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海外赴任・駐在が決まったら持ち家はどうするのが正解?最適な活用方法をご紹介【賃貸管理なら恵比寿不動産】

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檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 海外赴任中の持ち家活用方は、空き家・賃貸・売却の3つから選ぶ。

  • リロケーションを利用すれば、1年以上の海外赴任でも持ち家を有効活用できる。

  • 住宅ローン返済中の注意点や税制の影響を理解し、最適な選択をすることが重要。

海外赴任が決まり、持ち家(マイホーム)をどう活用するかで頭を悩ませる人も多いはず。
空き家のままにするか、賃貸に出すか、それとも売却するか。

この記事では、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説し、
長期赴任時のおすすめ活用方法「リロケーション」についても、ポイントとリスクを説明していきます。

この記事を読み終わる頃には、海外赴任時の持ち家の活用法について様々な選択肢とその得失を理解し、
状況に合わせた最適な方法で、スムーズに海外赴任へ移行できるはずです。

持ち家の有効活用は経済的にも精神的にも大切なテーマです。
ご自身なりの最善策を見つけましょう。

一都三県の賃貸管理なら恵比寿不動産にお任せください♪

目次

海外赴任中の持ち家はどうするのがいいのか?

持ち家を空き家のままにするか、賃貸に出すか、売却するか。

これらの選択肢から最適解を導き出すには、まずはそれぞれを理解することが大切です。
ここからは、それぞれのメリットとデメリットを確認していきましょう。

選択肢①空き家として残す

持ち家を空き家のままにすることは、海外赴任中の選択肢で最も単純な一つです。
この場合、以下のようなメリットとデメリットがあります。

持ち家空き家にするメリット

・帰国後に再び同じ自宅で生活ができるという安心感がある。
・長年住み慣れた住環境をそのまま維持できる。
・家具や思い出の品々をそのまま保管できる。
・賃貸や売買の手続きが不要で、手間がかからない。
・元の生活環境に戻れるので、家族に精神的な負担をかけずに済む。

持ち家を空き家にすることの最大のメリットは、海外から帰国した際に再び同じ自宅で暮らせる点にあります。
長年馴染んだ住環境を維持できるため、家族全員が安心感を持てます。
特に子供にとっては、生活の場が以前と変わらないため、環境の変化によるストレスを最小限に抑えることができるでしょう。

また、家具や思い出の品々をそのままの状態で保管しておけるのも大きな利点です。
引っ越しの手間がかからず、海外赴任前の生活そのままを取り戻せます。

さらに、賃貸や売却の手続きが不要なので、海外赴任に専念できるというメリットもあります。

つまり、持ち家を空き家のままにすれば、家族の生活環境を大きく変える必要がなく、帰国後もスムーズに以前のような日常生活が送れるのです。
精神的な安らぎとストレス軽減の恩恵を受けることができるでしょう。

持ち家空き家にするデメリット

・長期間放置すると家屋が劣化し、将来的な資産価値が下がるリスクがある。
・定期的な家の管理が必要で、清掃・メンテナンス費用がかかる。
・固定資産税や住宅ローンの返済が継続して発生する、経済的負担がある。
・空き家は犯罪の標的となりやすく、防犯面での不安がつきまとう。
・長期間放置すれば、近隣住民から苦情が来る可能性がある。
・居住せずに資産を遊休状態にしてしまう、資産の有効活用ができない。

持ち家を長期間空き家のまま放置にしておくと、家屋の劣化が避けられません。
水漏れや結露、カビの発生などで建物が傷んでいけば、将来的な資産価値の低下につながります。

また、長期間人が住まない空き家は防犯面での懸念も高まります。
空き巣や放火などの犯罪の標的となるリスクがあり、近隣住民からも不安視される可能性があります。

さらに、固定資産税や住宅ローンの返済など(残債があれば)、経済的な負担も継続して発生します。
資産を遊休状態のまま放置してしまうことになるため、有効活用ができないという点で機会損失とも言えるでしょう。

