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管理会社の変更方法と注意点とは?手順や失敗しない不動産会社の見つけ方もご紹介

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檜垣知宏:宅地建物取引士のアバター

檜垣知宏:宅地建物取引士

この記事のポイント

  • 賃貸経営を失敗しないための管理会社の選び方が知れる

  • どんな時に管理会社を変更した方がいいかが知れる

  • 管理会社変更時の手続きや流れがわかる

不動産賃貸経営を最適化し、長期的に安定した運用を目指すオーナーにとって、管理会社はその成功の鍵を握るパートナーです。しかし、時には現在の管理会社との契約を見直し、より条件の良い、またはサービスが充実した新しい管理会社への変更が必要になる場合があります。この記事では、

・オーナーチェンジの賃貸物件を取得しオーナー
・管理会社に不満を持っているオーナー
・賃貸物件の収益性向上を図りたいオーナー
・複数の物件を所有しているオーナー
・管理会社変更のタイミングを検討しているオーナー


に向けて、不動産賃貸経営を失敗しないための賃貸管理会社の変更プロセスや、その注意点、さらに失敗しない管理会社の見つけ方について詳しく説明します。

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目次

管理会社を変更した方がいい理由は?

賃貸管理会社を変更することは、アパートやマンションなどの不動産賃貸経営において、物件の運用効率や収益性を大きく改善する可能性があります。しかし、その決断には慎重な検討が必要です。また、変更を検討するには複数の理由が存在します。以下に、管理会社の変更を検討するべき主な理由を説明します。

1.空室が中々埋まらない

賃貸物件の空室が中々埋まらない状況は、賃貸経営にとって大きな損失です。
この状況は、管理会社の営業活動が十分ではない、または担当者の対応が不十分であることが一因となっている可能性があります。物件の空室が続いている場合、まずは、管理会社に現在の問い合わせ状況等を説明してもらうことが重要です。

この際、報告された内容が納得できるものかどうかをしっかりと確認しましょう。場合によっては、より営業力の高い担当者に変更を依頼することで、空室状態が改善されることもあります。もし複数の物件の管理を任せている際に、過去にも空室が中々埋まらないという問題を経験している場合は、異なる管理会社のサービス内容や経営管理プランを前もって比較しておくことも一つの手です。これにより、より適切な管理会社への変更時期を見極めることができます。また場合によってはスムーズに管理会社の変更をすることができます。

2.管理委託費が高い

管理会社の変更理由の一つとして、管理会社に支払う管理委託費が高額で、実際に想定していた利益を圧迫している場合があります。主に、賃貸管理会社への支払いは、管理委託費と仲介手数料の二つに分けられます。管理委託費は、家賃請求や物件のメンテナンスなど、日常的な管理業務に関するものです。一方、仲介手数料は新たな入居者が見つかった際に発生する費用です。家賃収入に対する管理委託費の相場は一般的に5%前後とされています。しかし、もし物件の条件が良いにも関わらず、これよりもはるかに高い管理委託費が設定されている場合は、管理会社の見直しを考える時期かもしれません。

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3.担当者に不満がある

管理会社の質が高くても、賃貸管理を円滑に進める上で直接やり取りする担当者の質は極めて重要です。担当者の質とは、担当者の業務処理能力だけでなく、オーナーとの相性も含まれます。相性が悪い場合、トラブルが発生した時の対処法や入居者募集の方針の違いとして現れます。時には担当者を変えることで問題が解決する場合もありますが、それが直ちに実現するとは限りません。担当者の変更を検討している間にも、様々な問題が発生する可能性があり、問題を解決しようとした時にはすでに手遅れになっていることも考えられます。例えば、空室の物件に対して適切なアドバイスを提供しなかった結果、空室期間が長引き、対策を講じようにも賃貸の繁忙期を逃してしまい、結果として空室期間がさらに長期化するといったケースが考えられます。担当者への不満は、管理会社の変更を検討する理由となります。

4.管理体制に不満がある

不動産経営において、物件管理の質はオーナーの収益に直結します。物件の管理体制、特に物件の清掃状況の不満は、管理会社の変更の理由となります。管理会社が巡回頻度を適切に守り、共用部の清掃、ゴミ捨て場の管理、放置された粗大ごみの対応など、物件の清潔度を保つことは、入居率や入居者の満足度に大きく係わります。管理会社の物件への管理体制に対して不満がある場合には管理会社変更を検討する時期かもしれません。

