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最新の空室対策まとめ!賃貸の満室経営を成功させるための方法を徹底解説!

この記事の監修者

檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 空室の原因と対策方法を多角的に解説

  • 入居者、仲介会社、管理会社視点での空室対策をご紹介

  • 管理会社の重要性と選び方のポイント

物件の空室対策は、賃貸経営においてオーナー(大家さん)の頭を悩ます問題の一つでしょう。
長期間の空室は大きな損失へと繋がり、賃貸経営の根幹を揺るがしかねません。

しかし、適切な対策を講じさえすれば、空室リスクは確実に抑えられます。

本記事では賃料設定や内外装の改修、管理会社との連携など、満室経営に不可欠な対策をあらゆる角度から徹底解説します。
時流を捉えた最新の空室対策で、賢明な経営手法を習得しましょう。

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目次

空室が発生する原因とは?

賃貸物件に空室が発生する主な原因は、以下の5つが挙げられます。

・賃料が相場と比べて高い
・エリアとしての需要が少ない
・建物、部屋の状態が悪い
・付帯設備が不十分
・管理会社の宣伝が弱い

これらの原因は物件自体の問題ではなく、賃貸市況の変化や入居者ニーズの多様化など、市場環境の変化も影響しています。
つまり、様々な要因が複合的に作用して空室が生じているのが実情です。

まずは、これらの原因を一つひとつ理解し、物件がどの原因に当てはまっているのかを確認しましょう。
そのうえで、物件にあった適切な対策を検討していく必要があります。

では、5つある原因を一つずつ確認していきましょう。

①賃料が相場と比べて高い

賃料設定は入居者確保の最重要ポイントです。

適正な賃料設定には、賃貸物件の立地や築年数、間取り、設備水準などを総合的に勘案する必要があります。
例えば、新築で設備が充実していれば、周辺相場より高めの家賃を設定することもできますが、
古い物件で設備が整っていない場合は、地域相場を下回る水準にする必要があるでしょう。

近隣の同種物件の賃料を詳細に調査し、自物件の適正家賃相場を正確に把握することが大切です。
賃料が高すぎると入居者が決まりづらく、また低すぎても収益が低下するので、バランスの取れた賃料設定が欠かせません。

適正な賃料をオーナー1人で判断するのことは難しいため、地域の賃貸事情に詳しい不動産会社や専門の賃貸経営コンサルタントなどに確認するのがおすすめです。
需要と供給のバランスを見極めた上で、最適な賃料を設定することが空室対策の第一歩となります。

②エリアとしての需要が少ない

日本各地においてエリアには、需要が高い人気エリアと、そうではないエリアがあるのが実情です。

需要の高いエリアでは空室リスクは低く、逆に需要が見込めないエリアでは長期に渡り空室が発生しがちです。
エリアの需要度合いは、最寄り駅からの距離、生活施設の充実度、治安の良し悪し、周辺環境によって大きく左右されます。

例えば、徒歩圏内に駅やスーパー、コンビニがあり、住環境も良好であれば需要は高く見込めますが、
不便な立地で生活環境も悪ければ、たとえ物件の設備や間取りが良くても需要は低くなります。

需要の低いエリアの物件は、低家賃でも入居者が集まらず、空室期間が長期化しがちです。
そうなると収支が悪化して、大きな損失に繋がるリスクがあります。

したがって、物件の立地エリアの需要動向をしっかりと把握することが不可欠です。
需要の強弱によって、改修などによる物件の付加価値向上をどの程度図ればよいか、見極める必要があります。

③建物・部屋の状態が悪い

お部屋の状態が良くないと、いくら立地や賃料設定が適切であっても、空室になりがちです。
特に内外装の古さや水回りの劣化は、大きな空室リスクにつながります。

内装で言えば古びた壁紙や汚れた畳、老朽化した建具などが入居者からの評価を下げます。
さらに、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備が旧式で使いづらければ、入居者が望む水準を下回る可能性があります。

また、外観についても建物やエントランスが汚れていたり、各所にメンテナンスの行き届いていなかったりする箇所があると、
ひと目見ただけで選択肢から除外される場合もあります。