このように、持ち家を空き家のままにしておくデメリットは多岐にわたります。
デメリットを十分に理解したうえで、空き家を選ぶかどうかを判断する必要があります。

持ち家空き家にするのがおすすめな人

  • 比較的短期間(1年未満)の海外赴任が予定されている方。
  • 赴任期間中の維持管理費用の積み重ねが、経済的な負担にならない方。
  • 帰国後に必ず同じ地域に戻り、同じ住まいで生活を続ける予定の方。
  • 住宅ローンの残債が少額で、固定資産税の負担が比較的軽い方。
  • 家族に住環境の変化を強いたくない方(特に子供がいる場合など)。
  • 家具や思い出の品々を保管したい方。

持ち家を空き家にする最大のメリットは、帰国後に再び同じ自宅で生活できる点にあります。
住み慣れた環境を維持できるため、家族全員が精神的な安心感を持てます。
特に子供にとっては、生活の場が変わらないことが大きなストレス軽減につながります。
また、家具や思い出の品々をそのままの状態で保管できるのも利点です。

一方で、空き家にはコストがかかるというデメリットもあります。
そのため、比較的短期間の海外赴任で維持管理費の積み重ねが経済的な大きな負担にならない場合が、空き家を選択しても良いケースといえます。

さらに、帰国後に同じ地域に確実に戻る予定がある方も、空き家のままが最適解になりえます。
住宅ローンの残債が少なく、固定資産税の負担が比較的軽ければ、経済的な損失も大きくないでしょう。

つまり、家族の生活環境への影響を最小限に抑えたい人で、空き家の維持管理コストを十分にまかなえる場合が、空き家を選ぶ最適なケースと言えるでしょう。
一方で、長期間の海外赴任が見込まれる場合は、後述する賃貸や売却など、別の選択肢を検討する必要があります。

選択肢②賃貸として第3者に貸す

二つ目の選択肢として、海外赴任中の持ち家を第三者に賃貸にするという方法があります。
この選択肢には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

持ち家を貸すメリット

・安定した賃貸収入が得られる。
・賃貸収入で住宅ローンの返済や維持管理費用をがまかなえる。
・入居者がいることで住宅劣化のリスクが低下する。
・入居者がいることで防犯面の不安が軽減される。
・税制面での優遇措置を受けられる可能性がある。

持ち家を賃貸に出せば、安定した賃貸収入を得ることができます。
その収入は住宅ローンの返済や、定期的な家の維持管理費用に充てられます。
キチンと確定申告することによって、税制上の優遇を受けられる可能性もあります。
このように経済的な負担を軽減できるのは最大のメリットと言えるでしょう。

また、人が実際に居住することで、住宅の劣化リスクが低くなります。
空き家の場合、水漏れやカビの発生といった住宅損傷の発見が遅れがちですが、入居者がいれば気付かれやすく早期の対応が期待できます。
取り返しのつかない大きな問題とはなりにくいでしょう。

加えて、防犯面と治安面でのメリットも見逃せません。
空き家は犯罪の標的となりがちですが、入居者がいれば不審者の侵入リスクが大幅に低下します。

このように、持ち家を賃貸に出すメリットは多岐にわたります。
経済的な側面だけでなく、住宅の資産価値維持や防犯など、様々な恩恵が期待できるのです。

持ち家を貸すデメリット

・入居者との契約管理やトラブル対応が発生する。
・不動産管理会社を利用すれば対応は軽減されるが、手数料がかかる。
・入居者による住宅や設備の損傷リスクがある。
・家賃の滞納や近隣からのクレームといった、入居者トラブルのリスクがある。
・入居者の入れ替わりが多いと、空室期間が生じ賃料収入が減少する。
・帰国時すぐに自宅に戻れず、一時的な賃貸物件探しが必要になる可能性がある。

