リロケーションとは？媒介契約の種類やかかる費用について詳しく解説！

みなさんは、リロケーションという言葉をご存知でしょうか？
リロケーション(英語＝relocation)を辞書で引くと、「転居」や「移転」といった言葉が並んでいますが、不動産用語としては少々異なる意味を持ちます。

本記事では、不動産におけるリロケーションの概要から、具体的な流れ、かかる費用、注意点に至るまで、わかりやすく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

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リロケーションとは？

不動産用語としてのリロケーションとは、一時的に自宅を不在にする期間中、その物件を第三者に家を貸すことです。
例えば、転勤や出張、実家への帰省など、しばらくの間自宅を留守にする必要がある場合に活用します。

一般的な賃貸との違いは？

リロケーションと一般的なマンションを貸す時では、契約の性質や目的が大きく異なります。
リロケーションの契約形態は定期借家系契約で、一般的な賃貸は普通借家契約です。

普通賃貸借契約と定期借家契約

一般的な賃貸借契約は、通常契約期間が2年で設定されている普通賃貸借契約で、
入居者が希望すれば期間満了後も契約が更新されるため、比較的長期に渡るのが一般的です。

一方、リロケーション契約は一時的な賃貸借に過ぎません。
契約形態は期間の定めがある定期借家契約となり、契約期間は最長でも数年程度に限られます。
前提として、オーナー(物件所有者)の一時的な不在期間が終了次第、再び同じ物件に戻って生活するからです。
つまり、最終的にはオーナーが住む「本来の自宅」として位置づけられています。

そのため、一般の賃貸契約のように、賃借人からの更新要求に応じる義務はありません。
また、賃借人側から中途解約する際にも、通常の賃貸借契約ほど解約の自由はありません。

このような契約の性質の違いから、リロケーションの場合、賃料設定や条件面でも一般的な賃貸とは異なります。

リロケーションのメリット

ここからは、リロケーションのメリットとデメリットについて解説していきます。
まずは、メリットから確認していきましょう。

家賃収入を得ることができる

リロケーションで最も大きなメリットは、一時的に不在となる期間中でも、自宅を賃貸住宅として貸し出すことで家賃収入を得られる点です。
単に空き家のままだと収入はゼロですが、リロケーションを活用すれば一定の家賃収入が期待できます。

ここで得られた家賃収入は、住宅を保有し続けるための様々な出費に充てることができます。
例えば、住宅ローンの返済、固定資産税、修繕積立金など、住宅の維持に係る経費に回すことができるでしょう。
資金が潤沢でない場合でも、この家賃収入を活用することで住宅を保有し続けられます。

また、不在期間中に発生した出費に充てるだけでなく、車の購入資金や教育資金、老後資金など、様々な目的に対して家賃収入を有効活用することが可能です。

さらに、リロケーション期間が長ければ長いほど、家賃収入の恩恵も大きくなります。
数年単位の長期出張や海外赴任の場合は、空き家のままだと見過ごせない損失が発生しますが、リロケーションで賃貸すれば、その間に相当の収入を得られる計算になります。

不在期間中の家賃収入を、有効に活用できるというメリットがリロケーションにはあります。

住宅の維持ができる

リロケーションを利用すれば、自宅が長期に渡って空き家になるリスクを回避できます。
つまり、入居者が常に住んでいるため、適切な住宅の維持管理が期待できるのです。

空き家のままでは、建物に様々な傷みが生じがちです。
24時間室内が無人になるため、カビや虫の発生、水漏れへの初期対応が遅れるなどのトラブルにつながります。
また、室内の保温状態が維持できず、結露による壁や天井の傷みも発生しやすくなります。

一方、リロケーション中は常に人が住んでいるため、空調の使用や日々の掃除など、最低限の住宅維持管理が行われます。
入居者の日常生活を通じて、住宅の手入れがなされているのです。

さらに、万が一の水漏れや設備トラブルにも、入居者から早期に気づくことができます。
初期対応が遅れて損傷が大きくなる前に、オーナーへの連絡や対処が可能です。

このように、住宅資産の適切な維持管理という観点からも、リロケーションは大きなメリットがあると言えます。

防犯対策になる

リロケーションを利用すれば、空き家となる期間を無くすことができるため、
空き家に起因する犯罪被害のリスクを大幅に下げることができます。

空き家は、残念ながら犯罪の標的になりがちです。
長期に渡って人気（ひとけ）のない建物は、空き巣や放火、といった犯罪に狙われます。
建物の損壊や盗難被害に遭うリスクが高まるのです。

