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マンション管理委託費用の相場は?委託するメリットや管理会社の選び方を解説!

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檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • マンション管理委託費用の相場と、その費用がどのように構成されているかについて詳しく解説します。

  • マンション管理を委託することのメリットと、潜在的なデメリットについて具体的な例を挙げて説明します。

  • 効果的な管理会社の選定方法について、どのような基準を考慮すべきかを解説し、管理会社選びで失敗しないためのポイントを提供します。

賃貸マンション物件オーナーとして、管理委託費の削減を望む方は少なくありません。マンション管理会社を利用することで、賃貸経営のさまざまな業務を一手に委託することが可能ですが、これには家賃収入の一部を手数料として支払う必要があります。特にコスト削減を目指すオーナーにとって、毎月の管理委託費は大きな負担となることもあります。

一方で、管理委託費を削減するために「安い管理会社」への乗り換えを考えることもあるでしょう。しかし、管理委託費の安さだけを基準に管理会社を選ぶことは、長期的な賃貸経営においてリスクを伴う行為です。賃貸経営は「収入-支出」の最大化を目指すビジネスですが、コストカットを最優先にするあまり、家賃収入そのものを損なうことがあっては本末転倒です。

管理委託費以外にも、賃貸経営には多岐にわたるコストが存在します。これらを総合的に考慮し、トータルコストの最適化を目指すべきです。

この記事では、不動産管理会社の手数料相場、その内容と、手数料の安さだけで管理会社を選ぶリスクを避けるためのポイントを詳しく解説していきます。

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目次

管理委託費は何の費用?管理委託費の内訳

管理委託費とは、不動産管理会社に支払う費用で、その範囲には様々な業務が含まれます。管理会社が扱う一般的な業務は、大きく入居者に関する業務と建物に関する業務の二つに分けられます。

入居者に関する業務には以下のものがあります。

・入居者の募集活動
・賃貸借契約の締結や更新
・家賃の回収及び滞納時の対応
・退去時の手続きと立ち会い、精算作業
・原状回復工事の手配と管理
・入居者からの問い合わせやクレームの対応

建物に関する業務では、次のような作業が行われます。

・建物の定期巡回点検
・共有部分の清掃
・建物全体及び室内設備の点検とメンテナンス
・修繕工事の実施と管理

これらはあくまで一般的な業務内容であり、具体的なサービス内容は管理会社によって異なります。契約を結ぶ際は、どの業務が管理委託費に含まれるか内訳を明確にすることが重要です。

さらに、管理会社によっては、オーナーが特定の管理業務を自ら行うことや、オーナー手配の業者と協力して管理作業を行うことも可能です。これにより、オーナー自身がコストを節約したり、特定の業者との既存の関係を維持したりすることができます。ただし、管理会社に多くの要望を出すと、「扱いにくいオーナー」と見なされることがあるため、信頼できる管理会社を選び、基本的には業務を一任することが望ましいです。

このように、管理委託費は、オーナーの負担を軽減し、賃貸物件の運営を効率的かつ効果的に行うために重要な投資です。適切な管理会社を選び、必要な業務を適切に委託することで、賃貸物件の価値を保ちながら運営することが可能です。

管理委託費用の相場

管理委託費用とは、不動産オーナーが管理会社に対して支払う業務報酬のことを指します。この費用は、管理会社がオーナーに代わり、賃貸物件の運営に必要なさまざまな業務を行うために必要です。

不動産投資の成功は単に物件を購入することだけでは完結しません。実際に賃貸物件を持っていると、入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応などの入居者管理業務や、物件の定期的な清掃、点検、修繕といった建物管理業務が必要になります。これらを個人で行うには多大な時間と労力が必要です。

そのため、多くの不動産オーナーは、これらの業務を専門の管理会社に委託します。委託することで、専門家による効率的かつ専門的な管理を期待することができ、賃貸経営の品質と持続性が保たれるのです。

管理委託費用の相場は、管理内容の範囲やサービスレベルによって異なります。以下では、賃貸管理の委託にかかる一般的な費用相場をご紹介します。

一部委託なら賃料の3%

管理業務を部分的に委託するケース、特に集金管理のみを管理会社に任せる場合、管理委託費は家賃の3%程度が相場となっています。この場合の費用は、全面的な管理委託に比べて低く抑えることが可能ですが、提供されるサービスは集金のみに限定されます。つまり、家賃の滞納に対する保証などは含まれないため、その点を考慮して委託の範囲を決定することが重要です。