一方で、内外装ともに美しく、設備にも管理の手が行き届いているお部屋であれば、
立地や賃料などと並んで、入居者の高評価が得られやすくなります。

つまり、建物や部屋の状態が悪ければ、それ以外の条件が全て整っていても需要が低下する恐れがあります。
定期的なリフォームやリノベーションによる大規模修繕が必要不可欠なのはこのためです。

④付帯設備が不十分

入居者に対して快適な住環境を提供するための付帯設備は、物件の選択基準として非常に重要です。
最低限度の設備さえ備わっていなければ、立地や間取り、家賃が良くてもその物件は選ばれません。

例えば、近年ではエアコンの完備は当たり前になっています。
夏場の暑さ対策だけでなく、冬場の暖房設備としてもエアコンは必須の存在です。
エアコンが未設置の物件は、立地や賃料が適正であっても入居の検討から外される場合があります。

また、セキュリティ面でもオートロックやTVインターホンなどの防犯設備が標準装備されていないと、不安視されがちです。
特に子育て世帯を中心に、入居を控える動きにつながります。

このように、近年のニーズに合った付帯設備が整っていないと選ばれにくくなる傾向があり、設備投資を行わない場合は空室リスクが高まります。
一方で、しっかりと設備を整備していれば需要は確実に高まるため、適切な設備対応が不可欠なのです。

⑤管理会社の宣伝が弱い

管理会社による物件の宣伝力が弱い場合、空室になりやすいデメリットがあります。
宣伝力の低い管理会社には以下のような特徴がみられます。

・ウェブサイトやSNSなどの広告宣伝力が極端に低い
・新規の仲介会社開拓力が乏しく、ネットワークが狭い
・入居者データベースが小規模で、需給マッチング力に乏しい
・担当者のレスポンスが遅い、積極性に欠ける

デジタルプロモーションやネットワーク構築、データベース活用など、様々な面で宣伝力が不足している管理会社では、効果的な募集活動ができず、空室が長期化しがちです。

オーナー個人の力だけでは宣伝範囲が限られてしまうため、広告宣伝のノウハウと幅広いネットワークを持つ専門の管理会社に委託することが不可欠ですが、
宣伝力の低い管理会社に任せていては、募集活動の機会損失が大きく、長期空室による収入機会の喪失にもつながります。

逆に、宣伝力に長けた優良な管理会社を選定することで、確実に効果的な募集活動が可能になり、空室リスクを最小限に抑えられます。
デジタル活用力とリアルなネットワーク力を兼ね備えた管理会社に任せることが、満室経営への近道といえるでしょう。

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マンション・アパート・一戸建てで空室を作らないための方法をご紹介!

ここからはマンション、アパート、一戸建てに関わらず、物件に空室を作らないための対策方法をご紹介します。
空室対策には、大きく3つのアプローチが必要不可欠です。

・入居者目線に立った対策
・仲介会社への適切な働きかけ
・管理会社との緊密な連携

物件の種別を問わず、具体的な施策はこの3つの視点から多角的に検討する必要があります。
入居者ニーズを的確に捉え、仲介会社と上手く協力し、さらに管理会社とも緊密に連携を図ることで、より実効性の高い空室対策が可能になるのです。

入居者に対しての効果的な空室対策

まずは、入居者の視点に立った空室対策が重要です。
賃料設定が相場から乖離していたり、内装が古くて汚れている、求められる設備が不十分であれば、入居者から敬遠されがちです。逆にいえば賃料、内装、設備、この3点のブラッシュアップを図れば、空室リスクを最小限に抑えられますので、一つずつ確認していきましょう。

①賃料や初期費用を下げる

空室対策として最も直接的で有効な手段のひとつが、賃料や初期費用の値下げです。
賃料を地域の相場に合わせて適正水準に設定したり、敷金や礼金など初期費用を軽減したりすることで、より多くの入居検討者が集まる可能性が高まります。

賃料については、周辺の同条件物件と比べて割高感があれば、躊躇なく相場並みに下げる必要があります。
賃料が高すぎると入居を諦める人が多数に上るため、十分な需要は見込めません。
一方、相場より若干でも割安感があれば、検討者が増えるメリットがあります。