5.管理会社の経営状態が不安

賃貸管理会社の経営状態に不安は、管理会社の変更理由となり得ます。経営状態が不安定な管理会社では、家賃の集金遅延やメンテナンス対応の遅れなど、運営上の非効率が生じる恐れがあります。これらの問題は入居者からの不満を招き、空室率の増加や収入減少につながる可能性があります。管理会社の経営不安はサービス品質の低下を招くこともあります。具体的には、物件への巡回の頻度の低下や、清掃の質の低下などです。これは、経営難によりコスト削減が図られ、必要なサービスやメンテナンスが適切に実施されなくなるためです。賃貸管理会社の経営状態に不安を感じた場合、管理会社の変更を検討しましょう。

6.入居者トラブルが多い

入居者トラブルが多い場合は、管理会社の変更を検討する理由になります。具体的なトラブル例としては、水漏れ、騒音や生活音のクレーム、禁煙物件での喫煙、ペット不可物件でのペット飼育などが挙げられます。これらのトラブルは、管理会社が迅速に対応することで、解決できることがほとんどです。しかし、管理会社の問題解決能力の欠如によって、トラブルが解決していない可能性があります。入居者トラブルが多いと感じた場合には、管理会社の変更を検討してみる時期なのかもしれません。

そもそも管理会社って変更できるの?

管理会社を変更した方がいいとされる主な理由をご紹介しましたが、そもそも管理会社は変更することができるのでしょうか?賃貸管理会社は不動産賃貸経営成功の要ともいえる存在です。実際に、紹介した様々な不安から賃貸管理会社を変更したいと考えている人もいるでしょう。賃貸管理会社が変更できるかどうか解説していきます。

【結論】管理会社の変更は可能

結論から言うと、管理会社は変更することができます。実際に多くの物件オーナーがより良いサービスを求めて管理会社を見直すケースがあります。変更を検討する際には注意点と手順があります。次に注意点と手順について詳しく解説していきます。

変更前に知っておくべき管理会社変更の注意点

適切な賃貸管理会社の選択は賃貸経営の成功へ導く重要な要素です。管理会社の変更は、より良い物件管理を目指す上で必要な場合がありますが、注意すべき点がいくつか存在します。変更をスムーズに行うために、事前にこれらのポイントを把握しておきましょう。

家賃保証会社との契約が解除される可能性がある

賃貸保証会社とは、賃貸物件のオーナー(貸主)と入居者(借主)の間に立ち、入居者が家賃を支払えなくなった際に家賃の支払いを保証する会社です。このサービスは、特に個人オーナーにとって重要な役割を果たし、家賃収入の安定を支えることで、賃貸経営のリスクを低減します。賃貸保証会社の利用には、入居者が保証会社へ加入するための保証料を支払う必要がありますが、その対価として、家賃の滞納リスクを軽減できるメリットがあります。

管理会社を切り替える際には、賃貸保証会社との関係に注意が必要です。特に、現在の賃貸管理会社を通じて保証会社と契約している場合、その契約は管理会社の変更に伴って影響を受ける可能性があります。管理会社を変えたいと考えたときに起こりうる保証会社との契約終了、更新不可のリスクと、その対策について解説します。

管理会社の変更は、契約形態によっては保証会社との間で結んだ契約の終了や契約満了時に更新のできない状況を引き起こすことがあります。これは、保証会社との契約が特定の管理会社との関係に基づいている場合に特に顕著です。このような状況を回避するためには、管理会社を変更する計画を立てる際に同時に新しい保証会社も探し、適切な移行計画を立てることが重要です。

家賃の未回収は賃貸物件オーナーにとって大きなリスクです。保証会社との連携はこのリスクを軽減する上で重要な役割を果たします。そのため、管理会社の変更と同時に、新しい保証会社と迅速に契約を結ぶことが望ましいです。

しかし、新しい保証会社への変更は、既に審査を通過している入居者にとって、再度の審査や契約手続きなどの負担を伴う可能性があります。加えて、入居者によっては、保証料の二重払いや手続きの煩雑さが問題となることもあり得ます。これを避けるために、オーナーがコストを負担するなどして、入居者との円滑な関係を保つことが重要です。

