賃貸借契約で必要なものとは？必要書類や契約の手続きについて解説

「賃貸契約に必要なものって何？」
「申し込みの際にお金は必要？注意点は？」
一人暮らしを始めるときや引っ越しで新しい賃貸物件を探すとき、何が必要か迷ってしまうことはありませんか。賃貸契約では、必要な書類が揃っていないと審査や契約がスムーズに進まず、入居が遅れたり物件が埋まったりするリスクがあります。

本記事では、賃貸契約に必要なものを申込時と契約時に分けて、個人名義と法人名義それぞれについて紹介します。特に一人暮らしを始める方や引っ越しを考えている方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸借契約で必要なもの

賃貸マンションやアパートに入居する際は、申込みを行い、審査を受けた後に契約手続きへと進みます。そのため、申込時と契約時に必要な書類を事前に準備することが大切です。

また、契約が個人名義か法人名義かによって、必要書類は異なります。さらに、連帯保証人が必要な場合は、連帯保証人の書類も合わせて準備しなければなりません。事前に必要書類を把握することで、申込みや契約がスムーズに進みます。ここでは、入居申込みや契約時に必要なものについて紹介します。

入居申込み時に必要なもの

賃貸マンションやアパートの入居申込みをする際には、申込書や身分証明書などを準備する必要があります。また、物件によっては、申込金が必要なこともあります。これらの準備が整っていないと申込みに時間がかかり、その間に希望の物件が埋まってしまう可能性があるため注意が必要です。

個人申込みと法人申込み、それぞれの必要な書類を紹介します。

個人申込みの場合

個人が申込みの際に必要なものは、以下のとおりです。

必要なもの	内容
入居申込書	申込時に必要事項を記入して提出する書類
身分証明書	契約者が本人であることを証明する書類
収入証明書	契約者の収入（年収）がわかる書類
申込金	申込みの意思表示として必要なお金

■入居申込書
入居申込書は、契約者と連帯保証人の情報を記入する書類で、申込み時に不動産会社へ提出する必要があります。

記入項目には、契約者の名前、住所、連絡先、生年月日、年収、勤務先の情報（会社名、住所、連絡先、従業員数、資本金、勤続年数など）があります。また、連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の名前、住所、連絡先、年収、勤務先情報なども記載しなければなりません。

申込書を提出できなければ物件への申込みが完了しないため、事前に勤務先情報や連帯保証人の承諾と情報をしっかり確認しておきましょう。

■身分証明書
賃貸物件に申し込む際には、身分証明書の提出が求められます。身分証明書には、「運転免許証」「マイナンバーカード」「パスポート」「健康保険証」などがあります。

また、「社員証」「学生証」「年金手帳」などを使用する場合は、追加で「住民票」や「マイナンバーが確認できる書類」などの書類が必要になることがあります。

■収入証明書
審査を受ける際には、収入証明書の提出が必要です。会社員の場合、通常は「源泉徴収票」を提出します。転職したばかりで現在の会社の源泉徴収票が用意できない場合は「給与明細書」や「雇用契約書」を提出する必要があります。

フリーランスや個人事業主の場合は「確定申告書」の提出が必要です。また、フリーター、パート・アルバイト、契約社員、派遣社員の場合も「給与明細書」などの収入証明書が必要になります。収入証明書が手元にない場合は勤務先に相談して、早めに準備しておくと安心です。

■申込金
マンションやアパートによっては、申込金が必要な場合があります。申込金は、申込みの意思を示すためのお金で、契約時やキャンセル時に返金されます。金額は家賃1ヶ月分以内で設定されていることが多いです。

ただし、申込金が返還されないなどのトラブルも報告されているため、申込金を預ける際には、返還期日や目的が明記された「預り証」を必ず受け取るようにしましょう。

なお、契約成立前に支払ったお金は預り金とみなされ、不動産会社はキャンセル時にその預り金を返還する義務があります（宅建業法47条の2第3項）。

参照：国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 p.35」

法人申込みの場合

賃貸物件を法人名義で契約する場合、申込時に必要な書類は以下のとおりです。

必要なもの	内容
会社登記簿謄本（履歴事項全部証明書）	会社の登記情報が記載されている書類
会社案内	会社概要や事業内容が記載された書類
決算報告書	会社の財務状況や経営状況を示す書類
事業計画書	今後の事業計画や戦略、資金調達について記載された書類
代表者の身分証明書、経歴書	代表者が本人であることを証明する書類
入居者の身分証明書	入居者が本人であることを証明する書類
連帯保証人に関する書類	連帯保証人の身分証明書や収入証明書

■会社登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
法人での申込みの場合、会社登記簿謄本（履歴事項全部証明書）の提出が必要です。履歴事項全部証明書には会社の商号や所在地、設立年、資本金、目的、株式情報などが記載されています。

