
・キャッシュバックやお祝い金
・新社会人キャンペーン

初期費用を抑えたり、特定の条件で割引したりすることで入居者にメリットが生まれます。このような特典があることで、競合物件に比べて優位性が生まれるでしょう。

③広告宣伝費(AD)を付ける

ADと呼ばれる広告宣伝費を付けることも、効果的な空室対策です。AD(広告宣伝費)とは入居が決まった際に、オーナーが賃貸を仲介してくれた業者に払う手数料のことです。仲介業者にとってADはそのまま利益に直結するため、ADの有無が仲介会社の活動量に直結すると言っても過言ではありません。

一般的に仲介会社の報酬は仲介手数料ですが、仲介手数料の上限は賃料の1か月分と宅地建物取引業法で定められています。そのため仲介会社の立場からすると、ADのある物件とない物件では、成約した際の利益が大きく違うことになります。ADを付けることで仲介者会社の中での優先順位が高まり、入居者が決まりやすくなるでしょう。

ADには、法的な規制などはありません。そのためオーナーと仲介会社の協議によって決まりますが、一般的には賃料の1カ月分という場合が多いでしょう。しかし地域による商慣習もあり、札幌では2カ月がスタンダードです。ADを付ける際には、仲介会社と協議しながら決めるようにしましょう。

④外壁リフォーム・室内リフォーム

外壁や室内のリフォームは、空室対策の有効な手段です。入居希望者が物件を見る際の第一印象は、外壁や内装の見た目で決まると言ってもよいでしょう。内覧に訪れた際、まずは外観を見て、その後室内を確認します。外観や室内を初めて見たときに、綺麗で清潔感があれば多くの方が住みたいと思うでしょう。

また外壁塗装などのリフォームの効果は、空室対策だけではありません。外壁塗装を行なうことで建物を雨や紫外線から守り、劣化を防げます。室内リフォームも同様に定期的に行なうことで、壁紙や水回りの老朽化を防ぐ効果があるでしょう。

リフォームではなく、リノベーションを行ない付加価値を高める方法も有効です。リフォームとリノベーションに明確な定義はありませんが、リフォームが「原状回復のための修繕」であることにたいし、リノベーションは「機能や価値を高める改修」です。「2つの部屋を繋げて大きなリビングを作る」のようなリノベーションを行なうことで、賃料の改善も期待できます。

⑤客付けの強い管理会社に依頼する

客付けの強い管理会社へ変更することも、空室対策の1つです。賃貸経営において管理会社はパートナーとも言える存在で、日常的な清掃など管理会社の果たす役割は非常に多いです。その中でも重要な役割の1つが、入居者の募集と言えます。

物件に大きな問題がないのに空室が続く場合は、管理会社に問題があるかもしれません。入居者への内覧の案内や物件の詳細な提案などは管理会社の担当が行なうため、管理会社によって入居者の募集にはどうしても差がでます。また管理会社のメンテナンスが行き届いていなければ、廊下やエントランスなども汚れが目立ってしまうでしょう。清潔感のない物件だと、見た目の印象も悪く検討候補から外れてしまうかもしれません。中々空室が埋まらない場合は、管理会社の変更も検討しましょう。

⑥共有部分の定期清掃

共用部分を定期的に清掃して、綺麗にしておくことも空室対策になります。入居希望者が物件を選ぶ際には内覧しますが、その際は部屋だけでなく共用部分も見ています。むしろ室内よりもエントランスや廊下などは先に目に入るため、汚れているといくら室内が綺麗でも悪い印象を持ってしまうでしょう。

共用部分が汚れていると入居希望者だけでなく、住人の満足度が下がってしまい空室を増やしてしまう可能性もあります。管理会社とも連携しながら、共用部分を清潔に保っておくことは賃貸経営では重要なポイントです。

共用部分の清掃を行なう際、気をつけたいポイントは次の通りです。

・駐輪場の自転車が乱雑に置かれていないか
・階段や廊下にゴミやとほこりが溜まっていないか
・ゴミ置き場のゴミが散乱していないか
・植栽が伸び放題になっていないか、雑草が生えていないか

