「転勤になったら持ち家を賃貸に出せるの？」「住宅ローン返済中でも賃貸は可能？」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
通常、住宅ローンが残っている物件を賃貸に出すのは難しいですが、転勤の場合はやむを得ない事情と判断され、賃貸が認められるケースがあります。
ただし、持ち家を賃貸に出す際には住宅ローン控除の適用外や確定申告など、注意すべきポイントがあるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。この記事では、転勤で持ち家を賃貸に出す際のポイントや流れ、注意点について解説します。
転勤などの理由で持ち家を賃貸に出したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。 
当てはまる方は一度ご相談ください♪
「家を貸そうか悩んでいる」
「管理手数料が高くて悩んでいる」
「管理会社を探している」
「空室期間が長くて悩んでいる」
転勤の場合は住宅ローンのまま賃貸が可能
住宅ローンは契約者自身が居住することを前提に銀行が貸付を行っています。そのため、通常は住宅ローンで購入した家を他人に貸し出すことは許可されません。
しかし、転勤の場合はやむを得ない事情と判断されることが多く、状況を丁寧に説明すれば、転勤中の賃貸が認められるケースも多いです。ただし、金融機関ごとにルールが異なるため、必ず賃貸が許可されるわけではない点には注意が必要です。 
金融機関に相談せず無断で賃貸してもバレる
金融機関に無断で賃貸に出すことは避けましょう。バレる可能性が高く、非常にリスクがあります。無断で賃貸に出していることが発覚すると、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる場合があります。
例えば、住宅ローンに関する書類が金融機関から送付された際、居住者が契約者本人とは別人で、郵送物が差し戻されることで発覚するケースがあります。こうしたリスクを回避するためにも、事前に金融機関へ相談することが大切です。
転勤以外でも住宅ローンのまま賃貸に出せるケース
転勤以外の理由でも、賃貸併用住宅の場合や、やむを得ない事情がある場合には住宅ローンが残っていても賃貸に出せるケースがあります。どのような状況で賃貸が認められるのかを理解しておくことは大切です。
ここでは、賃貸に出せるケースについて詳しく見ていきましょう。
賃貸併用住宅にした場合（自宅部分）
自宅が賃貸併用住宅の場合、転勤以外の理由でも賃貸として活用できます。元々家の一部を賃貸利用する前提で契約が結ばれているためです。この場合は、転勤の有無に関わらず建物の一部を賃貸に出せる上、金融機関からの制限を受ける心配もありません。賃貸併用住宅では、通常の住宅ローンが適用されるのは契約者が居住する部分に限られるのが一般的です。
やむを得ない事情で一時的に賃貸に出す場合
やむを得ない事情がある場合には、住宅ローンが残っていても賃貸に出せることがあります。例えば、親の介護や自身の病気で自宅を離れる必要がある場合や、災害、失業、ケガなどの理由が「やむを得ない事情」と判断されるケースがあり、住宅ローン利用中でも賃貸が認められる可能性があります。
ただし、これらの理由で必ず賃貸が許可されるわけではありません。金融機関への相談が必要で、最終的な判断は金融機関が行います。やむを得ず自宅を離れる必要がある場合は、金融機関に賃貸について相談してみることをおすすめします。
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住宅ローン返済中に転勤になった時の3つの選択肢
住宅ローン返済中に転勤となった場合、持ち家の選択肢は「賃貸」「空き家」「売却」の3つです。各選択肢の特徴やメリット・デメリットを把握することで、自分の状況に最適な方法を選ぶことができます。
ここでは、住宅ローン返済中に転勤になった時の3つの選択肢について解説します。
転勤期間中だけ賃貸に出す
住宅ローン返済中に転勤になった時の選択肢として、転勤期間中だけ賃貸に出す方法があります。賃貸に出すことで、その期間は家賃収入を得られ、住宅ローンの返済に充てることが可能です。転勤中に持ち家を賃貸に出すメリットとデメリットは、次のとおりです。
