賃貸借契約とは？必要書類と契約の流れをわかりやすく解説

賃貸住宅を借りる際には、賃貸借契約を締結します。しかし賃貸借契約という名前を聞いたことがあっても、具体的にどのような契約をするのかわからないという方もいるでしょう。

賃貸借契約は不動産の貸主から、不動産を借りて使用するための契約です。今回の記事では賃貸借契約の種類や、必要書類などについて詳しく紹介していきます。

賃貸借契約とは？

賃貸借契約とは名前の通り、貸主と借主の間で賃貸に関して締結する契約のことをいいます。初めて一人暮らしをする際に部屋探しをして、賃貸借契約という言葉に出会う方も多いでしょう。そのため賃貸借契約と聞くと、何となく不動産を借りる際の契約というイメージを持っている方も多いでしょう。

不動産における賃貸借契約とは、「一方が物件の使用および収益を相手方にさせるという約束を行い、これに対して相手方が賃料を支払うことで効力が生じる契約」を意味します。アパートやマンションなどを保有している貸主が、借主に部屋を使わせてあげるかわりに、毎月の賃料をもらうことが賃貸借契約です。この際不動産を保有しており貸す側の人のことを「貸主」や「賃貸人」といい、借りる側の人を「借主」や「賃借人といいます。

不動産の賃貸ではトラブルになることも多いことから、さまざまな法律によって規定されています。基本的な考え方を示しているのが民法で、下記は601にある条文です。

「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。」
引用：e-GOV法令検索「民法第601条」

ほかにも、借地借家法や消費者契約法では不動産の賃貸借に関して、民法に優先する規定を設けています。借地借家法では1年や2年といった賃貸借契約の契約期間や更新に関することなど、賃貸借契約書に記載されるような内容が規定されています。消費者契約法では貸主が事業者である場合の消費者との情報量や交渉力などの差を考慮して、中途解約や契約の解除などの規定が中心です。

このような規定があることで、借主の立場が保護されて安心して暮らせる環境が整えられています。

賃貸借契約の種類

賃貸借契約には、大きく次の2種類があります。

・普通建物賃貸借契約
・定期建物賃貸借契約

それぞれの契約内容の違いや特徴を見ていきましょう。

普通建物賃貸借契約

普通建物賃貸借とは通常の賃貸借を指し、一般的に部屋を借りる場合は普通建物賃貸借契約であることが多いでしょう。定期建物賃貸借契約と比べた場合の一番の違いは、契約期間が満了した場合でも更新できる点です。普通建物賃貸借契約を締結する際、必ずしも契約期間を定めなければいけないわけではありません。

契約期間の定めのない契約とすることもできますし、期間を定めて契約することも可能です。自動更新の文言が特約として、記載されている場合もあるでしょう。期間を定める場合は1年以上とされており、1年未満の契約は期間の定めがないものとされます。実務的には、契約期間は2年とする場合が多いでしょう。

普通建物賃貸借契約では期間が満了した場合でも、更新される場合が一般的です。万が一更新を希望しない場合は、契約期間満了の1年前から6ヶ月前に相手方に通知しなければなりません。さらに賃貸人（貸主）から更新をしない旨を申し入れする場合は、正当事由が必要です。正当な事由とはたとえば貸主がほかに住むところが無くなったなど、真にやむを得ない事情をいいます。

正当な事由の有効性については、次のような点を考慮して決められます。
・賃貸人・賃借人が建物の使用を必要とする事情
・建物賃貸借の従前の経過
・建物の利用状況や建物の現況
・賃貸人が建物明渡しと引き換えに賃借人に対してする財産上の給付の有無・金額（いわゆる立退料等）

また普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約では、契約方法にも違いがあります。賃貸借契約といえば、契約書面に署名・捺印をするイメージがあるかもしれませんが、普通建物賃貸借契約では口頭での契約も可能なため口約束でも成立します。書類を郵送しての契約でも、問題ありません。