履歴事項全部証明書は、法務局の窓口、郵送、オンラインで請求可能です。発行手数料は、窓口・郵送が600円、オンライン請求での郵送交付が500円、オンライン請求での法務局窓口交付が480円となっています。履歴事項全部証明書は、3ヶ月以内に取得したものが必要です。

参照：法務局「不動産登記，商業・法人登記における主な登記手数料」

■会社案内
法人名義での申込みには、会社概要や事業内容が記載された冊子やパンフレットの提出が求められることがあります。会社案内には、経営理念やビジョン、代表者のメッセージ、商品・サービス紹介、会社概要、役員紹介、連絡先などが記載されています。

パンフレットや冊子がない場合は、会社のホームページ（会社概要）を印刷して提出を求められる場合もあります。

■決算報告書
法人申込みの場合、直近3期分の決算報告書の提出を求められることがあります。決算報告書には、損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書などがあり、会社の売上、利益、資産、負債などの状況が記載されています。

もし3期分の決算報告書が用意できない場合は、1〜2期分に加えて残高試算表の提出を求められることがあります。

■事業計画書
設立間もない法人の場合、事業計画書の提出を求められることがあります。事業計画書には、今後の事業戦略や目標、資金調達方法などが記載されており、事業の立ち上げや資金調達の際に作成する資料です。

■代表者の身分証明書、経歴書
代表者の身分証明書の提出が必要です。運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどが該当します。また、法人が設立間もない場合には、代表者の経歴書（職歴書）の提出を求められることもあります。

■入居者の身分証明書
賃貸借契約が法人名義で入居者が代表者以外の場合は、入居者の身分証明書も必要となります。運転免許証、マイナンバーカード、健康保険証、パスポートなどを準備するよう事前に伝えておきましょう。

■連帯保証人に関する書類
連帯保証人が必要な場合は、連帯保証人の身分証明書や収入証明書の提出が求められます。運転免許証や住民票、源泉徴収票、確定申告書などを準備してもらいましょう。

契約時に必要なもの

入居申込みが完了し、審査に通ると、賃貸借契約の手続きに進みます。

契約時には、申込時と同様の書類が必要となる場合があるため、事前に確認して早めに準備しておくことをおすすめします。

個人契約と法人契約で必要なものは、以下のとおりです。

個人契約の場合

個人が賃貸物件を契約する際に必要なものは、以下のとおりです。

必要なもの	内容
身分証明書	運転免許証など契約者本人であることを証明する公的書類
住民票	入居予定者全員分の住民票（住民票の写し）が必要
印鑑証明書	市区町村役場に登録された印鑑が本人の印章であることを公的に証明する書類
銀行印、通帳	家賃引き落とし用の口座
連帯保証人に関する書類	連帯保証人の住民票や印鑑証明書など

■身分証明書
申込時にも提出が必要でしたが、契約時にも再度提出が求められます。該当する書類には「運転免許証」「マイナンバーカード」「健康保険証」「パスポート」などがあります。

■住民票
発行後3ヶ月以内の住民票の提出が必要です。一人暮らしの場合は本人分、二人以上で住む場合は入居者全員分の住民票が求められます。住民票は市区町村役場の窓口や電子申請、郵送、コンビニ交付などで取得できます。特に同棲など複数人で住む場合は、早めに住民票を取得しておきましょう。なお、住民票の発行手数料は、1通につき約300円かかります。

■印鑑証明書
賃貸借契約を締結するにあたり印鑑証明書が必要です。印鑑証明書は市区町村役場の窓口で取得できます。取得時には「申請書」「印鑑登録証」「マイナンバーカード」などが必要です。また、発行手数料は1通あたり約300円です。

■銀行印、通帳
賃貸不動産を契約する際には、銀行印と通帳が必要です。家賃引き落としの口座情報は「預金口座振替依頼書」に記載します。直前になって銀行印が見当たらず慌てることがないように、早めに準備しておきましょう。また、家賃の引き落とし口座は、残高に余裕がある口座や給与振込口座に設定しておくと、引き落とし漏れを防ぐことができます。

■連帯保証人に関する書類
連帯保証人を立てる場合には、「住民票」「印鑑証明書」「収入証明書」などの書類が必要です。また、連帯保証人の同意を証明する「連帯保証人引受承諾書」に署名・捺印をしてもらう必要があります。連帯保証人の都合によっては、急に依頼しても書類を揃えられないことがあるため、早めに必要な書類を伝えておきましょう。

法人契約の場合

賃貸物件を法人名義で契約する場合、必要な書類は以下のとおりです。

必要なもの	内容
法人印鑑証明書	正式な代表印であることを証明する書類
連帯保証人の印鑑証明書	連帯保証人の印鑑が本物であることを証明する書類
入居者全員の住民票	入居予定者の住民票（住民票の写し）

