賃貸物件の退去時に必ず発生する「退去費用」。
予想外の高額請求に驚き、引っ越し費用がかさんでしまった経験はありませんか？
今回は、物件タイプ別の退去費用の相場から、「原状回復義務」の正しい理解、そして日常からできる費用削減の具体策まで徹底解説します。
適切な知識と事前対策で、退去時の余計な出費を賢く抑える方法を身につけましょう。
そもそも退去費用ってなに？
退去費用とは、賃貸物件から引っ越す際に発生する、部屋を元の状態（入居時の状態）に戻すための費用のことです。
主に「原状回復費用」と「ハウスクリーニング費用」の2つに分けられますが、これに加えて「設備修繕費用」や「残置物処分費用」などが含まれることもあります。
退去費用の金額は物件の種類や状態、地域、管理会社の方針によって大きく異なりますが、多くの入居者にとって、この費用は引っ越し時の大きな負担となるため、事前に理解しておくことが重要です。
基本的には預け入れた敷金から差し引かれるかたちで精算されますが、敷金が足りない場合は追加で請求されることもあります。
賃貸契約時に支払った敷金は、このような退去時の費用に充当することを前提としているため、全額返還されるケースは比較的少ないと言えるでしょう。
原状回復義務ってなに？
原状回復義務とは、入居者が退去する際に、物件を入居時の状態に戻す義務のことです。
この原状回復をめぐるトラブルは賃貸契約において非常に多いため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、貸主と借主の負担区分を明確にしています。
すべての損耗や傷について入居者が負担する必要はなく、「通常の使用による損耗・経年劣化」は貸主負担、「入居者の故意・過失による損傷」は入居者負担と明確に区分されています。
このガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判の判断基準として参照されることが多く、賃貸業界でも広く認知されています。
例えば、壁紙の日焼けや家具の設置による跡は通常の使用によるものとして貸主負担ですが、タバコのヤニ汚れや壁に穴を開けてしまった場合は入居者負担となります。
また、フローリングの擦り傷や小さな釘穴程度であれば、通常使用の範囲内として貸主負担となることが多いですが、引っ越し時の家具の引きずりによる深い傷や、ペットによる噛み跡などは入居者負担となります。
居住年数が長くなれば経年劣化として認められる範囲も広がるため、長期間住んでいる場合は負担が軽減される傾向にあります。
また、各設備には一般的な耐用年数があり、例えば壁紙は6年程度、フローリングは15年程度とされているため、入居期間中にこの耐用年数を超えていた場合、これらの修繕費用は基本的に貸主負担となります。
ハウスクリーニング費用ってなに？
ハウスクリーニング費用とは、次の入居者を迎えるために行う専門的な清掃費用のことで、一般的な掃除とは異なる専門的な技術や機材を使用した清掃を指します。
ハウスクリーニングにはキッチン、浴室、トイレなどの水回りや、エアコン内部の清掃、換気扇の分解洗浄などが含まれ、清掃業者に依頼することで衛生的な状態を保証します。
物件の広さや設備の種類によって費用は変動しますが、一般的にワンルームで3〜5万円、ファミリータイプで6〜10万円程度かかることが多いようです。
基本的には、通常の使用での汚れを落とすためのクリーニングは貸主負担となりますが、契約書に特約がある場合や、極端に汚れがひどい場合は入居者負担となることがあります。
最近では、退去時のハウスクリーニング費用を入居者負担とする特約を設ける物件も増えていますので、契約時にしっかり確認することが重要です。
特に「定額クリーニング費」として入居時に前払いを求められるケースや、「ルームクリーニング特約」として契約書に明記されるケースもあります。
このような特約は、国土交通省のガイドラインでは「一般的には無効」とされていますが、特約の内容や説明が適切であれば有効とされることもあるため、契約前に内容をよく理解しておくことが大切です。
また、自分で徹底的に清掃した場合でも、プロの清掃業者によるクリーニングが必要とされるケースが多いことも知っておくべきでしょう。
特に台所の換気扇や浴室の排水口など、入居者が手が届きにくい箇所は専門的な清掃が必要とされます。
退去費用はどうやって決まる？
退去費用は様々な要素によって大きく変動します。
