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賃貸経営の基本!マンションを貸す時に知っておくべきことや管理会社の探し方を解説!

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檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 賃貸管理と仲介の役割と重要性を解説

  • 効率的な賃貸経営のための管理方法

  • 賃貸管理会社の選び方とそのメリット

マンションを貸す際には、その管理方法や管理会社の選び方が大切です。自己管理も可能ですが、ほとんどのオーナーは専門の賃貸管理会社に依頼します。自身の大切な資産を託すわけですから、信頼できる管理会社を選ぶことが何よりも重要です。

しかし、実際には多くのオーナーが賃貸管理会社をどう選べば良いのか、よく知らないのが現状です。選択を誤ると、資産価値の低下はもちろん、法的なトラブルや入居者との間での問題が発生するリスクもあります。

この記事では、賃貸管理会社についての基本的な情報、管理を委託するメリット、そして信頼できる会社を見分けるためのポイントなどを詳しく解説します。これからマンションを貸し出すことを考えている方や、現在の管理会社に満足していないオーナーの方にも、本記事が役立つ情報を提供することができることでしょう。

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目次

賃貸管理とは?

賃貸管理とは、マンションやアパートなどの不動産を賃貸として運営する過程で必要とされる一連の業務を指します。具体的には、入居者の募集から契約の管理、家賃の徴収、物件の維持・修繕、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち会いや敷金の精算まで幅広くカバーします。

多くの物件オーナーにとって、これらの業務は専門的な知識と時間を要するため、賃貸管理会社に委託することが一般的です。賃貸管理会社はこれらの日々の業務を代行し、物件の価値を維持しながら、オーナーの手間を大幅に軽減します。

賃貸管理会社と仲介会社の違い

賃貸管理業務は、「賃貸管理業務」と「賃貸仲介業務」に分けることができます。これらは賃貸ビジネスにおいて異なる役割を果たし、その業務内容によって「賃貸管理会社」もしくは「仲介会社」に不動産会社を分けることができます。以下、それぞれの業務内容と役割について詳しく説明します。

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賃貸管理会社

賃貸物件の管理や運営を行うことを「賃貸管理」といい、不動産所有者が不動産を貸し出す際にサポートを行う会社を賃貸管理会社といいます。

賃貸管理業務の目的は、貸主の賃貸運営をサポートし、入居者に満足してもらえる住環境を提供することです。賃貸管理会社の業務は以下の通りです。

  • 家賃の集金
  • 契約更新手続きの代行
  • 入居者の日常的な問題や要望対応
  • 設備の修繕とメンテナンス
  • 退去時の手続き

賃貸管理会社と混同されがちなマンション管理会社ですが、これらは業務範囲が異なります。マンション管理会社は、建物の共用部分(エントランス、廊下、ゴミ置き場など)の維持管理を主に行います。一方、賃貸管理会社は各住戸の具体的な賃貸業務を担当します。

賃貸管理は複雑で手間がかかるため、特に経験がないオーナーにとって、賃貸管理会社に依頼することは多くのメリットをもたらします。専門的な管理により、安定した運営が期待できるだけでなく、入居者からの信頼や満足度も高まります。

賃貸管理会社を選ぶ際には、賃貸管理会社が提供できるサービスの範囲やコスト、会社の信頼性や過去の実績を確認することが重要です。また、管理委託報酬のほかに発生する可能性のある追加料金についても事前に確認しておくことが望ましいとされています。

仲介会社

不動産仲介会社は、賃貸物件のオーナーと入居希望者との間で重要な「仲介者」として機能します。特に、入居者募集から賃貸契約の締結までをサポートし、その過程でオーナーと入居者双方のニーズに応じた最適なマッチングを目指します。以下に、仲介会社の主な業務内容を詳しく説明します。

  • 入居者の募集
    仲介会社は、物件の魅力を最大限に引き出す広告制作を行い、それをインターネットや不動産ポータルサイトを通じて広く公開します。この段階で、賃料や共益費、立地の利点など、入居希望者が最も気になる情報を明確に打ち出すことが求められます。
  • 入居者の審査
    賃貸契約に先立ち、仲介会社は入居希望者の信頼性や経済的な背景を審査します。この業務はオーナーの直接的な関与のもとで行われることが一般的です。公平かつ透明な審査を行うことで、後のトラブルを避けるための重要な業務となります。
  • 賃貸借契約の手続き
    入居が決定した後は、宅地建物取引士の資格を持つ専門家が重要事項の説明を行い、賃貸借契約を締結します。このとき、契約内容について双方の合意が得られることが必須であり、入居後の問題を未然に防ぐためのカギとなります。