保証会社との契約は、家賃収入の安定確保において極めて重要です。契約がない場合、オーナー自身で家賃の回収や滞納対応を行う必要が生じます。特に管理会社変更時には、振込先の変更などから滞納が起こりやすい状況が生まれがちです。賃貸管理会社の変更を検討する際には、保証会社との契約状況も併せて考慮し、計画的なアプローチを取ることが重要です。家賃の安定収入を確保し、リスクを最小限に抑えるためにも、適切な準備と対策を行うことが求められます。

引き継ぎがスムーズにできないと入居者に不満も

賃貸物件の管理会社変更は、入居者とオーナーにとって大きな変化をもたらしますが、この過程での引き継ぎ作業がスムーズに行われない場合、様々な問題が発生する可能性があります。新旧管理会社間の適切な情報共有が不足することで、入居者にとって重要なカギや契約書類、定期点検の記録などが紛失する事例が見受けられます。こうした状況は、賃貸管理の品質を下げる原因となり、最終的には入居者の不満につながることも少なくありません。

特に注意が必要なのは、入居者の家賃振込先変更手続きです。新しい管理会社への切り替え時に、この手続きが遅れると、家賃が旧管理会社の口座に誤って振り込まれる、もしくは引き落としされるケースが発生します。このような誤振込・誤引落は、家賃滞納の誤認を引き起こすだけでなく、入居者と管理会社の間での信頼関係にもひびを入れかねません。

さらに、入居者からの特別な要望や報告事項が新しい管理会社に正しく引き継がれない場合、「既に伝えていたのに対応されていない」というクレームが発生することもあります。場合によっては、旧管理会社が意図的に情報を伝えていない可能性も考えられます。このような状況を防ぐためには、引き継ぎ手続きにおいては、両管理会社間での徹底した情報共有と確認作業が必要となります。

また、旧管理会社が保持していた敷金や遺失物、修繕が必要な問題点などの情報が、新しい管理会社へ適切に引き継がれないケースもあります。これらの問題は、後に入居者との間でトラブルの原因となり得るため、特に敷金の継承や預かり金の引き継ぎには細心の注意を払う必要があります。

賃貸物件の管理会社変更時には、以上のような多くの問題が予想されるため、新旧の管理会社はもちろん、入居者とも密接にコミュニケーションを取り、全ての関係者が安心できるような引き継ぎを心がけることが大切です。管理会社を変更する際には、これらのポイントを念頭に置き、トラブルを未然に防ぐ努力が求められます。

引き継ぎ中の管理が不十分になる場合がある

賃貸物件の管理会社変更に際しては、旧管理会社から新管理会社へのスムーズな引き継ぎが成功の鍵を握ります。しかし、解約通知を受けた旧管理会社が、残りの期間において引き継ぎ作業への協力を渋る場合があります。このような状況は、賃貸管理の品質を一時的に低下させ、結果として入居者へのサービスにも悪影響を及ぼす可能性があります。

このような非協力的な姿勢は、新旧管理会社間の情報のギャップを生じさせ、物件の管理に重要な情報が欠落する原因となります。特に、緊急性の高い修繕が必要な案件や入居者からの重要な要望など、タイムリーな対応が求められる情報の引き継ぎが不十分になるリスクがあります。

これらの問題に対処するためには、管理会社変更を検討する段階から、旧管理会社との円滑なコミュニケーションを心がけることが重要です。また、契約時に引き継ぎ作業の手順や協力体制に関する条項を明記することで、トラブル発生時の対応が容易になります。引き継ぎプロセスを明確にし、両者間での合意形成を図ることが、スムーズな引き継ぎを実現する鍵となります。

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管理会社変更の手続きと手順

賃貸物件オーナーが管理会社を変える際には、適切に変更のステップを進めていく必要があります。ここでは、その手続きと手順を詳しく解説し、管理会社をスムーズに変更するためのポイントをご紹介します。管理会社を変更することは、物件の収益性向上やサービスの質の向上に直結します。正しい手順を理解し、適切に実行することが大切です。

1.現在の管理会社と結んでいる契約書の確認

まず最初に行うべきことは、現在契約している管理会社との間で交わされた契約書の内容を詳細に確認することです。契約書には、解約条件や解約に必要な通知期間、解約時の手続きなどが記載されています。これらの条件を正確に把握し、契約に基づいた形で進めることが、トラブルを避ける上で非常に重要です。