退去時にどれくらいの費用が発生するかは、入居者にとって非常に関心の高い問題ですが、実際には複雑な計算式によって決定されています。
ここからは、主要な要素がどのように退去費用に影響するのか、詳しく見ていきましょう。
①間取りや広さ
物件の間取りや広さは、退去費用を決める最も基本的な要素の一つです。
広い物件ほどクリーニングや修繕する面積が広くなるため、費用も比例して高くなる傾向があります。
一般的にワンルームや1Kといった小さな物件であれば3〜7万円程度、1LDKや2DKのような中型物件では5〜10万円程度、2LDKや3DKといった家族向け物件では7〜15万円程度、そして3LDK以上の大型物件では10〜20万円以上と考えておくとよいでしょう。
ただし、これらはあくまで全国的な平均的な目安であり、都心部では若干高めに、地方では安めに設定されていることが多いため、物件の立地する地域特性も考慮する必要があります。
また同じ広さでも、水回りの設備が多い物件ほど退去時のクリーニング代がかさむ傾向があります。
特に、キッチン、浴室、トイレ、洗面所といった水回りは専門的な清掃が必要となるため、これらの設備が充実している物件ほど費用が高くなることを覚えておきましょう。
②居住年数
居住年数は、退去費用、特に原状回復費用の負担割合に大きく関わる重要な要素です。
長く住めば住むほど、壁紙や床材、設備などの経年劣化が進みますが、これらは「通常の使用による損耗」として貸主負担となるケースが増えていきます。
通常、6～8年ほど住んでいると、経年劣化とみなされる傷みが増え、退去費用は抑えられるケースが多いです。
国土交通省のガイドラインでは、各設備や内装材には標準的な耐用年数が設定されており、この耐用年数を基準に入居者と貸主の負担割合が決まることが多いのです。
例えば、壁紙（クロス）の張替えは通常6年程度で一般的な耐用年数を迎えるため、6年以上住んでいた場合、たとえ多少の汚れや傷があっても、貸主負担となることが多いでしょう。
しかし、3年程度で退去する場合は、耐用年数の半分しか経過していないため、状態によっては一部が入居者負担となる可能性があります。
この「負担割合」の考え方は非常に重要で、耐用年数に対する居住期間の割合によって、費用の分担が決まることが多いのです。
つまり、2年で退去した場合、壁紙の耐用年数が6年であれば、理論上は残りの4年分（約66%）が貸主負担、住んだ2年分（約33%）が借主負担として計算されることもあります。
ただし、この計算方法は管理会社や物件によって異なることもあるため、退去前に確認することをオススメします。
③補修箇所
修繕が必要な箇所とその程度によって費用は大きく変わるため、退去費用の中でも最も変動幅の大きい部分となります。
一般的な修繕費用としては、壁紙の張替えが1平方メートルあたり1,000〜2,000円程度、フローリングの張替えが1平方メートルあたり5,000〜10,000円程度、畳の表替えが1畳あたり5,000〜10,000円程度、エアコンのクリーニングが10,000〜15,000円程度、キッチンやバスルームなどの水回りクリーニングが合計で20,000〜40,000円程度となっています。
これらの修繕費用は物件の状態や地域、また管理会社によっても変動するため、高額な修繕が必要となりそうな場合は、複数の業者から見積もりを取ることも検討すべきでしょう。
注意すべき点として、これらの費用は損傷の原因が「通常の使用」によるものか、「故意・過失」によるものかによって、負担割合が大きく変わります。
例えば、壁に小さな穴があいている場合でも、家具の設置によるものであれば通常使用の範囲内として貸主負担となることが多いですが、子どもがおもちゃで叩いて開けた穴であれば「過失」として入居者負担となる可能性が高いでしょう。
また、カビの発生についても、定期的に換気を行っていたにもかかわらず発生した場合は通常使用の範囲として扱われることが多いですが、換気を怠った結果として生じたカビは入居者の管理不足として入居者負担となることがあります。
このように、同じ状態の損傷であっても、その原因や入居者の日常的な管理状況によって負担区分が変わることを理解しておくことが重要です。
物件ごとに特約がつくケースも
退去費用を考える上で忘れてはならないのが、契約書に記載されている特約の存在です。
多くの賃貸契約書には、原状回復に関する特約が設けられており、これらの特約は標準的なガイドラインとは異なる負担区分を定めていることがあります。
