賃貸経営にとって、賃料を設定するプロセスは経営を成功に導く上で非常に重要です。通常、賃料の設定にあたっては賃料査定を行います。これは、不動産会社に物件が市場でどれくらいの賃料で貸し出すことができるかを評価してもらいます。
この査定結果を基に物件の賃料が設定されますが、適正な賃料設定は賃貸経営の成否に直結します。
賃料が低すぎればオーナーの収益が下がり、高すぎれば空室が続くリスクがあります。また、将来的な不動産売却を考えた場合も、賃料は重要な要素です。賃料収入を基にした「収益還元法」で売却価格が計算されるため、賃料査定は売却時の価値評価にも影響を及ぼします。
この記事では、賃貸経営における賃料査定のプロセスとその重要性、さらには査定を行う不動産会社の選び方について詳しくご紹介します。適正な賃料査定がなぜ必要か、そしてどのように不動産会社を選べば良いのかを解説しますので、これから賃貸経営を始める方、賃料設定でお悩みの方はぜひ参考にしてください。
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賃料査定とは？
賃料査定とは、家を貸す際に、適正な家賃を設定するために行う重要なプロセスです。具体的には、不動産管理会社に依頼し、様々なデータや市場動向を基にした家賃の査定をしてもらいます。
しかし、この査定額はあくまで目安であり、必ずしもその価格で貸し出せるわけではありません。
特に家やマンションを貸すことに迷っている人にとって、賃料査定は重要な判断材料の一つとなります。
多くの不動産会社では、賃料査定は無料で行われることが一般的です。ここで説明する賃料査定は賃料鑑定とは異なるものです。賃料鑑定とは、不動産鑑定士が実施するもので、この鑑定は「不動産鑑定評価書」をもって効力を発揮し、賃料の増減交渉時に使用したり、裁判所への正式な証拠として使用することができる書類です。
対照的に、賃料査定における「賃料査定書」はあくまでも不動産会社の市場に基づく評価であり、正式な鑑定書にはなりません。賃料鑑定は有料で行われることがほとんどで、国が認める評価方法に則って価格が算出されます。
賃料査定が適正でない場合に起こること
賃貸経営・マンションを賃貸に出す際には、家賃の設定が直接的な収入源となり、その経営成否を大きく左右します。
具体的には、収益は「部屋数 」×「賃料」×「 入居期間」で計算され、部屋数が変わることはほぼないため、賃料の設定が極めて重要になります。
適切な賃料査定が行えていない場合、賃貸経営全体に深刻な影響が出る可能性があります。賃料が適正でない場合に発生する具体的な問題点を以下に示します。この情報を賃料を設定する際の参考にして、賃貸経営の成功を目指しましょう。
空室状態が続く
賃貸物件の運営において、賃料設定は非常に重要な要素です。適切な賃料査定を行わないことで、想定以上に賃料が高く設定されてしまうと、入居者が見つからずに空室状態が長期化する可能性があります。
賃料が市場価格よりも高い場合、物件に興味を持つ潜在的な借主は初期の物件情報確認段階で敬遠することが多く、結果として空室期間が延び、賃貸経営の収益性に直接的な影響を及ぼします。空室が続くことは、固定費用の増加や投資回収率の低下を招くため、賃料査定時には市場状況を正確に把握し、適正な価格設定が求められます。 
赤字になるケースも
賃料設定においては、高すぎると空室リスクが増大する一方で、安すぎると別の経済的リスクが生じます。
具体的には、賃料が低すぎると、物件の運営コストが賃料収入に見合わなくなり、結果として赤字経営に陥る可能性があります。物件の運営には、管理費やメンテナンス費用、税金などさまざまな固定費がかかります。
これらの費用を賃料収入が下回る場合、物件オーナーは自己資金を投じてこれらの経費を賄うことになります。これが長期間続くと、賃貸経営は持続不可能となり、財務状況の悪化を招くことになります。
賃料査定の方法は2つ
不動産や自宅を賃貸に出す際に適切な賃料を設定するためには、専門的な「賃料査定」が必要です。賃料査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。これらの方法を用いることで、物件の市場価値に即した正確な賃料を導き出すことができます。以下に詳しく説明します。
机上査定