また、単に契約内容を理解するだけでなく、変更のタイミングも非常に重要になります。特に、空室に悩んでいるオーナーの場合、空室対策としての管理会社変更は、仲介業者が最も忙しくなる2月や3月の繁忙期に間に合わせることが重要なポイントとなります。

仲介業者は、11~12月頃には繁忙期に向けての準備を開始します。そのため、管理会社を変更して空室対策を行いたい場合は、年内に管理会社変更の手続きを完了させることが望ましいです。早めの行動によって、新しい管理会社が繁忙期の市場に適応した戦略を立て、より効果的に物件を市場に出すことが可能になります。

2.新しい管理会社を見つける

賃貸物件オーナーが管理会社を変更する際、現在の管理会社に対して何に不満を感じているのか、そして何を改善したいのかを明確にすることはとても重要です。不満の原因が明確であればあるほど、新しい管理会社選びも的確になります。以下に、管理会社を変更する際に一般的に考えられる不満点と紹介します。

・空室率の問題:物件の空室が増え続け、それに対する有効な解決策が提案されない。
・対応の遅さ:入居者からの依頼や問い合わせに対して、迅速な対応がなされない。
・コストパフォーマンス:支払う管理費用に見合ったサービスが提供されていないと感じる。

新しい管理会社を選定する際は、「自分の不満を解消できるか」という点を中心に考え、複数の会社から見積もりを取得することをお勧めします。見積もりは同条件で依頼し、各社のサービス内容と費用を比較してください。見積もり取得の際の注意点は次の通りです。

見積もり時の注意点

  • 同一条件での比較
    管理サービスの内容が同じ条件であることを確認し、費用とサービスのバランスを比較検討します。
  • 担当者との相性
    管理会社選びでは、自分と相性の良い担当者がいるかどうかも重要なポイントです。

新しい賃貸管理会社を選定する際の比較するべき要素

  • オーナーとの連携
    不満点の聞き取りと改善提案を積極的に行う会社を選びましょう。
  • 質の高い物件管理
    物件管理の質を見直し、改善策を提案してくれる会社を選定します。
  • 空室率の改善策
    空室率を下げるための具体的な施策を持っている会社を選びます。
  • コストパフォーマンス
    費用だけでなく、提供されるサービスの質を重視して選びましょう。
  • 入居者対応
    入居者からの不満を迅速に解消できるような体制が整っているかを確認します。

新しい賃貸管理会社を探す際は、自身の不満点を明確にし、それを解消できるかどうかを基準に会社を選定することが重要です。管理会社選びでは、サービスの質、コスト、オーナーとの連携能力など、複数の要素を総合的に評価し、自分の物件に最適なパートナーを見つけ出しましょう。適切な管理会社との提携により、物件の価値向上と収益性の向上が期待できます。

3.現在の管理会社へ契約解除の通知を送る

変更先の管理会社が決定したら、次に行うことは現在契約している管理会社への解約通知です。管理会社間の引き継ぎ作業や入居者への円滑な情報提供には時間が必要なため、変更を希望する3ヶ月前には通知することが推奨されます。この期間は、引き継ぎを含めた移行手続きがスムーズに進行するための最低限の時間と考えてください。
解約通知を行う前に、以下の点を確認しておくことが重要です。

違約金の有無
契約書を確認し、解約に際して違約金が発生するかどうか?

解約可能時期
契約解除が可能となる時期、つまり通知から解約が有効となるまでの期間を確認します。

解約通知は、管理会社が提供するフォーマットを使用するか、自分で解約通知書を作成して行います。
自作する場合、解約通知書には以下を明記することが一般的です。

・管理委託契約締結日
・契約解約希望日
・解約条項(契約書に記載されている、解約に関する条項の番号や内容を指定します。)

この通知書は、書面での提出が推奨され、郵送または直接提出する方法が一般的です。どちらの方法を選択する場合でも、送付したことを証明できるように控えを保持しておくことが重要です。

賃貸管理会社の変更をスムーズに進めるためには、適切なタイミングでの解約通知が欠かせません。契約書の内容をしっかりと確認し、法的な問題が生じないように注意深く手続きを進めましょう。適切な解約通知によって、新旧管理会社間の引き継ぎ作業もスムーズに進行し、入居者への影響も最小限に抑えられます。