仲介業務の成立に伴い、不動産仲介会社は仲介手数料を受け取ります。この手数料は、提供されるサービスの質と直接関連しており、仲介会社の主要な収入源となっています。

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賃貸管理の方法

賃貸管理にはさまざまな方法があり、それぞれに管理の負担度や収益性が異なります。ここでは、「自主管理」「委託管理」「サブリース」という三つの主要な管理形態について詳しく説明します。物件オーナーが最適な管理方法を選ぶための情報を提供することで、より効率的かつ収益性の高い賃貸経営を実現するためのお手伝いをします。

自主管理

自主管理とは、賃貸物件のオーナーが直接、物件の管理を行うことです。この管理方式では、管理を委託するよりも大きな自由度があり、直接的なコントロールが可能ですが、それに伴う課題も存在します。

自主管理のメリットは次の通りです。

・高い自由度
自身で管理を行うため、決定の自由度が高く、入居者とのやり取りも迅速に行えます。

・収益の最大化
管理業務にかかるコストを削減し、物件からの収益を最大限に引き出すことが可能です。

・即時対応
入居者からの要望やクレームに対して、素早く対応できるため、満足度の高い管理が行えます。

自主管理のデメリットは次の通りです。

・増加する手間
全ての管理業務を自分で行うため、時間と労力の負担が大きくなります。

・専門知識の必要性
賃貸管理には法律的な知識や維持管理の技術が求められるため、初心者にはハードルが高いです。

自主管理のメリット・デメリットより自主管理が向いている人の特徴が見えてきます。
自主管理が向いている人の特徴は次の通りです。

  • 時間的な余裕がある人
    管理業務を専業として行えるほどの時間的余裕を持っている人。
  • 物件の近くに住んでいる人
    物件の近くに住んでおり、トラブルや要望に迅速に対応できる人。
  • 法的知識や経験がある人
    賃貸物件を管理する上で必要な法的知識や経験を有している人。

自主管理は、特に転勤などで一時的にマンションを貸す場合には適していないかもしれませんが、長期的に賃貸事業に取り組む意志がある場合には、多くのメリットがあります。物件管理に対する責任感を持っているオーナーにとって、自主管理は非常に効果的な選択肢と言えるでしょう。

管理会社へ委託

賃貸管理を専門の管理会社に委託することは、多忙な物件オーナーにとって非常に有益な選択といえます。管理会社への委託は、入居者の募集から日常のメンテナンス、さらにはクレーム対応まで、あらゆる管理業務をプロフェッショナルに任せることができます。管理会社へ委託することにより、オーナーは物理的な距離や専門知識の欠如といった障害を克服し、管理の質を向上させることが可能です。

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委託管理のメリットは次の通りです。

・専門的なサポート
管理会社は専門の知識と経験を持っており、物件の価値を維持しながら効率的に管理を行います。

・管理負担の軽減
自主管理に比べ、日々の管理業務から解放され、時間とエネルギーを他の活動に注ぐことができます。

委託管理のデメリットは次の通りです。

管理手数料の発生
高品質なサービス提供には費用が伴いますが、これは管理の効率化と質の向上に対する投資と考えることができます。

委託管理のメリット・デメリットより委託管理が向いている人の特徴が見えてきます。
向いている人の特徴は次の通りです。

  • 遠方で物件を管理するオーナー
    物理的な距離の問題から、自主管理が現実的でない場合。
  • 本業に専念したいオーナー
    会社員や他のビジネスで忙しいオーナーにとって、管理業務を専門家に任せることで、本業に集中できます。
  • 専門知識に自信がないオーナー
    不動産管理に関する専門的な知識が不足している場合には、プロフェッショナルなサポートを得ることが重要です。

管理会社への委託は、サブリースと比較すると、オーナーが直接賃借人と契約を結ぶため、賃料の透明性が保たれる一方で、管理コストを抑えることができます。賃貸物件の運用を効率化し、長期的な投資収益を最大化したいオーナーにとって、管理委託は理想的な選択肢です。

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サブリース

サブリースとは、不動産オーナーが管理会社に物件を一括で借り上げさせる契約方法です。この契約形態では、オーナーは入居者と直接の契約を結ぶのではなく、管理会社がすべての賃貸業務を代行します。サブリースは、特に賃貸管理の手間を極力減らしたい物件オーナーに適しています。

サブリースのメリットは次の通りです。

・安定収入
空室リスクを管理会社が負うため、入居者がいない期間でも保証された賃料が支払われます。

・管理の簡易化
入居者募集、契約手続き、日常のメンテナンスなど、賃貸業務の全てを管理会社が担当します。

サブリースのデメリットは次の通りです。

・高い費用負担
管理委託に比べてサブリースの手数料や条件が厳しい場合があり、オーナーの収益が減少する可能性があります。

・契約条件の制約
管理会社の方針により、賃料の減額要求や解約時の手数料など、オーナーに不利な条件が課されることもあります。

サブリースのメリット・デメリットによりサブリースが向いている人の特徴が見えてきます。
サブリースでの管理方法が向いている人の特徴は次の通りです。

  • 手間をかけずに賃貸を行いたいオーナー
    物件の管理業務から完全に手を引き、安定した収益を求める人。
  • 賃貸経験が少ないオーナー
    不動産管理の専門知識がなく、すべてをプロフェッショナルに委ねたい人。