賃貸中は家賃収入が得られるため、その収入を住宅ローンや管理費、修繕積立金などの支払いに充てることができます。うまく運用すれば、自分のお金をほとんど減らさずに住宅ローンを減らすことも可能です。
戸建てやマンションなどの持ち家を空き家のまま放置するのではなく、有効活用できる点は精神的にも安心感をもたらします。また、人が住むことで建物の劣化を抑えられるため、維持管理の面でもメリットがあります。売却するわけではないため、転勤から戻った際には再び自宅として住むことができる点もメリットです。
賃貸に出す際には、ハウスクリーニングや修繕費用が必要になることがあります。また、賃貸物件の管理や入居者対応は、一般的に管理会社に依頼しますが、その際には家賃の約5%程度の管理委託手数料が発生します。
入居者がいても家賃滞納のリスクや隣人トラブルが発生する可能性もあります。さらに、入居者が見つかれば家賃収入を得られますが、見つからない場合は収入が得られず、持ち家の維持管理費や管理委託手数料を自己資金で賄う必要があります。持ち家を手放したくない人や転勤期間が明確な人には、賃貸運用がおすすめです。 
空き家にしておく
住宅ローン返済中に転勤になった時の選択肢として、空き家のままにしておく方法があります。空き家のままにしておけば、賃貸や売却より手がかからないのが特徴です。転勤中に持ち家を賃貸に出すメリットとデメリットは、次のとおりです。
空き家の場合、買主や借主が室内を見学することがないため、引っ越し作業の必要がなく、清掃の手間も省けます。家を手放すことがないため、将来的にいつでも自宅に戻って住むことができます。
空き家にする場合でも、まったく手をかけなくてよいわけではありません。特に転勤期間が長期にわたる場合は、定期的な維持管理が欠かせません。放置するとサビやカビ、設備の故障などが発生する可能性があるため、清掃や手入れ、メンテナンスが必要です。また、空き巣被害などの犯罪リスクも懸念されます。さらに、空き家であっても管理費や維持管理費、固定資産税の負担は継続して発生します。
持ち家を手放したくない、または他人に貸したくない場合は、空き家のまま維持するという選択肢も一つです。
売却する
住宅ローン返済中に転勤になった時の選択肢として、自宅を売却する方法もあります。売却することで、多額の売却代金を得られる可能性があります。売却するメリットとデメリットは、次のとおりです。
持ち家を売却すれば、まとまった資金を得られる可能性があります。売却代金で住宅ローンを完済できれば、返済の負担から解放されます。また、売却することで、転勤中の持ち家の維持管理を心配する必要もありません。さらに、持ち家がない状態になるため、転勤先の環境が気に入った場合には新たな住まいを検討しやすくなります。
持ち家には金融機関が抵当権を設定しているため、売却する際には住宅ローンを完済する必要があります。また、売却を試みても必ずしも買い手が見つかるわけではなく、立地や物件の条件によっては転勤中に売却が完了しない可能性もあるため注意が必要です。さらに、売却益が発生した場合には、譲渡所得税が課されることがあります。その際には、確定申告を行う必要があります。
まとまった資金を確保したい場合や転勤先で新たな住まいを購入したい場合には、売却がおすすめです。
転勤が決まってから賃貸するまでの流れ
転勤が決まってから持ち家を賃貸に出すまでの流れを事前に把握しておけば、計画的に進めやすくなります。準備を早めに進めることで、借主が見つかる可能性も高まります。ここでは、転勤が決まってから賃貸するまでの流れについて詳しく見ていきましょう。
金融機関に転勤中に賃貸に出すことを相談する
転勤中に住宅ローンのあるマイホームを賃貸に出す場合、金融機関の許可を得る必要があります。なぜなら、住宅ローンは契約者が自宅として住むことを前提に貸付が行われているため、金融機関に無断で第三者に賃貸すると契約違反となり、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるためです。
そのため、賃貸に出す前に必ず金融機関に相談しましょう。相談時に虚偽の情報を伝えても後からバレるため、転勤の理由や期間などは正確に伝えることが大切です。
リロケーションに強い不動産会社を探して査定依頼をする
金融機関から賃貸の許可を得た後は、リロケーション（一定期間賃貸に出すこと）に強い不動産管理会社を見つけて、家賃査定の依頼をします。どの不動産会社に依頼するかによって、借主が見つかるまでの期間や家賃、賃貸中の対応に差が出るため、信頼できる優れた不動産会社を選ぶことが大事です。