一般的な相場は賃料の3~5%

不動産管理における一般的な管理委託費の相場は、家賃収入の3~5%の範囲で設定されています。この手数料は通常、家賃収入に基づいて計算され、
「家賃収入×指定のパーセンテージ」
という方式で求められます。ここでいう家賃収入には、毎月の賃料の他に管理費や共益費なども含まれることが一般的です。

家賃収入が多い物件や、部屋数の多い物件では、自然と管理委託費の絶対額も高くなります。逆に、家賃が比較的低い物件や部屋数の少ない物件では、支払う管理委託費も少なくなる傾向があります。

重要な注意点として、管理会社によっては管理委託費は空室があっても発生する費用であるため、物件の運用計画を立てる際にはこの点を十分に考慮する必要があります。特に、管理委託費が相対的に高額な管理会社との契約を結んだ場合、空室率が高まると経営が赤字に陥るリスクが増加します。そのため、管理会社を選ぶ際には、その費用対効果をしっかりと検討し、賢明な選択をすることが求められます。

サブリースの場合相場は「家賃の10%~20%」

サブリース契約において、管理委託費の相場は家賃の10~20%に設定されています。サブリース契約とは、賃貸物件の所有者が、サブリース会社に物件を全て任せ、その会社が実際の入居者との間で賃貸契約を行う方式です。この際、オーナーと入居者は直接の契約関係にないため、サブリース会社が管理業務を一手に担います。

このサービスの魅力は、入居者の募集から家賃の集金、さらには建物の日常的な管理に至るまで、すべての業務を管理会社が担ってくれることです。これにより、日々の運用に関わる手間を省くことができ、特に多忙なオーナーや物件管理に手を出したくないオーナーにとっては大きな利点となります。

ただし、サブリース契約は通常の管理委託契約に比べて手数料が高いため、コストと利益のバランスを考慮することが重要です。入居状況に左右されず安定した収入を得られる一方で、家賃収入の大部分を手数料として支払うことになるため、契約前にはしっかりとした検討が必要です。

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マンション管理を委託するメリット

賃貸管理会社に不動産の管理を委託する最大のメリットは、手間の削減です。不動産投資は管理が成功の鍵を握りますが、賃貸管理の業務は煩雑で時間がかかります。特に、忙しい日常を送る方にとっては、入居者からのクレーム対応や家賃の回収といった24時間対応が求められる業務を自ら行うのは困難です。

管理を委託することで、これらの時間を要する業務をプロの手に委ねることが可能です。これは、忙しい方だけでなく、賃貸物件の所在地が自宅から遠い場所にあるオーナーにとっても大きな利点です。管理会社には管理業務を円滑に行う専門知識と経験があり、賃貸経営を効率的に行うために不可欠なサポートを提供してくれます。

管理委託の範囲は管理会社や契約プランによって異なりますので、自身の賃貸経営の状況やライフスタイルに合わせて、適切なサービスを選択することが重要です。賃貸管理のプロとして、管理会社は入居者募集、クレーム対応、家賃回収、空室対策、修繕、契約や更新業務など、賃貸経営に必要な多岐にわたる業務を一手に引き受けます。

また、不動産投資を継続する中で遭遇するであろう法律や不動産の専門的な問題に対しても、賃貸管理会社は専門知識を持って対応してくれるため、そのアドバイスやサポートを受けることが可能です。これにより、オーナーは賃貸経営のリスクを減らし、より確実な運用を目指すことができます。

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マンション管理を委託するデメリット

賃貸マンションの管理を外部の管理会社に委託することには、いくつかのデメリットも伴います。まず、最も明白なのはコストの増加です。管理委託には管理費用が必要となり、これが直接的な利益減少に繋がります。

また、管理会社の質にはばらつきがあるため、選択には注意が必要です。管理会社や担当者によっては、物件の管理状況が適切に行われず、報告や連絡、相談(報連相)が不十分な場合があります。これが原因で、オーナーが物件の現状を正確に把握できないこともあります。

物件を管理会社に任せきりにしてしまうと、問題が発生しても早期に察知することが困難になります。その結果、空室が増えるなど、賃貸経営の成績に直接的な影響を与える事態に繋がる可能性があります。

したがって、管理会社を選ぶ際には、その実績や信頼性、提供するサービスの質を慎重に評価することが求められます。管理委託は手間を省くメリットがありますが、その便利さと引き換えにこれらのリスクを理解し、対策を講じることが重要です。

管理委託費が高い会社と安い会社どっちがいいの?