一般的な特約としては、退去時のハウスクリーニング費用はすべて入居者負担とするもの、ペットを飼育していた場合の特別な消毒・消臭費用を入居者負担とするもの、喫煙による壁紙のクリーニングや交換費用を入居者負担とするものなどが挙げられます。
これらの特約は、事前に入居者に説明され、合意を得ている限りにおいて、国土交通省のガイドラインに反していない限り有効とされることが多いです。
しかし、「すべての原状回復費用を入居者負担とする」といった、過度に入居者に不利な特約は、裁判などで争われた場合に無効となる可能性が高いとされています。
実際の裁判例でも、こうした包括的な特約は無効とされるケースが増えていますが、具体的にどの部分が入居者負担になるかを明示した特約であれば有効とされることが多いようです。
特に近年は、入居者が契約内容をしっかり理解した上で入居することの重要性が強調されており、不動産会社や管理会社も契約時に特約について詳しく説明する傾向が強まっています。
また地域によっては、敷金や原状回復に関する条例や独自のルールがある場合もあるため、契約前にそうした地域特性についても確認しておくことをオススメします。
特に東京都や大阪府などの大都市圏では、独自の賃貸住宅紛争防止条例などが設けられていることもあり、こうした地域特性も退去費用に影響を与える可能性があることを認識しておくべきでしょう。
退去費用の相場は？
退去費用の一般的な相場は、物件の広さや状態によって異なりますが、以下の金額が目安となります。
・ワンルーム～1K：5〜10万円
・1LDK～2DK：7〜12万円
・2LDK～3DK：10〜15万円
・3LDK以上：12〜20万円
これらの金額は、標準的な使用状態での相場です。
極端に汚れがひどい場合や、故意による破損がある場合は、さらに高額になることがあります。
実際の退去費用は、以下の要素によって大きく変動します。
1.居住年数（長いほど経年劣化として貸主負担部分が増える）
2.日常的な清掃状態（定期的に掃除していれば汚れの蓄積が少ない）
3.喫煙の有無（ヤニ汚れは入居者負担となることが多い）
4.ペットの飼育（臭いや傷に対する費用が発生することがある）
5.契約書の特約内容（特約によって入居者負担が増える可能性がある）
特に注意したいのは、「支払った敷金の金額と退去費用の相場が必ずしも一致するわけではない」という点です。
敷金が少ない物件でも、退去時に高額な費用を請求されるケースがあります。
退去費用が高額にならないためにできること
退去費用を抑えるためには、日頃からの心がけと退去時の対応が重要です。
これから紹介する対策を実践して、できるだけ費用を抑えましょう。
日ごろからこまめな掃除をする
日常的な掃除を習慣にすることで、汚れの蓄積を防ぎ、退去時のクリーニング費用を大幅に削減できます。
特に以下の箇所は重点的に掃除しましょう。
・キッチン：油汚れが蓄積すると落としにくくなるため、使用後すぐに拭き取る
・浴室：カビやぬめりを防ぐため、使用後は水気を拭き取り、定期的に換気する
・トイレ：尿石など長期間の汚れは専門的なクリーニングが必要になるため、定期的に清掃する
・エアコン：フィルター掃除を怠ると内部の汚れが蓄積し、高額なクリーニング費用が発生する
特に水回りは汚れが蓄積しやすいため、使用後の簡単な手入れを習慣にすることが大切です。
DIYをするときは賃貸用のものを使う
壁に絵や写真を飾りたい場合は、釘やネジではなく、賃貸住宅専用の壁を傷つけない粘着タイプのフックを使用しましょう。
また、以下の点にも注意が必要です。
・貼り付けるテープ類は跡が残りにくいものを選ぶ
・重いものを壁に掛ける場合は、事前に管理会社に相談する
・床材を傷つけないよう、家具の脚にはフェルトなどを貼る
これらの配慮によって、退去時の修繕費用を大幅に削減することができます。
タバコを吸う際はヤニ汚れが残らない工夫をする
喫煙は壁紙や天井にヤニ汚れを残し、高額な張替え費用の原因になります。
喫煙者は以下の対策を行いましょう。
・換気扇の下で喫煙し、窓を開けて換気を徹底する
・空気清浄機を使用する
・壁から離れた場所で喫煙する
・定期的に壁や天井を拭き掃除する
できれば禁煙が最も効果的ですが、どうしても室内で喫煙する場合は上記の対策を徹底しましょう。
契約内容とガイドラインを確認する
賃貸契約書と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認し、どこまでが入居者負担で、どこからが貸主負担なのかを理解しておくことが重要です。