不動産会社を選ぶ際の主なポイントは、次のとおりです。
・実績
・口コミ、評判
・対応
実績が豊富な不動産会社は、多くの人に選ばれているため、サービス内容が他社より優れている可能性が高いです。また、実際に利用した人の口コミや評判をチェックすることも大切です。担当者の対応もしっかりと確認し、最終的な判断を行いましょう。
| 恵比寿不動産の賃貸管理が選ばれる理由 | |||
|---|---|---|---|
| 会社名 | 恵比寿不動産 | 地元の不動産管理会社 | 大手不動産管理会社 |
| 対応エリア | 一都三県 | 商圏エリアのみ | 全国 |
| 管理手数料 | 0円 | 賃料の3% | 賃料の5% |
| 管理実績 | ◎ | ◯ | ◎ |
| 客付力 | 専門の客付部署あり | 専門の客付部署なし | 専門の客付部署なし |
| 物件掲載サイト | 月間訪問者数20万人の自社HP 業者間サイト 各大手ポータルサイト | 業者間サイト | 自社HP・業者間サイト 各大手ポータルサイト |
| 入居者の緊急対応 | 24時間対応可能 | 営業時間内 | 24時間対応可能 |
家賃や貸し出す期間など条件を決める
賃貸を依頼する不動産会社が決まった後は、家賃や賃貸期間などの条件を設定します。家賃が相場より高すぎると、借主が見つからない可能性があるため注意が必要です。不動産会社とよく相談し、常識の範囲内で適切な条件を設定することが大切です。また、敷金や礼金、喫煙の可否などの条件も決めておく必要があります。
「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらで貸し出すのかも事前に決めておくことが大事です。
| 普通借家契約 | 1年以上の契約または期間の定めのない契約が可能。正当な理由がない限り、貸主からの解約はできない。相場にもとづいた家賃を設定できる。 |
|---|---|
| 定期借家契約 | 契約期間を定めて締結し、期間満了をもって解約が可能。普通借家契約に比べて、家賃が低く設定されることが多い。 |
条件が決まると、賃貸情報誌や不動産ポータルサイトなど、さまざまな媒体に物件情報が掲載されます。
入居者募集・審査
物件情報がさまざまな媒体に掲載された後は、入居者募集が本格的に始まります。
問い合わせがあった後は交渉や内覧が行われますが、基本的にはすべて不動産会社が対応するため、貸主は直接借主とやり取りする必要がなく手間がかかる心配はありません。賃貸希望者が見つかり、申し込みがあった場合、審査が行われます。特に問題がなければ、賃貸借契約の締結へと進みます。
賃貸借契約の締結
賃貸借契約を締結します。賃貸借契約を締結する際も不動産会社が対応するため、貸主が不在でも問題ありません。そのため、転勤先から戻る手間や時間をかけずに済みます。
契約が完了した後は、不動産会社からその旨の報告を受けます。 
鍵の引渡し
賃貸借契約を締結し、借主の支払い（敷金、礼金、前家賃など）が完了した後、鍵の引き渡しが行われます。鍵の引き渡しも不動産会社が対応するため、貸主が不在でも問題ありません。
入居が始まると、家賃収入が得られるようになります。
賃貸に出すためにかかる費用
持ち家を賃貸に出す際には、ハウスクリーニング費用、仲介手数料、管理委託費用など、さまざまな費用が発生します。事前にどのような費用がかかるのかを把握しておくことで、具体的な資金計画が立てやすくなります。ここでは、持ち家を賃貸に出す際にかかる費用について見ていきましょう。
クリーニング費用
持ち家を貸す際には、ハウスクリーニングの費用がかかります。部屋の清潔感は、早期に借主を見つけるための重要なポイントです。内覧時にフローリングやキッチン、浴室、トイレなどの汚れが目立つと、借主に悪い印象を与え、他の物件に流れてしまうことがあります。特に水回りの清潔感は重要なため、プロに依頼してでもキレイにしておくことが望ましいです。
ハウスクリーニングには数万円の費用がかかりますが、内覧時に良い印象を与え、早期に借主を見つけるためには必要な費用と考えておきましょう。
管理会社に支払う仲介手数料
戸建てやマンションを賃貸に出す際には、管理会社（不動産会社）に仲介手数料が発生します。仲介手数料は、宅地建物取引業法にもとづいて、貸主と借主それぞれから「家賃の0.55ヶ月分（税込）」または、いずれか一方が「家賃の1.1ヶ月分（税込）」を支払います。