持ち家を賃貸に出す大きなデメリットは、入居者との関係性にあります。
入居者の斡旋から契約管理、トラブル対応までが発生し、オーナー側で対応が必要になります。
不動産管理会社を活用すれば手間は軽減されますが、結果的に手数料の負担が生じます。

また、入居者による住宅や設備の損傷リスクもあり、その修繕費用も発生しかねません。

さらに、契約面でのトラブルリスクも無視できません。
家賃の滞納、原状回復をめぐる争い、さらには契約不適合に基づく損害賠償請求などの問題が起こる可能性があり、時間とコストの両面で負担増となります。

加えて、入居者の入れ替わりが多ければ、その度に空室期間が生じ、賃料収入が入らなくなるリスクもあります。

帰国時の問題もあり、帰国のタイミングで入居者が居住していれば、すぐに自宅に戻れず、一時的に賃貸物件を確保しなければなりません。その際の手間や費用負担が新たに発生します。

このように、持ち家を賃貸に出すことはリスクも少なくありません。
経済的な負担増加に加え、精神的な面でのストレスも無視できません。

持ち家を貸すのがおすすめな人

  • 長期間(1年以上)の海外赴任が見込まれている方。
  • 住宅ローンの残債があり、賃貸収入で返済を補填したい方。
  • 居住しない期間の維持管理が、手間だと感じる方。
  • 帰国後に同じ地域に住む予定がなく、売却や移住を検討している方。
  • 物件の立地が賃貸人気エリアで、安定した家賃収入が見込める方。
  • 建物が新しく、入居者の募集が比較的容易な方。

賃貸に出すのがおすすめな人は、長期間の海外赴任が見込まれる方です。
1年以上の長期にわたれば、空き家のリスクを回避し、安定した賃貸収入を得られるメリットが大きくなります。

特に住宅ローンの残債があり、賃貸収入で返済を補填したい場合は、賃貸が最適解となります。
持ち家を活用することによって、経済的な負担を大幅に軽減できるからです。

また、自身が長期間不在となるため、維持管理に手間がかかると感じる方も、賃貸を選ぶ理由になります。
借主が居住することで、定期的な家の点検や清掃といった手間が省けます。

さらに、帰国後に同じ地域に住む予定がなく、最終的に売却や移住を検討している方にも賃貸はおすすめです。
その間、持ち家を賃貸利用することで、資産を無駄なく有効活用ができるからです。

一方で、賃貸に出す際は物件の条件も重要です。立地が賃貸人気の好立地で、安定した需要が見込める場合は有利です。
建物が新しく設備に余裕があれば、入居者の募集が比較的容易になります。

ただし、賃貸事業には一定のリスクが伴うことを忘れてはいけません。入居者とのトラブル対応や、空室期間の発生による賃料減少リスクなどを考慮する必要があります。
専門の不動産会社と契約し、サポート体制を確保することが不可欠です。
事前に複数社を比較検討し、サービス内容と手数料体系をよく見極めましょう。

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選択肢③売る(売却)

海外赴任に伴い、持ち家を売却する選択肢も考えられます。
売却には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

持ち家を売るメリット

・一時金として大きな資金を得られる 。
・売却額次第では住宅ローンが完済できる。
・売却資金を新居の購入や新たな投資に活用できる。
・維持管理の手間やコストから完全に解放される。
・帰国後は移住先を自由に選択できる。
・税制面での節税対策が可能になる場合がある。
・新たな人生設計に伴う、ライフスタイル変更のチャンスといえる。

持ち家を売却すれば、一時金として大きな資金を得ることができます。
この売却資金を活用することで、大きなメリットが生まれます。

まず、住宅ローンの残債があれば、売却額次第で完済が可能になります。
ローン返済からの解放は、精神的にも大きな自由を得られます。

また、売却資金の一部または全額を新居購入資金に充てることもでき、転居先は地域を選ばず、希望の条件の物件を選べるメリットがあります。

さらに、売却資金の活用法として新たな投資が可能になります。
不動産投資に回すことで資産を再び積み上げられますし、事業投資などの選択肢も広がります。
人生設計の大きな転機を迎えた際の資金的な自由度が高まるのです。