特に以下の点に注意しましょう。
・特約の内容（ハウスクリーニング費用や設備交換費用の負担に関する取り決め）
・原状回復の範囲（通常の使用による損耗と故意・過失による損傷の区別）
・入居者負担となる具体例（契約書に明記されていることが多い）
知識を持っていれば、不当な請求に対して適切に対応することができます。
入居時の状態を記録しておく
入居時に部屋の状態を写真や動画で記録しておくことは、退去時のトラブル防止に非常に効果的です。
以下のポイントを押さえて記録しましょう。
・壁や床の傷や汚れ
・設備の状態（エアコン、キッチン、浴室など）
・ドアや窓の開閉具合
・照明器具の動作確認
これらの記録は日付付きで保存し、できれば管理会社にも共有しておくとより安心です。
入居時にすでにあった傷や汚れについては、入居者負担とはならないためです。
よくある質問
退去費用に関しては、多くの入居者が同じような疑問や不安を抱えています。
ここでは、退去費用について特に頻繁に寄せられる質問とその回答をまとめました。
これらの情報を知っておくことで、退去時のトラブルを未然に防ぎ、余計な費用負担を避けることができるでしょう。
敷金は全て戻ってくる？
敷金は基本的に「保証金」の性質を持っており、退去時の原状回復費用や未払い家賃がある場合に充当されます。
そのため、以下の条件を満たせば全額返還されることもあります。
・原状回復費用が発生しなかった（または少額だった）
・家賃や光熱費の滞納がない
・契約で定められた特約に違反していない
ただし、実際には何らかの形で費用が発生することが多く、敷金の一部が差し引かれるケースがほとんどです。
地域によっては「敷引き」として、初めから一定額が返還されないことを前提とした契約もあります。
契約時にしっかり確認しておきましょう。
敷金なしの物件の場合は？
敷金なしの物件の場合、退去費用は基本的に別途請求となります。
以下のパターンが一般的です。
・退去時に実費を請求される
・月々の家賃に退去時のクリーニング費用などが上乗せされている
・退去費用の代わりに「定額クリーニング費」を入居時に支払う
敷金なしの物件は敷金ありの場合に比べ初期費用が安く済む反面、退去時に予想外の費用が発生するリスクがあります。
契約前に退去時の費用について必ず確認しておきましょう。
退去費用は入居者が全て負担しないといけないの？
退去費用のすべてを入居者が負担する必要はありません。
国土交通省のガイドラインによると、以下のように区分されます。
【入居者負担となるもの】
・故意・過失による損傷（壁に穴を開けた、落書きをしたなど）
・通常の使用を超える損傷（タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷など）
・入居者の管理不足による損傷（カビやシミの放置など）
【貸主負担となるもの】
・経年劣化（日焼けによる壁紙の変色など）
・通常の使用による損耗（家具の設置跡、小さな釘穴など）
・設備の自然故障（経年による水漏れなど）
ガイドラインを理解し、不当な請求があれば交渉することも大切です。
退去費用が高額になり払えない時はどこに相談すればいい？
退去費用が高額で支払いが困難な場合、以下の相談先があります。
1.国民生活センターや消費生活センター：不当な請求かどうかの判断や交渉方法についてアドバイスを受けられます。
2.法テラス：法律相談や弁護士の紹介を受けることができます。
3.賃貸住宅トラブル相談所：各地の弁護士会や不動産関係団体が運営している相談窓口です。
4.管理会社との直接交渉：分割払いの相談や費用内訳の詳細説明を求めることができます。
特に費用の内訳に疑問がある場合は、見積書や修繕箇所の写真などの証拠を求め、不明点は丁寧に説明を求めましょう。
場合によっては費用の減額交渉が可能なこともあります。
まとめ
今回は賃貸物件の退去時に発生する費用について詳しく解説しました。
記事で紹介した、原状回復義務の範囲や退去費用を抑えるための日常的な対策を事前に知っておくとトラブルが少なくなるかもしれません。
恵比寿不動産では、入居前の契約内容の丁寧な説明から退去時の適正な費用算出まで、入居者の皆様に安心してお住まいいただけるよう努めております。
退去費用に関するご相談も随時受け付けておりますので、お気軽に恵比寿不動産へお問い合わせください。
賢く賃貸生活を送り、退去時の余計な出費を抑えましょう。