また、空き家に犯罪者が住み着いたり、不審者の住処になったりすることも少なくありません。
近隣住民の安全が脅かされかねない状況ともいえるでしょう。

一方、リロケーションを活用すれば、オーナーが不在の期間中も常に人が住んでいます。
外部から見れば通常と変わらぬ生活パターンが継続しているように見えるため、空き家と判断されるリスクが低くなります。

さらに、入居者による住居の管理と監視が期待できます。
例えば、出入り業者の確認、不審者や不審な動きの監視と通報など、防犯面での役割を担ってくれます。

このように、リロケーションを選択すれば、空き家に伴う様々な犯罪被害リスクを大幅に下げられます。
貴重な資産を守る上で、ひとつの防犯対策としてもリロケーションは有効な選択肢と言えるでしょう。

確定申告時に節税ができる

リロケーションで得た家賃収入は、他の所得と合算されて総合課税の対象となります。
そのため、確定申告の際に必要経費を控除できるため、一定の節税効果が期待できます。

具体的には、家賃収入から不動産管理手数料、修繕費、消耗品費、減価償却費など、様々な経費を控除することができます。
住宅ローン残高があれば、支払利息も経費としての控除が認められています。

つまり、家賃収入の全額が課税対象になるわけではなく、合理的な範囲の経費を差し引いた収益に対してのみ、所得税や住民税がかかってくるのです。
ただし、過度な経費の水増しは認められず、適切な経理処理と確定申告が前提となります。

長期の賃貸経営・マンションを賃貸に出す際は節税メリットが大きくなる傾向にありますが、短期のリロケーションであっても一定の節税効果は期待できます。

リロケーションのデメリット

次に、リロケーションのデメリットを確認していきましょう。

通常よりも入居者が見つかりにくい

リロケーションには募集の面で難しさがあり、通常の賃貸と比べて入居者が見つかりにくい傾向にあります。

その理由は、リロケーション契約が一時的な短期契約であることにあります。
契約期間は最長でも数年程度に限られています。
また、期間満了後にはオーナーが自宅として住むことが前提のため、更新ができない特殊な契約（双方の同意があれば再契約は可能）となっています。

一般的な入居者からすれば、このようなリスクの高い契約は避けたいところです。
転居の手間が発生しますし、次の住まいを探す必要もあります。
そのため、リロケーション物件への応募は渋られがちなのが実情です。

このように、条件面でハンディがあることから、リロケーション物件では入居者の獲得が困難になりがちで、
募集を開始してから、実際に入居者が決まるまでに時間を要する場合もあります。

長期化すれば、空室期間が長くなりオーナー側の損失も大きくなります。
オーナーにとって、この点がデメリットの一つと言えます。

相場よりも安くなる傾向

前述の通り、リロケーション物件は一時的な短期契約であり、期間満了時に退去しなければなりません。
入居者にとっては転居の手間がかかるデメリットがあります。
また、家具の持ち込み制限といったルールを設けることもあるでしょう。

つまり、オーナー側がリロケーションを打ち出しても、通常の賃貸物件ほど入居者からの需要や関心は高くありません。
むしろ敬遠される可能性さえあるのです。

そこで、オーナー側は入居者確保のために家賃を割安に設定します。
一般の家賃相場より、10~20%程度安い水準に家賃を抑えることが一般的です。

入居者側にとってリスクの高い契約内容を補うための魅力づけとして、家賃を相場より下げることが必要不可欠なのかもしれません。

確定申告が必要になる

不動産で家賃収入を得る場合、確定申告が義務付けられます。
賃貸の形態がリロケーションであっても、この原則には変わりはなく、確定申告が必要な点はメリットとして記載した節税効果の裏返しとなります。

確定申告を怠ると罰則を受けかねず、正確な計算と手続きが求められるため、オーナーには一定の手間と神経を使う必要があります。
自身で申告を行うのが難しい場合は、税理士など専門家に依頼する必要がありますが、その分コストがかかります。
賃貸期間が長期化するほど、この負担は大きくなります。