加えて、売却することで持ち家の維持管理に伴う手間やコストから完全に解放されます。
固定資産税の支払いも不要になるなど、経済的な負担が確実に軽くなります。
長期的視点で見れば、これらのメリットが大きな意味を持ってくるでしょう。

持ち家の売却は、人生の新たなステージへ移行する大きなチャンスとも言えます。
ライフスタイルの変更を望む場合、大胆な切り替えが可能になる選択肢だと言えるでしょう。

持ち家を売るデメリット

・一度売却すると、同じ住まいに戻ることが難しくなる。
・売却のタイミングによっては、希望売却価格を下回るリスクがある。
・売買契約から実際の引渡しまで時間がかかり、手続きが重荷になる。
・売却を不動産会社に依頼する場合、手数料がかかる。
・売却によって譲渡所得が発生した場合、税金の負担が生じる。
・長年愛着のあった思い出の詰まった家を手放すことになる。

持ち家を売却する大きなデメリットは、同じ住まいに戻れなくなる点です。
一度売り渡してしまえば、たとえ希望しても、同じ家に住むことは難しくなります。
どうしても戻りたい場合は、物件を買い戻すという手段もありますが、一度売却した相手から買い戻すことは、あまり現実的とは言えないでしょう。

また、物件を売却するタイミングを見誤ると、必ずしも希望通りの価格で売れない可能性もあります。
市況次第では想定をかなり下回る査定額になる場合も考えられます。

さらに、売買契約から実際の引き渡しまでには通常2~3カ月を要します。
この期間の手続きが重荷になりかねません。
住宅ローン完済の手続きや、登記関連の書類の準備など、専門家のサポートを仰がなければならない場合が多く、その際には手数料がかかります。

加えて、売却で発生した譲渡所得は課税対象にもなります。
節税対策を行ううえでも、確定申告は必須です。

そして何より、長年住み慣れた思い出の詰まった家を手放すことになる点が、精神的なデメリットとして大きいでしょう。
愛着のあった住まいを失うことは、家族全員の心理的な負担になりかねません。

このように、持ち家の売却にも様々なデメリットが潜んでいます。
売却によるメリットを実感できるかどうかは、個々の事情次第と言えます。

持ち家を売るのがおすすめの人

  • 長期間の海外赴任が確定しており、帰国後に新居を購入する予定の方。
  • 住宅ローンの返済を早期に完了させたい方。
  • 持ち家の維持管理の手間を完全に省きたい方。
  • 住宅ローン残債が少なく、売却資金を新たな投資に回したい方。

長期にわたる海外赴任が確定している方で、帰国後は新天地での生活を望んでいる場合、持ち家の売却をおすすめします。
新居購入用の資金を獲得する目的として、売却を行うことは自然な流れといえます。

また、住宅ローン残債が高額な状況で、早期の完済を切望している方も、売却によりその願望を実現できる可能性があります。
売却代金を住宅ローン返済に充てることで、一気に借金から解放され、新たなスタートを切ることができます。

加えて、海外赴任中は持ち家の維持管理が重荷となります。
住宅のメンテナンスや固定資産税の支払いなど、経済的・手間の両面で負担が発生し続けます。
このような状況を打開したい方にとって、売却は最適解となり得ます。
売却により一挙にこれらの負担から解放されるためです。

一方で、住宅ローン残債が比較的少額で、売却資金を新たな投資に回したい方にとっても、売却は魅力的な選択肢と言えるでしょう。
不動産投資や事業投資など、様々な可能性が広がります。売却タイミングさえ適切であれば、人生の新たなステージに向けた資金的な自由度が高まるはずです。

