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住宅ローンが残っている家を貸すことはできる?マンションを貸すための方法や注意点を解説!

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檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 住宅ローンが残っている家は、そのまま賃貸に出すことはできない。

  • 転勤などのやむを得ない場合は、住宅ローンのまま貸し出せる可能性がある。

  • 賃貸に出す場合は、金融機関に相談し、適切な手続きを行うことが重要。

もし急な転勤が決まったとき、まだ住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出すことができるのか、疑問に思ったことはありませんか?

通常、住宅ローンは契約者本人やその家族が住むことを条件に借りるもので、住宅ローンが残っている物件をそのまま賃貸に出すのは基本的に難しいです。しかし、特定の手続きを踏むことで、住宅ローンが残っている家でも賃貸に出すことが可能になる場合があります。

とはいえ、無断で賃貸に出してしまった場合、契約違反となり、最悪の場合、刑事告訴され詐欺罪に問われることもあります。ですから、住宅ローンの基本ルールをしっかりと理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。

本記事では、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す際の方法や注意点について詳しく解説します。これから転勤やその他の理由で物件を賃貸に出そうと考えている方にとって、役立つ情報を提供できれば幸いです。

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目次

住宅ローン利用中はそのまま貸し出すことができない

住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことは、基本的にはできません。なぜなら、住宅ローンは契約者本人が自ら住むことを前提に組まれているためです。これにより、他のローンに比べて低金利で融資を受けられます。しかし、物件を賃貸に出すとなると、ローンの目的が「投資用物件の購入」に変わってしまうため、契約条件に反することになります。

もし住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出したい場合は、まず金融機関に相談する必要があります。無断で賃貸に出すと、契約違反とみなされ、一括返済を求められるリスクが生じます。このため、事前にしっかりと手続きを行うことが重要です。

金融機関に相談すると、賃貸向けローンへの切り替えや、金利・融資条件の変更が必要になる場合があります。これには手間と費用がかかることがあるため、慎重に検討しましょう。また、場合によっては、現在の金融機関以外の別の機関から賃貸用ローンを借り入れる必要があるかもしれません。詳しく説明します。

ローンの切り替えをすれば貸せる

住宅ローンは、居住を目的とした住宅の購入に対して提供される融資です。そのため、購入時には自宅として使用していたマンションを賃貸に出す場合、ローンの切り替えが必要となります。

民間の金融機関から住宅ローンを利用している場合、賃貸用に変更するためには事業用ローンへの借り換えが求められます。また、住宅金融支援機構のローンを利用している場合でも、同様に民間金融機関の事業用ローンへの借り換えが必要です。

なお、住宅ローンから事業用ローンへの切り替えは可能ですが、一度賃貸に出した物件に再び住むために、事業用ローンを再度住宅ローンに切り替えるのは難しい場合が多いです。この点も踏まえて、将来的な計画を立てることが重要です。

住宅ローンが残っていても貸せるケースも

住宅ローンを返済中に転勤や転職、病気など、予期せぬ事情で家に住み続けることができなくなる場合があります。このような場合、住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことは可能でしょうか?

実際には、民間の金融機関や住宅金融支援機構の住宅ローンであっても、一定の条件を満たせば賃貸に出すことができます。
民間の金融機関では、以下の条件を満たすことで、住宅ローンを返済しながら賃貸に出すことが認められることがあります。

予期せぬ事情が理由であること
転勤や病気など、借り入れ時に予測できなかった事情があること。

ローン返済能力が維持できること
賃貸に出した後も、従来通りローンの返済を続けられること。

住宅金融支援機構のローンを利用している場合も、不測の事態が理由であれば賃貸が可能です。
ただし、以下のような条件があります。

不測の事態が理由であること
転勤や病気など。

マンション管理者の選定
融資を受けた本人に代わってマンションを管理する者を選定すること。

事前の手続き
金融機関への事前相談や融資住宅留守管理承認申請書の提出が必要です。

期間の制限
居住不可の期間が3年以内であること。

これらの条件を満たすことで、住宅ローンを維持しつつマンションを賃貸に出すことが可能になります。特に住宅金融支援機構の場合、条件が厳しいため、借り入れしている方は慎重な対応が求められます。

金融機関に無断で賃貸に出すことは避けるべきです。発覚した場合、契約違反として一括返済を求められるリスクがあります。事前にしっかりと相談し、必要な手続きを踏むことが大切です。

住宅ローン契約を維持したまま、家を貸すことができるパターンについて解説します。

転勤などで一時的に離れる場合

住宅ローンが残っている自宅マンションでも、転勤などの理由で一時的に離れる場合、住宅ローンを継続したまま貸し出せる可能性があります。転勤期間中に自宅マンションを一時的に貸し出したい場合、「転勤による一時的な貸し出しであり、帰任後に再び居住する予定である」という旨を金融機関に相談すると、住宅ローンを継続できる場合があります。

