賃貸物件が事故物件になったら？事故物件の定義や告知事務について解説

賃貸アパートを経営するにあたって、事故物件になってしまうリスクは避けられません。事故物件になってしまうと、どのような影響があるか不安に感じている不動産オーナーも多いでしょう。

事故物件になってしまうと、賃料や資産価値が大幅に下落します。今回の記事では事故物件の定義や告知義務、事故物件になってしまった時の対応などについて、詳しく紹介していきます。

事故物件の定義はガイドラインで制定している

アパート経営を行っているオーナーにとっては、所有する不動産が事故物件になってしまうリスクは避けられません。事故物件といえば一般的には犯罪があったようなイメージがありますが、それだけではありません。もともと事故物件には明確な定義はありませんでしたが、2021年に国土交通省がガイドラインを制定しました。

ガイドラインによると、事故物件とは具体的に次のような物件のことを言います。
・自殺や殺人が発生した場合
・特殊清掃が必要な自然死が発生した場合
・心理的瑕疵がともなう場合
上記に該当する場合は事故物件として、不動産会社はその事実を入居者への告知義務が発生します。

賃貸アパートやマンションは人が居住するという性質上、人が亡くなってしまうことは避けられません。そのため老衰などの自然死が発生したのであれば、事故物件には該当しません。事故物件と判断されるのは、飛び降りなどの自殺や殺人など自然死とはいえないような事件が発生した部屋を事故物件といいます。

死因が自然死であった場合でも孤独死などで腐敗がすすみ、特殊清掃が行われたような物件は事故物件に該当します。特殊清掃が行われた物件は入居者の意思決定を大きく左右することから、リフォームをした場合であっても事故物件です。また心理的瑕疵のある物件も、事故物件といわれます。

心理的瑕疵とは、不動産の取引を行ううえで入居者や購入者の意思決定を左右させるネガティブな事象のことです。自殺や他殺などが一般的ですが、ほかにも墓地・刑務所など嫌悪感のある施設が近くにある場合や、暴力団などが近くに住んでいるようなケースもあります。心理的瑕疵のある物件イコール事故物件ではありませんが、入居者への告知義務があるという点では同じです。

事故物件を賃貸で紹介する際の告知義務は？

事故物件に該当する場合、不動産会社は入居者に告知しなければなりません。事故物件を賃貸で仲介する際の、告知義務について見ていきましょう。

告知対象の内容

入居者に紹介する物件が先ほど紹介したガイドラインの事故物件に該当する場合、不動産会社はその内容を入居者に告知しなければなりません。具体的に告知すべき内容は、次の通りです。
・事故物件に該当する事案が起こった時期と場所
・死因
・特殊清掃が行われた場合はその内容。

事故物件に該当するようになった事案・事件がいつどこで発生したのか、時期と場所を明確に伝えなければなりません。また人の死に関する事案の場合は、病気で亡くなったのか自殺だったのか、死因もしっかりと伝えましょう。また特殊清掃が行われた物件の場合は、なぜ特殊清掃が行われたのか、その理由や清掃が行われた場所も伝える必要があります。

事故物件の告知義務を怠ってしまうと、契約の解除や損害賠償などのトラブルに発展しかねません。借りたい方や住みたいと思っている方が、納得して住めるように丁寧に説明しなければなりません。オーナーの立場としては仲介してくれる不動産屋に対して、しっかりと説明するように依頼して、時には家賃の見直しなども検討するようにしましょう。

告知義務期間

続いて告知義務の期間について見ていきましょう。ガイドラインでは告知義務の期間について、次のように定めています。
・賃貸物件の場合：概ね3年
・売買物件の場合：期限なし

同じ事故物件であっても最近事件が起きた物件と、20年前に事件が起きた物件では感じ方も違うでしょう。そのため賃貸物件の場合は事案の発生から概ね3年を経過すれば、法律上の告知義務はありません。一方で売買の場合は、告知義務に期限はありません。

賃貸に比べると売買のほうが、トラブルが起こったときの損害賠償の相場が高いことがその要因です。たとえば自己居住用に戸建てを購入した場合、かりに何年も昔のことでも事件があった物件を、知らないまま買いたいと思う方はいないでしょう。

告知義務について、1組でも入居すれば義務がなくなると思っている方もいるかもしれません。しかし告知義務は1組が入居したからといって、無くなるわけではありません。入居の組数には関係なく、賃貸であれば3年・売買の場合は無期限と認識しておきましょう。

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賃貸物件が事故物件になったらどうなる？

オーナーとして経営している賃貸物件が事故物件になってしまった場合、どのような影響があるでしょうか。影響はさまざまですが、一般的には次のような影響が想定されます。

・告知義務が発生し入居者を見つけづらくなる
・相場より家賃が安くなる
・インターネットに事故物件として情報掲載される可能性がある
・近隣住民から事故物件として見られる

告知義務が発生し入居者を見つけづらくなる

事故物件に該当してしまうと、前述のように告知義務が発生します。そのため入居者を見つけにくくなってしまいます。部屋探しをしている入居者の中で、事故物件でも気にしないという方は殆どいないでしょう。