借主から見た普通建物賃貸借契約のメリットは、安定して長く住める点です。契約期間が到来しても貸主によっぽどの事情がなければ、退去する必要はありません。さらに借主側から退去の通知をする際には、1～2カ月前でよいとされています。急な転勤による引っ越しなどでも、対応しやすく無駄に家賃を払う必要がありません。借主の立場をしっかりと保護してくれていることが、普通建物賃貸借契約のメリットといえるでしょう。

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約は、期間満了により契約は終了し、更新がない賃貸借契約のことです。普通建物賃貸借契約ではよっぽどの理由がなければ更新を拒否できず、殆どの場合が更新されます。しかし定期建物賃貸借契約であれば、期間の満了とともに必ず契約が終了し更新はありません。

もちろん賃貸人と賃借人が合意をすれば再度賃貸借契約を締結することは可能ですが、この場合は「再契約」であって延長ではありません。定期建物賃貸借契約では必ず期間を定めて締結する必要があります。期間の長さには制約がなく、1年未満の短期契約も可能です。

定期建物賃貸借契約を締結する際は、公正証書等の書面で契約を締結する必要があります。さらに契約書とは別に、「更新がなく期間の満了により終了する」ことを、書面で交付する必要があります。また床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借り主からは、契約に定めがなくても中途解約は可能です。

公正証書で契約書を締結する際は、別途費用が必要になるので注意しましょう。定期建物借地契約のメリットは、相場よりも安い賃料で借りられる点です。普通借家契約と違い更新がないことから、決められた期間しか入居できません。入居者にとっては使い勝手が悪いかわりに、賃料が安い場合が多いでしょう。

またオーナーにとっての定期建物賃貸借契約のメリットは、決められた期間で必ず退去してもらえる点です。たとえば築年数の古い賃貸アパートを建て替えする際、入居者には必ず出ていってもらう必要があります。しかし入居者によっては中々出てくれず立ち退き料を要求されるなど、立ち退きには苦労するケースが多いです。このような場合に定期建物賃貸借契約にしておけば、退去でもめる心配はありません。

定期借家契約とよく似た言葉に、定期借地契約があります。どちらも不動産の賃貸借の契約という意味では同じですが、建物の一室を借りるのか、土地を借りるのかという点に違いがあります。2年や3年という短期間での契約が多い借家契約と違って、土地を借りる場合は10年や20年、時には30年など期間に上限がなく長期になるケースが多いでしょう。また借地契約では借地借家法第9条で、借地権者に不利がないように定められています。

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賃貸借契約の流れと必要書類

賃貸借契約を締結する際の流れは、次の通りです。

・重要事項説明説明書の説明・捺印
・紛争防止条例（東京都）の説明・捺印
・賃貸借契約契約書の説明・捺印

賃貸借契約の流れと、手続きに必要な書類を見ていきましょう。

重要事項説明説明書の説明・捺印

重要事項説明書とは、名前の通り重要な事項を説明するための書面です。わかりやすく言うと、物件の概要や契約の内容を記載した取扱説明書のようなものです。賃貸借契約書と混同してしまいがちですが、契約の際には別途作成されます。

不動産の賃貸や売買は、大きな金額が取引される重要な契約です。権利関係が複雑な場合もあり、さらに動く金額が大きいことからトラブルも多く、相談も絶えません。また一般的に不動産の取引に慣れている消費者は少なく、不動産会社と比べると情報や知識などに差がある場合が多いでしょう。

そのため宅建業法では不動産の契約の際には、契約に関する重要な事項について改めて説明することを義務付けています。これを重要事項説明といい、この際に利用される書面を重要事項説明書といいます。重要事項の説明は誰が行ってもよいわけではありません。

宅建士の資格者が資格証を呈示したうえで、書面に記名・押印を行います。重要事項については宅建業法の35条に規定されていることから、35条書面とも呼ばれます。混同しやすい署名に37条書面がありますが、こちらは「契約内容記載書面」を指します。