■法人印鑑証明書
法人印鑑証明書は、法人の印鑑が正式な代表印であることを証明するための書類です。法人印鑑証明書は、法務局の窓口、郵送、オンラインで請求できます。発行手数料は、窓口請求と郵送請求が450円、オンライン請求による郵送交付が410円、オンライン請求による窓口交付が390円です。

参照：法務局「会社・法人代表者の印鑑証明書を取得したい方」

■連帯保証人の印鑑証明書
連帯保証人が必要な場合、連帯保証人の印鑑証明書の提出が求められます。事前に連帯保証人に伝えて、準備してもらうようにしましょう。

■入居者全員の住民票
入居者全員分の住民票（住民票の写し）が必要になります。住民票は、市区町村役場の窓口や郵送、コンビニで取得できます。

恵比寿不動産の賃貸管理が選ばれる理由
会社名	恵比寿不動産	地元の不動産管理会社	大手不動産管理会社
対応エリア	一都三県	商圏エリアのみ	全国
管理手数料	0円	賃料の3%	賃料の5%
管理実績	◎	◯	◎
客付力	専門の客付部署あり	専門の客付部署なし	専門の客付部署なし
物件掲載サイト	月間訪問者数20万人の自社HP 業者間サイト 各大手ポータルサイト	業者間サイト	自社HP・業者間サイト 各大手ポータルサイト
入居者（借主）の緊急対応	24時間対応可能	営業時間内	24時間対応可能

賃貸借契約でかかる費用

マンションやアパート、戸建てなどの賃貸物件を契約する際、初期費用が必要です。

どのような費用が発生し、相場がどれくらいかを事前に把握しておくことで、スムーズに資金計画を立てることができます。

賃貸契約時にかかる初期費用の一覧は、以下のとおりです。

・敷金
・礼金
・仲介手数料
・前家賃
・保証会社利用料
・火災保険料
・鍵交換費用

ここでは、それぞれの費用の詳細と相場について見ていきましょう。

敷金

マンションやアパートに入居する際、初期費用の一つとして敷金（保証金）が必要となります。敷金は、借主が家賃を滞納した場合や退去時の部屋の修繕費用に充てられるお金です。もし家賃の滞納がなく、修繕費用が発生しないまたは発生しても敷金の範囲内であれば、残りの敷金は戻ってきます。また、物件によっては敷金が不要な場合もあります。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、「敷金があった」と回答した世帯は58.7%でした。敷金の金額については、「家賃1ヶ月ちょうど」が64.9%で最も多く、次いで「2ヶ月ちょうど」が25%でした。

例えば、家賃10万円の部屋で敷金が家賃1ヶ月分の場合、敷金は10万円となります。

なお、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、借主が故意や不注意、過失によって損耗や毀損を生じた場合に限り、借主が修繕費を負担する可能性があるとされています。

礼金

礼金とは、借主が大家さんに対してお礼の意味で支払うお金です。敷金は退去時に返還されますが、礼金は返金されません。また、物件によっては礼金が設定されていない場合もあります。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、「礼金があった」と回答した世帯の割合は44.8%で、「礼金がなかった」と回答したのは46.5%でした。つまり、2世帯に1世帯しか礼金が発生していないことになります。
礼金の金額については「家賃1ヶ月ちょうど」が69.4%で最も多くなっています。

例えば、家賃8万円の部屋で、敷金と礼金がそれぞれ家賃1ヶ月分の場合、敷金8万円と礼金8万円の合計で16万円が必要となります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う手数料のことです。仲介手数料は宅地建物取引業法により「家賃1ヶ月分＋消費税」を上限として定められています。

借主と貸主のそれぞれから家賃の0.5ヶ月分＋消費税ずつ受け取る場合や、どちらか一方から家賃1ヶ月分＋消費税を受け取る場合があります。
ただし、不動産会社や物件によっては仲介手数料が発生しない場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、「仲介手数料があった」と回答した世帯の割合は49.7%でした。また、仲介手数料の金額については「家賃1ヶ月ちょうど」が76.4%で最も多くなっています。

例えば、家賃10万円の部屋で仲介手数料が家賃1ヶ月分の場合、不動産仲介会社に10万円を支払う必要があります。

前家賃

賃貸物件に入居する際には、日割り家賃や前家賃を支払うのが一般的です。日割り家賃は、入居日が月の途中になる場合に、入居日から月末までの日数に応じて発生する家賃です。

また、前家賃は翌月分の家賃をあらかじめ支払うものです。

例えば、家賃が10万円で12月15日に入居する場合、日割り家賃は「10万円 ÷ 31日 × 17日 = 約5万4,838円」となります。そして、日割り家賃に加えて、前家賃10万円の支払いが必要です。