大島てるのように事故物件を検索するサイトなどもあり、部屋を探す際に事故物件かどうかをチェックする方は少なくありません。いくら綺麗にリノベーションをしていても、心理的に受け付けないという入居者の方は多くいます。このように事故物件に該当してしまうと、入居者探しに大きな影響があります。

相場より家賃が安くなる

事故物件は、賃料にも大きな影響があります。入居者からすれば同じ家賃であれば、事故物件でない物件を選ぶ方が殆どでしょう。そのため事故物件に該当すると、相場よりも安い家賃でなければ入居者を見つけることが難しいです。

そのため事故物件に該当してしまうと、事故物件の内容によって賃料減額が発生します。事故物件の賃料がどれくらい下がるかは物件や事故の内容によっても違います。事案の発生した時期が最近なのか何年も前なのか、場所は室内なのか共用部分なのかでも違ってくるでしょう。

事故物件の賃料減額に決められたルールはありませんが、売買の場合では下記のような相場が一般的といわれています。

・特殊清掃が必要な自然死：20～30%程度下がる
・自殺の場合：30～40％下がる
・殺人の場合：50%以上下がることもある

賃貸の場合は必ずしも上記の通りになるわけではありませんが、大幅な賃料下落があることは間違いないでしょう。

インターネットに事故物件として情報掲載される可能性がある

事故物件に該当してしまうと、インターネットに事故物件として掲載されてしまう可能性があります。ネット上には事故物件を検索できるような専門のサイトがあります。マップ上に事故物件が表示されるなど、事故物件が簡単に確認できます。

入居者の中には部屋探しの際に、このようなサイトを検索している方もいるでしょう。事件の内容がセンセーショナルなものであれば、ネットだけでなくニュースなどで報道される場合もあります。このように事故物件として広く周知されてしまうと、住みたい方や買いたい方は少なく、資産価値は下落してしまうでしょう。

近隣住民から事故物件として見られる

事故物件に該当するような事案が発生してしまうと、近隣の住民にはわかってしまう可能性があります。事案の内容が大きければ大きいほど騒ぎになりやすく、また印象にも残りやすいです。事件性が高ければ警察が周囲を囲んだり、場合によってはマスコミなどがインタビューを行うこともあるでしょう。

時間がたてば忘れてしまうこともありますが、事故物件を探せるサイトも存在するなど探し方が無くなるわけではありません。このように周囲に事故物件として認知されてしまうと入居者が集まりにくいだけでなく、既存の入居者にも迷惑がかかります。

事件が共有部分で発生したのであれば、入居者によっては心理的に負担を感じることもあるでしょう。場合によっては引っ越してしまう入居者も出るなど。入居率への影響も考えられます。

事故物件になった場合に損害賠償請求はできるのか？

事故物件に該当してしまうと、家賃や資産価値の減少などオーナーは経済的な不利益を被ってしまいます。事故物件に該当するような事案が発生した場合、オーナーは遺族などに損害賠償請求は可能でしょうか。

損害賠償できるケース（死因）

死因が自殺の場合は、遺族への損害賠償請求が可能です。自殺は入居者自身が自ら決めた行動であるため、過失責任が発生します。損害賠償請求できるのは賃料の減額分のほか、原状回復費用も可能です。

自殺などによって事故物件になってしまった場合、賃料や資産価値が大きく下落するためオーナーは経済的な損失が発生します。事故物件に該当したことによる経済的な損失を、遺族が損害賠償という形で補填することになります。

損害賠償に相場はありません。しかし金額を算出する際には次のような点を考慮します。

・逸失利益
自殺などにより「事故物件にならなければ、本来オーナーが受け取る利益（売却益や家賃）」
・原状回復
部屋の状態を入居前の水準まで回復させるために必要な清掃費用のことです。特殊清掃が必要な場合の費用も該当します。

損害賠償できないケース（死因）

他殺や、自然死・病死などは損害賠償請求ができません。他殺の場合は入居者自身に過失はないため、遺族は補填する必要はありません。しかし自殺に比べると他殺は事件性が高く、世間へのインパクトも大きいです。経済的損失が大きいうえに損害賠償もできないことから、オーナーにとっては損失がもっとも大きいといえるでしょう。

病死や孤独死、自然死などの場合も損害賠償請求できません。他殺と同様に、入居者自身に過失がないためです。損害賠償請求ができるかどうかは、入居者に過失があるかどうかで判断しましょう。

入居者が亡くなった場合、賃貸借契約は自動的に解除されるわけではありません。賃貸借の権利はほかの財産同様に、相続人に引き継がれます。室内にある残置物も同様に所有権は相続人に引き継がれるため、勝手に処分できません。

残置物や契約関係だけでなく、損害賠償の支払い義務も相続人に引き継がれます。入居者に過失があった際に遺族に損害賠償請求できるのは、支払い義務が遺族に相続で引き継がれるためです。そのため相続人が財産を引き継がない相続放棄を選択した場合、仮に入居者に過失があった場合でも損害賠償できません。