マンション経営を行うオーナーにとって、管理委託費の高低は重要な検討事項です。一見、費用が低い管理会社の方が経済的負担が少なくて済むため魅力的に思えますが、低コストの背後にはしばしばサービスの質の問題が隠れていることがあります。

ここでは、管理委託費が高い会社と安い会社のメリット・デメリットについて紹介します。どちらを選ぶかは、マンションの位置、属性、オーナー自身の経営方針により異なります。自身のニーズに合った選択をすることが最も重要です。

高い会社のメリット・デメリット

託する際のメリットとしては、その安定した組織力と豊富なリソースが挙げられます。大手ならではの体制は、建物の保守や清掃など日常的な業務を円滑に行うことを可能にし、常に多くのスタッフが配備されているため、物件の維持管理が徹底されます。

しかし、管理費が高めに設定される傾向にあるため、その費用が主に人件費に充てられていることを理解することが重要です。これは、多くの専門スタッフによる質の高いサービスが期待できることを意味しますが、経費としては大きな負担となる可能性もあります。

一方で、大手のデメリットとしては、担当者の頻繁な変更が挙げられます。大手企業では担当者の異動が多いため、管理の連続性が失われることがあります。これにより、サービスの質が一定でなくなる可能性もあり、オーナーとしては定期的に担当者との関係を再構築する必要があります。

また、高い管理費を支払っているにも関わらず、実際に望んでいるサービスが提供されていない場合があるかもしれません。そのため、契約前には「どの業務が管理費に含まれているのか」、そして「トータルでどれだけの費用が発生するのか」を明確にすることが求められます。

最終的には、目先の管理費の割合だけでなく、提供されるサービス内容と全体的なコストを総合的に考慮して、管理会社を選定することが望ましいでしょう。

安い会社のメリット・デメリット

安い管理会社の選択には一長一短があります。管理費が低いという点は魅力的ですが、その背後には何らかの理由が存在することが多いです。例えば、人件費が削減されている場合、管理スタッフが少なく、その結果としてサービスの質が低下している可能性があります。しかし、地元の管理会社などでは、地域に精通し、効率よく物件を管理しているため、コストパフォーマンスが良い場合もあります。

不動産管理会社によっては、管理委託費以外にもシステム使用料や契約更新手数料などの追加費用を設定しているところがあります。これらの費用はすべての管理会社で徴収されているわけではなく、特に「管理委託費が安い」と謳っている会社ほど、別の形で手数料を取ることが少なくありません。

したがって、単に管理委託費が低いからといってその会社を選ぶのではなく、提供されるサービスの範囲、追加で発生する費用、総合的なコストを考慮に入れることが重要です。また、提案される管理業務が本当に自分のニーズに合っているかどうか、他の管理会社との比較を行い、総合的に評価することが求められます。

目先の低コストだけでなく、全体の運用コストとサービス内容を総合的に考慮し、長期的な視点で最も合理的な選択をすることが、賃貸物件の管理における賢明な判断と言えるでしょう。

管理会社の選び方

不動産投資を成功に導くためには、物件の適切な管理が不可欠です。賃貸物件の管理を外部の専門業者に委託する場合、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。ここでは、管理会社選びの重要なポイントをいくつかご紹介します。

集客力

不動産投資における重要なリスクの一つに、空室リスクがあります。このリスクを最小限に抑えるためには、管理会社の集客力が重要です。

不動産管理会社が賃貸仲介にどれだけ力を入れているか判断することは、管理会社の集客力を見極める大きなポイントです。賃貸仲介に強い会社は、不動産ポータルサイトに魅力的な広告を掲載するなどして効果的に集客を行っています。