サブリースは、オーナーにとってリスクと管理の負担を大幅に軽減する一方で、長期的な収益性と費用負担を考慮する必要があります。オーナーは、サブリース契約を検討する際に、収益と負担のバランスをしっかりと評価し、自身の投資戦略に合致するかを判断することが重要です。

賃貸管理会社の主な業務内容

賃貸管理会社に業務を依頼する際、どのようなサービスが提供されるのか、具体的な内容を理解することが重要です。管理会社によっては、さまざまなプランが提供されており、オーナーのニーズに応じて業務の範囲を選ぶことが可能です。一般的には、依頼するサービスの範囲が広がるほど、それに伴う費用も増加します。以下に業務内容を詳しく説明します。

入居者の募集

賃貸に出す際、まず賃貸管理会社は入居者を募集します。入居が決まると、オーナーは入居者からの家賃の1か月分に相当する初期費用を賃貸管理会社へ支払うことが一般的です。

賃貸借契約の手続き

賃貸借契約は、賃貸物件の運営において中心的な業務の一つです。この契約を通じて、物件オーナーと入居者は法的な関係を築きます。

賃貸管理会社は、借主が見つかると賃貸借契約の手続きを始めます。まず、借主および入居者の信用情報、収入状況、過去の賃貸歴などを調査し、財務的に安定しており、かつトラブルを起こす可能性が低い入居者かを審査します。審査をクリアした借主との間で、賃貸借契約が締結されます。

賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の二種類があります。普通賃貸借契約は通常、2年間の期間で結ばれ、この期間が終了すると契約の更新が必要になります。更新業務も大切な賃貸管理会社の業務の一つです。賃貸管理会社はオーナーと入居者の契約条件を再確認し、必要に応じて新たな条件で合意を形成します。

家賃集金・滞納者への督促

賃貸管理における重要な業務の一つが家賃の集金と、滞納が発生した際の対応です。家賃の滞納が発生した場合、賃貸管理会社は迅速に対応します。初期の段階で、滞納者に対して催告状を送ることが一般的です。しかし、多くの入居者が家賃保証会社に加入している現代では、保証会社が滞納分をカバーし、その後、入居者への督促を行います。

お部屋・建物の維持管理

賃貸管理会社は、入居者に日常の清掃方法や設備の操作方法を含んだ、物件の設備の正しい使い方を教え、設備の破損や、故障のリスクを減らします。

また、物件に何か問題が生じた場合、賃貸管理会社はすぐに対応して修理を行います。小さな問題は管理会社のスタッフが直接対応することもありますが、大きな問題には専門の業者を呼んで対処します。この迅速な対応が、物件を常に良い状態で維持することにつながります。

入居中のクレーム対応

入居中のクレームやトラブルは、賃貸管理会社の重要な仕事の一つです。これらの問題を速やかに解決することは、大きな問題への発展を防ぎ、入居者の満足度を維持するために不可欠です。適切な対応は、退去率の低下や家賃収入の安定に直結します。

賃貸物件で発生する一般的なクレームには、以下のようなものがあります。
・騒音
・水漏れ
・異臭・悪臭
・ペットに関する問題

多くの賃貸管理会社は、入居者からのクレームに対応するために24時間体制の対応窓口を設けています。このような窓口があることで、問題が発生した際にはいつでも速やかに対応を開始でき、クレームの解決までの時間を大幅に短縮できます

賃貸管理会社がクレーム対応を迅速に代行することで、物件オーナーの精神的・時間的な負担が軽減され、さらに適切な対応は、入居者の満足度を高め、家賃の減額交渉や契約の非更新といった問題の発生を防ぐ効果があります。

クリーニング・修繕工事の手配

入居者が居住中に発生する設備の故障や不具合に対応します。これには水回りのトラブル、電気設備の故障、その他の緊急を要する修理が含まれます。また、入居者が退去した後には、次の入居者が使いやすいように原状回復を行います。原状回復には壁紙の張替え、フローリングの修繕、クリーニング作業などが含まれます。

修繕工事の費用負担には、通常、正常な使用で発生した損耗は貸主が負担します。これには経年劣化や通常の使用による小さな損傷が含まれます。一方、入居者の不注意や不適切な使用によって発生した損害は、借主が費用を負担することが一般的です。