重要事項説明書に記載される内容には、次のようなものがあります。

①取引を行う不動産会社のデータ
・会社の名称と住所
・宅建業者の免許番号
・電話番号
・取引士の氏名

取引士とは宅建士の資格を取得し、さらに一定の条件を満たして登録した方をいいます。重要事項説明は、取引士が行います。また宅建業者を行うためには国土交通省・都道府県知事への届け出が必要で、さらに5年ごとに更新が必要です。「東京都知事（１）第○○○○○号」のように（）の中の数字が更新の回数を表示するため、免許番号を見れば業歴の確認が可能です。

②物件の表示
・所在地
・物件名と部屋番号
・間取り
・建物の構造や用途
・専有部分の面積
・大家さんや管理会社の連絡先

物件の構造や築年数などの詳細を確認したい場合は、登記を閲覧する方法もあります。登記は法務局に行けば目的を問わず誰でも見れるため、物件の詳細を確認することが可能です。

③法令上の制限について
・宅地造成及び特定盛土等規制法における「造成宅地防災区域」
・土砂災害防止対策推進法における「土砂災害警戒区域」
・津波防災地域づくりに関する法律における「津波災害警戒区域」
・洪水ハザードマップ
・内水ハザードマップ
・高潮ハザードマップ

ハザードマップについては賃貸の場合は上記の水防法におけるハザードマップについてのみ、説明義務があります。暮らしやすさに直結する内容であり、とくにハザードマップは災害時の影響がわかるためよく確認にておきましょう。

④登記簿謄本に関する事項
・所有権に関する項目
・抵当権に関する項目

不動産の登記簿にはさまざまな情報が記載されています。登記簿を見れば建物が何年に建てられたか、所有者が誰か共有なのか、抵当権の有無などがわかります。抵当権や根抵当権の設定がある物件は、金融機関からローンがある物件です。しかし借入があること自体は珍しくありませんので、あまり気にする必要がないでしょう。

注意するべきなのは「差押え」などの記載がある場合です。大家さんが返済を延滞していたり、破産などの法的手続きをしていたりする可能性があります。物件が競売などにかけられてしまうと、退去しなければいけなくなる可能性もあります。

また賃貸物件ではローンがなくてもリースバックを活用している場合もあります。リース契約はレンタルとも似ていますが、リースバックは同じではありません。元々保有している物件を売却したうえで、賃料を払って住むことをリースバックといいます。

⑤インフラ関係について
・電気・ガス・水道の関する状況

⑥建物の設備に関する内容
・キッチンやトイレの有無
・エアコン、照明器具などの有無

⑦賃料の表示、契約期間と更新
・月額の賃料（後払いが一般的）や、値上げ・敷金・礼金・請求書に関すること
・契約の期間
・駐車場の料金
・更新料の金額
・更新拒絶の事由

⑧契約の解除や解約に関する内容
・契約の解除をする際の予告期間
・契約解除となる要件（契約違反の対応など）
・手付金の有無

契約を解除する際には、いつまでの申し入れをすればよいかなどの記載があります。中途解約条項がなしの場合は、その内容もよく確認しておきましょう。また賃料の滞納や迷惑行為など、解除に関する内容も確認しておきましょう。

⑨管理会社について
・管理会社の名称・緊急連絡先など

賃貸物件の場合、大家さんが直接管理を行うのではなく管理会社に業務委託している場合も多いです。緊急時の連絡先として、管理会社の窓口は確認しておきましょう。また相続が発生して管理会社がかわることもあるため、定期的に連絡先を確認するようにしましょう。

このように重要事項説明書には、多くの事項が記載されています。ここで紹介した項目以外にも、仲介手数料や契約不適合責任や連帯保証に関する事項、契約関係の変更や解除に関する特約など、さまざまです。ただ話を聞くだけではなく、気になる点はしっかりと確認するようにしましょう。