物件によっては、翌々月分の家賃まで支払いが必要なケースや、入居後一定期間家賃が無料になるフリーレント物件もあります。

参考までに、国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、家賃の平均額は月7万8,069円でした。

保証会社利用料

保証会社利用料とは、家賃保証会社を利用する際に発生する費用のことで「保証料」とも呼ばれます。保証会社は連帯保証人の役割を担い、借主が家賃を滞納した場合は、保証会社が滞納分を大家さんに支払い、借主は保証会社に肩代わり分を返済します。

保証会社利用料には、契約時に支払う「初回保証料」と、入居後1〜2年ごとに支払う「契約更新料」があり、それぞれの相場は以下のとおりです。

・初回保証料：家賃の0.5〜1ヶ月分
・契約更新料：1万円前後

例えば、家賃が10万円の場合、初回保証料は5万〜10万円、1〜2年ごとの契約更新料は1万円前後となります。

また、保証会社によっては「月額保証料」がかかることもあります。月額保証料の相場は家賃の1%〜2%程度で、家賃10万円の場合は毎月1,000円〜2,000円ほどが必要です。

保証会社を利用する際は、事前に保証料の料金体系や金額を確認しておきましょう。

火災保険料

賃貸物件を契約する際、火災保険に加入するのが一般的です。火災保険は、火事や水漏れなどのトラブルが発生した場合に、入居者の家財補償（家財保険）や大家さんへの損害賠償（借家人賠償責任保険）、近隣住民への損害賠償（個人賠償責任）に備えるためのものです。

保険料の相場は1万5,000円〜2万円程度で、通常1〜2年契約となり、保険料は一括で支払います。また、1〜2年ごとに更新手続きと保険料の支払いが必要です。

多くの場合、不動産会社が指定する火災保険に加入しますが、物件や不動産会社によっては、入居者が自由に火災保険を選べる場合もあります。

鍵交換費用

賃貸物件では、鍵交換費用が必要になる場合があります。これはセキュリティ対策として、入居者が変わる際に鍵を新しいものに交換するためです。

鍵の種類にはディスクシリンダーやピンシリンダー、ディンプルキー、カードキーなどがあり、特殊な鍵を使用している物件では、交換費用が高額になることもあるため注意が必要です。

鍵の交換費用の相場は、ディスクシリンダーやピンシリンダーは8,000円〜1万5,000円程度、カードキーは1万〜2万円程度、ディンプルキーは1万5,000円〜3万円程度となります。

新築物件に入居する際は、鍵交換費用はかかりません。

賃貸借契約の手続き

賃貸借契約を結ぶ際、契約書への署名・捺印だけで完了するわけではありません。

契約前には、宅地建物取引士による重要事項説明や、東京の賃貸物件の場合には賃貸住宅紛争防止条例にもとづいた説明（東京ルール）が行われます。

ここでは、重要事項説明と賃貸住宅紛争防止条例にもとづく説明について紹介します。

重要事項説明

賃貸借契約を締結する際には、重要事項説明が行われます。

重要事項説明とは、賃貸物件の詳細や契約に関する重要な事項を宅地建物取引士が説明するもので、宅地建物取引業法で義務付けられています。

重要事項説明は、重要事項説明書を見ながら行われ、主な記載内容は以下のとおりです。

・設備の整備状況
・契約更新に関する事項
・契約解除（解約）に関する事項
・供給施設および排水施設の整備状況
・管理の委託先に関する情報
・用途や利用制限に関する事項
・物件での禁止事項
・特約事項
・ハザードマップの説明

重要事項説明は大切な情報が多いため、わからないことがあれば宅地建物取引士に遠慮せず質問しましょう。
重要事項説明で特に問題がなければ、賃貸借契約の締結へと進みます。

賃貸借契約・紛争防止条例（東京都）

東京で賃貸物件を借りる際は、東京ルールが適用されます。東京ルールとは、退去時のトラブルを防ぐために2004年に設けられた賃貸住宅紛争防止条例のことです。

賃貸住宅紛争防止条例により、不動産会社は契約前に借主に対して、原状回復や入居中の修繕、特約の有無や内容、修繕・維持管理に関する連絡先を説明する義務があります。

東京で賃貸を借りる予定の場合は、このような取り決めがあることを理解しておきましょう。入居後のトラブル防止を目的としているため、説明内容をよく確認し、不明点があれば質問することが大切です。

参照：東京都「賃貸住宅紛争防止条例」
東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

まとめ

賃貸物件を借りる際には、身分証明書や収入証明書、申込書などを準備する必要があります。法人の場合は、決算報告書や履歴事項全部証明書などが必要です。

また、敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用も発生します。これらを事前に把握しておくことで、申込みや契約がスムーズに進み、早期入居が可能になります。これから賃貸物件を契約する方は、必要書類の準備を忘れないようにしましょう。