そのため、売却を検討する際は、メリットとデメリットを総合的に判断する必要があります。
資金的な目的だけでなく、人生設計全体を見渡し、中長期的な視点から最適解を導き出すことが何より大切です。
不動産の専門家や税理士に相談するなどして、賢明な選択を心がけましょう。

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海外赴任期間が1年以上ならリロケーションがおすすめ

リロケーションとは、持ち家を一時的に他人に貸し出すことで、帰国後に再び自宅として利用できる仕組みです。
特に海外赴任が1年以上続く場合には、この方法が有効です。

これまで説明してきた通り、長期にわたる空き家は好ましくありません。
家の劣化が進むだけでなく、維持管理費用も重くのしかかります。
だからといってすぐに売却するのも早計かもしれません。
そこで、中長期の対策としてリロケーションが注目されています。

リロケーション中は賃貸収入が入るため、経済的な負担が軽減されます。
さらに、一定期間人が住むことで建物の劣化防止にもつながります。
つまり、空き家のままとするリスクと売却のリスクを、賢く回避できる選択肢といえるでしょう。

リロケーション時の注意点

リロケーションを選択する場合、以下の点に注意が必要です。

住宅ローン返済中はローンの切り替えが必要
通常の住宅ローンでは、借主自らが居住することを前提としているため、リロケーションを行う場合にはローンの切り替えが求められることがあります。

一般的には、賃貸用ローンへの切り替えが必要とされていますが、住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあるため、月々の返済額が増加する可能性に注意が必要です。

また、ローン切り替え時には、借り換えに伴う手数料などの新たなコストが発生することも覚悟しなければなりません。
一部の金融機関では、ローン切り替え手続きに数ヶ月を要する場合もあるため、十分な時間的余裕を持って対応することが賢明です。

リロケーションを無申告で行った場合、住宅ローン契約に違反することになり、金融機関から是正を求められる可能性があります。場合によっては、ローンの一括返済を求められるなど、重大な影響が生じる恐れがあります。
従って、無申告によるリロケーションは絶対に避ける必要があります。

ローンの切り替えが必要かどうかは、金融機関や住宅ローンの種類、さらにはリロケーション期間によっても異なります。
短期間のリロケーションであれば、現行の住宅ローンを継続できる可能性もあります。
一方、長期にわたるリロケーションの場合は、投資用ローンへの切り替えが必須となる公算が高くなります。

このように、リロケーションを検討する際には、住宅ローンに関する契約内容を入念に確認する必要があります。
金利の変更や手数料の発生など、さまざまな影響が及ぶ可能性がありますので、十分な事前調査と準備が不可欠です。
金融機関や不動産の専門家に相談し、状況に応じた最適な対応を講じることが肝心です。

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住宅ローン減税が適用外になる

リロケーションを行う際には、住宅ローン減税が適用外となることに注意が必要です。
住宅ローン減税は、自ら居住する住宅に対してのみ受けられる制度です。
そのため、リロケーションによって実際に居住しなくなる場合、一時的にでも減税の適用対象外となってしまいます。

住宅ローン減税は、所得税の(場合によっては住民税も)控除が受けられ、高ければ年間で数十万円の減税効果があり、住宅ローンの負担軽減に大きく貢献します。
しかし、一時的にでも適用外となれば、その期間は減税の恩恵を受けられなくなるため、経済的な負担が増えてしまいます。
特に、高額な住宅ローンを組んでいる場合、その影響は深刻なものとなります。

税務に関する問題は、リロケーション業者や金融機関、税理士などの専門家に相談し、住宅ローン減税の適用可否やその影響度合いを確認することをおすすめします。
事前に十分な情報収集と検討を行い、最適な対応策を立てることが肝心です。
減税の有無が、経済的な負担に大きな影響を及ぼす可能性があることを認識し、適切に準備を進める必要があります。

よくある質問

最後に、よくある質問に回答していきます。

海外赴任中にリロケーションから売却に変更することは可能か?