共用部分を清掃するコツは、入居者の目線になることです。「自分で住みたいと思える物件か」、「この物件を内覧したら、どう思うだろうか」を意識して清掃することで、細かいところまで清掃が行き届くでしょう。

⑦間取りを変更する

入居者のニーズに合わせて、間取りを変更することも有効な空室対策の1つです。間取りを変更する際には、立地状況を踏まえて周辺のニーズに合っているかを意識しましょう。たとえば、郊外の住宅街にある物件であればファミリー向けの部屋の需要が高いです。物件の間取りが1Rや1DKであれば、自然と入居希望者は限られるでしょう。間取り変更で2つの部屋を1つにして、ファミリー向けの間取りにすることで入居希望者の増加が期待できます。

古い物件であれば、最近の入居者ニーズに合わせた間取り変更も有効です。90年代ごろまでに建築された物件は1DKや2DKという間取りが多くありますが、現在ではあまり人気がありません。ダイニングとキッチンが独立しているDKは、どうしても一つひとつの部屋が狭くなってしまいます。ちゃぶ台や布団など和式家具が中心であれば問題ありませんが、ソファやベッドなどの大きい家具には向きません。

そのため現在では1DKよりも解放感のある1Rの方が好まれる傾向にあります。物件をネットで検索する際も、希望間取りを「1R」や「1LDK」と絞る方も少なくありません。「1DK」と聞いただけで、古い物件と感じてしまう方も多いでしょう。リノベーションによって1DKを1Rや1LDKにすることで、入居希望者の分母を大きく広げられるでしょう。

⑧人気設備の導入

人気設備の導入も、空室対策には効果的です。入居希望者が物件を検討する際には、賃料や築年数・間取りなどと同じくらい設備を比較します。賃料が同じくらいの物件であれば、人気設備が導入されている物件が選ばれるでしょう。

一口に人気設備と言ってもさまざまですが、単身向け・ファミリー向け問わず人気の設備がインターネットの無料利用です。インターネット環境を自分で揃えようと思うと数千円~1万円/月程度かかるため、インターネット無料の物件は周辺相場より多少高くても入ると言われています。とくに単身者向けの物件の場合は、1Gbps以上の高速インターネットが利用できると競争力が増すでしょう。

ほかにも人気の設備には次のようなものがあります。

【単身者向け】
・エアコン
・モニター付きインターホン
・エントランスのオートロック
・温水洗浄便座
・独立洗面台
・宅配ボックス

【ファミリー向け】
・エアコン
・エントランスのオートロック
・お風呂の追い炊き機能
・ガスコンロ(2口または3口)
・システムキッチン
・宅配ボックス

単身・ファミリー向け問わずニーズが高いのは、エントランスのオートロックや宅配ボックスです。とくに宅配ボックスはコロナ禍以降ネットショッピングを利用する方が増えており、人気の高い設備です。

⑨ペット飼育可能にする

ペット飼育を可能にすることも、有効な空室対策の1つです。ペット飼育が可能な賃貸物件は、多くありません。そのためペットを飼っている方が引っ越すとなると、少ない選択肢から選ぶことになります。中には多少条件が悪くても、ペット飼育可能な物件を選ぶ方もいます。

すでにペットを飼っている入居者の方にとっては、引っ越し先があまりないため、退去を防ぐ効果もあるでしょう。ペット飼育を可能にすることで物件に競争力が生まれ、賃料を高く設定できる効果もあります。

ただしペット飼育可能にする場合は、既存の入居者への配慮は欠かせません。入居者の中には鳴き声などに不快感を抱く方もいるため、事前に承諾をとっておく必要があるでしょう。またペット飼育OKにすると、室内はどうしても汚れやすくなってしまいます。壁紙をひっかいたり、マーキングで汚してしまう場合もあります。原状回復費用を確保すための敷金を多めにするなどの対策をとっておきましょう。