例えば、家賃が10万円の場合、仲介手数料として5.5万円または11万円が発生することがあります。早めに管理会社に確認し、必要な準備を整えておきましょう。
管理会社に支払う管理委託費用
管理委託費用とは、管理会社に支払う手数料のことです。不動産賃貸を行う際、入居者対応や家賃回収、クレーム対応、清掃など、さまざまな業務が必要になります。
貸主が自分で対応することも可能ですが、通常は管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に委託することで費用はかかりますが、賃貸運営の手間を省け、クレーム対応などでのストレスを減らすことができます。また、入居者と直接顔を合わせることなく運営ができます。
管理委託費用は管理会社によって異なりますが、相場は家賃の約5%です。例えば、家賃が10万円の場合、管理委託費用として毎月5000円を支払うことになります。管理会社も複数あるため、実績や口コミ、対応などを比較して、信頼できる会社に依頼することが大切です。
管理費と修繕積立金
マンションを賃貸に出した場合でも、管理費と修繕積立金の支払いは継続します。管理費は共用部分の維持管理や管理人の人件費などに充てられ、修繕積立金はマンションの大規模修繕のために積み立てられる費用です。
これらの費用はマンションを維持するために必要であるため、賃貸に出しても支払いが免除されることはありません。また、入居者がいるかどうかに関係なく、毎月支払いが発生します。築年数が経つにつれて、管理費や修繕積立金が値上げされる場合があり、賃貸中の負担が増える可能性があります。
施設賠償責任保険料（加入する場合）
施設賠償責任保険に加入する場合は、保険料の支払いが必要です。施設賠償責任保険は、所有する物件の欠陥や不備が原因で、人や建物に損害を与え、法律上の損害賠償責任を負った際に補償されるものです。
損害賠償金のほか、損害防止にかかった費用や訴訟費用などもカバーされます。保険料は数千円程度と比較的負担が少なく、万一に備えられる点で安心です。
退去後の原状回復費用
入居者が退去した後には、原状回復費用が発生する場合があります。例えば、家具の設置による床のへこみ、冷蔵庫の電気焼け、自然現象によるクロスの変色、貸主が設置したエアコンのビス穴、設備の自然故障などの原状回復費用は、借主ではなく貸主が負担する可能性が高いです。一方で、入居者の故意や過失による損傷であれば、貸主が負担する必要はありません。
早い段階で原状回復費用をシミュレーションし、資金計画を立てておくことが大切です。
参考：国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」
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転勤中に住宅ローンで賃貸に出す際の注意点
住宅ローンがある自宅を転勤に伴い賃貸に出す場合、住宅ローン控除が受けられなくなる点や確定申告の手続きが必要になる点に注意が必要です。事前に注意点をしっかり把握しておくことで、リスクを軽減できます。
ここでは、自宅を賃貸に出す際の注意点について見ていきましょう。
収支シミュレーションを行う
転勤中に持ち家を賃貸に出す際は、事前に収支シミュレーションを行うことが大切です。もし収支が赤字の場合、毎月の赤字分を給料や貯金から補填しなければならず、転勤期間が長ければ赤字額も膨らむ可能性があります。
収支が赤字の場合は、賃貸ではなく売却を検討する選択肢もあります。一方、収支が黒字であれば、家賃収入を住宅ローンの返済や管理費、修繕積立金、固定資産税などの支払いに充てることができ、比較的安定した運営が可能です。
賃貸運営は入居者が決まると、退去するまでの間、一定条件での契約が続きます。そのため、事前に綿密なシミュレーションを行い、黒字経営を目指すことが大事です。赤字経営が続くと自身の負担が増えるだけでなく、周囲にも迷惑をかける可能性があるため注意してください。
住宅ローン控除は受けられない
転勤中に持ち家を賃貸に出す場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられなくなる点に注意が必要です。住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が最大13年間控除される制度で、所得税や住民税の負担を軽減します。マイホーム所有者にとって大きなメリットがある制度です。