机上査定は、不動産会社が物件を訪問せずに行う査定方法です。この方式では、物件に関する既存情報や周辺の市場データを基にして賃料を推定します。具体的には、過去の成約事例や地域の相場情報から賃料が算出され、物件の写真や登記簿謄本の情報などの資料提出を要求されることもあります。
机上査定は手軽さがその最大の特徴です。 通信手段（電話やメール）を通じて手続きが行われるため、忙しい物件オーナーにとって手軽に査定を受けることが可能となります。また 机上査定は、情報の収集と分析だけで完結するため、依頼後、数時間から1日程度で査定結果が得られることが多いです。
特に、緊急で賃料相場を知りたい時に便利です。机上査定はその特徴から、 物件の市場価値をすばやく把握したい場合や、「とりあえずの査定額が知りたい」というニーズに応える形で利用されます。ただし、机上査定による査定額はあくまで参考値であり、より正確な評価を求める場合は訪問査定を併用することが推奨されます。
訪問査定
訪問査定は、物件の実際の状況を把握するために、不動産会社の査定担当者が直接現地を訪れる方法です。この査定では、内装や設備の状態、物件の立地条件、周辺環境などが詳細に評価され、より精度の高い賃料の算出が可能になります。
訪問査定では、まず担当者が物件の設備や内装を目視で確認します。周辺の商業施設や公共施設の調査も併せて行います。この調査は約1～2時間で完了し、査定結果は通常、調査後1週間以内に提供されます。訪問査定は、机上査定に比べて実際の市場価値に近い値が出やすいとされています。訪問査定での必要書類は次の通りです。
・登記簿謄本
・間取り図
・管理費・修繕積立金の明細
・リフォーム履歴（存在する場合）
以上は訪問査定を申し込む前に準備しておくことをおすすめします。
査定結果はあくまで参考価格であり、実際にこの価格で貸し出す必要はありません。また、査定には立ち会いが必要なため、日程の調整が求められますが、これを機に理想的な賃料設定について相談を行うことも可能です。
訪問査定を利用する際は、依頼する不動産会社によって必要とされる書類が異なる場合があるので、前もって確認しておくことが重要です。訪問査定は、机上査定より実際の市場価値に近い値が出やすいため、賃貸経営に真剣に取り組む方にとって有益な選択肢と言えるでしょう。
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賃料査定額の決め方と流れ
賃料査定は、賃貸経営の成功を左右する重要なステップです。どのようなプロセスを経て賃料の査定金額が決定されるのでしょうか。不動産会社が賃料を査定する際の方法と流れについて、具体的に解説します。
周辺環境や近隣相場の調査
賃料査定を行う際には、まずは物件の周辺環境と近隣の市場相場の調査を行います。この調査は、物件がどのような可能性を持っているかを把握し、適正な賃料を設定するために重要です。
具体的な調査ポイントは次の通りです。
- 公共施設の利便性
近くに小学校や公園、図書館などの公共施設があるかどうかを確認します。これらの施設が近いと、ファミリー層にとって魅力的な立地条件となります。 - 交通アクセスの良さ
最寄りのバス停や駅までの距離、主要道路へのアクセスのしやすさも重要な要素です。良好な交通アクセスは、多くの潜在的入居者にとって重要な判断材料となります。 - 環境要因
騒音や悪臭の有無もチェックします。静かで清潔な環境は、賃貸物件としての価値を高める要素です。 - 地域の特性
物件が住宅街に位置しているか、それとも繁華街の近くにあるかも評価します。この情報は、ターゲットとする入居者層を定める上で役立ちます。 - 近隣の市場データの比較
不動産ポータルサイトや「レインズマーケットインフォメーション」などの専門データベースや自社の取引事例を参考に、近隣の物件がどのような賃料で取引されているかを調査します。
不動産会社はこれらの詳細な調査を通じて、物件の立地が持つ価値を正確に評価し、市場との適合性を見極めます。適切な賃料設定には、これらの情報が不可欠であるため、不動産会社は徹底した調査を行います。
内装や設備状況の確認
賃料査定において、物件の内装や設備の状況を確認することは、賃貸市場での競争力を評価する上で非常に重要です。
具体的には、以下の点に注目して不動産会社は評価を行います。
- キッチン