4.新しい管理会社との管理委託契約を行う

新しい管理会社との契約過程で重要なのが、「委任状」の作成です。管理会社によっては、この委任状を契約時に要求する場合があります。委任状は、賃貸管理会社変更におけるさまざまな手続きを、新しい管理会社に正式に委任する内容を記載した文書です。これにより、物件の管理業務だけでなく、契約上の権限も新しい会社に移行することを明確にします。この委任状は、管理会社の変更をスムーズに行うために必要な手続きの一環であり、後のトラブルを避けるためにも正確な記載と両者の合意が必要とされます。契約を進める際には、次の点に注意しましょう。

・管理開始日の確定(双方にとって都合の良い管理開始日を設定し、物件の運用に支障が出ないようにします。)
・委任状の内容確認(委任状には、どのような権限が管理会社に移行するのか具体的な業務範囲を明確に記載します。)
・契約内容の精査(管理費用、サービス内容、契約期間など、疑問点があれば事前に解消しておきます。)

新しい賃貸管理会社との管理委託契約は、賃貸物件の将来的な収益性やサービスの質に大きく影響します。面談を通じて契約条件を確定し、管理開始日を決めることで、物件運営の新たなスタートを切ることになります。委任状の作成を含め、契約過程での丁寧な確認と合意形成が、スムーズな管理会社変更を実現するポイントとなります。

5.新旧管理会社との引き継ぎを行う

解約通知後の新旧管理会社間での引き継ぎ作業は非常に重要です。この引継ぎにて、契約書類や物件の鍵など、管理に必要な重要な物品や情報の移行が行われます。また、管理費の最終精算もこのタイミングで実施されることが一般的です。

新旧賃貸管理会社間での引き継ぎ作業においては、基本的にオーナーが直接関与する必要はありません。しかし、引き継ぎがスムーズに行われていない場合、後にトラブルの原因となる可能性があります。特に、入居者からの未解決のクレームが旧管理会社から新管理会社に適切に伝達されず、問題が拡大するケースは、引き継ぎ作業の失敗の典型例です。

引き継ぎ作業のチェックポイント

  • 重要文書の移行
    契約書類や重要な通知文書が新旧管理会社間で確実に移行されているかを確認します。
  • 物理的な資産の引渡し
    物件の鍵や設備に関する資料など、物理的な資産の引き渡しが適切に行われているかをチェックします。
  • 管理費の精算
    管理費用に関する最終精算が行われ、新旧管理会社間で金銭的な清算が完了しているか確認します。
  • 入居者情報の共有
    入居者からのクレームや要望がある場合、その情報が新管理会社に正確に引き継がれているかをチェックします。

オーナーは引き継ぎ作業が適切に行われているかどうか、都度確認することが推奨されます。オーナー側の確認作業は、後のトラブルを未然に防ぐためにも、非常に重要です。オーナーが定期的に新旧管理会社とのコミュニケーションを取り、引き継ぎ作業の進捗状況を確認することで、スムーズな移行と安定した物件管理が実現されます。

賃貸管理会社の引き継ぎは、物件の運用における重要な転換点です。この過程を慎重に管理し、全ての関係者間での情報共有と協力が確保されるように心がけることが、成功への鍵となります。

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新しい賃貸管理会社を探す際のポイント

賃貸管理会社を変更する際、適切な新しい会社を見つけることは、賃貸運営の成功と直結します。新しい管理会社を見つける際においては、現在の管理会社に対する不満の解消、長期的な関係の構築可能性、そして会社全体としての信頼性の確認が重要なポイントとなります。以下に詳しく説明します。

①現在の管理会社に対しての不満が解消されるか?