無断で住宅ローン利用中にマンションを貸し出すと、契約違反とみなされ、金融機関とのトラブルに発展する可能性が高いです。そのため、まずは契約書を確認し、金融機関に相談することが重要です。

このように、転勤など限られた期間のみ家を貸し出すことを「リロケーション」と呼びます。リロケーションを希望する場合は、以下の手続きを行うことが一般的です。

  • 住宅ローンの契約内容を確認し、リロケーションが可能かどうかを把握します。
  • 転勤による一時的な貸し出しについて、金融機関に相談します。具体的な理由と期間を伝えることが大切です。
  • 金融機関が要求する書類を準備し、提出します。これには、転勤命令書などが含まれることがあります。

賃貸併住居の場合

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分が同じ建物内に併存する住宅のことです。特に広い土地を所有している場合に有効で、一つの敷地内に自分たちが住むスペースと、他の世帯に貸し出すスペースを持つことができます。

多くの金融機関では、賃貸併用住宅の購入に対しても住宅ローンを提供しています。これは、自宅部分と賃貸部分が同一の建物内にあるため、住宅ローンの対象として認められるケースが多いからです。また、既存の住宅を賃貸併用住宅に変更する場合でも、継続して住宅ローンを利用できることがあります。

賃貸併用住宅として住宅ローンを利用するには、いくつかの要件があります。代表的な条件は以下の通りです。

  • 自宅部分が全体の51%以上の面積を占めている必要があります。
  • 賃貸併用住宅の購入や変更を検討する際は、まず金融機関に相談し、利用可能なローン条件を確認することが重要です。
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住宅ローン返済中のマンションを貸す時の注意点

住宅ローン返済中のマンションを賃貸に出す場合、前述の「住宅ローンが残っていても貸せるケース」に該当しない場合は、以下の選択肢があります。

・住宅ローンを完済する
・賃貸用ローン(不動産投資ローン)に借り換える

ただし、賃貸用ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、返済負担が大きくなるため注意が必要です。また、残債が多い場合、借り換えによるリスクが高まります。

住宅ローン返済中のマンションを賃貸に出す際の注意点を以下にまとめました。

金融機関に申告しないと契約違反になる

住宅ローンを利用中のマンションを無断で賃貸に出すことは、金融機関との契約違反にあたります。もし、金融機関に連絡をしないまま賃貸に出していることが発覚すると、住宅ローンの一括返済を求められたり、違約金の支払いを求められたりする可能性があります。

住宅ローン返済中のマンションを賃貸に出したい場合は、まず銀行に相談することが不可欠です。無断で賃貸に出すことを考える人もいるかもしれませんが、これは非常にリスクの高い行為です。金融機関に発覚した場合、契約違反として厳しい措置が取られる可能性があります。

金融機関は契約者の居住状況をリアルタイムで把握することはできないものの、郵送物などを通じて間接的に確認することがあります。金融機関から契約者宛に送られる郵送物が届かず、宛先不明として返送されると、引っ越しの事実が知られることになります。

事業用ローンに切り換えると金利が高くなる

一般的に、事業用ローンの金利は住宅ローンに比べて高く設定されています。そのため、住宅ローンから事業用ローンに借り換えると、金利の上昇に伴い月々の返済額も増加します。

賃貸用ローンの金利相場は年率2.5%ほどですが、住宅ローンの最低金利は0.3%程度です。これからも分かるように、賃貸用ローンの金利は住宅ローンよりもかなり高いです。銀行によって金利に差があるため、借り換えを検討する際には複数の銀行の金利情報を比較し、できる限り低金利の条件を選ぶことが重要です。これにより、金利負担を最小限に抑えることが可能です。

ローンの切り替え時に費用が掛かる場合も

住宅ローンから賃貸用のローンに借り換える際には、さまざまな手数料や費用が発生します。以下に、主な費用の項目とその説明、目安金額を示します。

繰上返済手数料
住宅ローンの一括繰上げ返済を行う際に、金融機関に支払う手数料です。金融機関によって異なりますが、一般的には5,000円から30,000円程度かかります。

保証会社への事務手数料
保証料の返金がある場合に、保証会社へ支払う手数料です。通常、10,000円程度の費用が発生します。

抵当権抹消費用
住宅ローンを完済した際に、抵当権を抹消するための費用です。不動産1件につき1,000円の費用がかかり、土地と建物は別々に扱われます。また、司法書士に手続きを依頼する場合は、10,000円から15,000円程度の費用がかかります。