システムキッチンかどうか、使用感、機能性を確認します。 - バスルーム
ユニットバスの有無、カビや汚れの状態、最新の設備が備えられているかどうかをチェックします。 - トイレ
ウォシュレットの装備や清潔感が保たれているかなど、快適に使用できる状態かを評価します。 - 収納
クローゼットの数や大きさ、使いやすさを確認し、収納スペースが充分にあるかをチェックします。 - 日当たり
各部屋の窓の方向と大きさ、日中の自然光の入り具合を評価します。 - セキュリティ設備
オートロックやインターホン、鍵の種類（ディンプルキーなどの防犯性高いタイプか）を確認します。 - 追加設備
宅配ボックス、エレベーター、洗濯機置場、駐輪場、駐車場の有無と状態をチェックします。特に都市部では、これらの設備が入居決定に大きく影響することがあります。
これらの確認を行うことで、物件の居住性や安全性、利便性を総合的に評価し、市場での競争力を把握します。
募集中の類似物件と比較
賃料査定を行う際に重要な比較対象となるのが「類似物件」です。類似物件とは、同じ地域にある似た条件の物件で、具体的には築年数、広さ、駅からの距離、建物の構造が似ているものを指します。マンションの場合、同じ建物内で以前に成約した部屋や現在募集中の部屋が参考にされます。
類似物件の賃料調査する際、不動産会社は不動産ポータルサイトや「レインズマーケットインフォメーション」などの専門データベースを利用して、類似物件の賃料情報を集めます。これにより、市場での適正な賃料を把握することができます。ただし、インターネット上の情報には物件オーナーが設定した希望賃料が含まれていることが多いため、実際の市場価格よりも高く設定されている場合があります。不動産会社はそれらに注意しながら、データベースを読み解きます。
坪単価の算出
賃料査定において重要な最後のステップが「坪単価の算出」です。まず、類似物件のデータから平均賃料と坪単価を算出します。次に求めた平均坪単価に査定対象物件の面積を掛け合わせ、「平均坪単価×物件の面積」でおおよその賃料を計算します。
不動産会社は、坪単価の算出により賃料査定金額を決定しますが、事前に調査をしている
「周辺環境や近隣相場の調査」、「内装や設備状況の確認」から、物件の特性を踏まえた加点・減点の調整を行い、最も公正な最終賃料査定金額を導き出します。
具体的には、新しくリノベーションされた部分や特別な設備がある場合は加点、
古い設備や維持が困難な部分があれば減点の対象となります。
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契約形態によっては査定額に影響も
賃料査定では、単に物件の特徴や市場データを分析するだけでなく、契約形態によっても査定額に差が出ることがあります。主に「普通賃貸借契約（普通借家契約）」、「定期賃貸借契約（定期借家契約）」、「サブリース」という三つの異なる契約形態があり、それぞれで想定される賃料が変わります。以下、各契約形態における賃料の違いを詳しく解説します。
普通賃貸借の場合
普通賃貸借契約は、賃貸契約の中でも最も一般的な形式です。この契約形式では、契約期間が定められているものの、入居者の希望があれば契約更新が可能です。
通常、普通賃貸借契約の期間は2年間設定されますが、更新希望がある場合、貸主は正当な理由がない限り契約を更新する必要があります。一方で、貸主が契約を解除するには正当事由が必要とされ、これが認められるのは非常にまれなケースです。そのため、この契約形態は長期にわたって賃貸を続けたいオーナーに適しています。
普通賃貸借契約では、安定した長期収入が見込めるため、他の契約形態と比べて比較的高い賃料を設定しやすい特徴があります。この点は賃料査定を行う際に重要な要素の一つとなり、適切な価格設定が賃貸経営の成功を左右します。
普通賃貸借契約を選択することで、貸主は長期にわたる安定収入を期待でき、入居者にとっても住み続けやすい環境が整います。そのため、賃料査定ではこの契約形態のメリットを活かした価格設定がされます。
定期借家契約の場合
定期賃貸借契約は、普通賃貸借契約と異なり、契約期間が終了すれば自動的に物件を明け渡す必要がある契約形態です。この契約方法は、貸主が契約期間を自由に設定できるため、特定の期間だけ物件を貸し出したい場合に適しています。