紛争防止条例（東京都）の説明・捺印

東京都の物件を借りる際には、重要事項説明のほかに「紛争防止条例に基づく説明」も必要になります。紛争防止条例は住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。

住宅の賃貸には借主と貸主が存在し、資金のやり取りが発生します。借主は長期間物件を借りて住むため、退去の際などに費用面でトラブルになることも多く損害賠償まで発展することも少なくありません。こうしたトラブルを防ぐために、2004年に紛争防止条例が施行されました。

紛争防止条例に基づく説明では、主に次のような内容が説明されます。
・退去時の原状回復の基本的な考え方
・入居中の修繕の基本的な考え方
・契約における賃借人の負担割合について
・修繕及び維持管理等に関する連絡先

また説明の対象となるのは、次のような物件です。
・東京都内にある、居住用の賃貸物件
・2004年(平成16年)10月1日以降に新規契約した物件(更新契約は対象外)
・宅地建物取引業者が媒介、または代理を行う物件

居住用の物件が対象なため、オフィスなどでは適用されません。契約前に「この場合は入居者(又はオーナー)が支払うもの」「部屋の入居者とオーナーで、この割合で負担する」といった費用分担がわかることで、入居者が不当に請求を受けることが無くなります。

賃貸借契約契約書の説明・捺印

重要事項説明書、紛争防止条例の説明に続いて、賃貸借契約書（読み方：ちんたいしゃくけいやくしょ）の説明・署名・捺印を行います。賃貸借契約は、賃貸借契約書へ借主・貸主双方の契約者が署名・捺印をして収入印紙に割印することで成立します（物件によっては印紙税が不要で0円の場合もあります）。なぜ印紙代が不要になるかというと、建物の賃貸借は消費税の課税対象でないためです。賃貸借契約書の記載される項目は、次の通りです。

・物件の名称・所在地・構造など
・契約期間
・賃料・敷金・共益費の金額や支払い先
・貸主および管理業者
・借主および同居人
・家賃債務保証業者または連帯保証人
・解約の申し入れ期間や違約金の有無
・明け渡し時の原状回復の取り決め
・入居中の修繕負担区分
・禁止行為
・特約事項　など

個人で事業を営んでいる方であれば、インボイスへの影響も気になるでしょう。インボイス制度の開始に伴い、申請をして通知書を受け取っている方もいるかもしれません。しかし住居の家賃は消費税の課税対象ではないため、貸主も借主もインボイスの影響は受けません。そのため領収書が適格請求書かどうかも、気にする必要はありません。

賃貸借契約で大切なのは、疑問を残したまま契約しないことです。賃貸借契約は借主にとっては長く住む可能性もある、重要な契約です。仲介業者の言われるままに契約するのではなく、疑問点は確認しましょう。契約書の内容に不安がある場合は、ひな形やフォーマット・テンプレートなどワードの文書で確認する方法もあります。不動産の賃貸借契約書の雛形は、ネットなどですぐに探せるでしょう。

賃貸借契約で必要な書類（借主）

賃貸借契約を締結する際の、借主側の必要書類を紹介します。
・本人確認書類（身分証明書）
・収入証明書
・住民票
・印鑑証明書
・銀行印・通帳（口座情報がわかるもの）
・連帯保証人に関する書類

本人確認書類（身分証明書）

賃貸借契約には、住所や年齢がわかる本人確認書類が必要です。管理会社や大家さんなどにもよりますが、一般的に本人確認資料として使えるものは、下記の通りです。
・運転免許証
・パスポート
・マイナンバーカード
・住民基本台帳カード
・在留カード(外国籍)
・特別永住者証明書(外国籍)

運転免許証などの顔写真付きの身分証であれば、問題ないでしょう。保険証や年金手帳などの場合は、単独では本人確認と認められない場合があるため事前に確認しておきましょう。また賃貸借契約は個人だけでなく、法人で契約する場合もあるでしょう。法人で店舗を借りる際には委任状などが必要なこともあります。