⑩内見用の鍵を現地に設置する

入居者が内覧する際の鍵を現地に設置することも、空室対策になります。空室を埋めるためには、できるだけ多くの方に内覧してもらう必要があります。内覧する室内の鍵を管理会社やオーナーが保管していると、内覧の都度対応しなければなりません。時間の都合がつかず、せっかくの内覧のチャンスを逃してしまうこともあるでしょう。

暗証番号付きのキーボックスなどを設置して、現地に鍵を置いておくことで入居希望者が直接内覧できるようになります。せっかくの内覧希望を無駄にすることがなくなり、入居率アップが期待できます。

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やらない方がいい空室対策

空室を埋めるための対策であっても、やらない方がよい場合もあります。せっかく対策をしても逆効果になってしまう場合もあるため、ここで紹介するような対策には注意しましょう。

周辺相場よりも安く家賃を設定する

空室が続くと家賃を下げてしまうオーナーも多いですが、安易な賃料引き下げを行なってはいけません。賃料を一度下げてしまうとその後上げることは簡単ではなく、長期的には大きな収益を逸してしまうことになります。賃料が下がると利回りも下がってしまうため、売却価格も下がってしまいます。

築年数が古くなると物件の競争力が低下するため、ある程度の賃料下落は避けられません。しかし賃料を下げることは物件の魅力のなさを認めることです。安易に賃料を下げるのではなく、築年数の古さをカバーする対策を行ないましょう。新しい設備を導入したり、ペット飼育を可能にしたりすることで、物件の競争力を上げられます。

入居者へ経済的なメリットをアピールするのであれば、フリーレントを採用したり入居者キャンペーンを行なうといった方法もあります。賃料を下げてしまうとその後の収入を下げてしまいますが、フリーレントやキャンペーンであれば一時的な出費です。やむを得ず賃料を下げる場合でも、周辺相場を大きく下回らないようにしましょう。

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外国籍や水商売可能など、入居者条件の緩和

あまりに空室が続くからと言って、入居条件を緩和することはおすすめできません。たとえば外国人の方や、高齢者、水商売の方などを受け入れれば一時的に空室が埋まる可能性はあるでしょう。しかし入居条件を緩和する場合は、どのようなリスクがあるかを想定しておく必要があります。

外国籍の方に賃貸したものの、家賃を滞納されたまま帰国されてしまうケースもあります。高齢者や水商売の方は、家賃を支払い続ける能力をよく確認しましょう。家賃の滞納だけでなく、騒音やマナーの悪さで近隣トラブルが発生してしまう可能性もあります。入居条件を緩和することは予期せぬトラブルの要因になることを、認識しておきましょう。

またさきほど有効な空室対策としてペット飼育を可能にする方法を紹介しましたが、慎重に行なわなければ失敗してしまう可能性があります。元々ペット不可の物件をペット飼育OKにすると、既存の入居者には迷惑がかかってしまうかもしれません。マーキングで共用部分が臭くなってしまうなど入居者にとっては逆効果になる可能性もあるため、飼育ルールを明確に決めるなど、慎重に行なう必要があります。

こだわりすぎたリノベーション

リノベーションは空室対策に有効な手段と言えますが、こだわりすぎたリノベーションはおすすめできません。空室が続く要因として物件自体に問題がある場合も多く、とくに築年数が経過した物件であれば室内の老朽化は避けられないでしょう。リノベーションすることで物件の魅力が上がり、空室が埋まる可能性も高まります。

しかし過度なリノベーションは、多額の出費が必要です。リノベーションによって室内が綺麗になれば空室は埋まるかもしれませんが、期待するほど賃料は上がらないかもしれません。またいくら費用をかけてリノベーションをしても、広告に記載される築年は変わりません。リノベーションにあまり費用をかけすぎてしまうと、費用が回収できず収益を悪化させてしまう可能性があります。リノベーションは対費用効果を意識して行ないましょう。