例えば、定期賃貸借契約は、転勤や海外出張など、一定期間だけ住まいを提供したい貸主に最適です。契約期間は通常、2〜3年の短期間で設定されることが多く、この短期間の貸し出しは普通賃貸借契約と比較して入居者の選択肢が限られるため、賃料も相対的に低めに設定される傾向があります。
サブリースの場合
サブリース契約とは、不動産オーナーが直接入居者ではなく、不動産会社に物件を貸し出し、その会社が入居者と賃貸借契約を結ぶシステムです。この契約形式は「借り上げ」とも呼ばれ、普通賃貸借契約や定期賃貸借契約と組み合わせて利用されることもあります。
サブリースでは、 不動産会社が物件を借り上げるため、空室が出ても賃料が保証されるケースが多く、安定した収入が見込めます。また、 入居者の募集や契約更新、日常の管理業務を不動産会社が行うため、オーナーの手間が省けます。
しかし、 入居者が支払う賃料の中から通常10%～20%の手数料が不動産会社へ支払われるため、収益性は直接貸し出す場合に比べて低下します。また、 管理会社手数料に加え、賃料の設定が市場価格より低くなることもあります。
このように、サブリースは高い収益を追求するよりも、空室リスクを避けつつ安定した賃貸経営を追及する契約形態のため、賃料査定は低くなる傾向があります。
信頼できる不動産産会社の選び方
賃料査定は単に物件の賃料を決定するだけでなく、将来的に仲介や賃貸管理を任せる不動産会社を選定する重要な機会でもあります。適切な不動産会社を選ぶことは、安心して賃貸経営を行うための基盤となるため、査定を通じてその会社の信頼性を見極めることが重要です。以下に信頼できる不動産会社を見つけるためのポイントを紹介します。
口コミや実績・会社の規模を見る
不動産会社を選ぶ際、その会社がどれだけ信頼されているかを知るためには、口コミや実績の確認が非常に重要です。また、会社の規模もサービスの質や安定性を判断するための一つのバロメーターとなります。
不動産会社に関する口コミは、その会社の実際の顧客サービスや対応速度、専門知識の深さを反映しています。特にGoogleレビューやYahoo!不動産、専門の不動産サービス評価サイトの口コミを確認することをお勧めします。また、レビューでチェックしたい点として、対応の速さ、誠実さ、問題発生時の対応能力を見るのもよいでしょう。高評価の多い会社は一般的に信頼性が高いと考えられます。
会社の規模は、その会社のウェブサイトで確認することができます。大手企業は資金力があり、広いネットワークを持つため多くのオプションを提供できる可能性が高いですが、地域密着型の小規模な会社は地元の市場に精通しているというメリットがあります。
不動産会社を選ぶ際には、これらのポイントをバランス良く評価し、自身のニーズに最も合った会社を選ぶことが成功の鍵です。総合的な情報収集を行い、納得のいくパートナーを見つけましょう。
レスポンスは遅くないか
不動産会社を選ぶ際には、査定額や会社の評判も重要ですが、担当者の対応速度も見逃せないポイントです。素早いレスポンスは、その会社の業務効率と顧客への配慮を示しています。
最初に問い合わせをしたときの返答時間は、会社の対応速度を判断するうえで非常に重要です。迅速に対応してくれる会社は、顧客のニーズを大切にしていると言えるでしょう。また、初回対応だけでなく、その後のフォローアップがどれだけ早く、丁寧に行われるかも評価の対象となります。
迅速な対応をする会社は、内部の情報共有がしっかりと行われており、組織としての信頼性が高いと評価されます。不動産管理中には予期せぬ事態が発生することも少なくありません。そのような時、素早く対応してくれる会社であれば、問題が早期に解決される可能性が高まります。
また、対応が早いだけではなく、その内容が質的にも満足できるものであるかも同時に評価してください。速さだけでなく、対応の正確性や丁寧さも重要です。
適切な不動産会社を選ぶことは、賃貸経営の成功に直結します。査定だけでなく、担当者のレスポンス速度を含め、総合的に会社を評価しましょう。
査定額の根拠を明確に提示してくれるか
不動産や一軒家などを賃貸に出す際、査定額は物件を市場に出す基準となる重要な数字です。しかし、中には不当に高い査定額を提示して契約を誘導しようとする不動産会社も存在します。