ただし、住宅ローン控除を受けるには、ローン契約者またはその家族が実際にその家に居住していることが条件となります。そのため、家族全員で転勤先へ引っ越し、持ち家を賃貸に出す場合は、この条件を満たさなくなるため控除が適用されなくなります。
転勤で賃貸に出す場合は、それまで軽減されていた所得税や住民税の負担が増えて、家計に影響を及ぼす可能性がある点を考慮しておくことが大事です。
参考：国土交通省「住宅ローン減税」
定期借家契約は相場よりも賃料が下がる
転勤に伴い、持ち家を定期借家契約で貸し出す場合、家賃が相場より低くなる点に注意が必要です。定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められており、更新がなく契約期間満了とともに借主が退去する仕組みです。
普通借家契約のように更新が可能で借主が保護される契約とは異なり、貸主にとって都合のよい条件となるため、一般的に家賃が相場より低く設定される傾向があります。
そのため、定期借家契約で賃貸に出す際は、家賃が相場より低くなる前提で黒字を保てるかどうかをしっかりとシミュレーションし、計画を立てることが大事です。
参考：国土交通省「定期建物賃貸借」
マンションの場合は管理組合へ届出を出す
持ち家がマンションの場合、賃貸に出す前に管理組合への届出を行う必要があります。これは、管理規約で届出が義務付けられていることが多いためです。また、物件の所有者は「区分所有者」「管理組合の組合員」となるため、転勤後でも所有者として組合活動に参加する責任があります。
また、住所変更届も提出しておくことが大切。そうすれば、転勤後も管理組合からの重要書類が自宅に届きます。円滑に進めるために、できるだけ早い段階で管理組合への届出を行いましょう。
家具はできるだけ残さないで賃貸に出す
自宅を賃貸に出す際は、できるだけ家具を残さないようにしましょう。理由は、借主と貸主双方にデメリットが多いためです。それぞれのデメリットは、次のとおりです。
●借主にとってのデメリット
・自分の家具を持ち込めない
・好みの雰囲気に合わない
・他人が使っていた家具を使うことに抵抗を感じる
●貸主にとってのデメリット
・家具があることで借主が決まらない可能性がある
・家具に傷や汚れがつくリスクがある
このような理由から、家具を残すと入居者が決まりにくくなり、予想以上の収益が得られない可能性があります。
家具の引っ越しや処分には費用がかかりますが、家具を残しておくと、それ以上の損失が発生する可能性もあるため注意が必要です。賃貸に出す際は、家具を残さないことを前提に進めることをおすすめします。
確定申告は必ず行う
自宅を賃貸に出す際は、確定申告を忘れずに行いましょう。給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。不動産の賃貸収入は「不動産所得」に分類され、所得は「収入−経費」で計算されます。
不動産所得は総合課税に該当するため、他の所得と合算された課税所得額にもとづいて所得税（最大45%）や住民税（10%）が課されます。確定申告が必要にもかかわらず未申告の場合、延滞税などのペナルティが発生する可能性があるため注意が必要です。また、賃貸運営で赤字が出た場合、他の所得の黒字と相殺できる「損益通算」が可能です。損益通算を活用することで課税所得を減らし、節税効果を得ることができます。
確定申告の期間は例年2月16日〜3月15日です。はじめて確定申告をする場合は、早めに準備を進めることをおすすめします。
まとめ
住宅ローン返済中でも、転勤であれば持ち家を賃貸に出すことが可能です。ただし、金融機関（債権者）の許可が必要となるため、事前に相談することが必須です。賃貸が認められても、住宅ローンの金利条件が変更されたり、借り換えを求められることは基本的にありません。
また、賃貸に出す際には住宅ローン控除が適用されなくなり、確定申告が必要になる点にも注意が必要です。転勤などのやむを得ない事情で自宅を賃貸に出す場合は、早めに金融機関に相談し、準備を進めることをおすすめします。
当てはまる方は一度ご相談ください♪
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「管理手数料が高くて悩んでいる」
「管理会社を探している」
「空室期間が長くて悩んでいる」