つまり、確定申告は節税メリットを享受するための前提条件ですが、同時に事務的・経済的な負担もオーナーに課されます。
リロケーションを検討する際は、これらの点を十分に考慮する必要があります。

住宅ローン減税が受けられなくなる

リロケーションを行う場合、入居者がいる期間中は住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けられなくなります。
住宅ローン控除は居住用の自己所有住宅を対象に、年末残高のローン残高に応じて一定額の所得税額が控除される制度です。
要件を満たせば大幅な税負担軽減が期待できます。

ただし、この制度の大前提が「自己（家族を含む）の居住用住宅」であり、リロケーション期間中は第三者が居住しているため、自己居住要件を満たしていないことになります。
つまり、住宅ローン控除の適用対象外となってしまうのです。

例えば、賃貸期間が1年間だけであっても、その年のローン残高分については控除が受けられません。
当たり前ですが、期間が長ければ長いほど、控除を受けられない金額も多くなります。

リロケーション終了後に自宅に戻れば再度適用対象となりますが、一旦適用が外れてしまうデメリットは大きいでしょう。
特に長期のリロケーションでは、住宅ローン控除によるメリットを大きく失ってしまうリスクがあります。

ただし、リロケーション期間中は家賃収入を得られますので、その分の収入増で一部をカバーできます。
さらに、確定申告時に住宅ローン支払利息を必要経費として控除できるため、間接的に節税対策が可能です。

リロケーション時の注意点

ここからは、リロケーションを実施するうえでの注意点について確認していきましょう。

住宅ローン返済期間中は金融機関への承諾が必要

住宅ローン残高があり返済期間中の場合、リロケーションを行うには事前に金融機関の承諾を得ておく必要があります。
金融機関と契約している重要な条件の1つが自身の「居住用」であることです。
つまり、ローン対象物件は借り主自身が実際に居住することを前提としています。

しかし、リロケーションでは一定期間、ローンの借り主が不在になり、第三者(入居者)が住むことになります。
この状況は契約違反に当たる可能性があるのです。

そのため、リロケーションを行う前に、金融機関に対して入念な説明と承諾を得ることが不可欠になります。
期間や内容を開示し、リロケーションへの理解を求める必要があります。

金融機関次第では、リロケーションを認めない場合もあり得ます。
その際は対応を検討する必要があります。

このように、ローン残高がある場合はリロケーションに先立ち、確実に金融機関への手続きを行うことが重要です。
承諾を得られずにリロケーションを行うと、トラブルの原因となりかねません。

物件の途中解約はできない

リロケーションの大きな特徴は、オーナー側から契約期間中の途中解約ができない点にあります。
入居者側は解約手続きを行えば途中解約も可能ですが、オーナー側から途中解約を行う場合は、
家賃の滞納や、契約違反など正当な事由がない限りは、一方的に解約を行うことができません。

ただし、例外的にやむを得ない事情があり、双方が合意すれば中途解約が認められる場合もありますが、
その場合は立退料として、入居者への補償を支払うケースが多いです。

このように、期間中の自由な解約ができないことがリロケーションのデメリットの一つと言えます。
その点を十分に理解した上で契約を結ぶ必要があります。

リロケーションにかかる費用

ところで、リロケーションを行う際にはどのような費用がかかるのでしょうか。

不動産会社への費用

不動産会社へ支払う費用として、募集の際の仲介手数料から、物件の管理を委託する、管理手数料などがあげられます。

不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められており「家賃の1ヶ月分+消費税」が上限です。
一方で下限額は法律で定められていないため、不動産会社との交渉によっては割引される場合もあります。
手数料率は一般的に家賃の50~100%程度が相場とされています。

また、物件の賃貸管理を委託する管理手数料は、不動産会社や物件の規模や管理業務の内容によって異なりますが、
一般的には家賃の3～5%程度が目安とされています。
例えば、家賃が10万円の物件であれば、月額3,000円～5,000円程度の管理手数料がかかることになります。