相続放棄はプラスの財産を放棄するかわりに、マイナスの財産も放棄できます。損害賠償の支払い義務も放棄されてしまうため、遺族は払う必要がありません。また入居にあたって連帯保証人をつけている場合、自殺による損失は損害買収請求ができるとされています。ほかに入居者の死亡による損失を補償してくれる保険もあります。事前に加入しておくことで、損失をカバーできるでしょう。

事故物件になった時に賃貸オーナーが取るべき行動

経営するアパートが事故物件になってしまった場合、オーナー取るべき行動は次の通りです。
・警察へ連絡する
・管理会社や親族・連帯保証人に連絡
・親族に遺品の回収をしてもらう
・特殊清掃を行う
それぞれの内容を見ていきましょう。

警察へ連絡する

孤独死などの第一発見者は、管理会社や物件オーナーが一番多いと言われています。遺体が発見される経緯は異臭や害虫の発生などから気づく場合が多いでしょう。近隣住民の通報などで室内に異変を感じた場合は、まずは警察に連絡しましょう。

警察の立ち会いのもとで遺体が発見された場合は、警察の鑑識が着て事件性の有無の確認が行われます。その後遺体は警察の霊安室等に搬送されます。

近隣住民から異臭や害虫の通報があった際、放置しないようにしましょう。このような状況をオーナーや管理会社が知っているのに放置してしまうと、管理責任を問われてしまいます。最悪の場合、隣室や階下の住人に対して引越し費用やクリーニング費用を支払わなければならなくなる場合があります。異常に気づいた場合はすばやく対処しましょう。

管理会社や親族・連帯保証人に連絡

警察へ連絡するのと同時に、管理会社や遺族。連帯保証人にも連絡しましょう。とくに遺族への連絡には、注意する必要があります。オーナーや管理会社によっては最初の連絡からいきなり損害賠償の話をしてしまう場合があります。遺族も家族が亡くなったことを聞いてパニックになっている際に、損害賠償の話をされるとますます冷静ではいられないでしょう。

オーナーが少しでも損をしないためには、遺族と良好な関係を築いておく必要があります。オーナーからすれば室内で自殺があると遺族に対してよい感情を持てないかもしれませんが、遺族の心情にも配慮して丁寧に対応するようにしましょう。

親族に遺品の回収をしてもらう

遺品や残置物などは相続財産として相続人に引き継がれるため、勝手に処分することができません。遺族に申し出て、遺品の回収をしてもらいましょう。しかし遺族が相続放棄を検討している場合などは、相続が確定しないため遺品整理に時間がかかってしまう場合もあります。

遺族が相続放棄を行った場合でも、保証人となっている場合は遺族は保証人として明け渡し義務を負います。遺族が相続放棄して連帯保証人もいない場合は、オーナーが遺品を整理しなければならない場合もあります。しかしオーナーが遺品を整理する場合でも、正式な手続きを踏まなければ違法となるケースもあるため注意しましょう。

特殊清掃を行う

遺体の腐敗などによって室内の汚れや損傷がある場合は、特殊清掃を行います。血液や体液は床や壁に付着していたり、害虫が発生していたりする部屋は通常の清掃では綺麗にできません。このような場合に専門の業者が行うのが、特殊清掃です。

特殊清掃の費用は室内の汚れに内容によって大きく違います。数万円で住む場合もあれば汚れや臭いがひどい場合は数十万にもなるケースもあります。一般的な下記のサービスは、次の通りです。

・床上の特殊清掃：30,000円〜
・浴室清掃：30,000円〜
・消臭剤・除菌剤の散布：10,000円〜
・汚れた畳の撤去：1枚あたり3,000円〜
・オゾン脱臭：1日あたり30,000円〜
・作業員の人件費：20,000円〜

遺体発見までに日数が長いほど、費用が高くなるでしょう。

もしも事故物件になったら不動産会社へ相談がおすすめ

保有している賃貸アパートなどが事故物件になってしまったら、不動産会社に相談しましょう。不動産会社は多くの物件の管理を行っているため、事故物件に関するノウハウを持っている場合もあります。また不動産会社の中には、事故物件に特化している専門の会社もあります。

事故物件をそのまま保有して賃貸として運用する場合でも、売却する場合でも適格なアドバイスをくれるでしょう。また中々売却できない場合は、買取業者に依頼する方法もあります。事故物件専門の買取業者であれば、事故物件の活用ノウハウを持っているため良い価格で買い取ってくれる場合もあるでしょう。

まとめ

賃貸アパートは人が住むという性質上、どうしても人の死と切り離すことができません。中には自殺や他殺などの要因で亡くなってしまい、事故物件となってしまう可能性もあります。事故物件に該当してしまうと、賃貸でも売買でも告知義務が生じてしまいます。そのため賃料や資産価値の下落は避けられません。

また最近では事故物件を検索するサイトもあり、事故物件の見分け方は容易です。そのため入居者探しも難しくなるなど経済的な損失は大きいです。死因によっては遺族に損害賠償請求ができない場合もあります。もし保有する賃貸物件が事故物件になってしまった場合は、不動産会社に相談するとよいアドバイスをくれるでしょう。