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よくある質問

賃貸マンション・アパートの空室対策における、よくある質問を紹介します。

質問①できる限り空室を出さない対策が知りたい

最も効果的な空室対策は、退去者を出さないことです。できるだけ長く住んでもらうことで、空室を減らし収益力の悪化を防げます。退去者を減らすための具体的なアイディアには、次のようなものがあります。

・入居者とコミュニケーションをとる
・管理会社との連絡をとりやすくする
・長期入居者特典を付ける

入居者の不満として多いのが、何かあった際に管理会社にすぐに連絡がつかないことがあります。オーナーが普段から入居者とコミュニケーションを良好にしておけば、いざというときにも相談しやすいでしょう。また管理会社への連絡先などを徹底しておくことで、入居者の安心感にもつながります。ほかにも、長期入居者特典などのキャンペーンも有効な手段です。長く住んでいる方に商品券や家具・家電などをプレゼントしたり、更新料を無料にする方法などもあるでしょう。入居者の満足度を上げることで、空室を防げます。

質問②募集を依頼する不動産会社はどのような基準で選べばいい?

空室を発生させないためには、募集を依頼する不動産会社選びが重要です。ここでは不動産会社の選び方を紹介していきます。

客付け力のある不動産会社

管理を依頼する不動産会社を選ぶ基準の1つが、客付け力です。客付け力とは空室の部屋に入居を成約させる能力のことで、賃貸不動産業の収益に直結します。客付け力があるかどうかは、不動産会社の管理物件の入居率をチェックするといいです。

管理を依頼しようとしている物件が所在するエリアで、入居率が95%を超えていれば客付け力があると言えるでしょう。また不動産サイトや、最近ではSNSを活用した集客も増えています。不動産会社がどのようなツールで客付けを行なっているかも合わせて確認しておきましょう。

管理実績のある不動産会社

管理戸数の多さも、重要なポイントです。管理戸数が多ければ多いほど、管理のノウハウや実績を持っています。客付けだけでなく入居者トラブルや賃料の延滞などが発生した際にも、しっかりと対応してくれるでしょう。

また管理戸数が多ければ、それだけ管理業務を担っている社員が多いと言えます。急なトラブルやクレームなども、後回しにすることなくしっかりと対応してくれるでしょう。修繕を行なう際にも、管理戸数の多さを活かして複数の物件をまとめて修繕すれば、工事単価を下げられます。

管理戸数が多い不動産会社であれば、空室対策のノウハウも期待できます。物件ごとの特性やエリアの特徴なども踏まえたうえで、具体的な空室対策を提案してくれるでしょう。単純に賃料の値下げだけでなく、人気設備の導入やリフォームなど具体的な対策を提案してくれる不動産会社を選びましょう。

レスポンスが早い管理会社

レスポンスの早さも、不動産会社を選ぶ際には重要です。水回りのトラブルや、入居者同士のトラブルなど、賃貸物件のトラブルには迅速な対応が求められます。急なトラブルに迅速に対応してくれるかどうかで、入居者の満足度は大きく変わるでしょう。急なトラブルに対応できないと二次クレームが発生するだけでなく、入居率の低下にもなりかねません。

また担当者のレスポンスの速さも重要です。管理を依頼すると物件ごとに担当が決められ、日常のコミュニケーションは担当と行ないます。賃貸経営は長期間にわたるため、担当のレスポンスの速さや対応の良さも確認しておくとよいでしょう。

まとめ

賃貸マンション・アパート経営において、空室対策は収益力を維持するために非常に重要です。空室対策と言えば賃料引き下げをイメージするかもしれませんが、安易な賃料引き下げは行なってはいけません。一度賃料を下げてしまうと上げることは難しく、長期的に見れば大きな収益を逸失してしまうことになります。

フリーレントや室内リフォーム、共用部の清掃など、あまり費用のかからないことから空室対策を行なっていくことが収益面から見ると効果的です。また管理会社の客付け力も空室対策に直結するため、不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。管理会社にも相談しながら、効果的な空室対策を行なっていきましょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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