このように、リロケーションを利用する際には、不動産会社への手数料が一定かかることを前提に検討する必要があります。
手数料水準は不動産会社によって異なるため、オーナーとしてはコストパフォーマンスを見極めることが重要です。
一般的な相場感を把握し、自身のニーズに合った不動産会社を選ぶことが賢明でしょう。

家賃収入に伴う税金

リロケーションで得た家賃収入については、確定申告を行い、適切に税金を支払う必要があります。
この税金とは、所得税と住民税のことです。
（住宅の家賃収入は非課税売上のため、消費税はかかりません。
一方、家賃収入とは関係なく、不動産の所有していることで発生する固定資産税は毎年掛かります。）

家賃収入は、賃貸に関連する様々な経費を差し引くことができます。
この控除後の所得に対して税率が掛けられ、所得税と住民税が算出されます。

例えば、年間の家賃収入が100万円で、控除経費が70万円の場合、30万円の所得に対してのみ税金が課されることになります。

所得が20万円以下であれば確定申告は不要です。
ただし、経費が多くかかるなどして不動産所得がマイナスだった場合には、確定申告をすれば給与所得などから不動産所得の赤字分を差し引けます。

このように、確定申告時に適切に経費を控除する必要があり、単に家賃収入の全額が課税対象になるわけではありません。
家賃収入に伴う税金を理解し、節税対策の観点からも、リロケーションでの収支を適正に把握し、申告することが重要となります。

リロケーションの流れは？

では、ここからは実際にリロケーションはじめるにあたって、流れを確認していきましょう。

賃料査定

リロケーションを行う際の第一歩は、不動産会社による賃料査定です。
適正な家賃水準を設定することが、その後の入居者募集や成約に大きな影響を及ぼします。

不動産会社では、物件の立地条件、建物の規模・構造、間取り、設備水準、築年数など、様々な要素を基に査定を行います。
さらに、同一地域の相場賃料や類似物件の事例なども徹底的に調査、分析されます。

そして、これらの客観的データを総合的に勘案することで、最終的な賃料査定額が算出されます。
設備水準が高ければ相場より高め、築年数が経過していれば相場を下回る、といった具合です。

賃料査定は不動産会社の専門知識が重要とされる業務で、同社の賃貸物件の豊富な取り扱い実績が活かされます。
立地や地域の特性に精通していることも大きなポイントになります。

賃料の設定は、高すぎると入居者が集まらず、低すぎるとオーナーの収益が減るというジレンマがあります。
不動産会社は中立的な立場から、バランスの取れた適正な査定を心がける必要があります。

このように、リロケーションを有利に進めるには、事前の賃料査定が極めて重要なプロセスと言えます。
不動産会社の専門性を最大限に活かし、適正な家賃設定を行うことがスムーズな入居者募集につながっていくのです。

入居者の募集

賃料査定後は、本格的な入居者募集の段階へと移ります。
不動産会社がさまざまなルートで募集活動を行い、応募者を集めていきます。

最も一般的な募集方法は、不動産会社が自社で運営するウェブサイトへの物件情報掲載です。
こうしたサイトは多数の賃貸希望者が閲覧するため、効果的な露出が期待できます。

物件情報には、部屋の間取り、家賃、設備状況などの基本条件に加え、リロケーション物件であることや契約期間などの特徴も明記されます。
さらに、募集範囲を広げるため、店頭へ物件情報の掲示板やチラシ配布、SNS広告なども行います。
地域密着型の広報活動で、幅広い層への露出を図るのです。

このように、不動産会社ではITを駆使したインターネット媒体と、フィールドでの対面型のアプローチを組み合わせて、できる限り広範囲への効果的な募集を心がけています。
入居者確保に向け、あらゆる手段を講じているのです。

入居審査

入居希望者から応募があった段階で、不動産会社による入念な入居審査が行われます。
入居希望者の資格要件を確認し、円滑な賃貸借契約が見込めるかどうかを審査するプロセスです。

主な審査項目は以下の通りです。

・収入状況
・職業や雇用形態の安定性
・連帯保証人の有無
・連帯保証会社の利用意向
・現在の住居状況
・同居人の有無
・犯罪歴の有無 など

特に「年収の3分の1を超えない家賃負担か」「連帯保証人が確保できるか」などといった点は重要視されるポイントです。
十分な支払い能力があり、保証人が付くかどうかで、審査合格が大きく左右されます。