ローン借入時の事務手数料
賃貸用ローンを新たに組む際に、金融機関に支払う事務手数料です。金額は3万円、または借入金額の1%から3%程度です。

保証料
賃貸用ローンを組む際に保証会社を通す場合、その保証料がかかります。一般的には借入金額の2%が必要です。

印紙税
ローン契約書を作成する際にかかる税金です。契約金額により異なりますが、200円から6万円程度の範囲で発生します。
住宅ローンから賃貸用ローンに借り換える際には、さまざまな費用がかかります。これらの費用を事前に把握し、総合的なコストを計算することが重要です。特に、月々の返済額が増加する可能性があるため、家賃収入とのバランスを考えながら計画を立てることが必要です。費用面でのリスクを最小限に抑えるために、複数の金融機関の条件を比較し、最適な選択を行いましょう。

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住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンから事業用ローンに借り換えた場合はもちろん、住宅ローンのままマンションを貸し出す場合でも、貸し出し期間中は住宅ローン控除を受けることができません。これは、住宅ローン控除がローンの契約者本人、またはその家族が実際に居住している場合にのみ適用される制度であるためです。賃貸に出した場合、契約者やその家族は居住していないと見なされるため、控除の適用外となります。

住宅ローン控除が適用されなくなることで増える負担は、住宅ローンのまま貸し出す場合と事業用ローンに借り換えて貸し出す場合で異なる対策が必要です。

住宅ローンのまま貸し出す場合の対策

家賃での補填
ローンの返済分を家賃収入で補うことはもちろん、住宅ローン控除が受けられなくなることで増える負担分も考慮して家賃を設定する必要があります。ただし、家賃を高く設定しすぎると入居者が集まりにくくなるため、相場を考慮したバランスが重要です。

事業用ローンに借り換える場合の対策

青色申告による控除
事業用ローンに切り替えた場合、住宅ローン控除は受けられませんが、青色申告を行うことで税制上の控除を受けることができます。

経費計上
設備や修繕にかかる費用を経費として計上することで、税負担を軽減することができます。

帰任後に住宅ローン控除の適用期間が残っている場合、再度手続きを行うことで住宅ローン控除を再び受けることが可能です。

2016年4月の制度改正により、住宅ローン控除の適用対象が「居住者(日本国内で生活する人)」から「個人」に変更されました。これにより、2016年4月1日以降に住宅ローンを組んだ場合、海外への単身赴任中でも住宅ローン控除の対象となります。しかし、それ以前に組んだ住宅ローンは、海外赴任中は控除の対象外となりますので注意が必要です。

住宅ローンから賃貸用ローンに借り換えたり、住宅ローンのままマンションを貸し出したりする際には、住宅ローン控除が適用されなくなる点に注意が必要です。控除が受けられなくなる負担を軽減するための対策をしっかりと考え、適切な手続きを行うことが重要です。再度住宅ローン控除を受けるための条件も確認し、賢く対応しましょう。

賃貸に出すことでリスクも

自宅を使用しない期間中に賃貸に出すのは合理的な手法のように思えますが、それに伴う手間や費用を無視することはできません。以下に、賃貸に出す際に考慮すべきリスクを詳しく説明します。

空室のリスク

賃貸に出した住居が空室になるリスクを軽減しないと、生活費を圧迫する結果になりかねません。せっかく賃貸にしたにも関わらず入居者がいない場合、維持費やローン返済などのコストだけがかさんでしまいます。

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入居者トラブル

賃貸に出した住居に再度戻る予定がある場合は、契約形態に注意が必要です。特に、普通借家契約を選ぶと、計画通りに住居に戻れなくなるリスクがあります。これは、普通借家契約では、正当な理由がない限り契約更新を拒むことができないためです。

普通借家契約では、「自分が住みたくなったから」という理由で契約更新を拒否することは、正当な理由とはみなされません。これにより、予定していた時期に住居に戻れなくなる可能性があります。

一方、定期借家契約を選ぶことで、このリスクを回避することができます。定期借家契約は、契約期間が終了すれば自動的に契約が終了し、住居を明け渡してもらえる仕組みです。これにより、戻る予定がある時期に確実に住居を取り戻すことができます。

住居を賃貸に出す際には、必ず定期借家契約で契約を結びましょう。これにより、入居者トラブルを避け、計画通りに住居に戻れるようにすることができます。

経営コストが掛かる

賃貸に出すマンションの管理は、専門の業者に委託することが可能です。これにより、賃貸運営の手間を大幅に減らすことができ、忙しい方でも賃貸経営を行いやすくなります。

管理を業者に委託することで、入居者募集、契約手続き、日常的な物件管理、クレーム対応など、さまざまな業務を任せることができますが、管理業務を委託するにはコストがかかります。

一般的に、管理手数料は賃料の約5%程度です。ただし、この割合は業者によって異なるため、管理を委託する際には複数の業者の条件を比較することが重要です。

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よくある質問

住宅ローンが残っているマンションを貸す際の、よくある質問をまとめました。

賃貸に出した後で売却することは可能か?