もし市場価格よりも高い賃料設定をした場合、空室期間が長くなる可能性が高くなります。これは経営において大きな損失となります。不当に高い査定額を提示する不動産会社を避け、信頼できる会社を見極めるためには、査定額の根拠を正しく理解することが必須です。
査定額の根拠を確認するために、詳細な査定報告書を不動産会社に要求することは大事なことです。査定結果を数字のみでなく、どのようにしてその数値に至ったかの詳細な報告書として提出してもらいましょう。
また、査定額を決定づけた比較対象物件が具体的にどのようなものであったかを明確にしてもらうことも重要です。
信頼できる不動産会社は、どのようなデータを基に査定額を算出したのかを明確に説明してくれます。
適正な賃料査定は賃貸経営の成功に直結します。
客付け力があるか確認する
賃料を適切に設定することは賃貸経営の成功に不可欠ですが、それを実現するためには不動産会社の「客付け力」も同様に重要です。客付け力が高い不動産会社は、空室率を効果的に低減させることができます。
客付けとは、空室のある賃貸物件を借り手に紹介し、賃貸契約を締結させる活動のことです。このプロセスには、広告の出稿、物件の案内、契約書の作成などが含まれます。不動産会社の役割は、これらの活動をスムーズに行い、最短時間で賃貸契約に至らせることです。
客付け力を評価する主な方法を紹介します。
- 広告戦略の確認
どのようにして物件を宣伝しているか、インターネットや地元メディアへの広告掲載状況をチェックします。 - 成功事例の確認
過去にどれだけ早く物件を埋めることができたかの事例を聞いてみましょう。 - サービスの質
内見時の対応や契約に至るまでのスピードなど、サービスの質が高いかどうかも重要なポイントです。
賃料が市場価格に適正であっても、不動産会社に十分な客付け力がなければ、理想の賃料を維持しながら空室を埋めることは難しくなります。逆に、客付けが得意な会社であれば、賃料を下げることなく安定した入居率を維持することが可能です。
賃料の設定だけでなく、その賃料を支持する客付け力を持つ不動産会社を選ぶことが、賃貸経営で成功するための鍵です。客付け能力が高い不動産会社は、賃料を維持しつつも高い入居率を確保できるため、長期的な安定収入が期待できるでしょう。 
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よくある質問
賃料査定を行う際に、賃貸経営者が持つよくある疑問を紹介します。
一括査定サイトと地元の不動産会社への査定依頼はどちらが良いのでしょうか？
不動産賃料の査定依頼には、「一括査定サイト」と「地元の不動産会社」という二つの主流な方法があります。それぞれにはメリットとデメリットが存在しますので、どちらが自身のニーズに合っているかを理解することが重要です。
賃料の査定を依頼する際には、これらのメリットとデメリットを考慮し、自分の状況に最も合った方法を選ぶことが大切です。賃料はその地域の特性に大いに影響を受けるため、地域に特化した地元不動産会社を選択する方が望ましい場合が多いです。選ぶ際には、しっかりと各社のサービス内容を比較して、最も信頼できるパートナーを見つけましょう。
まとめ
賃料査定は、不動産会社が保有する様々なデータに基づき行われるため、会社によって査定額が異なることがあります。複数の不動産会社から査定を受ける場合、単に査定額だけで判断せず、会社の特長や担当者の対応品質を含めた多角的な視点で評価し、適切な仲介や賃貸管理を提供できる業者を選びましょう。
賃貸経営では、適正な賃料設定も重要ですが、最も大切なのは「良質な借主を確保すること」です。これを念頭に置いて経営計画を立てると良いでしょう。
また、提示される査定結果は目安に過ぎません。自らも市場の賃料相場を調査し、物件の位置や設備の質など、価格に影響を与える様々な要素を考慮した上で賃料を決定することが求められます。特に、一括査定サービスと比較して、地元の不動産会社を利用することをおすすめします。地元の会社はその地域の特性を熟知しているため、より精確な査定が期待できます。
賃料に関する不明点や不安があれば、気軽に不動産会社に相談してみることも一つの手です。実際のところ、賃料査定を始める最初のステップとして、信頼できる不動産会社に相談を持ちかけることが大切です。
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