審査で問題がある場合は、不動産会社から入居希望者へ改善を求めたり、場合によっては入居を拒否する権限を持っています。
一時的な利用といえるリロケーション物件への入居についても、一般の賃貸物件と同様に慎重な審査が行われます。

契約締結

審査を無事通過した入居希望者との間で、正式な賃貸借契約を結ぶ段階になります。
契約書への署名捺印を経て、リロケーション物件への入居が正式に決定します。

契約書には、賃貸借の重要な条件がすべて明記されます。

・契約の種類（定期借家契約）
・契約期間(リロケーション期間)
・月額家賃
・敷金や礼金の有無と金額
・原状回復費用の考え方
・特約事項(家具の持ち込み制限など)
・借主・貸主(オーナー)の住所、氏名　など

特にリロケーション契約の場合、契約期間が明確に決められている点が重要です。
契約満了時に確実に退去する必要があるため、期間の終期が明示されます。

また、原状回復の扱いや、期間中の設備のメンテナンス、修繕の責任範囲なども契約で取り決められます。

契約締結時には、賃貸保証金や家賃の支払いなども行われます。
オーナー側と入居者の双方で契約内容に同意が得られ、手続きが完了した時点で、正式なリロケーション契約が成立したことになります。

以降は、契約書に則って、双方がその権利義務を適正に履行していくことになります。
トラブル発生の予防となる重要な過程が、この契約締結の段階だと言えるでしょう。

不動産会社の選び方

このような賃料査定や募集、管理を依頼するにあたって不動産会社はどのように選ぶべきでしょうか。
ここからは、信頼できる不動産管理会社の選び方についてお伝えしていきます。

管理実績はあるか

リロケーション業務を不動産会社に依頼する際、実績の有無は重要なポイントとなります。
リロケーションの実績が多い会社を選ぶことで、スムーズな運営が期待できます。

リロケーションは一般的な賃貸仲介と異なり、特殊な契約形態です。
短期の賃貸期間、期間満了時の確実な退去、オーナーの再入居予定などの特性があります。
このような性質上、実務に携わる不動産会社には一定の経験と知識、ノウハウが求められます。

リロケーションの実績が不明な場合は、一般的な仲介、管理の実績でも構いません。
そのなかには一定の割合でリロケーションの契約があることが推測されるからです。

実績が豊富な会社は、契約条件の設定や募集活動、審査プロセス、入居者対応など、一連の業務に精通しています。
トラブル発生時の対処方法も体得しているため、スムーズな運営が可能です。

一方で、実績が乏しい会社に依頼した場合、リロケーションの特性を理解しきれていないリスクがあったり、
募集活動の行き違いや、条件設定の間違い、入居者とのトラブルなどが発生する可能性が高くなるでしょう。

そのため、複数の不動産会社の実績を確認し、比較検討することが重要です。
Web上の情報だけでなく、実際に会社を訪れて具体的な対応を確かめるのも賢明でしょう。

経験とノウハウに富む会社を選ぶことで、リロケーションをストレスなく、かつ有利に進められるはずです。
実績の有無は会社選定の大きな判断材料になると言えます。

レスポンスは早いか

不動産会社を選ぶ際、レスポンスの速さは重要なポイントの一つです。
不動産会社には、物件の問い合わせから契約手続きまで、スピーディーな対応が求められます。

入居者は物件探しの際、気になる物件があれば早々に問い合わせをしますが、不動産会社の対応が遅れると他の物件を見ざるを得なくなります。
また、内見の日程調整や契約手続きでも、不動産会社のレスポンスが遅れると入居時期が遅れる可能性があります。

入居後も、トラブルや修理の対応が遅れると大きな不便を強いられかねません。
退去時の精算なども、スムーズに行われないと引越しなどに影響が出るでしょう。

不動産会社のレスポンスの速さは、物件探しから入居、在住、退去に至るまで、常に重要となります。
連絡への返信が遅い、日程調整に時間がかかるなど、レスポンスが悪い会社は避けたほうが無難です。