収入証明書

賃貸住宅への入居の際には、「家賃の支払い能力があるか、トラブルを起こす人物でないか」を判断するために審査が行われます。その際に求められるのが、収入証明です。収入証明とは、具体的には次のような書類を指します。
・所得証明書
・課税証明書
・所得・課税証明書
・源泉徴収票
・給与支払証明書
・確定申告書の写し

収入証明は入居の審査においては重要な書類です。賃貸借契約において連帯保証人や保証会社を利用することは、珍しくありません。連帯保証人の有無や、保証会社の審査において収入資料が重要な情報の1つです。取得するためにはオンラインで請求するなどひと手間がかかる書類ですが、よい条件で借りるためにもきちんと準備しましょう。

また収入がなくても、貯蓄がたくさんある方もいるでしょう。そのような方は貯蓄の残高を証明できる資料が必要です。実際にURでは、残高証明書などを必要資料として明記しています。1年間の収入を証明することで、審査を有利にすすめられます。

住民票

賃貸契約時には、住民票も必要です。住民票が必要な理由は、貸す人物の身元確認をするためです。一般的に公共サービスを受けるには、現住所に住民票を移さなくてはなりません。

住民票には運転免許証などの身分証明書ではわからない、これまで公共サービスを受けた住所が記載されています。そのため住所の正確性がわかり、実在している人物であることの確認ができます。

印鑑証明書

賃貸借契約の締結の際に、印鑑証明を求められるケースは多いです。不動産の賃貸契約は大きな金銭が動く契約のため、実印に加えて印鑑証明を添えることで厳格な本人確認を行います。また保証会社を使わないで、連帯保証人をたてる場合は、保証人の印鑑証明も必要です。

不動産の賃貸借契約の際に、連帯保証人は立ち会いません。大家からすれば面談しないまま連帯保証人になってもらうため、印鑑証明を取得して保証の意思を確認します。

銀行印・通帳（口座情報がわかるもの）

通帳など銀行口座がわかる書類も準備しましょう。毎月の家賃の支払い方法は物件ごとにさまざまですが、口座振替で払う場合も多いでしょう。そのため契約の際に口座情報が必要になります。

また保証会社を利用する場合は、クレジットカード払いの場合もあります。この場合でもクレジットカードに口座情報を紐づけるため、通帳や印鑑が必要です。

連帯保証人に関する書類

連帯保証人をたてる場合は、下記の資料が必要になります。
・印鑑証明書
・身分証明書
・収入証明書（年収がわかる資料）
・住民票

印鑑証明や身分証明は必ずといっていいほど必要ですが、収入証明は必須ではありません。審査をする管理会社や大家によって、求められる場合があるでしょう。

賃貸借契約における連帯保証とは、借主が賃料などを払わない場合に連帯保証人がかわりに払う契約です。2020年4月1日の民法改正で、連帯保証の極度額に上限を定めることが義務化されました。極度額の上限の定めのない根保証契約は、無効になるというルールに改正されています。また何らかの事情で連帯保証人を変更する場合は、覚書や合意書・変更契約書などを締結します。

賃貸借契約まとめ

賃貸借契約とは、不動産を持っている貸主から借主が借りるための契約です。賃貸住宅に入居する際には、必ず賃貸借契約を結びます。賃貸借契約は長期間にわたる契約であり、賃料など毎月大きなお金が動く契約です。そのため家賃の債務不履行や損害賠償請求など、トラブルに発展するケースも少なくありません。

そのため鍵の引き渡しを行う前には、重要事項説明を実施します。物件や賃料に関することだけでなく、賃借人や賃貸人からの解約に関する取り決めや賃料改定に関する内容などを説明します。反社会的勢力に関する文言が入っている場合も多いでしょう。賃貸住宅を借りる際には、賃貸借契約の内容を事前によく確認しましょう。