初期費用の敷金は一般的に家賃の1〜2ヶ月分が相場ですので、1ヶ月分またはそれ以下に抑えれば他物件に見劣りしない水準となります。また、近年は礼金無しの物件も増えてきたため、礼金を撤廃するのも有効な選択肢です。

しかし、賃料や初期費用の値下げは、家賃収入の低下に直結します。
そのため、適正水準を慎重に見極め、中長期的な収支バランスを損なわない範囲内での値下げが賢明です。

一時的な需給ひっ迫状況なのか、構造的な問題なのかを的確に判断し、状況に応じた対応が求められます。

景気変動などに合わせて弾力的に家賃を調整できるよう、契約の自由度を高めておくことも重要なポイントです。
中長期的な視点で賃料設定を行い、時々の需給状況に応じて、機動的に対応できる体制を整備することが必要です。

このように、賃料や初期費用の適正化は、入居者の経済的ニーズに直接的に応えられる有力な空室対策です。

②フリーレントを付ける

空室対策の有力な選択肢として、フリーレントの設定が挙げられます。
フリーレントとは、一定期間の家賃を免除することであり、入居検討者にとって大きな魅力となります。

例えば、2年契約で2ヶ月分のフリーレントが設定されていれば、
入居者は実質1割引きに近い家賃で2年の間物件に住める計算(22カ月÷24カ月=91.6%)になります。

オーナー側のデメリットとして、収入が一時的に減ることが挙げられますが、
長期間の空室に比べれば、フリーレントによる一時的な収入減は許容範囲と言えるでしょう。

フリーレントの適用期間は、一般的に1〜3ヶ月程度が目安とされています。
長期間に設定しすぎるとコストがかさむ反面、短すぎても効果が薄れてしまいます。
物件の立地や家賃水準を勘案しつつ、適切な期間を設定することが重要になります。

以上のように、フリーレントは比較的簡単に導入でき、入居者にとってわかりやすいメリットがあるため、空室対策として有効な選択肢となります。

③ペット飼育OKにする

ペット可能な物件は、他の物件との明確な差別化ポイントになり得ます。
犬や猫などのペットを飼育している世帯は依然多数存在し、ペット同居可能な物件に対する需要は根強い状況にあります。

特に最近は、単身世帯の増加に伴い、ペットを家族の一員として可愛がる人が増えてきたことから、この層のニーズは高まっている状態です。ペットの飼育を許可することで、これらの顧客層の取り込みが可能になり、確実に入居者候補が広がるメリットがあります。

しかしながら、大型犬など大きなペットの無条件な飼育許可はリスクが高すぎます。
室内の傷つきや臭気、騒音などのトラブルはもちろん、時として危険を伴う事態にもなりかねません。
ペット飼育を許可する際は、賢明なルール設定が欠かせません。

賃貸経営における一般的なペットルールとしては、小型のペットのみを許可する、多頭飼育は禁止する、共用部分ではゲージに入れた移動に制限するなどが挙げられます。
体重や種類、頭数、飼育場所に一定の制限を設けることで、リスクを最小限に抑えつつ需要に応えることができるでしょう。
入居者へのルール徹底はもちろん、加えて定期的な居住環境チェックを行い、躾の行き届いていないペットの有無も確認する必要があります。

このように、ニーズに応じてペット飼育を許可しつつ、適切なルール策定と運用管理を行えば、新たな顧客層の取り込みと、他の入居者の快適な生活環境の保全を両立できます。
空室解消と満室経営の実現に大きく貢献する有効な手段となり得るでしょう。

ただし、ルール無視のペット飼育者が発生した場合の対処にも留意が必要です。
状況に応じて猶予期間を設けるなどした上で、最終的には退去勧告もあり得る必要があります。
ペット飼育者とのトラブル対策も織り込んだ上で、総合的な判断が求められるでしょう。

④人気の設備を導入する

入居者のニーズに合った設備を整備することは、空室対策において非常に重要なポイントです。
時代とともに設備に求められる水準は変わってきますので、時流を的確に捉え、適宜設備投資を行い、人気の高い設備を導入することが不可欠です。