賃貸管理会社の変更の根本的な理由となった問題を新しい管理会社が解決できるかどうかを判断することはとても重要なことです。新しい管理会社の選定では、これらの課題を確実に克服できるかが重要なポイントとなります。頻繁に管理会社を変更することは、入居者に対して不信感を与えかねません。そのため、同じ問題を繰り返さないためにも、新しい管理会社が過去に抱えていた問題を解決できる「実績」を持っているかを検証することが大切です。
具体的な課題例と解決策を紹介します。

・入居者対応の遅れ:新しい管理会社が24時間対応の緊急サービスを提供しているかどうかを確認します。このようなサービスがあれば、入居者からの急な要望や問題にも迅速に対応できることが期待できます。

・空室問題:新しい管理会社の空室対策の実績をチェックします。具体的には、物件の募集から入居者が決まるまでの平均日数を確認し、「平均1ヶ月以内に入居者を確保できる」といった実績がある会社を選ぶことで、空室率の改善が期待できます。

変更前の管理会社と同じような問題に直面しないよう、新しい管理会社が提供するサービスの質やその実績に注目し、具体的な実績に基づいて選定することが重要です。実績に基づいて管理会社を選定することで、新しい管理会社に移行した後も、同じ種類の問題に再び直面するリスクを最小限に抑えることができます。

賃貸管理会社の変更は、物件の将来に大きな影響を与えます。新しい管理会社が以前の問題点を克服し、物件運営を円滑に行えるようサポートしてくれるかどうかを慎重に評価しましょう。

②長期目線での付き合いが可能か?

賃貸物件の管理を任せる会社を選ぶ際には、目先の利益を追求するだけでなく、中長期的な視点で物件の価値を最大化させるパートナーを選定することが重要です。賃貸経営において「質の高い管理」は収益性を左右するため、長期的な成功のためには短期的な対策にとらわれず、持続可能な経営をサポートしてくれる管理会社の選択が欠かせません。

入居率が下がった際に家賃を単純に下げたり、入居審査の基準を緩めるなどの短期的な対策は、一時的な問題解決にはなり得ても、長期的な物件価値の低下を招くリスクがあります。これらの対処法は、目先の空室問題には対応できても、物件のブランド価値や収益性の持続可能な向上にはつながりません。

理想的な管理会社は、オーナーと同じ目線で中長期的な物件価値の向上を目指してくれるパートナーです。具体的には、市場のトレンドに合わせたリノベーションの提案や、コミュニティ形成による入居者満足度の向上など、短期的な利益だけでなく、長期的な資産価値を高める取り組みをサポートしてくれる会社を選ぶことが大切です。

物件の将来性を見据え、持続可能な経営を目指すオーナーにとって、中長期的な視野で支援してくれる賃貸管理会社をパートナーとして選ぶことは、賃貸経営の成功に不可欠です。目先の成果にとらわれず、物件の価値を長期的に高めていくことができる管理会社を見極めるためには、その会社の提案する経営戦略やサービスの質、実績をじっくりと評価することが求められます。賃貸管理会社選びにおいては、このような長期的な視点でのサポートが可能かどうかを重視し、賢明な選択を心がけましょう。

③担当者だけではなく会社全体として大丈夫か?

賃貸管理会社の選定において、担当者の対応能力だけでなく、会社全体としての信頼性やサービスの質を確認することが重要です。ここでは、管理会社選びの際に参考にしたい3つの基準「事業継続性」「信頼感」「管理面」について解説します。

  1. 事業継続性の確認
    管理会社の事業継続性を判断するためには、その財務状況を確認することが欠かせません。上場企業でない場合は、取引実績のある工事会社など外部の関係者から会社の経営状態について情報を得る方法も有効です。また、管理会社が長期間にわたって安定して事業を運営しているかどうかも、事業継続性を判断する上での重要なポイントとなります。
  2. 信頼感の確認
    管理会社を選ぶ際には、その信頼性も重要な判断基準です。信頼できる管理会社かどうかを評価するには、管理戸数や稼働率といった実績の数字をチェックします。特に、管理している物件の稼働率が93%以上で、家賃滞納率が2%以下の会社は、信頼できる業務運営を行っている証拠と言えます。また、社員の対応が丁寧で、業務報告が書面でしっかりと行われているかどうかも、会社の信頼性を判断するうえでの重要な指標です。
  3. 管理面でのサポート体制の確認
    賃貸管理会社が提供するサービスの質は、入居者からの信頼と直結します。特に、緊急時に24時間365日体制で対応できるコールセンターの有無は、管理サービスの質を判断する上で欠かせない要素です。また、トラブル発生時の対応プロセスが明確にマニュアル化されているかどうかも、サービスの質を左右する重要なポイントとなります。

賃貸管理会社を選定する際は、担当者個人の対応能力だけでなく、会社全体としての事業継続性、信頼性、そして管理面でのサポート体制を総合的に評価することが求められます。これらのポイントを踏まえたうえで、物件の価値を長期的に向上させ、入居者に安心を提供できる管理会社を選ぶことが、賃貸経営の成功への鍵となります。

よくある質問

賃貸管理会社の変更・選択に関連した、よくある質問にお答えします。

質問①サブリース契約している場合でも管理会社の変更は可能か?