実際に問い合わせを入れてレスポンスの速さを確かめることが有効な確認方法といえます。

口コミや評判はいいか

リロケーション業務を依頼する不動産会社を選定する上で、口コミや評判をチェックすることは重要なプロセスです。
実際に利用した人の生の声から、会社のサービス内容が良くわかるためです。

昨今ではSNSやWebサイトで、不動産会社に関する口コミ情報が数多く存在します。
投稿された内容を参考にすることで、会社の実態が浮き彫りになってきます。

例えば、以下のような点が口コミからわかります。

・スピーディーな対応ができるか
・わかりやすい説明ができるか
・トラブル対応は適切か
・物件情報の精度は高いか
・仲介手数料は適正か
・全体的な満足度は高いか

加えて、ネガティブな口コミには特に注意が必要です。
スタッフの不誠実な対応や、説明不足、条件と異なる実態などの指摘は重要な参考となるはずです。

リロケーションは一般の賃貸とは異なる特殊な取り扱いが求められます。
従って、リロケーション特有のサービスに関する評価や体験談にも目を向ける必要があるでしょう。

このように、Web上の多くの口コミを参考にすることで、不動産会社の実力や本当の姿が見えてきます。
評判の良し悪しを事前に把握できれば、適切な会社選定につながると考えられます。

よくある質問

では最後に、よくある質問について回答していきます。

質問①サブリースとの違いは何か？

リロケーションとよく似た取り扱いであるサブリース(転貸借)との主な違いは、物件の動向にあります。

リロケーションは、あくまでも一時的に不在になる期間の住宅を賃貸に出す制度です。
オーナー自身が最終的に元の住居に戻り、自ら居住することが前提となっています。

一方、サブリースの場合は、自宅に戻ることを前提としていません。
つまり、リロケーションは「一時的な不在」に過ぎませんが、サブリースは「完全に居住者が代わる」ことを意味します。
この点が根本的な違いと言えます。

また、これら違いから契約内容や条件面にも相違点があります。
リロケーションでは、オーナーが再び入居することが前提とされているため、契約期間に制限があり、基本的には途中解約もできません。
サブリースの場合はリロケーションよりも自由度が高い傾向にあります。

このように、最終的な物件の帰趨（きすう）が異なることで、リロケーションとサブリースでは実際の運用面での違いも大きくなっています。
どちらを選ぶかによって、オーナー側・入居者側のメリット・デメリットが変わってきます。

質問②代理委託方式と転貸借方式の違いは？

不動産会社に物件の管理を任せる場合、主に「代理委託方式」と「転貸借方式」の二つがあり、その違いを理解しておく必要があります。

【代理委託方式】
この方式では、オーナーと入居者が賃貸借契約を結びます。
また、オーナーは不動産会社と管理委託契約を結び、物件の管理を依頼します。
つまり、オーナーは入居者と不動産会社とで、それぞれ違った契約を結ぶ形式となります。

【転貸借方式】
一方、転貸借方式ではオーナーと不動産会社で、不動産会社と入居者で、それぞれ賃貸借契約が締結されることになります。
オーナーから不動産会社へ物件が賃貸され、その後、不動産会社から実際の入居者へ賃貸（転貸）されるといった流れです。
そのため、不動産会社は賃借人と賃貸人の双方の立場に立つことになります。

代理委託方式と転貸借方式、いずれにせよ入居者対応は不動産会社が行うことに変わりはありませんが、契約の構造や当事者間の関係性が異なります。
賃料設定の仕方や収支の取り扱いなども、方式によって変わってくるのが一般的です。
それぞれ一長一短があるため、不動産会社とよく相談し、最適な方式を選ぶことが重要といえます。

まとめ

本記事では、リロケーションについて徹底解説してきました。

リロケーションの最大のメリットは家賃収入が得られることで、自宅を空き家で放置するよりも確実に収入が得られます。
一方で、通常の賃貸に比べて入居者確保が難しく、賃料設定も割安になりがちなどのデメリットも存在します。
また、契約期間中の途中解約ができない点や、確定申告の義務、住宅ローン控除への影響など、税務面での注意点もあります。

このような、メリットとデメリットを十分に理解した上で、リロケーションの活用を検討する必要があります。
信頼できる不動産会社を選定できれば、リロケーションは一時的な住宅の有効活用策として有用な選択肢となり得るでしょう。

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