管理会社がどの程度仲介業務に力を入れているか、既存の顧客基盤をどれだけ持っているかが、その会社を選ぶ際の重要な判断材料になります。集客活動の具体的な方法や、これまでの成功例について質問することで、管理会社の集客力をより詳しく理解することができます。

不動産投資の成功を左右する管理会社の選定において、集客力は外せない要素です。しっかりと評価し、自身の投資目標に最も合った管理会社を選ぶようにしましょう。

評判や口コミ

サービスの質が低いと、入居者が不満を感じ、結果として退去につながる可能性が高くなります。退去が多くなると、
オーナーには様々なコストが発生します。

入居者が受けるサービスに不満があると、退去を決意するまでの期間が短くなります。管理会社が提供するサービスに不満を持つ入居者は、早期に退去する傾向にあります。この結果、オーナーは成功報酬や原状回復費用など、退去に関連するコストを負担することになります。

また、退去後に新しい入居者がすぐに見つからない場合、空室期間が長引きます。その間、家賃収入は得られず、オーナーの経済的負担が増大します。管理会社の集客能力やサービスの質が低いと、このような状況が発生しやすくなります。

これらのリスクを避けるためには、管理委託費だけでなく、管理会社の評判や口コミも考慮することが重要です。評判の良い管理会社は、一般的にサービスの質が高く、入居者からの評価も良い傾向にあります。口コミや評判をチェックすることで、実際のサービスの質や管理の効率性をある程度把握できます。

管理会社を選ぶ際には、インターネット上の評価や、他のオーナーからの推薦、実際に管理されている物件を訪れてみるなど、多角的に情報を集めることが望ましいです。質の高い管理会社を選ぶことで、長期的に安定した家賃収入を期待でき、結果的に投資の成功につながります。

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管理実績

管理会社の実績は、その会社がどれだけ効果的に賃貸物件を管理しているかを示す重要な指標です。管理会社の力量を評価するためには、同社が手掛ける物件の入居率を確認することが有効です。入居率が高い管理会社は、効率的な募集計画と優れた客付け力を持っている証拠です。

ただし、入居率は物件の立地や築年数、物件の種類によって左右されることもあります。そのため、自身の物件と似た条件の物件の入居率を調べることが重要です。

また、管理会社によっては、特定の地域で特に強い集客力を持っていることもあります。自分の物件の地域と同じまたは近いエリアでの実績をチェックしましょう。

良い管理会社を選ぶためには、会社の実績を深く理解することが必要です。適切な管理会社を選定することで、物件の価値を高め、長期的に安定した収益を確保することが可能になります。

よくある質問

次に、マンション管理委託に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめてみました。

質問①管理委託費以外に掛かる費用は?

賃貸管理を委託する際、多くのオーナーは管理委託費のみに注目しがちですが、管理業務全体をカバーするには追加の費用が必要な場合があります。これを見落とすと、「管理委託費を削減したはずなのに、トータルコストが高くなってしまった」という状況に陥ることもあります。

以下は管理委託費とは別に発生する可能性のある追加費用の例です。これらの費用は、物件の状態や入居者の利用状況によって大きく変わるため、管理会社を選ぶ際にはこれらの費用も含めた全体的なコストを考慮することが重要です。

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成約時の仲介手数料

賃貸物件の仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づき、家賃1か月分の料金が上限とされています。一般的には、借主がこの手数料を全額負担することが多いですが、場合によっては貸主と借主が半分ずつ支払う形式をとる不動産会社も存在します。

ただし、仲介手数料とは別に「広告費」と称して追加の費用を請求する場合もあるため、契約前にはこれらの費用がどのように請求されるかを明確にすることが重要です。仲介手数料が家賃の1か月分を超える場合は、その理由を確認し、不当な請求でないか慎重に検討する必要があります。

不動産の契約に際しては、仲介手数料の支払い条件を含め、すべての費用を確認し、総額でどれくらいの費用がかかるのかを理解しておくことが大切です。

入居中の修繕費用

賃貸物件の運営中に避けて通れないのが、設備の修繕や交換です。特に給湯器、エアコン、換気扇、水栓、照明器具、トイレなどの使用頻度が高く、故障しやすいアイテムは注意が必要です。これらの修繕や交換は、物件の快適性を保つ上で欠かせませんが、その費用は発生頻度や故障の種類によって大きく異なります。