サブリース契約とは、賃貸物件のオーナーが管理会社に物件を一括して貸し出し、その管理会社が転貸人として別の入居者(転借人)に貸し出す契約形態です。

管理会社を変更する場合、通常は現在のサブリース契約を解除し、新しい管理会社と新たに契約を結ぶ必要があります。この際、現行の入居者は住み続けることが可能で、新しい管理会社と再び賃貸借契約(転貸借契約)を締結します。しかし、この手順は現在の管理会社がサブリース契約の解除に合意した場合のみ成立します。

サブリース契約の解除には、法的な性質を考慮することが必要です。サブリース契約は賃貸借契約の一形態であり、管理会社は賃借人としての立場にあります。そのため、サブリース契約の解除は、入居者を退去させる場合と同様に「正当事由」が必要とされます。これは、サブリース契約を単純に解除しようとすると、立ち退き料の支払い要求を受ける可能性があることを意味します。

よって、サブリース契約の解除に際しては、管理会社との丁寧な協議が必須です。通常、双方の合意に基づく解除が望ましいため、立ち退き料なしでの合意解除が可能です。しかし、正当事由が認められるケースは稀であり、管理会社が解除に応じない場合、管理会社の変更が困難になることもあります。

質問②管理会社はどうやって探せばいいの?

賃貸管理会社の選定は、賃貸物件の成功において重要な役割を果たします。適切な管理会社を見つけるためには、様々な方法で情報収集を行い、比較検討することが重要です。以下に、新しい賃貸管理会社を探すための効果的な方法を紹介します。

インターネットでの検索
最も手軽に情報を集められる方法の一つが、インターネットでの検索です。賃貸管理会社や不動産管理サービスに関するキーワードで検索を行うことで、多くの管理会社のウェブサイトやサービス内容を確認することができます。また、Google口コミのレビューや評価を参考に、実際にサービスを利用した人の意見も確認できるため、選定の際の参考になります。

物件のエントランスや看板をチェック
現地を訪れることで、そのエリアで活動している賃貸管理会社を直接確認することも一つの方法です。物件のエントランスや周辺に設置されている看板から、管理を委託している会社や連絡先を知ることが可能です。また、地域によっては特定の管理会社が強いという傾向もあり、地元での実績を重視する場合には有効な手段となります。

金融機関からの紹介
金融機関や不動産会社から紹介を受けることも、信頼できる管理会社を見つける手段の一つです。特に、不動産投資ローンを提供している金融機関は、多くの不動産オーナーや管理会社との取引があり、推薦できる会社を紹介してくれる可能性があります。

一括比較サイトで資料請求
近年では、一括比較サイトを利用して複数の管理会社から資料請求を行い、サービス内容や料金を比較する方法もあります。これにより、効率的に多くの管理会社の情報を得ることが可能で、自身のニーズに最適な会社を選びやすくなります。

新しい賃貸管理会社を探す際には、インターネット検索、物件の確認、金融機関からの紹介、一括比較サイトの利用など、複数の方法を組み合わせることで、最適な会社を見つけることができます。各方法の特性を理解し、自身の物件に合った管理会社選びを行いましょう。

まとめ

賃貸管理会社の変更は、アパートやマンションなどの賃貸経営において、非常に重要な役割を担います。適切な管理会社を選ぶことで、物件の収益性と価値の維持・向上が可能になり、入居者からの満足度を高めることができます。しかし、現在の管理会社のサービスに満足できない場合や、より良い条件を提供する会社を見つけた場合には、管理会社の変更を検討する必要があります。この記事では、管理会社の変更に際しての手順や注意点、そして成功のためのポイントを具体的に解説しました。

賃貸管理会社の変更は、事前の準備と情報収集が成功のカギを握ります。適切な手続きを踏み、オーナー、新しい賃貸管理会社の双方にとって最良の合意を目指しましょう。こうした努力を通じて、賃貸物件の長期的な成功へとつなげることができるでしょう。

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檜垣知宏:宅地建物取引士

株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。

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