最近の主な人気設備としては、高速インターネット環境や宅配ボックスなどが挙げられます。
テレワークの普及に伴い、高速インターネット環境への需要が高まっており、
Wi-Fi設備の整備や、光ファイバー回線の導入など、通信インフラの強化が求められます。

また、インターネットショッピングの進展により、宅配ボックスの設置が重要視されるようになってきました。
購入した荷物を確実に受け取れる環境が、入居者からの評価を左右する要因になっています。

その他にも、打ち合わせのための共用スペースの確保や電気自動車の充電設備など、
時代に合わせた新しい設備投資のニーズが次々と生まれています。

しかし、設備投資にはコストがかかるため、収支への影響も考慮しなければなりません。
需要を的確に見極め、プラスアルファの投資効果が期待できるものに限定して、優先順位をつけて投資を行うことが賢明です。
大規模な設備投資ができない場合でも、小規模なリフォームやアメニティの追加などで、入居者の利便性を高めることが重要です。

このように、時代とニーズに合わせた設備対応は不可欠な空室対策です。
過剰投資にならないよう慎重に計画を立て、効率的な設備投資を実現することが求められます。

⑤内装のデザインを変える

賃貸物件の内装デザインは、入居者の心理に大きな影響を与えます。
時代に合わせてデザインを変更することで、物件の魅力が大幅に向上し、空室対策につながります。

典型的な内装変更として、和室の畳をフローリングに変更する手法があげられます。
モダンなインテリアが好まれる昨今、畳よりもフローリングの方が人気が高く、事項で解説する間取りの変更と合わせて行うと、より魅力的な空間になります。
また、壁紙やクロス、扉の色などを落ち着いたナチュラルトーンに変更することも有効です。

その他、照明の種類や配置を工夫して、明るく開放的な雰囲気を演出することも重要で、
間接照明を上手く取り入れたり、ダウンライトの数を増やすなどの工夫で、より居心地の良い空間を実現できます。

このように、内装のリフォームやリノベーションを行うことで、物件の魅力は格段に向上します。
立地や賃料面での改善が難しい場合でも、内装変更は費用対効果が高い空室対策と言えるでしょう。

特に近年は「自分らしさを表現したい」とする、いわゆるZ世代の入居者が増えており、お洒落でセンスの良いデザインが求められています。
そういった入居者の嗜好に合わせた内装変更は、確実に空室解消につながるはずです。

物件の印象を一新するだけでなく、新規入居者層の開拓にもつながるメリットがある内装デザインの見直しは、
人気設備の導入に並んで、重要な空室対策ポイントと位置付けられるのです。

⑥間取りを変える

空室対策の一環として、間取りの変更を検討するのも有効な手段です。
時代とともに住まいに求められる間取りのニーズは変わってきますので、古くなった間取りを現代的なタイプに改修することで、物件の魅力がアップします。

例えば、昔ながらのワンルームを1Kタイプに変更するケースがみられます。
1Kタイプは居室が区切られているため、調理時の臭いが居室まで広がらないなどの理由から人気があります。

また、1DKを1K+ウォークインクローゼットに変更するケースもあります。
衣服やバッグなど、収納する荷物が多い女性にニーズがあります。

最近では、可動式の間仕切り壁を使うことで、柔軟な間取り変更が可能になってきました。
用途や状況に応じて間取りを変更できるメリットがあり、よりきめ細かいニーズへの対応が可能になるでしょう。

以上のように、時代のニーズに合った間取り作りは、空室対策において重要なファクターです。
コストと需要を見極めた上で、適切な間取り変更計画を立案することが何より重要です。
大がかりな工事になる場合もありますが、間取りが良ければ入居者確保へとつながるため、検討に値する対策と言えるでしょう。

⑦水回りのリフォームをする

古くなったキッチンや浴室、トイレの水回り設備をリフォームすることは、賃貸物件の価値を大きく高める重要な空室対策の一つです。

水回りは住宅の要ともいえる重要な部分であり、特に最近は入居者の衛生面での意識が非常に高くなっており、清潔で使いやすい、新しい水回り空間が強く求められています。
古びて汚れたマイナスイメージの強い水回りは避けられがちで、他の条件が良くても選ばれにくくなる傾向があります。