一般的に、これらの設備の小さな修理や定期的なメンテナンスは比較的低コストで済みますが、全交換が必要になると数万円から数十万円の費用がかかることもあります。たとえば、給湯器の完全な交換は、製品の種類や設置状況にもよりますが、大きな出費となる場合が多いです。

管理委託をしている場合でも、これらの修繕費用は大多数がオーナーの負担となるため、物件の予算計画を立てる際には、修繕リザーブを考慮に入れることが賢明です。予期せぬ大きな修繕が必要となったときのために、適切な費用を積み立てておくことが、長期的な賃貸経営の安定に繋がります。

設備の維持管理にはコストが伴いますが、これを怠ると入居者からのクレームにつながり、最悪の場合、契約解除を招くこともあります。入居者が安心して暮らせる環境を提供することが、物件価値を保つためにも非常に重要です。

退去後のクリーニング・修繕費用

入居者が退去した後の部屋を次の入居者が快適に使用できるよう、原状回復リフォームや室内設備の修繕を行うことが一般的です。これらの作業には、部屋の状態や必要な修繕の範囲に応じて、さまざまな費用がかかります。

単身者向けの部屋では、退去後のクリーニングや修繕に10万円から15万円程度が目安とされていますが、部屋の広さや汚れ、傷の深さ、経年劣化の程度によって費用は大きく変動します。具体的な作業内容としては、ルームクリーニング、エアコンクリーニング、壁紙の張り替え、クッションフロアの交換、畳の交換、キッチンや浴槽などの設備の補修や交換が含まれます。

また、ハウスクリーニング業界では、シーズン中は依頼が集中するため、料金が通常より高く設定されることがあります。そのため、特に急を要しない場合は、オフシーズンにクリーニングや修繕を行うことでコスト削減が可能です。

投資物件の管理を行う際には、これらの費用も予算計画に含めることが重要です。退去後の迅速な対応により、空室期間を最小限に抑えることができ、結果として投資の収益性を向上させることが可能になります。

質問②管理会社の変更はできるのか?

不動産投資の運用中に、管理会社の変更を検討することは可能です。ただし、管理会社との契約を解除するには、適切な手続きとタイミングが求められます。

通常、管理契約を解除する場合、契約書に定められた期間(多くの場合は3ヶ月前)に解約通知を行う必要があります。この通知期間を遵守しないと、解約が認められない場合があります。解約通知をした後の3ヶ月が過ぎた時点で、正式に管理契約が終了します。

また、管理会社を変更する際には、年間を通じての賃貸市場の動向にも注意が必要です。特に1月から3月、9月から10月は賃貸市場が活発になるため、管理会社が忙しく、新しい管理会社への移行作業がスムーズに行えない可能性があります。そのため、これらの時期は避けて変更を行うことをおすすめします。

さらに、管理会社を変更することで、家賃保証サービスの契約が終了し、新たに家賃保証会社と契約を結ぶ必要が生じることがあります。この際の費用は基本的に入居者が負担することが一般的ですが、管理変更がオーナーの都合であるため、費用をオーナーが支払うケースもあります。

管理会社の変更はオーナーの運用戦略に大きく影響するため、慎重に判断し、必要な手続きを確実に行うことが重要です。

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まとめ

マンション管理を委託するかどうかは、多くのオーナーにとって重要な判断点です。管理委託費用の相場理解、委託のメリットとデメリットをしっかり把握し、自身の賃貸経営スタイルに合った管理会社を選ぶことが成功の鍵を握ります。

管理会社の選択では、単に管理委託費用の安さだけでなく、サービスの質や集客力、そして実績も重要です。特に入居率の高さは、管理会社が持つ客付け力の証明であり、長期的な収益安定に直結します。

また、管理委託を行う際には、成約時の仲介手数料や入居中の修繕費用、退去後のクリーニング費用など、別途発生するコストも考慮する必要があります。これらの費用を含めたトータルコストを見極め、最もコストパフォーマンスが高い管理会社を選ぶことが望ましいです。

最終的には、オーナー自身のニーズに最も適した管理会社と契約することで、マンション経営の効率化と収益の最大化が期待できます。不動産管理は長期にわたるパートナーシップです。信頼できるパートナー選びに時間をかけ、賢く投資を管理しましょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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