退去時の立ち会い・敷金の精算

賃貸管理会社は、入居者の退去の際に部屋の状態をチェックし、入居時との比較を行います。この検査は、物件に対するダメージが通常の使用によるものか、それとも過失によるものかを判断するために重要です。立ち会いの過程で撮影された写真や記録は、後のトラブルを避けるための証拠としても役立ちます。

また、退去が決まると敷金の精算を行います。敷金の清算は、特にトラブルが発生しやすい業務です。敷金は基本的に、退去時の原状回復費用に充てられるものですが、その範囲について入居者と意見が異なることがしばしばあります。このため、国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしながら、管理会社は適切な対応を行います。ガイドラインに沿った明確な説明と適正な対応は、トラブルを最小限に抑え、双方に公平な解決をもたらします。

賃貸管理を委託するメリットとは?

賃貸管理を専門の会社に委託することは、多くの物件オーナーにとって魅力的な選択肢です。ここでは、賃貸管理会社に業務を依頼する主なメリットについて解説します。特に、管理業務の複雑さや物理的な距離の問題に直面しているオーナーは、しっかりと委託するメリットを理解しておきましょう。

手間の削減

賃貸管理会社を利用する最大の利点は、日常的な管理業務の手間を大幅に削減できることです。入居者の募集、契約手続き、日々の管理運営など、賃貸業務には多くの時間と労力が必要です。これらの業務をプロフェッショナルに委託することで、オーナーは他の重要な活動に集中できます。さらに、物件がオーナーの居住地から遠い場合でも、遠隔地からの管理が可能になり、物理的な制約から解放されます。

入居者トラブルのリスク軽減

賃貸管理会社は、家賃の集金から滞納の対応に至るまで、金銭的なトラブルのリスクを軽減します。家賃の定期的な回収は、オーナーの収益性を保つ上で非常に重要です。賃貸管理会社がこのプロセスを管理することで、家賃の滞納が発生した場合でも迅速に対応し、適切な手段で解決を図ることができます。これにより、収入の不安定性を最小限に抑え、安心して賃貸経営を続けることが可能になります。

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よくある質問

賃貸管理会社のメリットを理解したら、次は実際に業務を委託する会社を選ぶ必要があります。次に、賃貸管理会社選びでよくある質問を紹介します。

賃貸管理会社は何を基準で選べばいいの?

賃貸管理会社を選ぶ際には、その業務内容や運営実績が重要な判断基準となります。ここでは、賃貸管理会社を選ぶ際の主な基準として注目すべきポイントを解説します。

集客力

賃貸管理会社の選定において最も重要なのが集客力です。特に仲介業務も行う会社の場合、どれだけ効率的に空室を埋めることができるかがカギとなります。効果的な広告戦略や物件の魅力を最大限に引き出すプロモーションが行われているかを確認しましょう。加えて、大手であればその知名度から、地域密着型であればそのエリアに特化した深い市場理解が期待できます。

管理実績

管理実績は、その賃貸管理会社がどの程度の経験と専門性を持っているかを示します。特に、あなたの物件タイプや所在地に関連する経験が豊富な会社を選ぶことが望ましいです。また、管理業務の範囲がどれだけ広いかも重要で、入居者募集から修繕、日常のトラブル対応まで一手に担うことができるかを確認しましょう。

口コミや評判

口コミや評判は、賃貸管理会社のサービス品質を知るための貴重な情報源です。ただし、インターネット上のレビューは、個々の経験に基づく主観的な意見も含まれているため、多くの意見を参考にすることが重要です。特に、管理会社がどのようにトラブルに対処しているか、入居者との関係をどのように築いているかは、チェックしておきたいポイントです。

まとめ

マンションや持ち家を貸す際、賃貸管理会社は主に、賃貸管理業務を担当します。その内容は、物件の維持管理、入居者の募集と審査、家賃の集金、そして退去時の立ち会いといった業務を行います。また、一部の企業では、賃貸仲介業務も提供しており、物件の空室を埋めるための広告やマーケティング戦略を展開します。これにより、物件オーナーは、より多くの入居希望者にリーチすることが可能になります。

管理委託の最大のメリットは、日常の管理業務から解放されることです。これにより、物件オーナーは他の事業活動に注力できるようになります。しかし、管理委託には管理費が伴うため、収益性に影響を与えることがあります。そのため、手数料の詳細を事前に理解し、コストと利益のバランスを検討することが重要です。

賃貸管理会社は、効率的な不動産運用を支援し、マンションを貸したいオーナーの負担を軽減するために不可欠です。適切な賃貸管理会社を選ぶことで、物件の維持や収益最大化を図ることができます。この記事を参考に、自身に適した賃貸管理会社を見つけることをお勧めします。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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