例えば、海外赴任中に海外での永住(海外移住)を決断した場合など、
状況の変化に伴って、リロケーションから売却に変更することは可能なのでしょうか。
詳しく回答していきます。

結論:リロケーション中でも売却は可能

リロケーション期間中に持ち家を売却することは可能です。

ただし、この場合、オーナーチェンジとして売却することになります。
オーナーチェンジ物件は、実需(居住用)物件に比べて相場が少し下がる可能性があります。
そのため、売却を検討する際には市場状況や不動産の専門家の意見を参考にすることが重要です。

一般的に、リロケーション物件は「賃貸中の中古住宅」と見なされがちです。
したがって、入居者の有無に関わらず、実需の中古住宅よりも評価額が低くなる傾向にあります。
ただし、立地や建物の状態によっては、その差は小さくなることもあります。

売却の是非を判断する際は、時期や査定額だけでなく、売却後の住まいの確保なども考慮する必要があります。
売却額でお得感があっても、その後の転居先が見つからなければ意味がありません。
売却のタイミングと同時に、次の住まいの検討も欠かせません。

リロケーションの場合、海外赴任中の確定申告はどのようにすればいいか?

ただでさえ面倒な確定申告ですが、海外に赴任中であろうとも実施しないわけにはいきません。
どのような方法で確定申告を行うべきか回答します。

日本にいる納税管理人を決めておく

リロケーションを行う場合、海外赴任中も日本での確定申告が必要となります。
この際、自身で確定申告を行うことは現実的に難しいため、日本国内に納税管理人を指定し、代理で確定申告を行ってもらうことが一般的です。

納税管理人とは、納税者に代わって税務手続きを行う代理人のことです。
親族や信頼できる知人に依頼するのが一般的ですが、税理士などの専門家に委任することも可能です。
納税管理人を定めておけば、海外に赴任している間も、適切な時期に確定申告が行われるため、税務上のトラブルを未然に防ぐことができます。

一方、納税管理人がいない場合は、不動産管理会社に相談し、確定申告をサポートしてもらうことをおすすめします。
不動産管理会社であれば、リロケーション業務と併せて確定申告業務も請け負ってくれるため、手続きが一元化され手間が省けます。
ただし、税理士に比べると確定申告に関する相談範囲が制限される可能性もあるため、事前に内容を確認する必要があります。

いずれの方法を選ぶ場合でも、事前に手続きの流れや発生する費用を確認しておくことが重要です。
納税管理人への支払い報酬や、不動産管理会社の手数料など、確定申告に伴う経費が発生する可能性があるためです。

確定申告を怠ると、重加算税などのペナルティが課される可能性があり、将来的な経済的負担が生じかねません。
不備のない適切な申告を行うためにも、早めに納税管理人の手配やサポート体制の確保に取り組むことが賢明です。
リロケーションを検討する際は、必ず確定申告対策も視野に入れる必要があります。

海外赴任中の確定申告は、法令順守の観点からも重要な責務です。
納税管理人の設置やサポート体制の確保により、スムーズな申告が可能になり、税務トラブルのリスクを最小限に抑えることができます。
準備の早期着手と、丁寧な手続きの実施が何より大切なのです。

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まとめ

海外赴任時の持ち家の有効活用は、経済的にも精神的にも大きな影響を及ぼす重要な判断となります。
この記事では、主な選択肢である「空き家」「賃貸」「売却」「リロケーション」について多角的に解説してきました。

それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがあり、一概に良し悪しを言えません。
家族構成や住宅ローンの状況、海外赴任期間、帰国後の予定など、置かれた状況によって最適解は変わってきます。

この記事を手がかりに、自身の事情を十分に踏まえた上で、総合的な判断を行うことが何より大切です。
不動産の専門家や金融機関、税理士などにも相談し、経済的なリスクはもちろん、精神的な側面からの影響も考慮に入れましょう。

そうすれば、確実に最適な持ち家の活用法が見えてくるはずです。
中長期的な視点から、賢明な選択ができるでしょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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