具体的なリフォーム内容としては、システムキッチンの入替えや、ユニットバスの取替え、温水洗浄便座の設置などあります。
可能であれば老朽化した給排水管の入替えまで行えば、水回り全体が一新されます。
このようなリフォームを済ませれば、部屋の印象は確実に良くなり、清潔感と利便性が格段に向上します。

当然ながら水回りのリフォームには高額な費用がかかるため、物件の立地、家賃相場、築年数などを総合的に勘案し、優先順位を立てる必要があります。
事前に十分な需要調査と費用対効果の検討を行った上で、計画的にリフォームを実施することが賢明です。

特に、高級賃貸やファミリー向け物件などでは、水回りの質は重要な選択基準となる傾向が強く、優先的にリフォームを検討すべきでしょう。一方で、単身者向けの低家賃物件などであれば、あまりコストをかけずに最低限の修繕で済ませるなど、戦略的な対応が求められます。

仲介会社(客付け業者)に対しての効果的な空室対策

仲介会社との円滑な連携は、空室解消において極めて重要です。
信頼関係を構築し、仲介会社のモチベーションを高めることが不可欠となります。
そのためには、以下のような対策が効果的でしょう。

①仲介会社に対して広告料を支払う

空室募集において、仲介会社の協力を得るための有効な施策として、広告料の支払いが挙げられます。
仲介会社に対して広告費用を支払うことで、より積極的な物件の宣伝活動が期待できます。

通常、仲介会社は物件が成約した際に手数料収入を得ますが、その手数料とは別途に広告料が支払われれば、彼らの空室募集に対してより熱心に取り組むインセンティブになります。
物件の魅力を前面に押し出したPR活動や、ウェブ、チラシ、店頭などでの露出強化が想定されます。
広告費をかけるほどの熱意ある物件だと認識されれば、それだけ手間も惜しまれなくなるでしょう。

広告料の設定額は、客付けの難易度や賃料水準を勘案して決める必要がありますが、
費用対効果を考慮し、適正な金額を算出することが重要です。

このように、広告料の支払いは仲介会社の積極的な協力を得るインセンティブとなり、空室募集の大きな後押しになります。
良好な関係作りと効果的な宣伝活動の両面で、広告料支払いはメリットの大きい施策と言えるでしょう。

②現地に鍵を設置する

空室の早期解消のためには、仲介会社が円滑に内見対応できる環境を整備しておくことが重要です。
具体的には、現地に鍵を設置したり、オーナー自身が随時立ち会えるよう調整したりと、柔軟な対応が求められます。

現地に鍵を常置すれば、仲介会社が日時を選ばずに自由に内見できるようになります。
鍵の管理が難しい場合は、スマートロックなどの遠隔解錠システムを導入するのも一案でしょう。

また、内見がスムーズにできる環境を整備しておくことは、仲介会社との良好な関係作りにもつながります。
空室物件の中でも優先的に内見が行われ、熱心な対応で仲介会社からの信頼も得られやすくなるはずです。

環境整備には多少の手間やコストがかかる場合がありますが、内見対応は成約に直結する重要な過程です。
スムーズな内見で、より良い入居者を見つけられれば、それ以上のメリットが期待できますので、
できる限り内見環境を整備し、仲介会社との円滑な連携を図ることが賢明な空室対策といえるでしょう。

空室対策には管理会社の協力が重要(場合によっては管理会社を変えた方が良い場合も)

賃貸経営における空室対策を効果的に進めるには、管理会社との緊密な連携が極めて重要になります。
管理会社次第では、空室リスクが高まる一方、うまく協力が得られれば確実に空室解消に向かうことができます。

まず、優良な管理会社であれば、専門知識と経験に裏打ちされた適切なアドバイスが期待できます。
物件の立地特性や市場動向を踏まえた上で、賃料設定、内外装の改修計画、効果的な広告宣伝施策などを的確に提案してくれるでしょう。

加えて、管理会社が持つ幅広い仲介会社ネットワークと大規模な入居者データベースを活用できるメリットもあります。
オーナー個人では難しい、様々な空室対策を管理会社が全面的にサポートしてくれます。