転勤や親の介護などの理由で自宅に住むことができなくなり、将来的に戻る可能性が低い場合、賃貸に出した後にその物件を売却することはできるのでしょうか。詳しく解説します。

賃貸に出した後で売却することは可能

結論から言うと、賃貸に出した後で売却することは可能です。

転勤や親の介護などで自宅に住むことができなくなった場合、将来戻る可能性がほとんどないのであれば、思い切って売却するのも有力な選択肢です。ただし、賃貸に出した後に売却する場合、オーナーチェンジ物件として売却することになります。このため、相場より少し安くなることが一般的です。

売却には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介では、不動産会社を通じて個人の買い手を探し、通常の市場価格で売却することができます。売却活動には3ヶ月から半年程度の時間がかかることが多いです。仲介を選ぶメリットは、市場価格に近い価格で売却できる点です。

仲介のメリット:流通価格で売却可能。
仲介のデメリット:売却までの時間がかかる。

買取では、不動産会社が直接物件を購入するため、最短で1ヶ月以内に売却することが可能です。急いで売却する必要がある場合や、転居が迫っている場合に適しています。ただし、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。

買取のメリット:売却が迅速に進む。
買取のデメリット:売却価格が市場価格より低くなる。

売却手続きを円滑に進めるためには、以下の点に注意が必要です。

売買契約の締結
不動産会社を通じて売買契約を締結します。

住宅ローンの完済
売却代金で住宅ローンを完済します。

抵当権の抹消手続き
住宅ローン完済後に抵当権を抹消する手続きを行います。

これらの手続きは、不動産会社がサポートしてくれるため、初めての売却でも安心して進めることができます。

賃貸に出した後で物件を売却することは可能ですが、オーナーチェンジ物件として売却するため、売却価格が相場より低くなることを考慮する必要があります。売却方法には仲介と買取があり、それぞれのメリットとデメリットを理解して最適な方法を選ぶことが重要です。売却手続きに関しては、不動産会社のサポートを受けながら進めるとスムーズです。

一時的な転勤の場合は貸すのと空き家どちらがいいのか?

一時的な転勤の場合は貸すのと空き家どちらがいいのでしょうか。詳しく解説します。

転勤が1年以内なら空き家がおすすめ

賃貸に出すかどうかは、「転勤の期間」で判断するのが良いでしょう。転勤の期間が1年以内であることが明確であれば、賃貸に出したりせず、そのまま空き家にしておく方が賢明です。短期間の賃貸は、借り手を見つけるのが難しく、また、賃貸に出すための初期費用や手間がかかるため、経済的にも労力的にも負担が大きくなります。

しかし、空き家にするとさまざまなリスクが伴います。以下、空き家のリスクを紹介します。

防犯上のリスク
不審火や泥棒の被害に遭う可能性が高まります。
戸建ての場合、不法投棄の被害を受けることがあります。

メンテナンスの問題
水道を使用しないことで水道管が劣化する可能性があります。
空気の循環が不十分なため、湿気がこもり、カビが発生するリスクがあります。

このように、防犯上のリスクや、建物の劣化といった問題が発生するため、空き家にする場合には定期的な管理やメンテナンスが必要です。

一方、転勤期間が1年以上など、長期間にわたる場合は、賃貸に出すことも検討する価値があります。その場合、普通借家契約ではなく、契約期間が明確に定められた定期借家契約で賃貸に出すことをおすすめします。定期借家契約なら、契約期間終了後に確実に物件を取り戻すことができるため、再び住む予定がある場合でも安心です。

転勤期間が1年以内である場合は、空き家にしておく方が良いでしょう。ただし、空き家には防犯やメンテナンスのリスクが伴いますので、これらのリスクを軽減するために定期的な管理を行うことが重要です。長期間の転勤であれば、定期借家契約で賃貸に出すことを検討し、帰任後にスムーズに住居に戻れるように準備を整えることが大切です。

まとめ

住宅ローンの返済が残っているマンションをそのまま賃貸に出すことは、原則としてできません。通常、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す場合、事業用ローンへの借り換えが必要になります。

しかし、転勤などのやむを得ない理由で一時的にマンションを貸す場合は、特定の条件を満たすことで、住宅ローンを継続したままマンションを貸し出せる場合もあります。このような場合は、まず金融機関に相談し、賃貸の許可を得ることが重要です。
転勤のために自宅マンションを賃貸に出す場合には、転勤期間中の賃貸(リロケーション)に詳しい不動産会社にも問い合わせてみることをお勧めします。リロケーションの専門家に相談することで、適切な手続きや管理方法についてアドバイスを受けることができます。

適切な手続きを踏むことで、住宅ローンの返済と賃貸運営を両立させることが可能です。自身の状況に最も合った選択をするためにも、事前の準備と専門家への相談をしっかりと行いましょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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