逆に、宣伝力や募集活動が不十分な管理会社に任せていては、長期空室に陥る危険性が高くなります。
客付け実績が芳しくない管理会社では、空室案件が放置される可能性も否めません。

そういった場合には、管理会社を変更することを検討する必要があります。
客付け力と実績に長けた優良な管理会社に切り替えれば、空室解消に向けた取り組みが強化され、早期の満室化が期待できるはずです。

管理会社変更には、新たな優良会社を探す手間や、場合によっては管理手数料の値上げなどのデメリットもあるため、
状況を総合的に判断し、タイミングと変更先をよく検討する必要があります。

このように、管理会社の役割は空室対策において極めて重要な位置付けにあります。
優良な管理会社と上手く連携できれば、スピーディーかつ効果的な空室対策が可能になりますが、選定を誤れば空室リスクが高まる恐れもあるのです。
定期的に管理会社の業務をチェックし、機動的な変更も視野に入れた上で、最適な管理体制を常に維持することが何より肝心です。

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よくある質問

最後に、皆様からよくある質問について回答していきます。

質問①客付け力がある管理会社の特徴とは?

客付け力がある優良な管理会社には、以下のような特徴があります。

・宣伝広告力が高く、WebやSNS、チラシなど様々な媒体を活用して物件のPRを行う
・多数の仲介会社とのネットワークを構築しており、幅広い斡旋ルートを持つ
・豊富な物件バンクと大規模な入居者データベースを保有し、需要とのマッチング力がある
・管理物件の空室率が低い水準を維持している実績がある
・プロモーション手法の高度化やきめ細かい顧客対応など、サービス力の面で卓越している

以上のような、宣伝力、ネットワーク力、データ力、実績、サービス力の5つの要素が備わっていることが、客付け力のある優良管理会社の大きな特徴と言えます

優良な管理会社を見つける際は、インターネット上の情報だけにとらわれることなく、
実際にオフィスや店舗に足を運び相談することで、担当者の人となりや会社の雰囲気も知ることができるのでオススメです。

質問②既に専任媒介契約を締結している場合でも管理会社の変更は可能?

既に専任媒介契約を締結している場合でも、状況次第では管理会社を変更することが可能です。
具体的な変更のケースとしては、以下が考えられます。

・契約期間の満了時に更新をせずに別の管理会社と新たに契約する
・双方合意の上で、現行契約を中途解約し、新たな管理会社に切り替える
・管理会社側に契約違反があった場合に、オーナー側から解約を求める

専任媒介契約の解約には一定の期間と手続きを要しますが、満室経営実現のために積極的に検討する価値は十分にあります。

新しい管理会社選定に際しては、業界実績や信頼性、手数料水準など、様々な条件を比較検討します。
より良い条件を提示してくれる管理会社に切り替えることが賢明でしょう。

管理会社との契約においては、既存契約にとらわれることなく、常に最適な管理体制を維持することが重要になります。
適切な手順を踏んで移行すれば、資質の高い新たな管理会社と契約できますので、柔軟な視点での判断が求められます。

長期空室リスクを回避し、着実な満室経営を実現するためにも、管理会社の切り替えは積極的に検討すべき選択肢のひとつと言えるでしょう。

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まとめ

以上のように、空室が発生する原因は多岐にわたり、賃料、立地条件、建物や設備の老朽化など、複合的な要因が絡み合っています。

したがって、空室対策を講じる際も、オーナー側の視点だけでなく、入居者ニーズや周辺の賃貸市場動向など、多角的な視点から検討する必要があります。

時には賃料の値下げや内装のリフォーム、新しい設備の導入など、思い切った改修工事や設備投資を行う必要も出てくるでしょう。また、ペット飼育の容認やデザイン性の向上など、時代のニーズに合わせた対策が求められる場合もあります。

このように、満室経営を実現するためには、部分的でその場しのぎの対策だけでは不十分なのです。
信頼できる専門の管理会社と緊密に連携しながら、様々な施策を総合的かつ継続的に実行していくことが不可欠となります。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

保有資格:宅地建物取引士

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